ودائع الإيجار في الإمارات العربية المتحدة

لودميلا يامالوفا

أهلا ومرحبا بكم مرة أخرى. هذه هي لودميلا مع Lawgical مع LYLAW. على سبيل التلخيص، ناقشنا في الجزء السابق دور التغطية التأمينية في قطاع العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة، وفي هذا الجزء القادم، سنتحدث عن ودائع الإيجار، والمعروفة باسم ودائع الضمان في دولة الإمارات العربية المتحدة.

بشكل عام، قوانين الإيجار خاصة بكل إمارة. لدى بعض الإمارات أحكام تتعلق بودائع الضمان أو ودائع الضمان في سياق معاملات الإيجار. ولكن في معظم الحالات، تكون هذه الأحكام عامة جدًا، والأهم من ذلك، لا تجعل أي من هذه الأحكام من الضروري أو الإلزامي للمستأجرين إصدار ودائع الضمان. لذلك، فإن إصدار وديعة التأمين هو أمر تعاقدي إلى حد كبير. وبالتالي فإن النزاع المتعلق بإيداع الضمان يخضع أيضًا لقانون العقود في دولة الإمارات العربية المتحدة.

ولكن من الناحية العملية، أصبح من المعتاد إصدار وديعة بنسبة 5٪ للعقارات غير المفروشة. بالنسبة للعقارات المفروشة، تكون الوديعة أعلى ويمكن أن تصل إلى 10٪. بشكل عام، وبشكل غير متوقع بالنسبة للكثيرين، يتم صرف مبلغ التأمين في وقت الإصدار. في كثير من الحالات، يتوقع المستأجرون أن مبلغ التأمين لن يتم صرفه إلا في نهاية عقد الإيجار وفقط في حالة حاجة المالك إلى تعويض عن الأضرار التي قد تنطبق عليها وديعة التأمين هذه. ولكن من الناحية العملية، يتوقع الملاك صرف الوديعة على الفور.

هناك فارق بسيط آخر حول ودائع الإيجار في الإمارات العربية المتحدة يتعلق بالتوقيت المطلوب لموعد إصدارها. في معظم الحالات، يطلب الوسطاء والملاك من المستأجرين إصدار وديعة تأمين لهم قبل التوقيع الفعلي على اتفاقية الإيجار نفسها. بطريقة ما، ينظرون إلى إيداع الضمان كوديعة ضمان لتأمين هذا العقار المحدد. هذه ممارسة خطيرة لأنه لا توجد شروط وأحكام مرتبطة بإيداع الضمان هذا طالما أن اتفاقية الإيجار نفسها لم يتم توقيعها بعد. لذلك، فإن المستأجر الذي يوقع شيكًا لإيداع ضمان أو يدفع نقدًا ليس لديه شروط وأحكام محددة مرفقة بالإيداع، وبالتالي سيكون من المستحيل فعليًا المطالبة بها مرة أخرى في حالة عدم المضي قدمًا في المعاملة. في الحالات التي يكون فيها الإيداع مطلوبًا، تطورت الممارسة المعتادة بحيث يتم إصدار الإيداع نفسه أو الشيك باسم المالك ولكن يتم الاحتفاظ به من قبل الوسيط حتى يوقع الطرفان على اتفاقية الإيجار. في هذه المرحلة، سيقوم الوسيط بتسليم مبلغ التأمين إلى المالك.

تنشأ معظم النزاعات المتعلقة بإيداع الضمان على أساس سوء فهم لنطاق هذا الإيداع. لذلك، من مصلحة الطرفين تحديد شروط إيداع الضمان بوضوح، ويجب عليهم تضمينها في اتفاقية الإيجار من البداية. بعض الإمارات، مثل دبي والشارقة، على سبيل المثال، لديها اتفاقيات إيجار قياسية. لا تتضمن هذه الاتفاقيات أحكامًا محددة تتعلق بإيداع الضمان، ولكن هناك مساحة لإضافة شروط إضافية أو يمكن للأطراف أيضًا إضافة إلى هذا العقد القياسي حيث يجب عليهم تحديد شروط إيداع الضمان بوضوح.

بشكل عام، ومع ذلك، فإن الغرض من إيداع الضمان هو تعويض المالك عن الأضرار المتعلقة باستخدام المستأجرين لممتلكاتهم. في بعض الحالات، قد يرغب الملاك في إضافة أسباب أخرى للإيداع، مثل، على سبيل المثال، الإيجار غير المدفوع أو أي رسوم أخرى قد يتكبدها المالك نتيجة احتلال المستأجرين للعقار. ولكن في حالة رغبة المالك في استخدام وديعة لتلك الأغراض الأخرى، فمن الضروري أن يحدد المالك هذه الأسباب في العقد. أفضل طريقة للتأكد من أن كلا الطرفين على وفاق تام فيما يتعلق بالغرض من إيداع الضمان وشروطه هي القيام بما يسمى بتقرير التسليم.

نظرًا لأن وديعة الضمان في معظم الحالات تخدم غرض تعويض المالك عن أي ضرر يتعلق بالعقار، فمن الضروري أن يقوم الطرفان بتوثيق شروط العقار في البداية وبالتالي وضع معيار يمكن للمالك من خلاله المطالبة بالتعويض. أفضل طريقة للقيام بذلك هي توثيق، ربما بالصور، ظروف العقار حيث تعرف الأطراف بوضوح أن المشكلات قد تنشأ. يمكن أن تشمل هذه الأمثلة حوض مكسور. إذا كان هناك حوض مكسور أو إذا كان هناك أي ضرر واضح للممتلكات، فمن مصلحة المستأجر توثيق هذا الضرر بوضوح في البداية، وأفضل طريقة للقيام بذلك هي من خلال الصور. يجب إرفاق هذه الصور باتفاقية الإيجار وتوقيعها من قبل المالك. يجب أن تنص الاتفاقية بوضوح على أن هذه الأضرار كانت موجودة مسبقًا، وبالتالي لن يتم استخدام مبلغ التأمين لهذا المستأجر المحدد لتغطية إصلاح تلك الأضرار الموجودة مسبقًا.

أيضًا، تحتاج الأطراف إلى معالجة شروط التعويض عن الإيداع على وجه التحديد. أحد الأمثلة، بالطبع، هو أنه إذا رغب المالك في إعادة طلاء العقار من جديد، فقد يرغب المالك في تعويض تكلفة إعادة الطلاء من الإيداع. ومع ذلك، قد يتحدى المستأجر قيمة وظيفة إعادة الطلاء هذه باعتبارها باهظة. لذلك، يجب على الأطراف معالجة هذه القضية بالذات في الاتفاقية. يمكنهم القيام بذلك عن طريق، على سبيل المثال، وضع حد أقصى لقيمة وظيفة إعادة الطلاء أو إعطاء المستأجر الفرصة لإعادة طلاء العقار بنفسه أو بنفسها. إذا كانت هناك أي تكاليف أو رسوم أخرى قد يرغب المالك في تعويضها من الإيداع، فمن مصلحة المالك تحديد تلك الشروط الأخرى على وجه التحديد. على سبيل المثال، إذا فقد المستأجر بطاقة دخول أو مجموعة من المفاتيح وأراد المالك أن يكون لديه القدرة على تعويض تكلفة طلب استبدال تلك العناصر، فمن مصلحة المالك إدراج هذه الأحكام كشروط لإيداع الضمان.

وبالمثل، من المهم للغاية تسليط الضوء على أسباب وشروط استرداد الإيداع. الفهم العام بين المستأجرين هو أنه بمجرد خروجهم من العقار وأصبح العقار في حالة مقبولة، يحق لهم الحصول على الإيداع الكامل. غالبًا ما يتوقع الملاك الاحتفاظ بالإيداع وغالبًا ما يتوقعون ذلك لأنهم كانوا قد صرفوا الوديعة منذ فترة طويلة، وبقدر ما يتعلق الأمر بهم، لم يعد هناك إيداع. لذلك، من مصلحة كلا الطرفين أن يحددوا بوضوح توقيت استرداد الأموال والشروط التي ينبغي على أساسها معالجة هذا الاسترداد.

بشكل عام، لا يوجد قانون يلزم الملاك برد الأموال في أي وقت معين. تنشأ العديد من النزاعات بالضبط على هذا الأساس. قام المستأجرون بإخلاء العقار، وقاموا بتسليم جميع العناصر ومفاتيح العقار إلى المالك، لكنهم لم يستلموا الوديعة بعد. في كثير من الحالات، لا يعد هذا مؤشرًا على أن الملاك ليسوا على استعداد لتقديم ودائعهم، ولكن قد يشعر المستأجرون بذلك لأنهم يعتقدون أن هناك قانونًا يتطلب من الملاك استرداد الوديعة في وقت معين، ولكن الأمر ليس كذلك. ولكن سيكون من المفيد لكلا الطرفين معالجة هذه المشكلة بالذات في العقد لتجنب أي سوء فهم.

فيما يتعلق بأي نزاع بين المستأجر والمالك على أساس الإيداع، وهناك العديد من هؤلاء، من الواضح أن أفضل طريقة لمعالجة هذا الأمر هي أولاً محاولة التفاوض وديًا. ولكن في حالة الفشل، وهناك العديد من الحالات المتعلقة بالنزاعات حول إيداع الضمان، فإن العلاج الوحيد للمستأجرين هو رفع القضية في المنتدى المناسب لحل مثل هذا النزاع. في بعض الإمارات، كما هو الحال في دبي ومؤخرًا في أبو ظبي، تم إنشاء لجان أو مراكز خاصة لحل النزاعات، لذلك سيرفع المستأجر دعوى لاسترداد مبلغ التأمين في تلك المنتديات، وفي الإمارات الأخرى ستكون المحكمة فقط.

بشكل عام، في إمارات مثل دبي وأبو ظبي، يتم إنشاء مراكز ولجان متخصصة في نزاعات الإيجار حتى تتمكن من معالجة هذه القضايا بالذات مقابل رسوم اقتصادية إلى حد ما للمستأجرين وبسرعة كبيرة. لذلك، عادة ما يمكن حل القضايا المتعلقة بالودائع الأمنية بسرعة كبيرة ودون إشراك المحامين.

بهذا نختتم الجزء الخاص بنا حول الإيجارات أو ودائع الضمان للعقارات في الإمارات العربية المتحدة، شكرًا لك على الاستماع. تابعنا الأسبوع المقبل للتعرف على تأشيرات الإقامة المتعلقة بملكية العقارات في الإمارات العربية المتحدة.

حنان

مرحبا. هذه حنان عرب. نشكرك على الاستماع إلى شريكنا الإداري، لودميلا يامالوفا من HPL Yamalova & Plewka، DMCC. إذا كانت لديك أي أسئلة أخرى أو ترغب في الحصول على أي توضيحات محددة، فلا تتردد في الاتصال بنا على info@Lylawyers.com. يمكنك أيضًا العثور على طرق أخرى للاتصال بنا على موقعنا الإلكتروني www.lyLawyers.com. هذا كل شيء الآن. نراكم الأسبوع المقبل.