حقوق التفتيش على الممتلكات

تيم إليوت
مرحبًا بكم في Lawgical، البودكاست القانوني الأول والوحيد المنتظم في الإمارات العربية المتحدة. اسمي تيم إليوت، وأنا هنا مع الشريكة الإدارية لشركة يامالوفا وبلوكا القانونية التي تتخذ من دبي مقراً لها. واسمها لودميلا يامالوفا، ويسعدني أن أراك.

لودميلا يامالوفا
من الجيد أن أكون هنا معك، تيم.

تيم إليوت
يمكن أن يكون Lawgical اليوم هو Lawgical Lite. لست متأكدًا من مقدار التفاصيل التي سنتطرق إليها هنا. هذه المرة، الأمر يتعلق بحقوق فحص العقار. الآن، إذا اشتريتِ عقارًا في الإمارات يا لودميلا، فلديك الحق القانوني في معاينة ما تشتريه قبل شرائه، أليس كذلك؟

لودميلا يامالوفا
نعم، بالتأكيد. السبب في رغبتنا في الحديث عن هذا الأمر اليوم هو أننا حصلنا مؤخراً على حكم قضائي يؤكد هذا المبدأ بالذات. واعتقدنا أنه سيكون من المفيد مشاركة هذا الأمر، خاصة وأن سوق العقارات في دبي الآن في حالة اشتعال - أو غليان إن شئنا الدقة.

نحن نشهد الكثير من الضغوط من المطورين. فهم يطلبون من المشترين دفع القسط التالي، وغالباً ما ينطبق ذلك على المستثمرين الذين اشتروا عقارات على الخارطة. لا تزال هذه العقارات قيد الإنشاء، وإليك كيفية حدوث ذلك عادةً: يدفع المستثمر دفعة أولى وأقساط منتظمة. وفي نهاية المطاف، يصبح القسط الأخير مستحقاً، ويقوم المطور بإخطار المستثمر بأن العقار جاهز للتسليم.

وهنا تبدأ التحديات. فغالباً ما يقول المطورون العقاريون: "ادفع القسط النهائي أولاً، ثم سنسمح لك بمعاينة العقار." أو بدلاً من ذلك، قد يسمحون بمعاينة واحدة فقط أو يقولون: "بغض النظر عن العيوب التي تجدها، لا يزال عليك دفع القسط النهائي." وهذا يسبب الكثير من الإحباط للمستثمرين لأنه قد لا تتاح لهم الفرصة للتأكد من أن العقار يفي بالمعايير المتفق عليها أو التأكد من إصلاح العيوب.

تيم إليوت
لذلك يبدو أن هناك نقصًا في النفوذ بالنسبة للمستثمر بمجرد دفع المبلغ النهائي.

لودميلا يامالوفا
بالضبط. دعونا نحلل الأمر. هناك عادةً مرحلتان:

1. إمكانية المعاينة - هل يُسمح للمستثمرين بمعاينة العقار قبل سداد الدفعة النهائية؟ هل يمكنهم إحضار مفتشين مستقلين، أم أنهم يقتصرون على معاينة العقار بأنفسهم؟
2. حل العيوب - إذا تم العثور على عيوب، فمتى يلتزم المطور بإصلاحها، ومتى يلتزم المستثمر بسداد الدفعة النهائية؟

في كثير من الحالات، يقول المطورون: "ادفع أولاً، ثم قم بالمعاينة"، أو يفرضون قيوداً مثل "يمكنك إحضار مفتش واحد فقط"، أو "تحصل على معاينة واحدة فقط". وهذا يترك المستثمرين في موقف صعب.

تيم إليوت
أستطيع أن أرى لماذا قد يرغب المطورون في الحد من عمليات التفتيش. قد يستغرق الأمر وقتاً طويلاً، وهم يحاولون إنهاء البناء مع استيعاب المستثمرين. ولكن بالتأكيد لديهم التزام بتسليم ما وعدوا به؟

لودميلا يامالوفا
نعم، إنهم يفعلون ذلك. ودعني أوضح لك: معظم المستثمرين لا يتفقدون العقارات ليقرروا أين يعلقون اللوحات أو يجرون تغييرات تجميلية. إنهم يبحثون عن العيوب الفعلية - البلاط المكسور، أو الجدران المعوجة، أو أنظمة التكييف المعطلة، أو الصرف الصحي المعيب، أو البلاط غير المتطابق. هذه قضايا موضوعية وليست تفضيلات جمالية.

يلتزم المطورون بتسليم العقار بالحالة التي وعدوا بها. إذا اكتشف المستثمر وجود عيوب في العقار، فمن حقه أن يقوم بمعالجة تلك العيوب قبل سداد الدفعة النهائية.

تيم إليوت
ما هي المبادئ القانونية التي تدعم حقوق المستثمر في هذه الحالات؟

لودميلا يامالوفا
تدعم هذه الحقوق عدة مبادئ:

1. قانون العقود - بموجب قانون العقود في الإمارات العربية المتحدة، يجب تنفيذ الاتفاقيات بحسن نية. فإذا وعد مطور عقار بملكية بمعايير معينة، فإنه ملزم بتسليمه في تلك الحالة.
2. تعميم مؤسسة التنظيم العقاري - أصدرت مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) في دبي التعميم رقم 4 لعام 2021، والذي يمنح مالكي الوحدات الحق في الاستفادة من عقاراتهم بشكل صريح. ويشمل ذلك ضمان صلاحية العقار للسكن وخلوه من العيوب.
3. السوابق القضائية - أكدت السوابق القضائية الأخيرة في دبي على هذه المبادئ. على سبيل المثال، قضت المحاكم بأن المطورين لا يمكنهم فرض بنود تحد من عمليات التفتيش أو تجبر المستثمرين على الدفع قبل معالجة العيوب.

تيم إليوت
هل يمكنك مشاركة مثال من قضاياك الأخيرة؟

لودميلا يامالوفا
بالتأكيد. لقد مثلنا عميلاً اشترى عدة وحدات من أحد المطورين. رفض المطور في البداية السماح بعمليات التفتيش، وعندما وافق في النهاية فرض قيودًا مثل الحد من عدد الأشخاص المسموح لهم بالتفتيش ومنع المفتشين المستقلين.

بعد الفحص، حدد العميل العديد من العيوب، لكن المطور إما لم يقم بإصلاحها أو عالج جزءًا صغيرًا منها فقط. رفض العميل تسديد الدفعة النهائية، وهدد المطور بإنهاء العقد، مدعياً أن العميل متخلف عن السداد.

وذهبت القضية إلى المحكمة، وحكمت المحكمة لصالح العميل. أكدت المحكمة أن المطور ملزم بتوفير إمكانية الوصول للمعاينة، والسماح للمفتشين المستقلين، وإصلاح جميع العيوب التي تم تحديدها قبل أن يُطلب من المستثمر سداد الدفعة النهائية. أنهت المحكمة العقد بسبب مخالفة المطور وأمرت المطور برد استثمار العميل بالكامل.

تيم إليوت
هذا حكم مهم. يبدو الأمر منطقيًا، ولكن من الواضح أنها قضية تحتاج إلى تدخل قضائي.

لودميلا يامالوفا
بالضبط. وعلى الرغم من أن هذه المنازعات قد تبدو واضحة، إلا أن هذه المنازعات شائعة. فغالباً ما يعتمد المطورون على بنود تعاقدية يصيغونها بأنفسهم، ولكن المحاكم قضت باستمرار بأن هذه البنود لا يمكن أن تبطل الحقوق الأساسية للمستثمر.

تيم إليوت
ما هي نصيحتك للمستثمرين الذين يواجهون هذه التحديات؟

لودميلا يامالوفا
اعرف حقوقك. لديك الحق القانوني في معاينة عقارك، وإحضار مفتشين محترفين، ومعالجة العيوب قبل سداد الدفعة النهائية. إذا واجهت مقاومة، فلا تتردد في تأكيد حقوقك من خلال القنوات القانونية.

تيم إليوت
هذا هو القانون الجراحي معاينة الممتلكات - حقك في المعاينة والتفتيش باحترافية. شكراً لودميلا

لودميلا يامالوفا
شكراً لك، تيم.

تيم إليوت
يمكنك أن تجدنا على وسائل التواصل الاجتماعي - تيك توك وإنستجرام وفيسبوك ولينكد إن - أو على موقع lylawyers.com. جميع ملفات البودكاست الخاصة بنا متاحة مجاناً. إذا كنت ترغب في الإجابة عن سؤال قانوني في إحدى الحلقات أو كنت بحاجة إلى نصيحة من خبير قانوني إماراتي مؤهل، انقر على اتصل بنا على lylawyers.com.