تيم إليوت
مرحباً بك في لوجيكالالبودكاست القانوني الأول والوحيد في الإمارات العربية المتحدة. اسمي تيم إليوت لوجيكال إليكم من شركة "إتش بي إل يامالوفا وبلوكا" القانونية التي تتخذ من دبي مقراً لها. وكالعادة، ترافقني الشريكة الإدارية لودميلا يامالوفا. من الجيد رؤيتك.
لودميلا يامالوفا
من الجيد رؤيتك أيضًا يا تيم. شكرا لتواجدك هنا، كما هو الحال دائما.
تيم إليوت
على الرحب والسعة. اليوم، إنها اللوائح الخاصة بالإيجارات قصيرة الأجل، وينبغي أن نقول منذ البداية أن هذا الأمر في دبي تحديداً وليس في الإمارات العربية المتحدة. الآن، كانت دبي مزدحمة للغاية في الآونة الأخيرة، لودميلا. إنه موسم السياحة، على الرغم من بعض الأمطار التي هطلت علينا، والتي كانت غزيرة في بعض الأحيان، ولكن أعتقد أنه الوقت المناسب لمناقشة كيفية عمل الإيجارات قصيرة الأجل من وجهة نظر قانونية. بادئ ذي بدء، هناك عدد من القوانين المعمول بها والتي يجب أن يكون أي شخص على وشك تأجير منزل لقضاء العطلات هنا في دبي على دراية بها، أليس كذلك؟
لودميلا يامالوفا
بالفعل. ما يأتي هذا النقاش تحديداً في أعقاب ما أصبح الآن شائعاً للغاية: الإيجارات قصيرة الأجل من قبل المالكين الخاصين، مقارنةً بالإيجارات الفندقية التقليدية أو الأكثر كلاسيكية.
كما يعلم الكثير منا، كانت دبي على وجه الخصوص ناجحة للغاية وغزيرة من حيث جذب النزلاء والزوار من جميع أنحاء العالم ليشغلوا فنادقها العديدة المبنية بشكل جيد للغاية والفاخرة في جميع أنحاء المدينة بخدماتها الرائعة وإطلالاتها الرائعة وما إلى ذلك. وعلى خلفية ذلك، من الواضح أن دبي، ولأنها أثبتت نفسها كوجهة سياحية مرغوبة للغاية، استمر توافد المزيد والمزيد من السياح إلى دبي، ومع ذلك، تم افتتاح المزيد والمزيد من الفنادق. ومن الواضح أن الأسعار انعكست بالتوافق مع زيادة عدد السياح.
ولكن في موازاة ذلك، ما كنا نلاحظه - وقد تطور هذا الاتجاه في العديد من البلدان ربما في وقت سابق - هو تأجير المنازل أو تأجير منازل العطلات، ولا سيما من خلال Airbnb. وقد أثبتت هذه الأنواع من الخيارات نجاحها وشعبيتها الكبيرة، وخاصةً أنها أكثر جاذبية للعائلات مقارنةً بالأفراد والأزواج، على سبيل المثال. وفي كثير من الحالات، أصبحت هذه الخيارات أكثر تفضيلاً عن الإقامات الفندقية التقليدية. ومع ذلك، كان قطاع الفنادق في دبي منظماً بشكل جيد للغاية. ولكن فيما يتعلق بالإيجارات قصيرة الأجل للعقارات الخاصة، كان هذا المجال بأكمله غير منظم إلى حد ما.
لم تكن هناك قوانين تحدد أي نوع من الأطر القانونية أو غير القانونية. كان الناس يؤجرون عقاراتهم، ومن الواضح أنه في ظل عدم وجود لوائح محددة، وبدأ الناس في تأجير ممتلكاتهم وحتى عرضها على Airbnb. ثم، على خلفية ذلك، كان هناك كل أنواع النقاش حول ما إذا كان ذلك قانونيًا أم لا. وإلى حد ما، كانت هناك شائعات - ربما تم إثباتها إلى حد ما - على خلفية بعض التصريحات بأن هذا الأمر غير قانوني وأن المرخص لهم تحديدًا بتقديم هذا النوع من الخدمات هم فقط من يمكنهم القيام بذلك بشكل قانوني. أي شخص آخر، حتى لو كانت ملكيته الخاصة، لن يقوم بذلك بشكل قانوني. كانت هناك شائعة بأن Airbnb غير قانوني أو أن أي نوع من الإيجارات قصيرة الأجل، بخلاف الفنادق التقليدية، غير قانوني.
ولفترة من الوقت، كانت تلك المناقشة غزيرة إلى حد ما في الأخبار. وفي غضون ذلك، تطورت بعض الأمور وتبلورت.
أولاً، صحيح أنه إذا كنت تؤجر عقارات متعددة - على سبيل المثال، إذا كنت وكيلاً عقارياً، وهذا بالمناسبة كان أيضاً أحد المواضيع في سياق هذه المناقشة - أذهب وأمثل 15 إلى 20 وحدة لملاك مختلفين، وأبدأ بعرضها وتأجيرها وإدارة تلك العقارات. كانت هناك مشكلة قانونية هناك لأنه، بصفتك وكيلاً - وهذه هي الديباجة العامة لأي نوع من الأنشطة التجارية في الإمارات العربية المتحدة - يجب أن يكون لديك رخصة عمل مناسبة. وبصفتي وكيلاً، يجب أن يكون لدي ترخيص محدد لهذا النوع من النشاط. في ذلك الوقت، لم يكن هناك مثل هذا الترخيص.
كان هذا أحد الفوارق القانونية التي ظهرت وربما أعطت الحكومة موطئ قدم، بشكل شرعي ومحق، للحكومة من حيث القول بأن هذا النشاط، الذي يتم بهذه الطريقة، غير قانوني. ثم، كان هناك مالكون أفراد لديهم 15 إلى 20 وحدة وقالوا: "نريد تأجير وحداتنا بهذه الطريقة دون وكيل". في هذه الحالة أيضًا، هناك سؤال: إذا كنت تقوم بذلك على هذا المستوى حيث لديك وحدات متعددة، فهل يشكل ذلك عملًا تجاريًا؟ وإذا كان ذلك يشكل عملاً تجارياً، فهل يجب أن يتطلب ذلك ترخيصاً أيضاً؟ وبعبارة أخرى، أصبح الترخيص سؤالاً، وهو محق في ذلك.
لكن ما نتحدث عنه الآن ليس بالضرورة هذا النوع من الأمثلة. ما نتحدث عنه هو ما إذا كان لدى شخص ما وحدة أو وحدتين أو وحدته الخاصة أو حتى منزله الخاص. فكما نعلم، يوجد في دبي الكثير من المقيمين أو المستثمرين الذين قد يعيشون أو لا يعيشون هنا بدوام كامل ويسعدهم تأجير عقاراتهم أو ربما لديهم عقار إضافي استثمروا فيه. ولا يرقى ذلك بالضرورة إلى مستوى الأعمال التجارية التي تؤهل أو تبرر تقديم طلب للحصول على رخصة تجارية.
وفي الوقت نفسه، ربما يكون نشاطاً ينافس من بعض النواحي صناعة الفنادق، ويؤثر في الوقت نفسه على المصلحة العامة من نواحٍ أخرى، لأن هناك المزيد والمزيد من الخيارات من هذا القبيل في السوق حيث يتم تقديم وحدات فردية للجمهور الأكبر. يأتي الجمهور إلى دبي، والآن بدلاً من الإقامة في الفنادق، يقيمون في هذه الوحدات الخاصة. يمكنك أن ترى أن المصلحة الخاصة والعامة أصبحت الآن أكثر تداخلًا، ولذلك أصبح من الطبيعي أن تتدخل السلطات وتقول: "هذه مساحة يجب أن ننظمها"، وتنظمها من أبعاد مختلفة.
هذا هو تاريخ، إذا صح التعبير، خلفية لوائح بيوت العطلات هذه، ولماذا هي على ما هي عليه.
ولإعطاء بعض الأدلة السردية عن سبب الحاجة إلى تنظيم هذا النوع من النشاط على وجه الخصوص: كان هناك وقت كان هذا النوع من النشاط بحاجة ماسة إلى التنظيم: كان المزيد والمزيد من الناس يختارون حجوزات منازل العطلات أو الإقامات في هذه العطلات بدلاً من الغرف الفندقية التقليدية. كانوا يأتون إلى دبي ويصطحبون عائلاتهم بأكملها ويخططون لقضاء العطلات أو الإجازات. وغالباً ما كان يتم الدفع مقدماً، وفي العديد من هذه الحالات، كان الناس يأتون إلى دبي ويجدون أنه لا يوجد أحد هناك لمقابلتهم والترحيب بهم.
لم يتمكنوا من العثور على العقار، لذلك اتصلوا بالوكيل الذي كانوا يتواصلون معه، أو أن العقار الذي تم تسويقه لم يكن كما توقعوا على الإطلاق. كما كانت هناك أيضاً مشاكل في العقار - لنفترض أنه لم يكن يحتوي على مياه جارية، أو أمن مناسب، أو شراشف نظيفة، أو ما شابه ذلك.
ما حدث في نهاية المطاف في جميع هذه الحالات هو أنه لم تكن هناك آلية قانونية للمستأجرين - الذين يُطلق عليهم أيضًا الضحايا - لمعالجة نزاعاتهم. كان كل شيء يتم بشكل خاص، ليس بالضرورة تحت الطاولة، ولكن دون أي نوع من الأطر القانونية. لم يكن هناك حتى مكان أو آلية لهم للإبلاغ عن نزاعاتهم.
وفي الوقت نفسه، أصبح من الواضح تماماً أنه كان من المصلحة العامة أن تتدخل السلطات وتضمن وجود آلية أو إطار عمل لتجنب مثل هذه الحوادث. وقد انعكس ذلك بشكل سيء على دبي والسياحة بشكل عام. وعلى خلفية ذلك، أنشأت دبي دائرة السياحة والتسويق التجاري بدبي (DTCM).
وقد مُنحت دائرة السياحة والتسويق التجاري بدبي، من بين أمور أخرى، تفويضاً لتشغيل سوق تأجير العقارات قصيرة الأجل في دبي. وبمجرد إنشاء الهيئة، تقوم بوضع اللوائح التي توفر إطاراً قانونياً لما يمكن أن تفعله الهيئة وما هو مطلوب لتأهيل منزل ما كبيت عطلات.
بدأت اللوائح التنظيمية الأولى في عام 2013 - المرسوم رقم 41 لعام 2013 - الذي نظم تأجير بيوت العطلات في إمارة دبي. كان هذا المرسوم هو السلطة القانونية الأولية التي وضعت إطار عمل بيوت العطلات. فكّر في الأمر: عشر سنوات ليست طويلة في الجدول الزمني لدبي كوجهة سياحية شهيرة.
تيم إليوت
بالتأكيد.
لودميلا يامالوفا
في عام 2014، كان هناك قرار إضافي للمجلس التنفيذي رقم 49، والذي وافق على الرسوم والغرامات المتعلقة بتأجير بيوت العطلات في دبي. في البداية، ركز إطار العمل على (1) إنشاء دائرة السياحة والتسويق التجاري بدبي كسلطة حاكمة لبيوت العطلات و(2) إنشاء إطار عام لتسجيل وترخيص العقار كبيت عطلات.
وبعد ذلك بعام، صدرت لائحة إضافية أدخلت لائحة إضافية تنص على دفع مبالغ مالية للسلطات مقابل الإشراف والرقابة على النشاط، إلى جانب فرض غرامات على المخالفات. ثم في عام 2020، صدر قرار إداري في عام 2020، بتعديل قانون عام 2013. وبعد ذلك بفترة وجيزة، أصدرت دائرة السياحة والتسويق التجاري والسياحة دليلاً تسويقياً ينظم كيفية تسويق بيوت العطلات.
بدأ العمل بالأساس التشريعي لبيوت العطلات في دبي في عام 2013، وصدرت أحدث اللوائح التنظيمية في عام 2020. تحدد هذه القوانين شروط الأهلية وتكاليف الحصول على الترخيص وتجديده وإلغائه، وتشغيل بيوت العطلات ضمن الإطار القانوني.
على مستوى عالٍ، هناك
(أ) سلطة تنظيمية,
(ب) إطار تشريعي يحدد ما هو مسموح به,
(ج) شرط الحصول على ترخيص للعمل بشكل قانوني، و
(د) معايير أهلية محددة للمنازل المؤهلة كمنازل للعطلات.
تقدم دائرة السياحة والتسويق التجاري بدبي خدمة من خلال موقعها الإلكتروني لتقديم طلبات الحصول على تراخيص بيوت العطلات. وتتميز العملية بأنها سهلة الاستخدام وتتم إلى حد كبير عبر الإنترنت، مما يسهل على الأفراد أو الشركات الامتثال للوائح.
تيم إليوت
أليس المقصود هو أن كل شيء هنا يندرج تحت دائرة السياحة والتسويق التجاري - دائرة السياحة والتسويق التجاري؟
لودميلا يامالوفا
بالضبط. لقد كانت دبي فعالة بشكل خاص في إنشاء سلطات محددة لحوكمة القطاعات. على سبيل المثال، تحكم دائرة الأراضي والأملاك في دبي العقارات، وتندرج مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) تحتها. وبالمثل، تشرف دائرة السياحة والتسويق التجاري بدبي على كل ما يتعلق بالسياحة، بما في ذلك بيوت العطلات.
حتى إذا كنت فرداً تؤجر عقاراً استثمارياً، فأنت جزء من سوق السياحة. ومن ثم، فإن هذا يندرج بطبيعة الحال تحت دائرة السياحة والتسويق التجاري.
وتتمتع دائرة السياحة والتسويق التجاري بدبي بتمويل وموظفين جيدين، مما يعكس الأولوية التي توليها دبي للسياحة. خدماتها، وخاصة موقعها الإلكتروني، متطورة وسهلة الاستخدام. على سبيل المثال، يمكنك التقدم بطلب للحصول على رخصة منزل للعطلات عبر الإنترنت بالكامل، وتحميل المستندات من خلال بوابة، وإدارة كل شيء رقمياً.
تيم إليوت
من المعقول أن نقول، أليس كذلك، أن دبي متطورة من الناحية السياحية؟
لودميلا يامالوفا
بالتأكيد. أصبحت دبي تحظى بشعبية كبيرة في فترة زمنية قصيرة، حيث تجذب أعداداً كبيرة من السياح على مدار العام. على عكس الماضي، حتى شهر رمضان وأشهر الذروة في الصيف لم تعد مواسم خارج أوقات الذروة. وقد تم تكييف السياسات لجعل دبي أكثر ملاءمة للسياح، حيث تستمر الخدمات والأنشطة إلى حد كبير كالمعتاد خلال هذه الفترات.
تيم إليوت
لنلقِ نظرة بمزيد من التفصيل على متطلبات الأهلية. يمكن للأفراد حمل ما يصل إلى ثمانية تراخيص أو تصاريح في وقت واحد. هل هذا صحيح؟
لودميلا يامالوفا
نعم، هذا صحيح. يتم إصدار هذه التصاريح لمدد تتراوح من ثلاثة أشهر إلى 12 شهراً. لنفترض أنك ترغب في تأجير عقارك لفصل الصيف أو لشهر ديسمبر أثناء غيابك؛ يمكنك الحصول على تصريح لمدة ثلاثة أشهر.
يمكن للأفراد الحصول على ثمانية تصاريح كحد أقصى في وقت واحد. وبعد ذلك، تتوقع منك الحكومة أن تحصل على رخصة عمل، حيث تصبح إدارة المزيد من العقارات أشبه بإدارة الأعمال التجارية.
للتأهل، يجب أن يكون العقار في مبنى سكني أو مجمع فيلات وأن يستوفي معايير معينة. على سبيل المثال، لا يمكن تحويل المساحات المكتبية إلى منازل للعطلات. تحتاج أيضاً إلى سند ملكية يثبت الملكية أو شهادة عدم ممانعة (NOC) من المالك إذا كنت مستأجراً.
تيم إليوت
إذن، من الناحية النظرية، إذا استأجرت منزلاً وأذن لي صاحب العقار بتأجيره كمنزل لقضاء العطلات؟
لودميلا يامالوفا
بالضبط. تم تقديم هذا في عام 2020، مما يسمح للمستأجرين بتأجير العقارات كمنازل للعطلات بموافقة المالك، بما يتماشى مع قوانين التأجير من الباطن في دبي.
تيم إليوت
ما هي الوثائق والرسوم المطلوبة؟
لودميلا يامالوفا
تختلف المستندات المطلوبة بناءً على ما إذا كنت فرداً أو شركة. يحتاج الأفراد إلى نسخة من جواز السفر، وبطاقة الهوية الإماراتية، وسند الملكية، وفاتورة هيئة كهرباء ومياه دبي. يجب على الشركات أيضاً تقديم التراخيص التجارية واتفاقيات الإدارة وغيرها من المستندات المطلوبة.
تعتمد الرسوم على حجم العقار:
- استوديو أو غرفة نوم واحدة: 370 درهم إماراتي
- غرفتي نوم 670 درهم إماراتي
- ثلاث غرف نوم 970 درهم إماراتي
- أربع غرف نوم فأكثر 1,270 درهم إماراتي
هناك رسوم سياحية إضافية: 15 درهماً إماراتياً لليلة الواحدة للعقارات الفاخرة و10 دراهم إماراتية لليلة الواحدة للعقارات العادية. ويجب دفع هذه الرسوم شهرياً إلى دائرة السياحة والتسويق التجاري بدبي.
تيم إليوت
هذه هي رسوم درهم السياحة التي تحصلها دائرة السياحة والتسويق التجاري بدبي، أليس كذلك؟
لودميلا يامالوفا
بالضبط. يتم تحصيل هذه الرسوم عن كل ليلة ويجب دفعها بحلول 15 من الشهر التالي. ويمكن الدفع عن طريق الإيداع المباشر أو الشيكات أو التحويلات المصرفية.
بالإضافة إلى ذلك، هناك رسوم أو ضريبة سكن يجب على المستأجرين أو الشاغلين دفعها. وتبلغ هذه الضريبة 51 تيرابايت 3 تيرابايت من الإيجار السنوي ويتم تحصيلها مع فاتورة هيئة كهرباء ومياه دبي.
تيم إليوت
إذاً، إذا كنت تستأجر شقة أو فيلا في دبي، هل تدفع 51 تيرابايت 3 تيرابايت من الإيجار السنوي كرسوم سكن؟
لودميلا يامالوفا
صحيح. يتم تحصيل هذه الرسوم عادةً من المستأجر أو الشاغل، وليس من المالك.
تيم إليوت
يمكن أن ينطبق هذا أيضاً على نزلاء منازل العطلات، أليس كذلك؟
لودميلا يامالوفا
نعم، لقد رأينا حالات يقوم فيها الوكلاء أو مديرو العقارات بتحصيل هذه الرسوم من النزلاء لفترات قصيرة الأجل لدفعها للسلطات. قد يكون هذا الأمر مفاجئاً للزوار الذين يفترضون أن جميع التكاليف مشمولة مقدماً، خاصة أولئك الذين يستأجرون من خلال منصات مثل Airbnb.
لتجنب النزاعات، من المهم للمالكين أو الوكلاء الإفصاح بوضوح عن جميع الرسوم - بما في ذلك رسوم السياحة أو ضريبة القيمة المضافة أو رسوم السكن - وقت الحجز. تضمن هذه الشفافية أن يعرف النزلاء ما يمكن توقعه ويمنع سوء الفهم.
تيم إليوت
إذا قام شخص ما بحجز منزل لقضاء العطلات ولكنه لم يحصل على ما تم الإعلان عنه - مثل المرافق أو وسائل الراحة التي لا تتطابق مع ما هو مدرج في القائمة - فما هو حق الرجوع الذي يملكه؟
لودميلا يامالوفا
هذه مشكلة شائعة جداً. إذا كانت المنشأة لا تفي بالتوقعات - على سبيل المثال، إذا لم يكن الوصول إلى المرافق مثل حمامات السباحة أو الصالات الرياضية ممنوعاً، أو إذا كانت المرافق الأساسية مثل المياه الجارية أو التكييف لا تعمل - يمكن للضيوف تقديم شكوى إلى دائرة السياحة والتسويق التجاري والسياحة.
لدى دائرة فض المنازعات التجارية في دبي قسم خاص لتسوية المنازعات، ويمكن إرسال الشكاوى إلى ecomplaints@DubaiTourism.ae. يجوز لدائرة النقل والمواصلات الضغط على مالك العقار أو وكيله لتوفير أماكن إقامة بديلة أو استرداد المبلغ.
ومع ذلك، فإن دائرة الاتصالات وتكنولوجيا المعلومات هي سلطة تنظيمية وليست هيئة قضائية. وفي حين أن بإمكانها تعليق التراخيص أو فرض عقوبات، إلا أنها لا تستطيع إصدار أحكام واجبة النفاذ قانوناً. لذلك، يجب رفع المنازعات إلى مركز فض المنازعات الإيجارية (RDC)، وهو محكمة الإيجارات في دبي.
تيم إليوت
إذن، هل تتولى لجنة تسوية المنازعات في مركز تسوية المنازعات في العطلات أيضاً؟
لودميلا يامالوفا
نعم. في حين أن محكمة المنازعات الإيجارية تنظر في المقام الأول في النزاعات المتعلقة بالإيجار، فقد اتسع نطاق اختصاصها ليشمل النزاعات المتعلقة بمنازل العطلات. إنها محكمة فعالة تركز على المسائل العقارية والإيجارية، مما يجعلها مناسبة تماماً لحل هذه القضايا.
تيم إليوت
هل هناك أي شروط محددة يجب على المالكين أو الوكلاء استيفاؤها عند تأجير منازل العطلات؟
لودميلا يامالوفا
نعم، هناك العديد من الشروط التي حددتها دائرة النقل والمواصلات. يجب على المالكين أو الوكلاء:
- زوِّد النزلاء بشروط وأحكام واضحة لإقامتهم، بما في ذلك قواعد الإقامة.
- تأكد من أن العقار يفي بالحد الأدنى من المعايير، مثل المراحيض العاملة والمياه الجارية وتكييف الهواء والوصول إلى المرافق المعلن عنها.
- قم بتسجيل جميع النزلاء لدى دائرة السياحة والتسويق التجاري وإدارة المبنى.
إذا كانت الوحدة غير متوفرة أو لا تلبي التوقعات الموعودة، يجب على المالك أو الوكيل توفير أماكن إقامة بديلة. على سبيل المثال، إذا كان المصعد لا يعمل أو إذا لم يتم توفير بطاقات دخول، يحق للنزلاء إلغاء الاتفاق وطلب استرداد الأموال.
تيم إليوت
ماذا عن الودائع؟ هل هي مطلوبة؟
لودميلا يامالوفا
الودائع ليست مطلوبة قانوناً، ولكن يمكن للمالكين طلبها كضمان. إذا تم أخذ وديعة، فيجب ردها على الفور بعد أن يقوم النزيل بتسجيل المغادرة. عدم رد الودائع هو سبب شائع للنزاعات.
كما يجب على الضيوف أيضاً توثيق أي وعود أو إقرارات قدمها المالك أو الوكيل، حيث يمكن أن يكون هذا الدليل حاسماً في حالة نشوء نزاع.
تيم إليوت
لذا، فإن الخلاصة هي: يجب على النزلاء الاحتفاظ بالسجلات، ويجب على المالكين ضمان الشفافية.
لودميلا يامالوفا
بالتأكيد. الشفافية والتوثيق أمران أساسيان. فهما يحميان الطرفين ويساعدان على تجنب النزاعات.
تيم إليوت
هذه حلقة أخرى من لوجيكالالتي تركز هذه المرة على لوائح الإيجار قصير الأجل ومنازل العطلات في دبي. خبيرنا القانوني، كما هو الحال دائمًا، لودميلا يامالوفا، الشريك الإداري في مكتب يامالوفا وبلوكا. شكراً لكم
لودميلا يامالوفا
شكراً لك، تيم.
تيم إليوت
اعثر علينا في LYLAW على وسائل التواصل الاجتماعي - فيسبوك، وإنستجرام، وتيك توك، ولينكد إن. لدينا مكتبة ضخمة من ملفات البودكاست التي تغطي جميع أنواع المسائل القانونية في الإمارات العربية المتحدة، وكلها مجانية للاستماع إليها. إذا كنت ترغب في الإجابة على سؤال قانوني في حلقة مستقبلية من لوجيكال، أو إذا كنت ترغب في التحدث إلى خبير قانوني إماراتي مؤهل، قم بزيارة LYLawyers.com وانقر على اتصال.
AR 
EN 
RU