الإيجارات قصيرة الأجل في الإمارات
تيم إليوت
مرحبًا بك في جراحي، البودكاست القانوني الأول والوحيد حقًا في الإمارات العربية المتحدة. اسمي تيم إليوت. جراحي يأتي إليك من شركة HPL Yamalova & Plewka القانونية التي تتخذ من دبي مقراً لها. وكما هو الحال دائمًا، فإن الشريك الإداري معي، لودميلا يامالوفا. من الجيد رؤيتك.
لودميلا يامالوفا
من الجيد رؤيتك أيضا، تيم. شكرا لوجودك هنا، كالعادة.
تيم إليوت
أهلاً بك. اليوم، إنها اللوائح التي تقف وراء الإيجارات قصيرة الأجل، ويجب أن نقول منذ البداية، هذا على وجه التحديد في دبي، وليس الإمارات العربية المتحدة. الآن، كانت دبي مشغولة للغاية في الآونة الأخيرة، لودميلا. إنه موسم سياحي، على الرغم من بعض الأمطار التي هطلت علينا، والتي كانت غزيرة في بعض الأحيان، ولكن هذا هو الوقت المناسب لمناقشة كيفية عمل الإيجارات قصيرة الأجل من وجهة نظر قانونية، على ما أعتقد. بادئ ذي بدء، هناك عدد من القوانين المعمول بها والتي يجب على أي شخص على وشك استئجار منزل لقضاء العطلات هنا في دبي أن يكون على دراية بها حقًا، أليس كذلك؟
لودميلا يامالوفا
في الواقع. وتأتي هذه المناقشة الخاصة في أعقاب ما أصبح الآن شائعًا للغاية: الإيجارات قصيرة الأجل من قبل مالكي القطاع الخاص، مقارنة بالإيجارات الفندقية النموذجية أو الأكثر كلاسيكية.
كما يعلم الكثير منا، كانت دبي على وجه الخصوص ناجحة للغاية وغزيرة الإنتاج من حيث جذب الضيوف والزوار من جميع أنحاء العالم لشغل العديد من الفنادق الفخمة والمبنية بشكل جيد للغاية في جميع أنحاء المدينة مع خدمات وإطلالات لا تشوبها شائبة وما إلى ذلك. على خلفية ذلك، من الواضح أن دبي، لأنها أثبتت أنها وجهة سياحية مرغوبة، استمر المزيد والمزيد من السياح في التدفق إلى دبي، ومع ذلك، تم افتتاح المزيد والمزيد من الفنادق. من الواضح أن الأسعار انعكست في المراسلات مع حركة المرور الأكبر والأعلى للسياح.
ولكن في موازاة ذلك، فإن ما لاحظناه - وفي العديد من البلدان تطور هذا الاتجاه ربما في وقت سابق - هو إيجارات المنازل أو إيجارات بيوت العطلات، لا سيما من خلال Airbnb. لقد أثبتت هذه الأنواع من الخيارات أنها ناجحة وشائعة جدًا، خاصة أنها أكثر جاذبية للعائلات مقابل، على سبيل المثال، الأفراد والأزواج. في كثير من الحالات، أصبحت أكثر تفضيلاً من الإقامات الفندقية التقليدية. ومع ذلك، في دبي، كانت صناعة الفنادق منظمة بشكل جيد. ولكن فيما يتعلق بالإيجارات قصيرة الأجل للممتلكات الخاصة، كانت هذه المنطقة بأكملها غير منظمة إلى حد ما.
لم تكن هناك قوانين من شأنها أن تضع أي نوع من الإطار فيما يتعلق بما إذا كان هذا قانونيًا أم غير قانوني. كان الناس يؤجرون العقارات، من الواضح أنه في غياب لائحة محددة، وبدأ الناس في تأجير ممتلكاتهم وحتى عرضها على Airbnb. ثم، على خلفية ذلك، كان هناك كل أنواع النقاش حول ما إذا كان قانونيًا أم لا. إلى حد ما، كانت هناك شائعات - ربما تم إثباتها إلى حد ما - على خلفية بعض البيانات التي تفيد بأن هذا غير قانوني وأن فقط أولئك المرخص لهم تحديدًا لتقديم هذا النوع من الخدمة يمكنهم القيام بذلك بشكل قانوني. أي شخص آخر، حتى لو كانت ملكيته الخاصة، لن يفعل ذلك بشكل قانوني. كانت هناك شائعة مفادها أن Airbnb كانت غير قانونية أو أن أي نوع من الإيجارات قصيرة الأجل، بخلاف الفنادق التقليدية، كان غير قانوني.
لفترة من الوقت، كان هذا النقاش غزيرًا إلى حد ما في الأخبار. في غضون ذلك، تطورت بعض الأشياء وتبلورت.
أولاً، صحيح أنك إذا كنت تستأجر عقارات متعددة - على سبيل المثال، إذا كنت وكيل عقارات، وكان هذا، بالمناسبة، أيضًا أحد الموضوعات في سياق هذه المناقشة - أذهب وأمثل 15 إلى 20 وحدة من مختلف الملاك، وأبدأ في عرضها وتأجيرها وإدارة تلك العقارات. كانت هناك مشكلة قانونية هناك لأنه، بصفتك وكيلًا - وهذه هي المقدمة العامة لأي نوع من النشاط التجاري في الإمارات العربية المتحدة - يُطلب منك الحصول على رخصة تجارية مناسبة. بصفتي وكيلًا، يجب أن أحصل على ترخيص محدد لهذا النوع من النشاط. في ذلك الوقت، لم يكن هناك مثل هذا الترخيص.
كان هذا أحد الفروق القانونية الدقيقة التي ظهرت وربما أعطت الحكومة، بشكل شرعي وصائب، موطئ قدم من حيث القول إن هذا النشاط، الذي تم بهذه الطريقة، كان غير قانوني. بعد ذلك، كان هناك مالكون فرديون لديهم 15 إلى 20 وحدة وقالوا: «نريد تأجير وحداتنا بهذه الطريقة دون وكيل». في هذه الحالة أيضًا، هناك سؤال: إذا كنت تفعل ذلك على هذا المستوى حيث لديك وحدات متعددة، فهل يشكل ذلك نشاطًا تجاريًا؟ وإذا كان يمثل نشاطًا تجاريًا، فهل يتطلب ذلك أيضًا ترخيصًا؟ بعبارة أخرى، أصبح الترخيص سؤالًا، وهو محق في ذلك.
لكن ما نتحدث عنه الآن ليس بالضرورة هذه الأنواع من الأمثلة. ما نتحدث عنه هو إذا كان لدى شخص ما وحدة أو وحدتين، ووحدته الخاصة، وحتى منزله الخاص. كما نعلم، يوجد في دبي الكثير من المقيمين أو المستثمرين الذين قد يعيشون أو لا يعيشون هنا بدوام كامل وسيسعدهم تأجير ممتلكاتهم أو ربما امتلاك عقار إضافي استثمروا فيه. لا يرتقي بالضرورة إلى مستوى النشاط التجاري للتأهل أو ضمان طلب للحصول على رخصة تجارية.
في الوقت نفسه، ربما يكون هذا النشاط ينافس في بعض النواحي صناعة الفنادق ويؤثر بطرق أخرى على المصلحة العامة لأن هناك المزيد والمزيد من الخيارات مثل تلك الموجودة في السوق حيث يتم تقديم الوحدات الفردية للجمهور الأكبر. يأتي الجمهور إلى دبي، والآن بدلاً من الإقامة في الفنادق، يقيمون في هذه الوحدات الخاصة. يمكنك أن ترى أن المصلحة الخاصة والعامة أصبحت الآن أكثر انخراطًا، ولماذا أصبح من الطبيعي أن تتدخل السلطات وتقول: «هذا هو الفضاء الذي يجب أن ننظمه»، وأن ننظمه من أبعاد مختلفة.
هذا هو التاريخ، إن صح التعبير، خلفية لوائح بيوت العطلات هذه، ولماذا هي على ما هي عليه.
فقط لإعطاء بعض الأدلة القصصية عن السبب، على وجه الخصوص، في وقت كان فيه هذا النوع من النشاط يحتاج حقًا إلى التنظيم: المزيد والمزيد من الناس يختارون حجوزات بيوت العطلات هذه أو الإقامة بدلاً من غرف الفنادق التقليدية. كانوا يأتون إلى دبي، ويجلبون عائلاتهم بأكملها، ويخططون للعطلات أو الإجازات. غالبًا ما كانت المدفوعات تُدفع مقدمًا، وفي كثير من هذه الحالات، كان الناس يحضرون ويجدون أنه لا يوجد أحد هناك لمقابلتهم والترحيب بهم.
لم يتمكنوا من العثور على العقار، لذلك اتصلوا بالوكيل الذي كانوا يتواصلون معه، أو أن العقار الذي تم تسويقه لم يكن على الإطلاق كما توقعوا. كانت هناك أيضًا مشكلات في العقار - لنفترض أنه لم يكن يحتوي على مياه جارية أو أمان مناسب أو ملاءات نظيفة أو أي شيء لديك.
ما حدث في كل هذه الحالات هو عدم وجود آلية قانونية للمستأجرين - يُطلق عليهم أيضًا اسم الضحايا - لمعالجة نزاعاتهم. تم كل شيء بشكل خاص، وليس بالضرورة تحت الطاولة، ولكن بدون أي نوع من الإطار القانوني. لم يكن هناك حتى مكان أو آلية للإبلاغ عن نزاعاتهم.
في الوقت نفسه، أصبح من الواضح تمامًا أنه من المصلحة العامة أن تتدخل السلطات وتضمن وجود نوع من الآلية أو الإطار لتجنب مثل هذه الحوادث. في العديد من النواحي، انعكس هذا بشكل سيئ على دبي والسياحة بشكل عام. على خلفية ذلك، أنشأت دبي دائرة السياحة والتسويق التجاري (DTCM).
تم منح DTCM، من بين أمور أخرى، تفويضًا لتشغيل سوق عقارات للإيجار قصير الأجل في دبي. بمجرد إنشاء السلطة، تقوم بإنشاء لوائح توفر إطارًا قانونيًا لما يمكن للسلطة القيام به وما هو مطلوب لتأهيل المنزل كمنزل لقضاء العطلات.
بدأت اللوائح الأولى في عام 2013 - المرسوم 41 لعام 2013 - الذي ينظم تأجير منازل العطلات في إمارة دبي. كان هذا المرسوم هو السلطة القانونية الأولية التي حددت إطار بيوت العطلات. فكر في الأمر: قبل عشر سنوات ليست طويلة في الجدول الزمني لدبي كوجهة سياحية شهيرة.
تيم إليوت
بالتأكيد.
لودميلا يامالوفا
في عام 2014، كان هناك قرار إضافي للمجلس التنفيذي رقم 49، والذي وافق على الرسوم والغرامات المتعلقة بتأجير منازل العطلات في دبي. في البداية، ركز الإطار على (1) إنشاء DTCM كسلطة حاكمة لمنازل العطلات و (2) إنشاء إطار عام لتسجيل وترخيص عقار كمنزل لقضاء العطلات.
وبعد مرور عام، أدخلت لائحة إضافية مدفوعات إلى السلطات مقابل الإشراف والإشراف على النشاط، إلى جانب غرامات على الانتهاكات. ثم في عام 2020، صدر قرار إداري بتعديل قانون 2013. بعد ذلك بوقت قصير، أصدرت DTCM دليل التسويق الذي ينظم كيفية تسويق بيوت العطلات.
بدأ الأساس التشريعي لبيوت العطلات في دبي في عام 2013، وتم إصدار أحدث اللوائح في عام 2020. تحدد هذه القوانين متطلبات الأهلية وتكاليف الحصول على الترخيص وتجديده وإلغائه وتشغيل بيوت العطلات ضمن الإطار القانوني.
على مستوى عالٍ، هناك:
(أ) سلطة تنظيمية،
(ب) إطار تشريعي يحدد ما هو مسموح به،
(ج) شرط الترخيص للعمل بشكل قانوني، و
(د) معايير الأهلية المحددة للمنازل المؤهلة لتكون بيوت عطلات.
تقدم DTCM خدمة من خلال موقعها الإلكتروني للتقدم بطلب للحصول على تراخيص بيوت العطلات. هذه العملية سهلة الاستخدام وعبر الإنترنت إلى حد كبير، مما يسهل على الأفراد أو الشركات الامتثال للوائح.
تيم إليوت
النقطة هي، أليس كذلك، أن كل شيء هنا يأتي تحت DTCM - وزارة السياحة والتسويق التجاري؟
لودميلا يامالوفا
بالضبط. كانت دبي فعالة بشكل خاص في إنشاء سلطات محددة لتنظيم الصناعات. على سبيل المثال، تحكم دائرة الأراضي والأملاك في دبي العقارات، وتندرج RERA (وكالة تنظيم العقارات) تحت هذه الإدارة. وبالمثل، تشرف DTCM على أي شيء متعلق بالسياحة، بما في ذلك بيوت العطلات.
حتى لو كنت فردًا يؤجر عقارًا استثماريًا، فأنت جزء من سوق السياحة. وبالتالي، يندرج هذا بشكل طبيعي تحت DTCM.
تتمتع دائرة السياحة والتسويق التجاري بدبي بتمويل جيد وموظفين، مما يعكس أولويات دبي للسياحة. خدماتهم، وخاصة موقع الويب الخاص بهم، متطورة وسهلة الاستخدام. على سبيل المثال، يمكنك التقدم بطلب للحصول على ترخيص منزل للعطلات عبر الإنترنت بالكامل، وتحميل المستندات من خلال البوابة الإلكترونية، وإدارة كل شيء رقميًا.
تيم إليوت
من المعقول أن نقول، أليس كذلك، أن دبي متطورة من الناحية السياحية؟
لودميلا يامالوفا
بالتأكيد. أصبحت دبي مشهورة للغاية في فترة زمنية قصيرة، حيث اجتذبت أعدادًا كبيرة من السياح على مدار العام. على عكس الماضي، حتى شهر رمضان وأشهر الذروة في الصيف لم يعودا خارج المواسم. تم تكييف السياسات لجعل دبي أكثر ملاءمة للسياح، مع استمرار الخدمات والأنشطة إلى حد كبير كالمعتاد خلال هذه الفترات.
تيم إليوت
دعونا ننظر بمزيد من التفاصيل في متطلبات الأهلية. يمكن للأفراد الحصول على ما يصل إلى ثمانية تراخيص أو تصاريح في وقت واحد. هل هذا صحيح؟
لودميلا يامالوفا
نعم، هذا صحيح. يتم إصدار هذه التصاريح لفترات تتراوح من ثلاثة إلى 12 شهرًا. لنفترض أنك تريد تأجير عقارك للصيف أو لشهر ديسمبر أثناء غيابك؛ يمكنك الحصول على تصريح لمدة ثلاثة أشهر.
يمكن للأفراد الحصول على ثمانية تصاريح كحد أقصى في وقت واحد. علاوة على ذلك، تتوقع الحكومة منك الحصول على رخصة تجارية، حيث تصبح إدارة المزيد من العقارات أقرب إلى إدارة الأعمال التجارية.
للتأهل، يجب أن يكون العقار في مبنى سكني أو مجمع فلل وأن يفي بمعايير معينة. على سبيل المثال، لا يمكن تحويل المساحات المكتبية إلى منازل للعطلات. تحتاج أيضًا إلى سند ملكية يثبت الملكية أو شهادة عدم ممانعة (NOC) من المالك إذا كنت مستأجرًا.
تيم إليوت
لذا، من الناحية النظرية، إذا استأجرت منزلًا، وأعطى مالك العقار الإذن، يمكنني تأجيره كمنزل لقضاء العطلات؟
لودميلا يامالوفا
بالضبط. تم تقديم هذا في عام 2020، مما يسمح للمستأجرين بتأجير العقارات كبيوت عطلات بموافقة المالك، بما يتماشى مع قوانين التأجير من الباطن في دبي.
تيم إليوت
ما هي الوثائق والرسوم المطلوبة؟
لودميلا يامالوفا
تختلف المستندات المطلوبة بناءً على ما إذا كنت فردًا أو شركة. يحتاج الأفراد إلى نسخة من جواز السفر وبطاقة الهوية الإماراتية وسند الملكية وفاتورة هيئة كهرباء ومياه دبي. يجب على الشركات أيضًا تقديم التراخيص التجارية واتفاقيات الإدارة ووثائق العناية الواجبة الأخرى.
تعتمد الرسوم على حجم العقار:
- استوديو أو غرفة نوم واحدة: 370 درهمًا إماراتيًا
- غرفتي نوم: 670 درهم إماراتي
- ثلاث غرف نوم: 970 درهم إماراتي
- أكثر من أربع غرف نوم: 1,270 درهمًا إماراتيًا
هناك رسوم سياحية إضافية: 15 درهمًا إماراتيًا في الليلة للعقارات الفاخرة و 10 درهمًا إماراتيًا في الليلة للعقارات العادية. يجب دفعها شهريًا إلى DTCM.
تيم إليوت
هذه هي رسوم الدرهم السياحي التي تجمعها DTCM، أليس كذلك؟
لودميلا يامالوفا
بالضبط. يتم تحصيل هذه الرسوم في الليلة الواحدة ويجب دفعها بحلول اليوم الخامس عشر من الشهر التالي. يمكن إجراء الدفعات عن طريق الإيداع المباشر أو الشيكات أو التحويلات المصرفية.
بالإضافة إلى ذلك، هناك رسوم الإسكان أو الضرائب التي يجب على المستأجرين أو المحتلين دفعها. يمثل هذا 5٪ من الإيجار السنوي ويتم تحصيله جنبًا إلى جنب مع فاتورة هيئة كهرباء ومياه دبي الخاصة بك.
تيم إليوت
لذا، إذا كنت تستأجر شقة أو فيلا في دبي، فإنك تدفع 5٪ من الإيجار السنوي كرسوم سكن؟
لودميلا يامالوفا
صحيح. عادة ما يتم جمع هذه الرسوم من المستأجر أو المحتل، وليس من المالك.
تيم إليوت
يمكن أن ينطبق هذا أيضًا على ضيوف بيوت العطلات، أليس كذلك؟
لودميلا يامالوفا
نعم، لقد رأينا حالات يقوم فيها الوكلاء أو مديرو العقارات بتحصيل هذه الرسوم من الضيوف لفترات قصيرة لدفعها إلى السلطات. قد يكون هذا مفاجئًا للزوار الذين يفترضون أن جميع التكاليف مشمولة مقدمًا، خاصة أولئك الذين يستأجرون من خلال منصات مثل Airbnb.
لتجنب النزاعات، من المهم للمالكين أو الوكلاء الإفصاح بوضوح عن جميع الرسوم - بما في ذلك رسوم السياحة أو ضريبة القيمة المضافة أو رسوم السكن - في وقت الحجز. تضمن هذه الشفافية أن يعرف الضيوف ما يمكن توقعه وتمنع سوء الفهم.
تيم إليوت
إذا قام شخص ما بحجز منزل لقضاء العطلات ولكن لم يحصل على ما تم الإعلان عنه - مثل المرافق أو وسائل الراحة التي لا تتطابق مع القائمة - فما الملاذ المتاح له؟
لودميلا يامالوفا
هذه مشكلة شائعة جدًا. إذا كان العقار لا يلبي التوقعات - على سبيل المثال، تم رفض الوصول إلى المرافق مثل حمامات السباحة أو الصالات الرياضية، أو إذا كانت المرافق الأساسية مثل المياه الجارية أو أجهزة التكييف لا تعمل - يمكن للضيوف تقديم شكوى إلى DTCM.
لدى DTCM قسم محدد لحل النزاعات، ويمكن إرسال الشكاوى إلى ecomplaints@DubaiTourism.ae. قد تضغط DTCM على مالك العقار أو الوكيل لتوفير أماكن إقامة بديلة أو إصدار استرداد.
ومع ذلك، فإن DTCM هي سلطة تنظيمية وليست هيئة قضائية. في حين يمكنهم تعليق التراخيص أو فرض عقوبات، لا يمكنهم إصدار أحكام قابلة للتنفيذ قانونًا. لذلك، يجب رفع النزاعات إلى مركز المنازعات الإيجارية (RDC)، محكمة الإيجار في دبي.
تيم إليوت
إذن، يتعامل RDC مع نزاعات بيوت العطلات أيضًا؟
لودميلا يامالوفا
نعم. في حين أن RDC تتعامل بشكل أساسي مع نزاعات الإيجار، فقد توسعت ولايتها القضائية لتشمل نزاعات بيوت العطلات. إنها محكمة فعالة تركز على مسائل العقارات والإيجارات، مما يجعلها مناسبة تمامًا لحل هذه المشكلات.
تيم إليوت
هل هناك أي شروط محددة يجب على المالكين أو الوكلاء الوفاء بها عند تأجير منازل العطلات؟
لودميلا يامالوفا
نعم، هناك العديد من الشروط التي حددتها DTCM. يجب على المالكين أو الوكلاء:
- قم بتزويد الضيوف بشروط وأحكام واضحة لإقامتهم، بما في ذلك قواعد المنزل.
- تأكد من أن العقار يلبي الحد الأدنى من المعايير، مثل المراحيض التشغيلية والمياه الجارية وتكييف الهواء والوصول إلى المرافق المعلن عنها.
- قم بتسجيل جميع الضيوف في DTCM وإدارة المبنى.
إذا كانت الوحدة غير متوفرة أو لا تلبي التوقعات الموعودة، يجب على المالك أو الوكيل توفير أماكن إقامة بديلة. على سبيل المثال، إذا كان المصعد لا يعمل أو لم يتم توفير بطاقات الدخول، فسيكون لدى الضيوف أسباب لإلغاء اتفاقهم وطلب استرداد الأموال.
تيم إليوت
ماذا عن الودائع؟ هل هم مطلوبون؟
لودميلا يامالوفا
الودائع ليست مطلوبة قانونًا، ولكن يمكن للمالكين طلبها كضمان. في حالة تحصيل وديعة، يجب ردها على الفور بعد تسجيل خروج الضيف. يعد عدم استرداد الودائع سببًا شائعًا للنزاعات.
يجب على الضيوف أيضًا توثيق أي وعود أو إقرارات قدمها المالك أو الوكيل، حيث يمكن أن يكون هذا الدليل حاسمًا في حالة نشوء نزاع.
تيم إليوت
لذا، فإن الخلاصة هي: يجب على الضيوف الاحتفاظ بالسجلات، ويجب على المالكين ضمان الشفافية.
لودميلا يامالوفا
بالتأكيد. الشفافية والتوثيق هما المفتاح. هذه تحمي كلا الطرفين وتساعد على تجنب النزاعات.
تيم إليوت
هذه حلقة أخرى من جراحي، مع التركيز هذه المرة على لوائح الإيجار قصيرة الأجل ومنازل العطلات في دبي. خبيرتنا القانونية، كما هو الحال دائمًا، لودميلا يامالوفا، الشريك الإداري في Yamalova & Plewka. شكرًا لك.
لودميلا يامالوفا
شكرا لك، تيم.
تيم إليوت
تابعنا على LYLAW على وسائل التواصل الاجتماعي - فيسبوك وإنستغرام وتيك توك ولينكد إن. لدينا مكتبة ضخمة من ملفات البودكاست التي تغطي جميع أنواع المسائل القانونية في الإمارات العربية المتحدة، وكلها مجانية للاستماع إليها. إذا كنت ترغب في الإجابة على سؤال قانوني في حلقة مقبلة من جراحي، أو إذا كنت ترغب في التحدث إلى أحد المتخصصين القانونيين المؤهلين في الإمارات العربية المتحدة، فتفضل بزيارة LyLawyers.com وانقر فوق الاتصال.
