الودائع الإيجارية في الإمارات العربية المتحدة

لودميلا يامالوفا

أهلاً وسهلاً بعودتك. هذه هي لودميلا مع لودميلا مع لوجيكال مع ليلى. على سبيل التلخيص، ناقشنا في الجزء السابق دور التغطية التأمينية في القطاع العقاري في الإمارات العربية المتحدة. في هذا الجزء القادم سنتحدث عن ودائع الإيجار، والمعروفة باسم ودائع الضمان في الإمارات العربية المتحدة.

بشكل عام، تكون قوانين الإيجار خاصة بكل إمارة. بعض الإمارات لديها أحكام تتعلق بإيداعات الضمان أو ودائع الضمان في سياق معاملات الإيجار. ولكن في معظم الحالات، تكون هذه الأحكام عامة جداً، والأهم من ذلك أن أياً من هذه الأحكام لا تجعل إصدار ودائع الضمان إلزامياً أو إلزامياً على المستأجرين. ولذلك، فإن إصدار وديعة الضمان أمر تعاقدي إلى حد كبير. وبالتالي فإن النزاع المتعلق بوديعة التأمين يخضع أيضاً لقانون العقود في دولة الإمارات العربية المتحدة.

ومع ذلك، فقد أصبح من المعتاد في الممارسة العملية إصدار وديعة بقيمة 51 تيرابايت ثالث بالنسبة للعقارات غير المفروشة. أما بالنسبة للعقارات المفروشة، فتكون الوديعة أعلى ويمكن أن تصل إلى 101 تيرابايت 3 تيرابايت. وبصفة عامة، وبشكل غير متوقع بالنسبة للكثيرين، يتم صرف وديعة التأمين في وقت الإصدار. في كثير من الحالات، يتوقع المستأجرون أن وديعة التأمين لن يتم صرفها إلا في نهاية عقد الإيجار وفقط في حالة احتياج المالك إلى تعويض عن الأضرار التي قد تنطبق عليها وديعة التأمين. ولكن في الممارسة العملية، يتوقع المؤجرون صرف مبلغ التأمين فوراً.

هناك فارق بسيط آخر حول ودائع الإيجار في الإمارات العربية المتحدة يتعلق بالتوقيت المطلوب فيما يتعلق بموعد إصدارها. في معظم الحالات، يطلب السماسرة وأصحاب العقارات من المستأجرين إصدار وديعة تأمين لهم قبل التوقيع الفعلي على عقد الإيجار نفسه. وبطريقة ما، فإنهم ينظرون إلى وديعة التأمين على أنها وديعة ضمان لتأمين ذلك العقار بعينه. وهذه ممارسة خطرة لأنه لا توجد شروط وأحكام مرتبطة بوديعة التأمين تلك طالما أن عقد الإيجار نفسه لم يتم توقيعه بعد. وبالتالي، فإن المستأجر الذي يوقع على شيك لوديعة ضمان أو يدفع نقداً لا توجد شروط وأحكام محددة مرفقة بالوديعة، وبالتالي سيكون من المستحيل عملياً المطالبة باستعادتها في حالة عدم إتمام الصفقة. في تلك الحالات التي يكون فيها الإيداع مطلوباً، تطورت الممارسة المعتادة بحيث يتم إصدار الوديعة نفسها أو الشيك باسم المالك ولكن يحتفظ به الوسيط إلى أن يوقع الطرفان على عقد الإيجار. وفي تلك المرحلة، يقوم الوسيط بتسليم مبلغ التأمين إلى المالك.

تنشأ معظم النزاعات المتعلقة بوديعة الضمان على أساس سوء فهم لنطاق تلك الوديعة. ولذلك، من مصلحة الطرفين تحديد شروط وديعة الضمان بوضوح، ويجب أن يتم تضمينها في اتفاقية الإيجار منذ البداية. بعض الإمارات، مثل دبي والشارقة على سبيل المثال، لديها اتفاقيات إيجار موحدة. لا تتضمن تلك الاتفاقيات أحكاماً محددة تتعلق بوديعة التأمين، ولكن هناك مساحة لإضافة شروط إضافية أو يمكن للطرفين أيضاً إضافة ملحق لهذا العقد القياسي حيث ينبغي أن يحددا بوضوح شروط وديعة التأمين تلك.

ومع ذلك، فإن الغرض من وديعة التأمين بشكل عام هو تعويض المالك عن الأضرار المتعلقة باستخدام المستأجرين لممتلكاته. في بعض الحالات، قد يرغب الملاك في بعض الحالات في إضافة أسباب أخرى للوديعة، مثل الإيجار غير المدفوع أو أي رسوم أخرى قد يتكبدها المالك نتيجة لشغل المستأجرين للعقار. ولكن في حالة رغبة المالك في استخدام الوديعة لتلك الأغراض الأخرى، فمن الضروري أن يحدد المالك تلك الأسباب في العقد. إن أفضل طريقة للتأكد من أن كلا الطرفين على وفاق فيما يتعلق بالغرض من وديعة التأمين وشروطها هو عمل ما يسمى بتقرير التسليم.

نظراً لأن وديعة التأمين في معظم الحالات تخدم غرض تعويض المالك عن أي ضرر يلحق بالعقار، فمن الضروري أن يوثق الطرفان في البداية ظروف العقار وبالتالي وضع معيار يمكن للمالك المطالبة بالتعويض على أساسه. أفضل طريقة للقيام بذلك هي توثيق، ربما بالصور، ظروف العقار حيث يعلم الطرفان بوضوح أنه قد تنشأ مشاكل. يمكن أن تشمل هذه الأمثلة حوض استحمام مكسور. إذا كان هناك حوض مكسور أو إذا كان هناك أي ضرر واضح في العقار، فمن مصلحة المستأجر أن يوثق هذا الضرر بوضوح في البداية، وأفضل طريقة للقيام بذلك هي من خلال الصور. يجب إرفاق هذه الصور بعقد الإيجار وتوقيع المالك عليها. يجب أن تنص الاتفاقية بوضوح على أن هذه الأضرار كانت موجودة مسبقاً، وبالتالي لن يتم استخدام مبلغ التأمين الخاص بهذا المستأجر تحديداً لتغطية إصلاح تلك الأضرار الموجودة مسبقاً.

كما يجب على الطرفين أن يتطرقا على وجه التحديد إلى شروط التعويض من الوديعة. ومن الأمثلة على ذلك، بالطبع، أنه إذا رغب المالك في إعادة طلاء العقار من جديد، فقد يرغب المالك في تعويض تكلفة إعادة الطلاء من الوديعة. ومع ذلك، قد يطعن المستأجر في قيمة عملية إعادة الطلاء تلك باعتبارها باهظة. لذلك، يجب على الطرفين معالجة هذه المسألة تحديداً في الاتفاقية. ويمكنهم القيام بذلك عن طريق، على سبيل المثال، وضع حد أقصى لقيمة مهمة إعادة الطلاء أو إعطاء المستأجر الفرصة لإعادة طلاء العقار بنفسه. إذا كانت هناك أي تكاليف أو رسوم أخرى قد يرغب المالك في خصمها من الوديعة، فمن مصلحة المالك أن يذكر على وجه التحديد ما هي تلك الشروط الأخرى. على سبيل المثال، إذا كان المستأجر قد فقد بطاقة دخول أو مجموعة من المفاتيح وأراد المالك أن يكون لديه القدرة على تعويض تكلفة طلب استبدال تلك الأشياء، فمن مصلحة المالك أن يدرج تلك الشروط كشروط لوديعة التأمين.

وبالمثل، من المهم جداً تسليط الضوء على أسباب وشروط استرداد الوديعة. الفهم العام السائد بين المستأجرين هو أنه بمجرد خروجهم من العقار والعقار في حالة مقبولة، يحق لهم الحصول على الوديعة كاملة. غالباً ما يتوقع الملاك أن يحتفظوا بالوديعة وغالباً ما يتوقعون ذلك لأنهم سيكونون قد صرفوا الوديعة منذ فترة طويلة، وبقدر ما يتعلق الأمر بهم، لم يعد هناك وديعة أخرى. ولذلك، فمن مصلحة الطرفين أن يتم تحديد توقيت استرداد الوديعة والشروط التي يجب أن يتم على أساسها استرداد الوديعة بوضوح.

بشكل عام، لا يوجد قانون يلزم المُلّاك بردّ الأموال في أي وقت محدد. تنشأ العديد من النزاعات على هذا الأساس بالضبط. يكون المستأجرون قد أخلوا العقار، وقاموا بتسليم جميع الأغراض ومفاتيح العقار إلى المالك، ولكنهم لم يستلموا الوديعة بعد. في كثير من الحالات، لا يعد هذا مؤشراً على أن الملاك لا يرغبون في إعطاء الوديعة الخاصة بهم، ولكن قد يشعر المستأجرون بذلك لأنهم يعتقدون أن هناك قانوناً يلزم الملاك برد الوديعة في وقت معين، ولكن الأمر ليس كذلك. ولكن سيكون من المفيد للطرفين معالجة هذه المسألة تحديداً في العقد لتجنب أي سوء فهم.

فيما يتعلق بأي نزاع بين المستأجر والمالك على أساس وديعة، وهناك الكثير منها، فمن الواضح أن أفضل طريقة لمعالجة هذا الأمر هي أولاً محاولة التفاوض ودياً. ولكن في حالة فشل ذلك، وهناك العديد من الحالات المتعلقة بالنزاعات على وديعة التأمين، فإن الحل الوحيد للمستأجرين هو رفع القضية في المنتدى المناسب لحل مثل هذا النزاع. في بعض الإمارات، كما هو الحال في دبي ومؤخراً في أبو ظبي، تم إنشاء لجان أو مراكز خاصة لحل النزاعات، وبالتالي فإن المستأجر يرفع قضية لاسترداد مبلغ التأمين في تلك المحافل، وفي إمارات أخرى تكون المحكمة فقط.

وبصفة عامة، يتم إنشاء مراكز ولجان متخصصة في المنازعات الإيجارية في الإمارات مثل دبي وأبوظبي بحيث يمكنها معالجة هذه القضايا بالذات برسوم اقتصادية إلى حد ما للمستأجرين وبسرعة إلى حد ما. لذلك، عادةً ما يمكن حل القضايا المتعلقة بودائع الضمان بسرعة إلى حد ما ودون تدخل المحامين.

بهذا نختتم فقرتنا حول الإيجار أو ودائع التأمين للعقارات في الإمارات العربية المتحدة. تابعونا الأسبوع القادم للتعرف على تأشيرات الإقامة المتعلقة بتملك العقارات في الإمارات العربية المتحدة.

حنان

مرحباً بكم. أنا حنان عرب. أشكركم على استماعكم إلى شريكتنا الإدارية، لودميلا يامالوفا من شركة إتش بي إل يامالوفا وبليوكا، مركز دبي للسلع المتعددة. إذا كان لديك أي أسئلة أخرى أو ترغب في الحصول على أي توضيحات محددة، فلا تتردد في الاتصال بنا على info@Lylawyers.com. يمكنك أيضًا العثور على طرق أخرى للاتصال بنا على موقعنا الإلكتروني، www.Lylawyers.com. هذا كل شيء الآن. نراكم الأسبوع القادم.