كيفية إجراء صفقة عقارية في دبي: الأخطاء القانونية الشائعة والاعتبارات الرئيسية

في محامو LYنحن ندرك كم قد تكون صفقة عقارية في دبي مثيرة ومعقدة فكرياً في نفس الوقت. فسواء كنت تقوم بالشراء أو البيع أو الاستثمار، سيتعين عليك مراعاة العديد من الجوانب القانونية. فيما يلي، نسلط الضوء على بعض الأخطاء القانونية الشائعة، والاختلافات الرئيسية في قانون العقارات في دبي، وبعض الاعتبارات الهامة لأي طرف مشارك في صفقة عقارية.


1. الأخطاء القانونية الشائعة في المعاملات العقارية
للمشترين:

يدخل معظم المشترين في معاملات عقارية دون ممارسة العناية الواجبة على الصفقة. ويكون ذلك في شكل التحقق من سمعة المطور، والتحقق من سمعة المطور، والتحقق من وجود امتيازات أو نزاعات على العقار، والتحقق من موافقات المشروع. وتحدث المشكلة الشائعة الأخرى عندما يوقع المرء على مستندات غير مكتملة أو يصدر شيكات إيداع قبل الأوان.
ثالثاً، هناك أيضاً اعتماد غير مبرر من قبل المشترين على الإقرارات التي يقدمها وكلاء العقارات أو المطورون العقاريون. فعلى سبيل المثال، يتم أخذ تواريخ التسليم والانتهاء من التسليم ظاهرياً دون طرح أسئلة مهمة مثل ما إذا كان العقار مرهوناً أو إذا كان هناك عدة ملاك.
غالبًا ما يحاول المشترون التعامل مع المسائل القانونية بأنفسهم، بدءًا من إعداد المستندات وحتى فحص العقار، كما لو كانوا يعرفون أفضل من المتخصصين. وغالباً ما يترك هذا العمل القانوني المتكرر "افعل ذلك بنفسك" الكثير من التفاصيل القانونية والمخاطر القانونية المحتملة. والقاعدة البسيطة هي طلب المشورة المهنية المناسبة في جميع المسائل القانونية والتأكد من معرفة الالتزامات المالية التي يتم التعهد بها.

للبائعين:
الخطأ الشائع الذي يرتكبه البائع هو الاعتماد كلياً على الوكلاء دون العمل مباشرةً مع المشتري لفهم ما يحتاجه بالضبط. قد يؤدي التأخير في التسليم ضمن الجدول الزمني المتفق عليه أو استكمال بعض المستندات إلى نشوب نزاعات، خاصةً حول الودائع، والتي يحتفظ بها السماسرة في بعض الأحيان. ثانياً، لا يفهم العديد من البائعين الالتزامات القانونية ذات الصلة، مثل العقوبات المطبقة على التسويات المبكرة للرهن العقاري أو متطلبات التحويل.


2. الاختلافات الرئيسية في قانون الملكية في دبي فيما يتعلق بملكية الأجانب

في الواقع، تُعد دبي بشكل عام واحدة من أكثر المدن الصديقة للمستثمرين الأجانب في الإمارات العربية المتحدة، حيث توجد مناطق تملك حر في جميع أنحاءها، وهي مصممة خصيصاً لبيعها للأجانب. ومع ذلك، لا تصنف جميع مناطق دبي على أنها مناطق تملك حر. فالمناطق القديمة في دبي، مثل جميرا وأجزاء من "دبي القديمة"، قد لا تكون متاحة للتملك الأجنبي. وبالمقابل، توفر الإمارات الأخرى عدداً أقل من مناطق التملك الحر، وبالتالي يقل عدد الفرص المتاحة للاستثمار الأجنبي.
هناك امتياز آخر يحق للمستثمرين العقاريين الأجانب بموجب برنامج التأشيرة الذهبية في دبي وهو الحصول على تأشيرة طويلة الأجل عند شراء عقار تزيد قيمته عن 2 مليون درهم إماراتي. توجد خيارات التأشيرة للعقارات التي تتراوح قيمتها من 700,000 درهم إماراتي إلى 2 مليون درهم إماراتي، ولكن لمدة أقصر. من القوانين المحددة الأخرى التي يجب أن يكون المستثمر على دراية بها هي تلك التي تنص على تملك العقارات في مناطق خاصة مثل مركز دبي المالي العالمي وسوق أبوظبي العالمي.


3. الاعتبارات القانونية لعمليات الشراء خارج الخطة

تعتبر العقارات على الخارطة شائعة في دبي، ولكنها تأتي مع إجراءاتها القانونية المنفصلة. يجب على المشتري أن يتأكد من أن المطور مسجل بالكامل لدى مؤسسة التنظيم العقاري وأن المشروع مسجل. الدفع في حساب ضمان مخصص للمشروع يحمي استثمارك.
يجب أن يكون مخطط الدفع والجدول الزمني للبناء وجميع الشروط والأحكام الأخرى في اتفاقية البيع معروفة بوضوح. يجب على المشترين الاحتفاظ بجميع السجلات والإيصالات والفواتير، وكذلك المراسلات مع المطور. بعض العناية الخاصة بمواصفات العقار، مثل الشقق الفندقية أو اتفاقيات الإدارة الحصرية، هي موضع اهتمام خاص للمشترين على الخارطة.

 

4. حماية المطورين العقاريين - حق الرجوع للمشترين
يتعين على المطورين في دبي تلبية متطلبات صارمة للغاية من حيث الترخيص من خلال إثبات الخبرة والاستقرار المالي وملكية أرض المشروع أو السيطرة عليها. يجب على المطورين أيضاً الاحتفاظ بحسابات ضمان من أجل ضمان استخدام الأموال المخصصة لأي مشروع معين لأغراض البناء فقط.
وعلى الجانب الآخر، يتمتع المشترون بحماية قانونية كبيرة. من المنظور التنظيمي، يتم توجيه قوانين العقارات في دبي من خلال مؤسسة التنظيم العقاري ودائرة الأراضي والأملاك في دبي، والتي توفر العديد من سبل الانتصاف للمشترين في حالة تأخر المطور في إتمام المشروع أو الأسوأ من ذلك، فشل في التسليم. كما يمكن للمشترين الرجوع إلى السوابق القانونية الراسخة وحتى حجب العقارات أثناء النزاعات.
في حالة تخلف المطور عن السداد أو إخلاله بالعقد، يحق للمشترين أيضاً تقديم شكوى إلى مؤسسة التنظيم العقاري واتخاذ الإجراءات القانونية ضد المطورين. وبهذه الطريقة، تتم حماية استثمارات المشترين من خلال معرفة الخيارات التي يمكن الاستفادة منها.


5. اللوائح القانونية الجديدة في عام 2024

جلب عام 2024 بعض اللوائح الجديدة إلى دبي بهدف تحقيق المزيد من الشفافية والامتثال في القطاع العقاري. ومن بين هذه اللوائح
- تشديد قوانين مكافحة غسل الأموال، التي تُسلط المزيد من التدقيق على الوسطاء والوكلاء.
- لوائح أكثر صرامة بشأن الاتصال الهاتفي البارد والإعلان عن العقارات لضمان تسويق أفضل جودة.
- زيادة استخدام تقنية سلسلة الكتل لتيسير المعاملات وتقليل احتمالية الاحتيال.
تتجه هذه التغييرات في التشريعات نحو سوق عقارات أكثر أماناً وشفافية للمشترين والبائعين والمستثمرين.

 

6. الإجراءات القانونية في حالة حدوث خطأ ما
قد لا تسير التعاملات العقارية دائماً بالطريقة التي يتمناها المرء. إذا كان هناك نزاع، فإن الكثير يعتمد على الشروط الدقيقة للعقد وطبيعة الأطراف. في كثير من الأحيان، يمكن حل مثل هذه النزاعات بالاتفاق المتبادل، ولكن عندما لا تنجح هذه الوسيلة، يتعين على المشترين والبائعين اللجوء إلى اتخاذ إجراءات قانونية. تتسم محاكم دبي بكفاءة عالية في التعامل مع القضايا المتعلقة بالعقارات، والتي بدورها مدعومة بسوابق قانونية راسخة.
يمكن أيضًا اللجوء إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي للوساطة من قبل البائعين والمشترين، على الرغم من أن نسبة النجاح ليست مؤكدة وتعتمد على جدية الاتفاق بين الطرفين.


7. الحماية من المعاملات الاحتيالية

إنها واحدة من أكثر الأسواق العقارية تنظيماً، حيث تكون عمليات الاحتيال فيها ضئيلة، خاصةً بالنسبة للمشترين الذين يتعاملون مع مطورين مسجلين وحيث تتم معاملة البيع من خلال حسابات الضمان. قد تكون هناك أيضاً خطط دفع أخرى، مثل محافظ العملات الرقمية من خلال وسطاء غير منظمين؛ وهذه محفوفة إلى حد كبير بمخاطر الاحتيال المتزايدة. يجب أن تتم عملية شراء عقار من خلال قنوات آمنة وشفافة لتجنب الاستهداف بعمليات الاحتيال.


8. تأثير الرقمنة والبلوك تشين على القانون العقاري

في ظل التحول الرقمي الذي يشهده سوق العقارات في دبي، بدءاً من مفهومه الأساسي وصولاً إلى أحدث ما توصلت إليه تكنولوجيا البلوك تشين التي تُعد إحدى الميزات الجديدة التي أحدثت ثورة في الطريقة التي تتم بها المعاملات. يوفر استخدام تقنية البلوك تشين وضوحاً متزايداً وبالتالي أوقاتاً أسرع بكثير للمعاملات مع السجلات الدائمة غير القابلة للتحرير للمعاملات العقارية المعنية. كما بدأ عدد قليل من مطوري العقارات في دبي في قبول العملات الرقمية لشراء العقارات، على الرغم من أن استخدام هذه الوسيلة للتبادل لا يزال في طور التطور ولم يتم البت في تنظيمها المستقبلي بعد.


الخاتمة: كيفية إجراء صفقة آمنة وسليمة من الناحية القانونية

الصفقة العقارية هي واحدة من الالتزامات المالية الرئيسية التي يمكن أن يقوم بها الشخص. وسواء في البيع أو الشراء، فمن الأفضل أن تكون على دراية تامة وحذر ونصيحة من قبل خبراء قانونيين لتجنب المزالق الشائعة وحماية الاستثمار.


محامو LY
 يقدم الدعم القانوني الكامل في جميع القضايا المتعلقة بالمعاملات العقارية في دبي، بدءاً من العناية الواجبة وانتهاءً بتسوية المنازعات. إذا كانت لديك أي أسئلة أو كنت بحاجة إلى استشارة قانونية، فلا تتردد في الاتصال بنا. كن على ثقة بأن فريقنا المحترف سيقودك بكل ثقة حتى في أكثر القضايا تعقيداً التي قد تنشأ في سوق العقارات في دبي.

المشهد القانوني الجديد في دولة الإمارات العربية المتحدة للتلقيح الاصطناعي والمساعدة على الإنجاب: التغييرات والفرص الرئيسية

In a significant step toward modernizing reproductive healthcare, the UAE has recently amended its laws governing assisted reproduction. The new legislation, Federal Decree Law No. 17 of 2023 (“Amended Medically Assisted Reproduction Law”), issued on September 15, 2023, brings notable changes to the previous Federal Law No. 7 of 2019.

What Are the Major Changes?

  1. Broader Access for Couples:
    • The amended law introduces more flexibility, allowing unmarried non-Muslim couples to undergo medically assisted reproduction, such as IVF. This is a major shift from the previous requirement, which restricted these techniques to married couples only. Now, non-Muslim couples no longer need to provide a marriage certificate; instead, they must submit a declaration outlining the child’s parentage, which requires approval from the relevant authority in the parent’s country of nationality.
  2. Changes in Regulations on Reproductive Material:
    • The amendment has removed prohibitions on the use of eggs and sperm, and it now permits the import and export of sperm and egg samples. This development opens up more opportunities for couples seeking assisted reproduction and allows for international collaboration in this field.
    • However, the law still prohibits the use of anonymous sperm or egg donors.
  3. Surrogacy:
    • Notably, the amendment removes the previous prohibition on surrogacy practices. While there is no new specific regulation on surrogacy, the removal of certain clauses from the original law can be interpreted as its legalization. This change represents a more open stance on reproductive options.
  4. Flexibility in Licensing and Regulation:
    • The new law grants each emirate the authority to regulate reproductive practices through local legislation, providing flexibility for regional governance. If no local legislation exists, the regulations outlined in the Medically Assisted Reproduction Law will continue to apply. The amendment also allows local health authorities to approve new reproductive techniques, suggesting potential future innovations in the field.
  5. New Guidelines for Assisted Reproduction Procedures:
    • Reproductive centers must now follow revised requirements to ensure that medically assisted reproduction is the most suitable option after other methods have been unsuccessful. This includes obtaining official documentation, consent from both parties, a certificate indicating no health risks, and a detailed explanation of the procedure and its implications to the couple.

Key Takeaways:

  • More Inclusive Access: Unmarried non-Muslim couples can now access IVF and other assisted reproductive techniques.
  • New Opportunities for Reproductive Services: The removal of restrictions on sperm and egg import/export and the potential legalization of surrogacy present new avenues for medical professionals and patients alike.
  • Potential for Innovation: The amendments open the door for more innovative techniques, guided by flexible licensing regulations and local authority discretion.

What Does This Mean for You?

If you or someone you know is considering assisted reproduction in the UAE, these changes could significantly impact your options. Our law firm is here to guide you through the new legal landscape and help you understand how these changes could affect your family planning journey.

Tune in to Our Podcast Episode: For a deeper dive into these legal changes and what they mean for you, check out our latest podcast episode of LAWGICAL with Ludmila on UAE’s New In Vitro Fertilization Laws. Listen now for expert insights and guidance from our experienced legal team!

For more information or to discuss your specific case, feel free to contact us. Our experts are here to assist you with personalized legal advice tailored to your needs.

The New UAE Visa Amnesty Program: A Comprehensive Guide

Introduction

The UAE has recently announced an unprecedented Visa Amnesty Program aimed at providing relief to those who have overstayed their visas or violated immigration laws. This program offers a chance to clear your immigration record without facing hefty fines or legal penalties. Here’s everything you need to know to take advantage of this limited-time opportunity.

Key Details of the Amnesty Program

Starting from September 1, 2024, and running until October 31, 2024, the Visa Amnesty Program applies to four main categories:

  1. Residence Violators: Those who have overstayed their visas.
  2. Visa Violators: Individuals who have breached visa rules.
  3. Absconders: People reported as absconded by their employers or sponsors.
  4. Foreigners Born in the UAE Without Proper Documentation: Individuals who were born in the UAE but never obtained a residency visa.

However, this amnesty does not cover:

  • New Violators: Individuals who default after September 1, 2024.
  • Those with a Deportation Order: People who have a deportation decision issued against them.

How Does the Amnesty Program Work?

The amnesty program allows eligible individuals to clear their immigration records without paying any fines. Once their status is regularized, they have two options:

  1. Leave the UAE: Depart without a travel ban, meaning they can return in the future.
  2. Stay in the UAE: Apply for a new residence status and remain in the country legally.

Specific Provisions for Different Categories

  • For Foreigners Born in the UAE Without Papers: Individuals who never obtained a residency visa and have accrued substantial fines since birth can now clear their records without financial penalties. They can either leave the UAE without a travel ban or apply for a residency visa under the sponsorship of a family member or guarantor.
  • For Employees with Residency Violations: The Ministry of Human Resources and Emiratization (MOHRE) handles cases for both private sector and domestic employees. This includes lifting abscondment complaints and processing work permits. Employees can either exit the country on an exit document without a travel ban or apply for a new residence visa to stay legally.

How to Apply for the Amnesty Program?

Eligible individuals can apply through multiple channels:

  1. Online Platforms:
  1. Service Centers: Visit the ICP or MOHRE centers, specific business service centers, or domestic workers service centers across the UAE.
  2. E-Channels: Utilize the various e-channels and mobile apps provided by ICP and MOHRE.

For those who have not registered their biometric data, fingerprinting is a requirement and can be completed at designated centers. For a list of approved fingerprinting centers, please visit the ICP website.

Why Act Now?

This program is a unique opportunity for many to regularize their status, free from any financial or legal consequences. It’s accessible for only two months, so those eligible should act quickly to benefit from the program’s provisions.

الخاتمة

The UAE’s Visa Amnesty Program represents a comprehensive and compassionate approach to resolving immigration issues for thousands of individuals. This is a full amnesty, meaning that all fines are waived, and there are no risks of jail time or deportation for those who qualify and apply within the stipulated period.

Applicants should feel confident and unafraid to come forward and regularize their status. The program is designed to facilitate a smooth and efficient resolution, enabling people to either return to their home countries without any travel restrictions or to stay in the UAE legally by obtaining a new residence visa.

This amnesty program is not just an opportunity—it’s a second chance to clear your record, live without fear of legal repercussions, and regain your freedom, whether that means returning home or continuing your life in the UAE. So, if you are eligible, don’t hesitate. Take advantage of this unique and generous initiative before it ends on October 31, 2024.

Remember, the goal of this program is to provide a fresh start without any negative consequences. Make sure to act promptly and secure your future today!

Births Outside of Hospitals in the UAE – Legal Procedures and Implications

Q: What is the legal framework governing births in the UAE, especially those that occur outside of hospitals?

A: The legal framework for registering births in the UAE is governed by the Federal Decree-Law No. 10 of 2022 concerning the Registration of Births and Deaths. This law sets out the procedures for registering births, whether they occur within or outside health facilities. The key aim is to ensure that all births are documented accurately and in a timely manner.

 

Q: What are the procedures if a birth occurs outside a health facility?

A: If a birth occurs outside a health facility without medical supervision, the law mandates that the birth must be reported to the nearest health facility within 30 days. The reporting can be done by various individuals in a specific order of priority: the child’s father, if present, or the mother; the person in charge of family affairs if the father is absent or deceased; adult relatives up to the fourth degree who attended the birth; or any other person who attended the birth or was appointed by one of the newborn’s parents.

 

Q: What happens once the birth is reported to a health facility?

A: The health facility is required to examine the mother and the newborn and notify the Concerned Department within 72 hours of issuing the birth report. If the health facility is notified after the 30-day period, they must prepare a medical report on the case, and the concerned person must submit a request to the Health Authority, which will then refer the case to a Committee to take appropriate action.

 

Q: Can you tell us more about the Birth and Death Committee?

A: The law establishes a “Birth and Death Committee” within each Health Authority. This Committee is responsible for reviewing cases that fall outside the standard reporting periods or involve complications. They ensure all legal and medical standards are met before approving the registration of the birth.

 

Q: Are there specific requirements for the information that must be included in the birth notification?

A: Yes, the birth notification must include several key pieces of information: the day of birth (both Hijri and Gregorian dates), time and place of birth, the sex of the newborn, the newborn’s name (if specified), the full names of the parents, their dates of birth, nationality, religion or belief, and their identification documents. This information ensures that the birth is recorded accurately and in accordance with the law.

 

Q: Is there a requirement for the parents to be married for the birth to be registered?

A: The law does not explicitly require the parents to be married for the birth to be registered. However, to obtain a birth certificate, certain documentation is required, such as a birth notification and identification documents. If the parents are married, a marriage certificate or an acknowledgment of parentage legalized by the relevant authorities can be submitted. If such documentation is not available, the birth can still be reported and registered, but the process may involve additional steps, including potentially obtaining a judicial order to resolve issues of parentage.

 

Q: What does this law mean for home births specifically?

A: For home births, this law provides a clear framework to ensure that these births are also properly registered. If a birth occurs at home without medical supervision, it is crucial for the birth to be reported to the nearest health facility within 30 days. This requirement helps to ensure that all births, regardless of location, are documented and that the necessary medical examinations and legal procedures are followed. This framework helps address concerns about the legal recognition of home births and ensures that both the mother and the newborn receive appropriate medical care and legal documentation.

 

Q: There are many children who were born before laws decriminalized births out of wedlock and, as a result, do not have birth certificates. What can they do?

A: For individuals who were born before the decriminalization of out-of-wedlock births and do not have birth certificates, they can now seek to obtain these documents through the legal framework provided by the new law. The process may involve applying to the Concerned Department, providing evidence of birth, and potentially undergoing a review by the Birth and Death Committee. It may also require a judicial order to establish parentage or resolve any legal issues related to the lack of documentation.

 

Q: What are the penalties for non-compliance with this law, both for historical cases and for new births?

A: The law specifies several penalties for non-compliance. For not reporting a birth on the scheduled date, the penalty is a fine not exceeding 5,000 dirhams. For not reporting a death intentionally or covering it up, the penalty is a fine not exceeding 15,000 dirhams. Additionally, anyone who intentionally registers a living newborn, dead newborn, or deceased child more than once will face a fine not exceeding 15,000 dirhams and the duplicate registration will be canceled. For providing incorrect data, making unauthorized changes, or causing the destruction or loss of records, the penalties include imprisonment for at least one year and a fine ranging from 100,000 to 500,000 dirhams.

 

Q: Has the medical committee already been formed? And if so, under what authority will it sit?

A: The formation of these Committees is mandated by the law, and they operate under the authority of the respective Health Authorities in each emirate. The specific powers and operational standards of these Committees are determined by resolutions issued by the Minister of Health and Prevention, in coordination with the Health Authorities.

 

Q: Could you provide some real-life examples of how these procedures are applied?

A: Certainly. For example, consider a case where a birth occurs at home without medical supervision. The father reports the birth to the nearest health facility within the 30-day period. The health facility examines the mother and child, issues a birth report, and notifies the Concerned Department. The birth is then registered, and a birth certificate is issued. In another scenario, if the report is made after 30 days, the health facility would prepare a medical report, and the case would be referred to the Birth and Death Committee for further action.

 

Q: Are there any criticisms or challenges related to these procedures?

A: Some criticisms revolve around the stringent documentation requirements, which can be challenging in cases of undocumented births or where the parents lack proper identification. Additionally, the need for judicial orders in complex cases can prolong the registration process. However, the procedures are in place to ensure accuracy and legal compliance, safeguarding the rights of all parties involved.

 

Q: Do you think this law might encourage more home births, and what does it mean for women who may want to give birth at home?

A: This law could potentially encourage more home births by providing a clear legal framework for their registration. For women who prefer home births, this means that they can have their births recognized and documented legally, ensuring their child receives a birth certificate. The law ensures that home births are registered, provided they are reported in a timely manner and the necessary medical examinations are conducted. This can offer peace of mind to parents who choose home births, knowing that their child’s birth will be legally acknowledged and documented.

 

Q: In conclusion, what are the key points regarding this law and its implications for births outside hospitals in the UAE?

A: To summarize:

  1. Legal Framework. Births in the UAE are governed by Federal Decree-Law No. 10 of 2022 concerning the Registration of Births and Deaths.
  2. Reporting Requirements. Births outside health facilities must be reported to the nearest health facility within 30 days.
  3. Committee Review. The Birth and Death Committees within each Health Authority review and approve registrations in complex cases.
  4. Accurate documentation is required to ensure proper registration and issuance of birth certificates.
  5. Marital Status. While the law does not explicitly require the parents to be married, certain documentation, such as a marriage certificate or acknowledgment of parentage, may be needed to obtain a birth certificate.
  6. Home Births. The law provides a clear framework for the registration of home births, ensuring proper documentation and medical care.
  7. Children without Birth Certificates. Individuals born before the decriminalization of out-of-wedlock births can now seek to obtain birth certificates through the new legal framework.
  8. Non-compliance with the law can result in fines and other penalties, including imprisonment for severe violations.
  9. Encouragement of Home Births. The law could encourage more home births by providing a clear registration process, ensuring legal recognition and documentation.

 

By understanding these key points, individuals can better navigate the legal landscape regarding births outside of hospitals in the UAE, ensuring compliance and proper documentation. If you have any further questions or need legal assistance, please do not hesitate to contact us.