هل يجب على مطوري المشاريع الملغاة رد أموال المستثمرين بالكامل؟

بقلم: لودميلا يامالوفا، شريك إداري، شركة إتش بي إل يامالوفا وبليوكا DMCC

لا يجب على مطوري المشاريع الملغاة رد أموال المستثمرين بالكامل، بل يجب عليهم ذلك. وهذا هو الحال على الأقل بموجب قانون المعاملات المدنية في الإمارات العربية المتحدة، وهو مجموعة القوانين التي تحكم الحقوق والالتزامات التعاقدية للأطراف.

بشكل عام، بموجب المادة 243 من قانون المعاملات المدنية الإماراتي "فيما يتعلق بالحقوق التعاقدية (الالتزامات)، يجب على جميع الأطراف المتعاقدة الوفاء بالتزاماتها التعاقدية على النحو المنصوص عليه في العقد." يرقى إلغاء المشروع إلى إخفاق المطور في تسليم العقار. ومع ذلك، فإن تسليم العقار هو جوهر اتفاق الطرفين على إبرام العقد. ومن ثم فإن إخفاق المطور في تسليم العقار يشكل إخفاقًا في الوفاء بالتزاماته بموجب العقد.

بموجب قانون المعاملات المدنية الإماراتي، المادة 272، عندما يفشل أحد الطرفين في الوفاء بالتزاماته بموجب العقد، يتم إنهاء العقد. عندما يتم إنهاء العقد، "يعود كلا الطرفين المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد"، وفقًا للمادة 274 من قانون المعاملات المدنية الإماراتي. وبالتالي، يجب على المطور أن يضع المستثمر في الوضع الذي كان عليه قبل إبرام العقد. قبل إبرام العقد، كان المستثمر يمتلك قبل إبرام العقد مبلغاً من المال الذي أعطاه لاحقاً للمطور مقابل العقار. ولكي يعيد المطور المستثمر إلى الوضع الذي كان عليه قبل إبرام العقد، يجب عليه رد كامل المبلغ الذي حصل عليه من المستثمر. وبالتالي، على الأقل من وجهة النظر القانونية، كما هو منصوص عليه في قانون العقود الاتحادي الإماراتي، يجب على المطور رد أموال المستثمر بالكامل.

وينطبق هذا المبدأ بغض النظر عن أسباب الإلغاء. فعلى سبيل المثال، في حالة ادعاء المطور بوجود قوة قاهرة كسبب لعدم تمكنه من تنفيذ التزاماته، "يتم إنهاء العقد تلقائيًا"، بموجب المادة 273 من قانون المعاملات المدنية الإماراتي. عند إنهاء العقد، يجب على المطور إعادة المستثمر إلى وضعه الأصلي، وهو ما لا يمكن تحقيقه إلا برد استثماره.

هذه هي الحجة القانونية. ولكن هناك أيضاً حجة عملية لا يمكن تجاهلها. في العديد من الحالات، لا يملك المطورون أموالاً لاسترداد المبالغ كاملة. في تلك الحالات، هناك مبرر عملي للمستثمرين لقبول استرداد جزء من المبلغ على الأقل.