Неправомерные выселения в Дубае

Тим Эллиотт
Добро пожаловать на Lawgical, первый и единственный регулярный юридический подкаст в ОАЭ. Меня зовут Тим Эллиотт. Со мной Людмила Ямалова, управляющий партнер дубайской юридической фирмы Yamalova & Plewka. Людмила, я всегда рад вас видеть.

Людмила Ямалова
Рад быть здесь с вами, Тим.

Тим Эллиотт
Этот эпизод Lawgical это более легкая - возможно, более короткая версия - и она посвящена незаконному выселению. Эта тема мне интересна, потому что я лично проходил через выселение по закону. Там, где я живу, мне только что вручили уведомление о выселении за год, а судебное извещение о выселении я получил несколько месяцев назад. Я только что продлил срок аренды. Мой хозяин говорит, что хочет продать дом, так что он в своем праве. Это не незаконное выселение. Но в Дубае, если арендодатель неправомерно выселяет арендатора, по закону арендатор может потребовать компенсацию, не так ли?

Людмила Ямалова
Правильно. Вкратце напомним, что законы об аренде в ОАЭ зависят от эмирата. Если мы говорим о недвижимости в Дубае, то она регулируется законами об аренде Дубая. В других эмиратах действуют свои законы об аренде. Сегодня мы сосредоточимся на законах об аренде Дубая и дубайских судах по аренде.

Как вы правильно заметили, выселение в Дубае осуществляется в соответствии со строгими условиями и большим бременем доказывания. У арендодателей должны быть веские основания для выселения, о которых мы рассказывали в предыдущих подкастах. Что касается неправомерного выселения, то основное внимание уделяется случаям, когда арендодатели выселяют жильцов под предлогом переезда или продажи недвижимости.

В Дубае договоры аренды автоматически продлеваются на тех же условиях, если нет веской причины для выселения. Одной из таких причин является желание арендодателя переехать в недвижимость для личного пользования или в коммерческих целях. Чтобы выселить арендатора, арендодатель должен направить уведомление за один год через нотариуса Дубая или нотариальную систему ОАЭ, как вы уже поняли.

Тим Эллиотт
Да, я получил уведомление на законных основаниях. Мой домовладелец хочет продать дом, так что все в порядке.

Людмила Ямалова
Этот процесс правильный. Однако выселение будет правомерным только в том случае, если причины арендодателя правдивы. Например, если он утверждает, что хочет продать недвижимость, он должен действительно ее продать. Если они утверждают, что хотят заселиться, они должны действительно вступить во владение и пользоваться имуществом самостоятельно.

Если арендодатель выселяет арендатора под такими предлогами, но вместо этого повторно сдает недвижимость в аренду, это незаконное выселение. В таких случаях арендатор может потребовать справедливой компенсации, о которой мы расскажем ниже.

Тим Эллиотт
Эта тема актуальна, поскольку рынок недвижимости Дубая переживает бум, цены растут, и у арендодателей может возникнуть соблазн злоупотребить законами о выселении.

Людмила Ямалова
Именно так. Хотя некоторые арендодатели следуют правильному протоколу и имеют на то веские причины, все чаще встречаются случаи, когда арендодатели выселяют жильцов под надуманным предлогом, чтобы сдать недвижимость по более высоким ставкам. Они могут полагать, что арендаторы не будут подавать в суд.

Мы сталкивались со случаями, когда арендодатели сначала заявляли, что хотят снести или отремонтировать недвижимость, а затем переходили к заявлению о том, что хотят значительно повысить арендную плату. Это отражает стремительный рост стоимости недвижимости: некоторые объекты удвоились в цене.

Тим Эллиотт
Приведем в качестве примера мой случай. Мой хозяин говорит, что хочет продать дом, и я съезжаю. Но если позже я узнаю, что дом был повторно сдан в аренду, стоит ли подавать иск в Комитет по арендным спорам (RDC)?

Людмила Ямалова
Это зависит от обстоятельств. Если вы переезжаете и находите сопоставимую недвижимость по аналогичной стоимости, последствия могут быть незначительными. Однако если переезд существенно повлияет на ваши финансы или образ жизни - например, увеличится арендная плата, сократится штат или возникнут проблемы с логистикой, - возможно, стоит добиваться компенсации.

В прошлом арендаторы могли колебаться из-за предполагаемых хлопот, связанных с обращением в суд, наймом адвокатов и проведением слушаний. Но сегодня процесс RDC полностью переведен в режим онлайн. Вы можете подавать документы и вести дело, не выходя из дома и не нанимая адвоката.

Тим Эллиотт
Это, безусловно, делает процесс более доступным. Какие доказательства мне понадобятся, чтобы подтвердить, что мой арендодатель вновь сдал недвижимость в аренду?

Людмила Ямалова
Есть несколько способов собрать доказательства:

1. Попросите у нового жильца копию договора аренды.
2. Обратитесь в RDC с просьбой получить договор аренды от Ejari. Поскольку Ejari связана с Земельным департаментом Дубая (DLD) и Агентством по регулированию рынка недвижимости (RERA), RDC может запросить эту информацию.

Если у вас есть серьезные подозрения в неправомерности выселения, но нет прямых доказательств, вы все равно можете подать иск и попросить суд получить из Ejari записи об аренде жилья.

Тим Эллиотт
Как рассчитывается компенсация в делах о незаконном выселении?

Людмила Ямалова
Компенсация называется "справедливой компенсацией" и основывается на измеряемом ущербе. Например:

• Если ваша новая арендная плата выше, вы можете претендовать на разницу в течение двух лет (для жилой недвижимости) или трех лет (для коммерческой недвижимости).
• Если вы переехали в другое место из-за нехватки средств, вы можете заявить о разнице в стоимости между прежним и нынешним жильем.
• Дополнительные расходы, такие как расходы на переезд, проживание в гостинице или обслуживание новой недвижимости, также могут быть заявлены.

Тим Эллиотт
Кажется, что правовая база хорошо отлажена, и есть много прецедентов, на которые можно опереться.

Людмила Ямалова
Безусловно. Закон Дубая № 26 от 2007 года, позже дополненный Законом № 33 от 2008 года, регулирует отношения между арендодателем и арендатором и обеспечивает надежную защиту для арендаторов. В частности, в статье 25 говорится о неправомерных выселениях.

Процесс прост, суды эффективны, а закон твердо стоит на стороне арендатора. Многие арендаторы успешно подают иски, не нанимая адвокатов, поскольку система построена таким образом, чтобы быть доступной.

Тим Эллиотт
Это Лоугикал о незаконных выселениях в Дубае. Как всегда, спасибо за просмотр, прослушивание или за то и другое. Спасибо нашему эксперту по правовым вопросам Людмиле Ямаловой, управляющему партнеру компании "Ямалова и Плевка".

Людмила Ямалова
Спасибо, Тим.

Тим Эллиотт
Найдите нас в LYLAW в социальных сетях - Facebook, TikTok, Instagram, LinkedIn. Наши подкасты бесплатны на сайте lylawyers.com и на вашей любимой платформе для подкастов. Если вы хотите, чтобы на ваш юридический вопрос ответили в одном из будущих эпизодов Lawgical, или хотите проконсультироваться с квалифицированным специалистом в области права из ОАЭ, нажмите "Связаться" на сайте lylawyers.com.