الرهون العقارية والوسطاء العقاريين والتحقق من استحقاق الإيجار والتحقق من سند الملكية وغير ذلك.

المضيف
هناك الكثير لنستمع إليه. حمّل البودكاست الخاص بنا على موقع DubaiI1038.com

المضيف
مرحباً بكم في الساعة القانونية على قيادة مباشرة. ضيفتنا لجلسة اليوم هي لودميلا يامالوفا من شركة يامالوفا وبليوكا. لودميلا، لدينا الكثير من الأسئلة التي يجب أن نتناولها، وقد بدأنا للتو.

المضيف
لقد تلقينا نص سؤال مثير للاهتمام للغاية. أعتقد أنه يمكننا أن نبدأ ببعض الأسئلة من الأسبوع الماضي. السؤال الأول من ميك. هذا السؤال هو، إذا كنت سأشتري عقارًا بشكل مشترك، ملكية مناصفة مع شخص غير مقيم في الإمارات العربية المتحدة سيقدم التمويل الكامل لحصته في العقار، هل يمكنني أولاً الحصول على رهن عقاري على حصتي بشكل منفصل، وهل سيظهر كلا الطرفين في سند الملكية؟

لودميلا يامالوفا
باختصار، لا، هذا غير ممكن. وهذا لأنه لا يمكن للبنك أن يكون لديه ضمان على نصف العقار فقط من الناحية العملية. وبالتالي، إذا كان هناك رهن على العقار، فسيكون الرهن على كامل المبلغ. وذلك لأن نظام تسجيل رهن أو رهن ضمان على عقار في الإمارات العربية المتحدة لا يزال بسيطًا إلى حد ما ولا يزال في مرحلة التطور. وبالتالي، بالنسبة للبنك، عندما يقوم البنك بتسجيل ضمانه للعقار، إذا نظرت إلى سند الملكية، فإنه يتعين عليه في النهاية تسجيل حقه على العقار بأكمله. لا توجد طريقة أخرى لفصله.

المضيف
ومجرد تكميلية، إذا لم يكونوا بحاجة إلى رهن عقاري على سبيل المثال، هل من الممكن أن يكون العقار باسم المقيم غير الإماراتي؟ هل هذا شيء قابل للتطبيق؟

لودميلا يامالوفا
هذا سؤال رائع. بالتأكيد. من أجل امتلاك عقار في الإمارات العربية المتحدة، لا يحتاج المرء أن يكون مقيماً في الإمارات العربية المتحدة. في الواقع، في دبي على الأقل، هناك خيار أنه عندما يمتلك شخص ما عقارًا، يمكنه أن يصبح مقيمًا في الإمارات العربية المتحدة على أساس استثماره في العقار طالما أن قيمة العقار تزيد عن مليون درهم إماراتي.

لودميلا يامالوفا
دعني أقلب هذا السؤال بشكل مختلف قليلاً. إذا كان العقار مملوكاً ملكية مشتركة، فهل من الممكن الحصول على رهن عقاري ابتداء، وهل يمكن أن يكون الرهن العقاري لشخص واحد أو لكلا الشخصين؟ باختصار، من الممكن أن تقوم شركة الرهن العقاري بإعطاء رهن عقاري لأحد المالكين. ولكن عادةً ما يسجلون أيضًا، إلى حد ما، مصلحة المالك الآخر. وهم لا يطلبون بالضرورة معلومات مالية من المالك الآخر طالما أن المالك الرئيسي يفي بجميع متطلبات التمويل من حيث كونه خاضعًا لذلك الرهن.

لودميلا يامالوفا
على سبيل المثال، إذا كنت أنا وتيم نملك العقار معًا وأريد أنا فقط الحصول على رهن عقاري على العقار، فمن الممكن دون إدخال تيم في المعادلة طالما أنني أستوفي متطلبات البنك. ولكن يجب أن يدرك تيم أنه بمجرد إدخال البنك في المعادلة، على الرغم من أنه ليس لديه رهن عقاري خاص به، فلن يتمكن من التصرف في حصته في العقار دون موافقتي وموافقة البنك.

المضيف
حسناً، هذا ممكن فقط مع وجود اتفاق حقيقي، إن أردنا عبارة أفضل، اتفاق نبيل بين الطرفين للعمل بهذه الطريقة. يجب أن يكون هناك مستوى من الثقة ربما لا يملكه معظمنا.

لودميلا يامالوفا
بالضبط. لهذا السبب رأينا الكثير من الحالات التي تحتوي على عقارات مملوكة ملكية مشتركة، وغالباً ما تكون بين زوجين أو أطراف لا تربطهم صلة قرابة. هذا ممكن أيضاً - لا يحتاج الأشخاص إلى أن يكونوا على صلة قرابة لكي يتم تسجيلهم كمالك مشترك. لكن النزاعات بين المالكين المشتركين شائعة. لا يمكن لأحد الطرفين بيع حصته دون موافقة الطرف الآخر أو البنك، إذا كان هناك رهن عقاري.

المضيف
لدينا سؤال آخر يتعلق بالعقارات. يقول هذا السؤال: "ذكر سمسار عقارات أنه وكيل عقار، ولكن لم يكن هناك أي اتصال مع المالك. وقال الوكيل إن الفيلا ستكون متاحة اعتباراً من فبراير 2017. قدمنا الشيكات والودائع، ولكن بعد 60 يوماً، لم تكن الفيلا متاحة بعد. لقد ألغينا عقدنا ولكننا ما زلنا ننتظر إعادة الشيكات والودائع. ما هي خياراتنا؟

لودميلا يامالوفا
هذه مشكلة شائعة للأسف. من الناحية المثالية، قبل تسليم الشيكات أو التوقيع على أي مستندات، يجب عليك التأكد من تسليم الشيكات إلى الطرف الصحيح.

لودميلا يامالوفا
في هذه الحالة، أعطى المستأجر المال للوسيط، معتمداً على تمثيله. لم يتم تسليم الفيلا في الوقت المحدد، والآن يريد المستأجر استرداد أمواله. لتجنب مثل هذه المشكلات، يجب على المستأجرين تسليم الأموال مباشرةً إلى المالك أو شخص لديه توكيل رسمي ساري المفعول من المالك. قبل القيام بذلك، يجب على المستأجرين إجراء التحريات اللازمة، مثل طلب نسخة من سند الملكية أو التحقق من جديد من دائرة الأراضي لتأكيد ملكية العقار.

لودميلا يامالوفا
إذا أخلّ المالك أو ممثله المفوض بالعقد، فمن الأسهل المطالبة باسترداد المبلغ. ولكن عند التعامل مع طرف ثالث، مثل الوسيط، يصبح الأمر أكثر تعقيداً. خياراتك الآن هي إما حل المشكلة مع الوسيط ودياً أو تقديم مطالبة إلى لجنة الإيجار لاسترداد أموالك.

المضيف
إذا كان الوسيط قد صرف الشيكات بالفعل ولم يكن لدى المستأجر أموال كافية لتغطيتها، فهل يمكن أن يؤدي ذلك إلى مزيد من المشاكل؟

لودميلا يامالوفا
نعم، يمكن أن تصبح مسألة جنائية إذا ارتدت الشيكات. في الإمارات العربية المتحدة، يتم التعامل مع الشيكات المرتجعة كجريمة جنائية. إذا قام السمسار بصرف شيك ثم ارتد، فقد يواجه المستأجر إجراءات الشرطة.

لودميلا يامالوفا
من المهم أيضًا ملاحظة أنه لا توجد آلية لسحب الشيك أو إلغائه في الإمارات العربية المتحدة. حتى لو لم يتم استيفاء الشروط التي تم بموجبها إصدار الشيك، لا يمكن للبنك أو السلطات إيقاف معالجة الشيك. الملاذ الوحيد هو رفع الأمر إلى المحكمة.

المضيف
لدينا سؤال آخر حول الشيكات. يسأل أشوين: "هل من الممكن أن يستخدم شخص ما نسخة من الشيك لإصداره؟ بعض السماسرة يطلبون نسخًا قبل إجراء المعاملات."

لودميلا يامالوفا
باختصار، لا. نسخة من الشيك ليست صكاً واجب النفاذ.

المضيف
لماذا يطلبها السماسرة إذا لم تكن قابلة للتنفيذ؟

لودميلا يامالوفا
في بعض الأحيان يكون ذلك للراحة العاطفية أو لإظهار الجدية في الصفقة. على سبيل المثال، قد يرغب الوسيط في أن يثبت لأحد الطرفين أن الطرف الآخر ملتزم بالمضي قدماً في الصفقة. ومع ذلك، فإن نسخة من الشيك ليس لها صفة قانونية ولا يمكن إنفاذها.

المضيف
يأتي سؤال آخر عن الشيكات من أبو، الذي يسأل: "أعطاني صديقي شيكات غير مؤرخة مقابل أموال اقترضوها. والآن لا يمكنهم الوفاء بالتزاماتهم. ما هي خياراتي؟

لودميلا يامالوفا
لديك خياران رئيسيان:

1. الطريق الجنائي
   يمكنك تأريخ الشيكات وإيداعها، وفي حال ارتدادها، يمكنك إبلاغ الشرطة عن الأمر. يعتبر الشيك المرتجع جريمة جنائية في الإمارات العربية المتحدة، ويمكن أن يؤدي الإبلاغ عنه إلى منع الشخص من السفر حتى يتم حل المشكلة.
2. الطريق المدني
   بدلاً من ذلك، يمكنك رفع دعوى مدنية لاسترداد الأموال. قد تكون هذه العملية مكلفة وتستغرق وقتاً طويلاً، خاصة إذا لم يكن لدى المقترض الأموال اللازمة للسداد.

لودميلا يامالوفا
من الناحية التجارية، قد يكون من المفيد التفاوض على خطة سداد مع صديقك وتأمينها بشيكات جديدة أو اتفاقية. يتيح لك ذلك استرداد الأموال دون اللجوء فوراً إلى الإجراءات القانونية.

المضيف
شكراً لك، لودميلا. لدينا الآن مكالمة من طاهر. طاهر، ما هو سؤالك لودميلا؟

طاهر
لقد استأجرت شقة بغرفة نوم واحدة العام الماضي وأصدرت شيكات باسم المالك. لسوء الحظ، توفي المالك. طلب السمسار أن أقوم بمراجعة الشيكات باسم ابن المالك. طلبت أن يتم تحديث سند الملكية باسم الابن قبل مراجعة الشيكات، لكنهم استمروا في الإلحاح عليّ. ومؤخراً، أبلغني السمسار أن الابن لا يريد تجديد العقد وأنني بحاجة إلى مغادرة الشقة. هل إشعار الإخلاء هذا صحيح؟

لودميلا يامالوفا
هذا سيناريو معقد ولكنه شائع. عندما يتوفى المالك، تدخل أصوله، بما في ذلك الممتلكات، في مأزق قانوني. لا يمكن تحديد الملكية إلا بعد أن تصدر المحكمة مرسوم توزيع، والذي يحدد من هم الورثة الشرعيون.

لودميلا يامالوفا
حتى لو ظهر أن الابن هو الوريث الطبيعي، فأنت محق في طلب التوثيق القانوني قبل تحويل دفعات الإيجار أو مراجعة الشيكات. إلى أن يصدر مرسوم رسمي ويتم تحديث سند ملكية العقار، فأنت غير ملزم بالتصرف بناءً على تعليمات الوسيط.

لودميلا يامالوفا
فيما يتعلق بإشعار الإخلاء، فهو غير صالح. لا يتمتع السمسار بالصفة القانونية لإصدار إشعار بالإخلاء ما لم يكن لديه توكيل ساري المفعول. وكما أشرت أنت بشكل صحيح، فإن أي توكيل صادر عن المالك المتوفى لم يعد صالحًا بعد وفاته.

المضيف
فما الذي يجب أن يفعله طاهر في هذه الحالة؟

لودميلا يامالوفا
طاهر، لديك خياران رئيسيان:

1. تمسك بأرضك
   يمكنك الاستمرار في الإقامة في العقار حتى يتم حل مشكلة الملكية القانونية. يمكنك إيداع إيجارك لدى لجنة الإيجار أو الاحتفاظ به جانباً، مع ضمان أن يكون لديك سجل برغبتك في الدفع.
2. انتظار التوثيق القانوني
   انتظر حتى تصدر المحكمة مرسوم التوزيع أو حتى يتم تحديث سند الملكية باسم المالك الجديد. وبمجرد حصولك على وثائق واضحة، يمكنك سداد المدفوعات للمالك الشرعي.

طاهر
إذا كنت أرغب في مساعدة ابن المالك، هل يمكنني طلب خطاب تعويض من الوسيط لحماية نفسي؟

لودميلا يامالوفا
لن يساعد خطاب التعويض في هذه الحالة. حتى لو قدم الوسيط واحدًا، فإنه لا يعفيك من المسؤولية إذا اعترض وريث آخر على الترتيب. قد تواجه تحديات قانونية من ورثة آخرين لديهم أيضاً مطالبة بالعقار. من الآمن انتظار التوثيق القانوني المناسب قبل تحويل أي أموال.

المضيف
شكراً لك، طاهر، على سؤالك. لودميلا، لدينا سؤال آخر من أحد المستمعين. يسأل، "إذا توفي كفيل من البر الرئيسي، هل يستمر العمل مع أصحاب الأعمال الوافدين في العمل؟ ما الذي يتغير من الناحية القانونية؟"

لودميلا يامالوفا
هذه حالة معقدة أخرى. عندما يتوفى الكفيل الرئيسي، تصبح أسهمه في الشركة جزءاً من تركته. وإلى أن تحدد المحكمة الورثة الشرعيين وحصص كل منهم، يمكن أن تواجه الشركة تحديات تشغيلية.

لودميلا يامالوفا
يجوز للمحكمة أن تعين وصياً للإشراف على الشركة حتى يتم حل مشكلة الملكية. وهذا يضمن عدم إساءة إدارة أموال الشركة. ومع ذلك، قد تستغرق عملية حل نزاعات الميراث سنوات، خاصة إذا كان للمتوفى ورثة متعددون.

لودميلا يامالوفا
لتجنب حدوث اضطرابات كبيرة، يمكن للمساهمين الباقين على قيد الحياة أن يطلبوا من المحكمة تعيين وصي لإدارة الشركة مؤقتاً. يساعد ذلك في الحفاظ على العمليات مع ضمان حماية حقوق ورثة المتوفى.

المضيف
لدينا سؤال عقاري آخر. يسأل أحد المستمعين، "أنا أستأجر شقة ووجدت مكانًا آخر. يرفض المؤجر الحالي استرداد مبلغ التأمين لأنني لم أعطي إشعاراً قبل 60 يوماً حسب الاتفاق المبرم بيننا. ما هي الخيارات المتاحة أمامي؟

لودميلا يامالوفا
إذا كان عقد الإيجار يتطلب مهلة 60 يوماً للإخطار، يحق للمالك قانوناً تطبيق هذا الشرط. ويجوز استخدام مبلغ التأمين لتغطية فترة الإشعار.

لودميلا يامالوفا
ومع ذلك، إذا كان المالك قد وجد بالفعل مستأجرًا جديدًا أو لم يتكبد خسارة مالية، فيمكنك أن تجادل بأن العقوبة غير متناسبة. يمكنك رفع دعوى إلى لجنة الإيجار للطعن في مطالبة المالك.

لودميلا يامالوفا
ومع ذلك، قد لا تستحق متابعة الإجراءات القانونية دائماً الوقت والنفقات إلا إذا كانت العقوبة كبيرة. قد يكون من الأفضل عملياً التفاوض مع المالك أو دفع الغرامة والمضي قدماً.

المضيف
لودميلا، لدينا نص آخر. مستمع يسأل: "ما هي عملية التحقق من سندات الملكية لدى دائرة الأراضي؟ هل هناك نموذج لمشتريات السوق الثانوية؟"

لودميلا يامالوفا
وللتحقق من سند الملكية، يمكن لمالك العقار التوجه إلى دائرة الأراضي وطلب نسخة مختومة وموثقة. كمشتري أو مستأجر، يجب أن تطلب من المالك أو البائع تقديم هذا التحقق.

لودميلا يامالوفا
بالنسبة لمشتريات السوق الثانوية، تقدم دائرة الأراضي والأملاك في دبي نماذج قياسية لاتفاقيات البيع والشراء. وتتوفر هذه النماذج على الموقع الإلكتروني لمؤسسة التنظيم العقاري ويمكنها تبسيط العملية للمعاملات المباشرة. ومع ذلك، تأكد من أن أي عقد توقعه يتضمن تفاصيل أساسية مثل مواصفات العقار والأطراف المعنية وسعر الشراء وشروط الدفع.

المضيف
شكرا لك، لودميلا. هذا كل ما لدينا من وقت للساعة القانونية اليوم.

لودميلا يامالوفا
لقد كان من دواعي سروري. أشكركم على استضافتي.