Тим Эллиот: Это Lawgical, первый и на сегодняшний день единственный регулярно выходящий юридический подкаст в ОАЭ. Добро пожаловать. Меня зовут Тим Эллиот. Lawgical предоставлен юридической фирмой HPL Yamalova & Plewka, расположенной в Дубае. И здесь с нами, как всегда, управляющий партнер Людмила Ямалова. Рад Вас видеть.
Людмила Ямалова: Приятно быть здесь с Вами, Тим, как обычно.
Тим Эллиот: Людмила, это первый из четырех подкастов, где мы рассматриваем стоимость аренды недвижимости в Дубае, и немного говорим о рынке. Если конкретнее, то речь пойдет о сертификате оценки аренды в Дубае. Для начала я хотел бы отметить, что недвижимость — это, мягко говоря, «горячая тема», не так ли? Давайте признаем, за последние несколько лет мы в очередной раз стали свидетелями резкого роста цен на недвижимость. Мне кажется, настало время поговорить о том, что арендодатель может делать и чего он делать не может.
Людмила Ямалова: Совершенно верно. Мы записываем этот подкаст в мае 2023 года, и как Вы уже сказали, в течение последнего года цены на недвижимость в ОАЭ в целом и конкретно в Дубае существенно выросли. Это касается как продажи недвижимости, так и сдачи недвижимости в аренду. Рынок невероятно горяч, и, конечно, можно строить догадки о причинах этого, но, пожалуй, это выходит за рамки темы сегодняшнего подкаста. Однако действительность такова, что во многих районах Дубая, согласно некоторым данным, недвижимость выросла как минимум вдвое, или даже втрое. Поэтому многие владельцы, купившие недвижимость, возможно, в менее выгодное для покупки время, не видят возможности продать свою недвижимость и получить двойную или тройную цену за покупку, как это происходит повсеместно. Это только с одной стороны. Собственники хотят продать недвижимость, так как считают, что смогут получить гораздо более выгодную цену, и полагают, что это время настало сейчас, или продлится в течение 2023 года.
А с другой стороны, есть немало собственников, желающих увеличить арендную плату или, как минимум, добиться ее значительного повышения. Иными словами, они не всегда хотят заниматься продажей недвижимости, но, конечно, очень хотят увеличить арендную плату и извлечь больше прибыли из своей недвижимости. Как уже было сказано, за последний год мы видели много сообщений о том, что цены на недвижимость, которая сдается в аренду, увеличились вдвое и даже втрое. Как и следовало ожидать, в настоящее время на рынке происходит довольно сильная турбулентность, вызванная желанием собственников выселить арендаторов либо с целью продажи недвижимости, либо с целью повышения арендной платы. Зачастую они вручают извещения о выселении под предлогом того, что хотят продать недвижимость, но в действительности они хотят просто повысить арендную плату. Это то, что касается ОАЭ. Конечно, Дубай, в особенности, традиционно является одним из эмиратов, где проживает наибольшее количество экспатов. Следовательно, здесь гораздо больше объектов недвижимости, которые приобретаются, сдаются в аренду и перепродаются различными способами.
В предыдущих подкастах мы уже говорили о том, что в каждом эмирате действуют свои законы об аренде. Говоря о рынке аренды в Дубае, мы имеем в виду закон об аренде в Дубае. В Дубае есть специальный закон, который касается аренды и взаимоотношений арендаторов и арендодателей в целом, а также определенный орган, который уполномочен регулировать рынок и, в конечном счете, выносить решения по нему. Есть орган, называемый Земельным департаментом Дубая (DLD), при нем существует орган, который работает отдельно от DLD, это Агентство по регулированию рынка недвижимости (RERA), регулирующее рынок, а при нем есть Центр по разрешению арендных споров (RDC). Именно эти органы занимаются вопросами аренды в ОАЭ, регулируют и обеспечивают их выполнение. Относительно законов об аренде в Дубае есть закон 2007 года, который затем был изменен в 2008 году, а потом дополнен в 2013 году. Поэтому существуют различные поправки к этому закону об аренде. Но в конечном результате есть закон об аренде в Дубае, и эти различные органы, в частности RDC, Центр по разрешению арендных споров, наделены полномочиями применять и обеспечивать соблюдение этого закона в ОАЭ.
Тим Эллиот: Понятно. У нас есть Земельный департамент Дубая, который представляет собой главное ведомство. Затем у нас есть Агентство по регулированию рынка недвижимости (RERA). И, что касается людей, которые снимают жилье, у нас есть так называемый калькулятор арендной платы, и он принадлежит RERA, верно? Если можно так выразиться, они регулируют арендный ландшафт в Дубае.
Людмила Ямалова: Да. В законе об аренде в Дубае, в частности, содержатся конкретные указания и правила о том, когда и на каких условиях арендодатели вправе повышать арендную плату и выселять арендаторов. Здесь мы ограничимся только той конкретной частью взаимоотношений арендодателя и арендатора, когда арендодатель желает повысить арендную плату. Как Вы справедливо заметили, в этом законе есть основание и рамки, в пределах которых арендодатели могут повышать аренду.
- В первую очередь, арендодатель может увеличить арендную плату только после окончания срока действия договора аренды. В период действия договора аренды арендная плата повышаться не может.
- В случае повышения арендной платы на следующий срок аренды необходимо надлежащим образом уведомить об этом арендаторов.
- Разумеется, арендатор должен согласиться с этим, так как это договор, и ни одна из сторон не может изменить этот договор в одностороннем порядке. Для правильного внесения изменений в договор арендодатель может попытаться увеличить арендную плату, однако для того, чтобы это изменение вступило в силу, арендатор в конечном итоге должен согласиться с ним.
- В соответствии с законодательством об аренде жилья в Дубае, повышение арендной платы может произойти только на очень определенных условиях, а точнее, если оно соответствует калькулятору RERA. Как мы уже упоминали, RERA – это Агентство по регулированию рынка недвижимости. На сайте этого агентства есть калькулятор, определяющий или устанавливающий параметры, в пределах которых может быть увеличена арендная плата, если вообще она может быть увеличена.
Чтобы узнать, подпадает ли их объект недвижимости под это повышение арендной платы, следует зайти в калькулятор RERA и указать район проживания, а затем и характеристики конкретного объекта. К примеру, две спальни, три спальни, апартаменты или вилла, после чего нужно ввести текущую стоимость аренды. На основе этих внесенных факторов, RERA-калькулятор показывает, допустимо ли повышение арендной платы, и если допустимо, то на какой процент.
По сути, калькулятор RERA работает именно так. Это весьма эффективный инструмент для обеих сторон, потому что к настоящему моменту большинство землевладельцев и большинство арендаторов знают о калькуляторе RERA. Так что при возникновении дискуссии между арендатором и арендодателем о возможности увеличения арендной платы все стороны, не столько, возможно, землевладельцы, сколько, конечно, арендодатели, прибегают к калькулятору RERA, который доступен в электронном виде. Калькулятор сделает снимок экрана и отправит его арендодателю. И, кстати, не забудьте, что как только Вы введете характеристики Вашей недвижимости, а также текущую цену аренды, которая у Вас есть, калькулятор покажет Вам, допустимо ли вообще повышение арендной платы. Как правило, увеличение арендной платы не допускается. Арендаторы делают распечатку этого экрана, посылают ее арендодателю и говорят: «Простите, но на повышение арендной платы Вы не имеете права».
Тим Эллиот: Это, конечно, поверхностный взгляд. Как и везде, здесь есть свои переменные. В смысле, исторически сложилось так, что калькулятор арендной платы ежегодно обновляется. На сколько я знаю, с момента COVID этого вроде бы не произошло, да и изменений было немного, наверное. Так как с тех пор арендная плата сильно выросла, причем именно в последние пару лет, ближе к середине пандемии, я думаю, арендная плата начала действительно подниматься, а теперь, кажется, продолжает расти. В каком состоянии сейчас находится калькулятор арендной платы?
Людмила Ямалова: Вы правы. Власти в течение последнего года, а может быть, и двух лет, не раз заявляли, что постоянно пересматривают калькулятор RERA и вносят в него коррективы и обновления, чтобы он отвечал современным тенденциям рынка. Для нас, общественности, не совсем понятно, какие факторы учитываются при корректировке или пересмотре расчета RERA с точки зрения властей, когда и как они вносят коррективы. Однако можно предположить, что если Вы зайдете в калькулятор RERA сегодня, то цены в основном будут отражать уже откорректированные факторы и цифры. Не совсем понятно, на какую величину власти реально повышают цены, если они вообще повышают, но, наверное, из того, что нам известно, они включают в расчеты дополнительные нюансы. В прошлом, с точки зрения выбираемых зон, была одна общая зона, например, Марина или Пальма. Со временем некоторые из этих географических зон приобрели некоторые нюансы, несколько сузились.
Возможно, корректировка осуществляется не столько с точки зрения увеличения рыночной цены, сколько позволяет пользователям вносить большее количество факторов, которые учитывают конкретные характеристики и параметры недвижимости, более полно отражающие действительную стоимость объекта. Иными словами, нам приходится принимать за чистую монету тот факт, что калькулятор обновляется. Возможно, если поговорить с арендодателями, то они с этим не согласятся. Поскольку, по их мнению, обновление происходит недостаточно быстро или в недостаточной степени. Но в то же время ведется постоянная закулисная работа, и вносятся определенные коррективы. Может быть, нам это не так заметно, потому что это происходит на заднем плане.
Тим Эллиот: Дубай быстро меняется, правда? Всегда представляется, что уезжаешь на пару месяцев, возможно, на летний период, а потом возвращаешься, проезжаешь по дороге, и видишь здание, которого не было два месяца назад. Я нисколько не преувеличиваю. Действительно, все быстро меняется. Цены за последние пару лет увеличились в геометрической прогрессии. Так что понятно, что собственникам жилья есть что сказать. Посмотрим на это с позиции арендодателя. Если Вы полагаете, что стоимость недвижимости выросла — я снова использую слово «геометрически», и это означает, что Вы должны брать более высокую арендную плату, соответствующую этому, то Вам необходимо доказать это, разве не так? Далее необходимо пойти в Земельный департамент и взять справку об оценке арендной платы. Таков порядок действий?
Людмила Ямалова: Верно. В рассмотренном нами законе об аренде в Дубае также есть положение, которое позволяет арендодателям запрашивать у властей сертификат оценки конкретной недвижимости. Это делается в том случае, если собственник недвижимости, арендодатель, полагает, что конкретная недвижимость не отражена в калькуляторе RERA должным образом. В этих случаях законодательство предусматривает возможность для владельца недвижимости обращаться в органы власти с просьбой рассмотреть его конкретную недвижимость и, может быть, оценить ее несколько иначе, нежели в соответствии со средней стоимостью недвижимости в данном конкретном районе. Законодательство это предусматривает. Сейчас, с учетом последних тенденций и роста стоимости недвижимости, заинтересованность в реализации этого права, предоставляемого законом, возросла, и случаев, связанных с этим, стало гораздо больше.
Процедура, как Вы сказали, проходит через Земельный департамент Дубая. Существует специальное официальное приложение, оно называется Dubai REST app, которое арендодатели могут скачать, либо его можно использовать через веб-сайт. Далее в приложении или на сайте есть меню услуг, где есть специальный запрос на проведение оценки стоимости аренды недвижимости. Вы подаете запрос. Для этого необходимо представить определенные документы, в том числе сведения и фото объекта недвижимости, а затем оплатить стоимость запроса на переоценку, равную 2 000 дирхамов. Предположим, я владею недвижимостью, которая принадлежит мне в течение последних 10 лет. Предположим, у меня был арендатор, и в прошлом году он съехал. В настоящее время, как я знаю, на рынке царит напряженная обстановка, да и сама недвижимость немного устарела, поэтому я хочу ее обновить. Допустим, в прошлом году или, может быть, в этом году – самое подходящее время для обновления. Сейчас я сделала ремонт. Я поменяла всю бытовую технику. Я заменила плитку. К слову сказать, в настоящий момент эта тенденция усиливается, потому что рынку недвижимости в Дубае по меньшей мере 15 лет, и очень многие объекты находятся на той стадии, когда они нуждаются в небольшом обновлении. И собственники все чаще выступают с подобными инициативами, прилагая усилия по обновлению своего жилья.
В отдельных случаях обновление довольно значительное. Демонтируются стены, меняются перегородки, увеличиваются одни помещения, расширяются другие, появляются окна и т.д. В итоге можно увидеть, что происходит обновление некоторых, но не всех характеристик. В одном и том же здании может быть 100 объектов, и из них 10 были обновлены. В первую очередь, если посмотреть на эти 10 обновленных или модернизированных объектов и сопоставить их с остальными 90 объектами, то становится ясно, что разница в стоимости для аренды довольно значительна. Зачастую в таких случаях арендодатели полагают, что повторная оценка или сертификат оценки необходимы, так как их недвижимость отличается от среднестатистической в том же районе. Это одна из причин, например, или фактор, для проведения переоценки стоимости имущества.
Другая причина — это конкретные параметры конкретного свойства, например, вид из окна. Допустим, Вы находитесь в районе Джумейра Бич Резиденс. У Вас могут быть разные объекты недвижимости, но один из них, меньший по размеру, чем другие, расположен на берегу моря, и из него открывается прекрасный вид на море, на прогулочную зону JBR Walk, или на пристань для яхт. Другой объект, который может быть даже больше, может находиться на том же этаже, может иметь более или менее те же две или три спальни, неважно, но он выходит окнами на соседнее здание. Уже сразу бросается в глаза существенное различие в стоимости между двумя объектами, которые с точки зрения всех остальных факторов представляются одинаковыми, кроме одного — вида из окна. И это только один пример.
Владельцы жилья, оказавшиеся в подобной ситуации, считают несправедливым, когда жилье учитывают в тех же коэффициентах, которые используются в калькуляторе RERA, потому как они модернизировали объект, либо потому, что они считают, что данный объект располагает уникальным видом или другой ценностью и не может быть усреднен со всеми остальными. Или они только что купили собственность, поэтому считают, что она должна оцениваться по-другому. Это еще одна причина, поскольку они думают: «Погодите-ка, я только что купил ее за X млн. дирхамов, а арендаторы платят мне столько же, как и тому, кто владеет недвижимостью, купленной 10 лет назад за полцены». И подобных владельцев много.
В рамках данной услуги они могут представить документы в RERA или Земельный департамент для оценки актуальной стоимости конкретной недвижимости. Все это происходит полностью в режиме онлайн. Вы подаете документы на свою собственность через приложение Dubai REST или на сайте Dubai REST и платите пошлину. И, между прочим, не факт, что представители власти или Земельного департамента пойдут и действительно проинспектируют Ваш объект. Они конечно могут это сделать, однако, до сих пор мы ничего подобного не видели. Все основано исключительно на тех документах, которые собственники предоставляют в DLD в рамках этого запроса на оценку их собственности.
В отдельных ситуациях, во всяком случае, раньше, представители компании выезжали на место и проводили физический осмотр недвижимости. Теперь это случается реже, так как, на мой взгляд, у властей достаточно факторов, чтобы опираться на свою базу данных, ведь они также смотрят, например, на разные объекты, проданные в этом районе, или на цены других новых объектов аренды. Основываясь на этой информации, введенной Вами как арендатором, DLD может выдать новый сертификат оценки, а может и не выдать. Так выглядит процесс.
Тим Эллиот: Хорошо. Значит, если Вы являетесь арендодателем и доказываете стоимость своей недвижимости, то свидетельство об оценке арендной платы является официальным документом, на который можно сослаться, разве не так? То есть это признается, и это означает, что теоретически при следующей подходящей возможности арендодатель может поднять арендную плату за недвижимость.
Людмила Ямалова: В этом вся идея. Поэтому арендодатели прилагают такие усилия и действуют по такой схеме. В конечном счете, речь идет о том, чтобы получить официальный документ, являющийся альтернативой калькулятору RERA. Так как в настоящее время закон позволяет арендодателям требовать увеличения стоимости недвижимости на основании калькулятора арендной платы, так что это единственный ориентир для Вас. Сейчас сертификат оценки дает Вам еще один, альтернативный аргумент, позволяющий опереться на него в своем требовании о повышении арендной платы. Иными словами, калькулятор RERA в данном конкретном примере заменяет собой орган власти в качестве справочной информации. В итоге сертификат оценки стоимости аренды в таких случаях имеет приоритет перед калькулятором RERA. Кстати, это основано на Законе Дубая 33 от 2008 г., в частности, на статье 9.2, где специально оговариваются критерии, позволяющие арендодателям и властям потенциально переоценивать стоимость недвижимости в соответствии с экономической ситуацией в эмирате (это цитата из самого закона), и средний размер арендной платы с аналогичных объектов при определении текущей рыночной стоимости недвижимости.
Тим Эллиот: Понятно. Процесс переоценки недвижимости регулируется и утверждается законодательством Дубая. И последний вопрос к Вам, Людмила, сколько это стоит? Стоимость получения этого сертификата определенная, и если у Вас несколько объектов недвижимости, то, видимо, придется получать по одному на каждый?
Людмила Ямалова: Сертификат оформляется не на владельца, а на объект недвижимости. На каждый объект. Так что если Вы владеете 10 объектами недвижимости, пусть даже на одном этаже и с одинаковыми характеристиками, Вам придется оформлять сертификат на каждый из этих объектов, если Вы хотите использовать этот сертификат, в частности, в органах власти. Если Вы, допустим, имеете 10 объектов на одном этаже, и Вы получили этот сертификат оценки для одного объекта, и хотите использовать его для других объектов, Вы, несомненно, можете предъявить его своему арендатору и сказать: «Слушайте, моя недвижимость недавно была переоценена. Вот сертификат. Будете ли Вы платить более высокую арендную плату на основании этого сертификата оценки?» Арендатор может и не согласиться. А если согласится, то это все, что Вам нужно. При согласии арендатора не нужно получать специальный сертификат для данного конкретного объекта недвижимости. В случае, если арендатор не согласен, и Вы обращаетесь в RDC или в суд по аренде, то, конечно, это аргумент. Если у Вас нет сертификата на конкретную недвижимость, то Вы можете получить, что арендатор будет оспаривать сертификат на том основании, что он не относится к конкретному объекту.
Тим Эллиот: Позже мы расскажем о том, сколько и какие именно условия действуют, если у Вас, как у арендодателя, есть один из этих сертификатов. Это первый из четырех подкастов, в котором рассматривается сертификат оценки арендной платы в Дубае. Следующий раз мы поговорим о повышении арендной платы на основе этого сертификата. Об этом будет вторая часть. Как обычно, спасибо за то, что смотрели, слушали или и то, и другое. Благодарим Людмилу, нашего эксперта по правовым вопросам, управляющего партнера компании «Yamalova & Plewka». Рад был видеть Вас.
Людмила Ямалова: Я тоже рада встречи с Вами, Тим, благодарю Вас.
Тим Эллиот: Нас можно найти в LYLAW в социальных сетях: Facebook, Instagram, TikTok, LinkedIn, YouTube. Все наши подкасты доступны на сайте LYLAWyers.com. Если Вы хотите, чтобы на Ваш юридический вопрос был дан ответ в одном из выпусков Lawgical, или Вы желаете пообщаться с квалифицированным специалистом в области права из ОАЭ, кликните на раздел «Контакты». Еще раз напоминаем, что это LYLawyers.com.
Тим Эллиот: Это Lawgical, первый и пока единственный регулярный юридический подкаст в ОАЭ. Добро пожаловать. Меня зовут Тим Эллиот. Lawgical предоставлен юридической фирмой HPL Yamalova & Plewka, расположенной в Дубае. И как всегда, с нами управляющий партнер Людмила Ямалова. Рад Вас видеть.
Людмила Ямалова: И я рада Вас видеть, Тим.
Тим Эллиот: Это вторая часть из четырех подкастов, и в ней мы рассматриваем вопрос о стоимости аренды недвижимости в Дубае. Собственно, мы рассматриваем сертификат оценки стоимости аренды. На сей раз — повышение арендной платы на основании этого сертификата. И вот снова, Людмила, мы возвращаемся к одной из самых горячих тем в ОАЭ. Недвижимость — это главная тема для разговоров, куда бы Вы ни пошли. Об этом говорят все. Зачастую это еще и самая нелюбимая тема. Вот для меня, например, наступило то самое время года, когда я начинаю гадать: насколько мой арендодатель попытается поднять мою арендную плату. Вам это прекрасно знакомо.
Людмила Ямалова: Действительно. Эта ситуация волновала и волнует многих людей, она, с одной стороны, актуальная, а с другой — очень чувствительная и болезненная. В силу причин, о которых мы говорили ранее, цены на недвижимость в ОАЭ и, в частности, в Дубае, за последний год поднялись, а во многих случаях выросли вдвое, а может быть, и втрое. В частности, по аренде, потому что, если Вы помните, во время COVID мы почувствовали здесь некоторое облегчение, чуть ли не праздник. Это называлось, напомню, арендными каникулами, каникулами по оплате. И именно этот термин использовался во время COVID, когда арендодатели офисных помещений, давали коммерческим арендаторам такие каникулы. С того времени ситуация кардинально поменялась, а для владельцев недвижимости — в лучшую сторону. Что касается арендаторов, то здесь ситуация несколько менее благоприятная. Да, с одной стороны, цены растут. Однако, с другой стороны, арендодатели, и в большей степени арендаторы, значительно повысили свою образованность и осведомленность о законах в ОАЭ и Дубае, в частности, о рынке аренды и недвижимости. Раньше, лет восемь-девять назад, в большинстве случаев, когда арендодатель присылал уведомление о выселении, люди принимали его за чистую монету и выселялись.
За несколько последних лет, и в этом есть и наша заслуга, и заслуга подкаста, и других информационных кампаний в социальных сетях, люди стали гораздо лучше информированы о своих правах и меньше боятся. А это все очень важно при принятии решения. Но если даже они знают, что закон на их стороне, что из этого следует? Вот я говорю своему арендодателю, что нет, нельзя повышать арендную плату. А он не соглашается со мной. И что мне делать? Зачастую люди не знают, что делать. Боятся обращаться в суд. К тому же, в эмоциональном и психологическом плане это было слишком трудно для них. Поэтому раньше они просто съезжали. В настоящее время они лучше информированы. Они действительно готовы рискнуть, и идут в суд. Хочу заметить, что COVID помог в этом отношении, поскольку благодаря этому многие государственные услуги, в том числе судебные и другие нормативные услуги, доступны в режиме онлайн. То есть теперь не нужно идти, как раньше, в суд по арендным спорам, выстаивать там очередь, приходить на слушания и ждать несколько часов подряд. Или переживать, когда у Вас каждый раз трясутся коленки, от того что Вам нужно предстать перед судьей, который говорит только по-арабски. Это ведь реальные жизненные истории.
Тим Эллиот: Конечно.
Людмила Ямалова: На этом пути мы были уже много раз, и для многих он оказался не шибко благоприятным. К счастью, все эти услуги теперь доступны исключительно в цифровом формате, а значит, Вы больше не можете, даже если бы захотели, прийти в суд и физически подать заявление или лично явиться на слушание. Нет. Все работает в режиме онлайн. Это огромное благо для всех, и для домовладельцев, и в особенности для арендаторов, так как теперь им не нужно отпрашиваться с работы, чтобы, к примеру, явиться к судье в суд по аренде. Они могут заниматься этим, сидя на своем рабочем месте, используя Zoom или Microsoft Teams. Это относится не только к явке в суд, но также к подаче всех документов и к возможности отслеживать свое дело. Так как раньше для этого приходилось идти и лично узнавать, когда будет очередное слушание и что из бумаг уже подано. Сейчас все, что по таким делам стороны представляют, сохраняется и доступно в онлайн режиме. Это один из самых больших положительных моментов от COVID, как мне кажется. Сейчас люди поступают так намного чаще. Следовательно, теперь владельцы тоже лучше осведомлены. Они сталкиваются с умными и образованными арендаторами, которым известно о калькуляторе RERA. Но в то же время они не менее информированы. И знают, что есть сертификат оценки, за которым мы можем обратиться в Земельный департамент. И получить сертификат или оценку нашей собственности, которая, по нашему мнению, больше соответствует текущей рыночной стоимости. Для них эта услуга теперь доступна в режиме онлайн точно так же. Мы это уже обсуждали. Для этого необходимо предоставить через приложение Dubai REST App характеристики объекта недвижимости, его фото и описание, а также внести плату в размере 2 тыс. дирхамов за сам сертификат оценки. После этого я получаю сертификат об оценке. Так что, если Вы сказали, что сдаете недвижимость за 100 000 дирхамов, у меня теперь есть сертификат, где указано, что стоимость этой недвижимости составляет 150 000 дирхамов. При наличии такого сертификата на руках он имеет приоритет над показаниями калькулятора RERA, который, до получения сертификата, по сути, становится эталоном, на основании которого RDC (Центр по разрешению арендных споров) выносит решение о том, можно ли повышать арендную плату или нет.
Тим Эллиот: Сертификат оценки — это официальный документ, верно? В этом же смысл. Вам удалось доказать, что Ваша собственность стоит больше, чем, может быть, стоила, поскольку, очевидно, рынок в данный момент «горячий». Насколько допустимо увеличение арендной платы в процентном отношении? Дайте нам общее представление. В следующем выпуске я хотел бы рассмотреть этот вопрос более подробно. Но, сейчас, если можно, пару слов о том, как это работает.
Людмила Ямалова: Диапазон составляет от 5% до максимум 20%. Это то, что допускается. Разумеется, (1) это если Вы хотите применить закон, и (2) если хотите его оспорить в суде. Если хотите просто сделать это во внесудебном порядке, можно договориться о чем угодно. Если удастся договориться о меньшем проценте, то есть, скажем, пусть не 5%, но я дам Вам 3% или возьму 3%. Это также может сработать, и в том числе для некоторых арендаторов, считающих, что 20%, максимально допустимые, несправедливы по отношению к арендодателю. Так как его недвижимость намного дороже или потому, что он платит намного меньше, можно предложить более высокий процент. Но в соответствии с законом диапазон таков — от 5% до 20%.
Но вот что интересно, мы же говорим о сертификатах оценки, и теперь у меня есть этот сертификат оценки, дающий право просить у Вас большую арендную плату. К этому прилагается ряд других условий, в частности, одно из них заключается в том, что, во-первых, Вы вправе добиваться увеличения моей арендной платы только на следующий срок аренды. Нельзя делать это в середине срока, что очень важно, так как рынок недвижимости сейчас «горячий». Предположим, прошло шесть месяцев с момента заключения договора аренды, и Вы, как арендодатель, отправились за сертификатом оценки, так как знаете, что сейчас я плачу за подобную недвижимость гораздо меньше, чем на рынке, то есть, чем платят другие люди вокруг Вас. Вы приходите и говорите: «Смотрите, вот у меня есть сертификат оценки». (1) В настоящее время Вы ничего не можете с этим сделать, потому что Вы можете воспользоваться правом на увеличение арендной платы лишь на следующий период аренды. (2) Необходимо быть ближе к сроку продления договора, и в этом случае все равно необходимо вручить арендатору извещение о том, что Вы хотите увеличить стоимость аренды. Это не просто сказать: «Смотрите, я получил сертификат оценки, и Вы должны платить больше за аренду». Таким образом, (1) это должно быть сделано для новой арендной платы, для продления срока действия договора, и (2) необходимо уведомить об этом. Причем уведомление должно быть сделано в соответствии с законом, так как увеличение арендной платы подразумевает изменение условий договора. А закон гласит, что если одна из сторон хочет изменить какие-либо условия договора, необходимо уведомить об этом за 90 дней. Таким образом, необходимо направить арендатору уведомление за три месяца до истечения срока действия договора аренды, чтобы известить его об увеличении арендной платы.
Скажем, калькулятор RERA показывает, что допустимое увеличение невозможно, но у меня есть сертификат оценки, и поэтому я могу увеличить арендную плату. Однако в этом случае наиболее важным элементом является то, что как арендатор, Вы все равно должны согласиться на это. То, что вы, арендодатель, демонстрируете мне сертификат оценки, весь такой официальный, с печатью RERA и т.д., еще не меняет договор. В конце концов, (3) чтобы договор аренды изменялся, а изменение цены — это изменение одного из существенных условий договора, сторонам все равно необходимо договориться. То есть все равно нужно согласие арендатора. Иначе говоря, то, что Вы, как арендодатель, вооружились этим весьма причудливо выглядящим сертификатом оценки, из которого следует, что стоимость Вашей недвижимости теперь на 30% выше, чем та, которую я плачу, не дает Вам права на увеличение арендной платы автоматически. Я, как арендатор, по-прежнему должен на это согласиться. Это важно. А если я не соглашусь, тогда к чему мы придем? По сути, мы будем там, где мы были бы, если бы не было сертификата оценки, но при этом Вы хотели бы увеличить арендную плату. То есть нам необходимо обратиться в органы власти, которые станут посредниками между нами и разрешат наш спор, а это Центр по разрешению арендных споров (RDC).
Тим Эллиот: Это очень важный момент. Если Вы, как владелец жилья, получите сертификат оценки, это не будет автоматически означать, что аренда повышается. Верно?
Людмила Ямалова: Совершенно верно. И на этом важно заострить внимание. Давайте вернемся к примеру. Я оплачиваю жилье. Я — Ваш арендатор. Вы — мой арендодатель. Я плачу Вам 100 000 дирхамов.
Тим Эллиот: Это вполне правдоподобно.
Людмила Ямалова: Даже очень правдоподобно. И вот Вы приходите ко мне и говорите: «Послушайте, я получил сертификат оценки, который показывает, что стоимость этой недвижимости составляет 120 000 дирхамов. Таким образом, стоимость арендной платы возросла на 20%, так что я увеличу Вашу арендную плату на 20 000 дирхамов, или на 20%». Так быть не может. Это так не работает. Сертификат оценки устанавливает только базу для определения рыночной стоимости данной недвижимости. Однако, как мы поговорим позже, что касается процентов, на сколько можно увеличить стоимость, то они основаны не на реальной рыночной стоимости недвижимости или ее арендной стоимости на сегодняшний день, а на том, насколько велика разница между моей текущей стоимостью и текущей рыночной стоимостью. Например, в нашем случае стоимость недвижимости на 20% ниже рыночной. То есть по закону можно увеличить размер арендной платы только на 5%. Давайте повторим это еще раз. Дело обстоит так. Я плачу 100 000 дирхамов. А Вы только что получили сертификат оценки, который показывает, что та же самая недвижимость теперь оценивается в 120 000 дирхамов за аренду. Но это не предоставляет Вам права увеличить стоимость аренды на 20 000. Напротив, индекс арендной платы RERA напрямую зависит не от того, какова текущая арендная плата, а от разницы между текущей рыночной стоимостью и тем, что Вы платите. Он основывается на этой разнице. Если она находится в пределах от 11% до 20% ниже текущей рыночной ставки, то в этом случае допустимое увеличение составляет всего 5%. В данном случае, как бы Вы ни хотели хозяйничать и демонстрировать свой интеллект, информированность и наличие у Вас шикарного сертификата об оценке из Земельного департамента с соответствующими печатями, согласно которому недвижимость теперь стоит 120 000 дирхамов, по закону Вы можете увеличить аренду только на 5%, то есть на 5 000 дирхамов, а никак не на 20 000 дирхамов.
Тим Эллиот: Именно так. И опять же, необходимо отметить, что в определенных районах часть недвижимости стоит 200 000, другая часть очень похожей недвижимости — 100 000, но сдается в аренду в разное время, в разных точках цикла, приобретается в разное время, продается в разное время. Так что два плюс два — это не всегда четыре, правильно?
Людмила Ямалова: Абсолютно. Это интересно. Меня поразил этот момент, так как совсем недавно у меня был клиент, который пришел ко мне и говорил об этом. Это один из моих клиентов — хорошо информированный клиент, и он знает о сертификате оценки. Он сказал: «Я сдаю этот офис в аренду и хочу повысить арендную плату. А арендаторы очень умные и говорят мне, у меня не получится повысить арендную плату, поскольку калькулятор RERA этого не позволяет. Однако я знаю о сертификате оценки, так что я собираюсь получить сертификат оценки, в котором будет указано, что теперь это 20 000 дирхамов, так как я уже делал нечто подобное для аналогичной недвижимости в том же районе или даже на том же. В общем, этот пример, число, которым я пользуюсь, является более или менее таким же примером. Это реальный пример из жизни. Клиент очень гордился собой и сказал, вот теперь можно увеличить на 20 000 дирхамов, и если они не захотят, то могут съехать. А я говорю: «Ну, это не совсем так. Вы не можете повысить сумму на 20 000. Можно повысить только на 5% от их текущей рыночной стоимости». Каким бы незначительным ни был этот вопрос, в действительности, как я понимаю, он намного более значим с точки зрения понимания как арендодателями, так и арендаторами. Именно поэтому мы акцентируем внимание на этом конкретном вопросе.
Тим Эллиот: Сертификат об оценке арендной платы — это официальный справочный документ, однако это еще не все. Мы рассмотрим вопрос о диапазоне и пределах в одном из следующих подкастов этой серии. Это вторая часть из четырех подкастов этой серии, в которых мы рассматриваем сертификат оценки арендной платы в Дубае. Далее мы рассмотрим реальный пример из практики комиссии по рассмотрению арендных споров. В третьей части, в следующем выпуске, речь пойдет о том, на сколько именно можно увеличить арендную плату. Как обычно, благодарим за то, что смотрите, слушаете или и то, и другое. Спасибо нашему эксперту в области права, управляющему партнеру компании «Yamalova & Plewka», Людмиле Ямаловой.
Людмила Ямалова: Как всегда приятно с Вами общаться, Тим.
Тим Эллиот: Ищите нас в LYLAW в социальных сетях: Facebook, Instagram, TikTok, LinkedIn, YouTube. Вы можете найти все наши подкасты на сайте LYLawyers.com. Если Вы желаете получить ответ на свой юридический вопрос в одном из выпусков Lawgical или пообщаться с квалифицированным специалистом в области права, имеющим опыт работы в ОАЭ, кликните на кнопку «Контакты» на LYLawyers.com.
Тим Эллиот: Это Lawgical, первый и пока единственный регулярный юридический подкаст в ОАЭ. Добро пожаловать. Меня зовут Тим Эллиот. Lawgical предоставлен юридической фирмой HPL Yamalova & Plewka, расположенной в Дубае. И как всегда здесь с нами, управляющий партнер Людмила Ямалова. Рад видеть Вас снова.
Людмила Ямалова: Рада быть здесь с Вами, Тим, как всегда.
Тим Эллиот: Это третий эпизод из четырех подкастов. Мы рассматриваем стоимость аренды жилья в Дубае. Если говорить более конкретно, то в этот раз мы рассматриваем сертификаты оценки стоимости аренды жилья в Дубае, и то, сколько, согласно закону, должна стоить аренда недвижимости в Дубае. А также, на сколько процентов может быть увеличена арендная плата в Дубае. Все это мы и проясним.
Перейдем сразу к делу, Людмила. Допустим, арендодатель уже имеет необходимый сертификат оценки арендной платы, поэтому арендная плата повышается. Но, на какой процент это допустимо? Сколько можно, а сколько нельзя?
Людмила Ямалова: Как Вы справедливо заметили и неоднократно повторили, то, что мы обсуждаем, касается Дубая, потому как в ОАЭ в части арендного законодательства каждый эмират действует по своим законам. Изначально в Дубае действовало собственное законодательство об аренде, которое было принято в 2007 году. Затем в него вносили поправки в 2008 году, а текущая версия, к которой мы часто обращаемся, — это постановление номер 43 от 2013 года, название которого — «Определение размера арендной платы за недвижимое имущество в эмирате Дубай». И в статье 1 этого постановления, помимо прочего, говорится о процентах повышения.
Напоминаю всем, что если Вы, как арендодатель, полагаете, что Ваша недвижимость имеет гораздо большую стоимость, может быть, даже вдвое большую, чем та, что платит нынешний арендатор, то увеличение арендной платы в Дубае или арендной платы в целом регламентировано. То есть существует только определенный процент допустимого увеличения арендной платы. Этот процент зависит от того, какой, по мнению властей, является текущая рыночная стоимость. О том, кто это решает в случае Дубая мы уже говорили. Есть главный орган, который называется Земельный департамент Дубая (DLD), при нем действуют Агентство по регулированию рынка недвижимости (RERA) и Центр по рассмотрению арендных споров (RDC), или Суд по арендным спорам.
По существу, именно DLD или RERA устанавливает калькулятор RERA. RERA создало калькулятор RERA, доступный через Интернет для всех, желающих определить, какова рыночная стоимость допустимого повышения арендной платы. Калькулятор RERA работает следующим образом: Вы вносите в него текущие параметры Вашей недвижимости и сумму, которую Вы платите, чтобы определить, возможно ли увеличение арендной платы. Разумеется, именно органы RERA формируют и вносят коэффициенты, используемые в калькуляторе RERA.
Владельцы жилья, считающие, что калькулятор RERA не совсем точно отражает текущую рыночную стоимость сдаваемой ими в аренду недвижимости, имеют возможность получить, как Вы правильно заметили, сертификат оценки в Земельном департаменте Дубая (DLD), так в дело вступают власти. Как хозяин и владелец недвижимости, получив этот сертификат оценки стоимости аренды, Вы должны согласовать со своим арендатором повышение платы за аренду. В случае если арендатор не соглашается с предложенным или запрошенным Вами увеличением суммы, Вы попадаете в третью инстанцию, которую мы уже упоминали, а именно в RDC, Центр по разрешению арендных споров или Суд по арендным спорам.
И когда Вы уже в суде, здесь вступает в силу закон. Потому что до сих пор арендатор и арендодатель только общались между собой и пытались договориться о новых или пересмотренных условиях договора. Потом арендодатель обращается в DLD, берет новый сертификат оценки арендной платы, и что же делать дальше? Как арендатор Вы можете сказать: «Я не могу согласиться с этим сертификатом об оценке арендной платы». Все равно рано или поздно дело должно оказаться в RDC. И вот Вы уже в RDC. Вашему арендодателю дается новый сертификат оценки арендной платы, из которого следует, что недвижимость стоит втрое дороже. Если перейти к простому примеру, то я снова буду Вашим арендатором. А Вы — мой арендодатель.
Тим Эллиот: Ух ты!
Людмила Ямалова: Ага. Это конечно из разряда сказок, но в рамках сегодняшней дискуссии мы допустим такой сценарий.
Я Вам плачу 100 000 дирхамов, а Вы имеете сертификат оценки арендной платы, в котором указано, что недвижимость оценивается в 120 000 дирхамов. И Вы желаете увеличить арендную плату на 20 000 дирхамов, так как согласно сертификату оценки арендной платы объект недвижимости должен стоить на 20 000 дирхамов больше. Я не согласна, и теперь мы оказались в RDC.
В RDC мы обязаны ссылаться на законы. Я бы сослалась на закон 43 от 2023 года, в частности, на указ по Дубаю, на статью 1 этого указа. И в соответствии с ним существуют диапазоны, формула, установленная в указе, относительно того, что является допустимым увеличением арендной платы. Причем это увеличение основано не на текущей стоимости имущества, а на разнице между текущей стоимостью аренды и стоимостью на рынке согласно сертификату оценки. Иными словами, между 100 000 дирхамов по договору и 120 000 дирхамов по сертификату оценки арендной платы разница составляет 20 000 дирхамов. Пересмотренная рыночная стоимость на 20% выше цены аренды.
В этих случаях, когда речь идет о параметрах, заложенная в этом законе формула задает диапазоны повышения от 5% до максимум 20%. Это очень важно. Именно на 20% максимум можно увеличить остаток, начиная с 5%. Также есть 0% — это тоже вариант. Всего существует пять уровней, если хотите.
Если рыночная стоимость объекта увеличилась не более чем на 10% по отношению к контрактной стоимости, то увеличение арендной платы вообще не производится. Если вернуться к моему сценарию со 100 000 дирхамов, то сейчас я плачу Вам 100 000 дирхамов, и Вы получили сертификат об оценке стоимости аренды, который показывает, что стоимость недвижимости теперь составляет 110 000. То есть на 10% больше, нежели я плачу. Согласно этому, несмотря на то, что в сертификате об оценке арендной платы указано, что стоимость объекта на 10 000 дирхамов больше, Вы по закону не можете увеличить арендную плату, так как она лежит в пределах от 0% до 10%, что не дает Вам права на повышение.
Разница между рыночной стоимостью и суммой, указанной в договоре в пределах от 0% до 10% не дает права на повышение.
Если же Вы докажете, что стоимость Вашей недвижимости увеличилась на 11—20%, тогда Вам разрешается увеличить ее максимум на 5%. В качестве конкретного примера приведем ситуацию, при которой в сертификате оценки стоимости аренды указано, что стоимость Вашей недвижимости составляет 120 000 дирхамов, в то время как я плачу Вам 100 000 дирхамов. То есть я плачу Вам на 20% ниже рыночной стоимости. В этом случае это относится ко второму уровню формулы, а именно: рыночная стоимость недвижимости увеличилась в пределах от 11% и не более чем на 20% от контрактной стоимости, и тогда максимальная величина повышения составляет 5%.
В этом случае, если согласно сертификату оценки арендной платы стоимость недвижимости составляет 120 000 дирхамов, Вы обоснованно можете просить об увеличении аренды на 5 000 дирхамов, т.е. на 5%.
Далее, на следующем уровне, в случае если рыночная стоимость Вашей недвижимости превышает контрактную на 21%-30%, тогда процент прибавки составляет 10%.
Например, в сертификате оценки стоимости аренды указано, что стоимость Вашей недвижимости составляет 125 000 дирхамов. Однако Вы просите меня заплатить на 25 000 дирхамов больше, а я отвечаю отказом, поскольку Вы попадаете в категорию от 21% до 30% сверх контрактной стоимости, и, соответственно, процентное увеличение составляет 10%. Единственное, что Вы вправе потребовать от меня, — это заплатить на 10 000 дирхамов больше.
Если стоимость недвижимости на рынке превышает контрактную на 31% – 40%, тогда разрешается увеличить арендную плату максимум на 15%. Сертификат оценки арендной платы или калькулятор RERA показывает, что стоимость объекта составляет 135 000. Вы воодушевлены, поскольку вместо моих 100 000 дирхамов теперь Вы сможете попросить меня заплатить 135 000.
Тим Эллиот: Чую запах денег.
Людмила Ямалова: Это видно. По Вашему лицу. Но разрешите спустить Вас на землю. Согласно индексу, в меньшей степени это относится к калькулятору RERA, в большей — к индексу, указанному в законе, Вы можете потребовать повышения только на 15%, то есть, в Вашем случае, на 15 000 дирхамов. Вы можете с полным основанием требовать от меня 115 000 дирхамов против 135 000 дирхамов, которые Вы с таким нетерпением ждали от меня.
И наконец, в случае, когда рыночная стоимость недвижимости превышает 40% от контрактной стоимости, то максимальный процент увеличения составляет 20%. Позвольте мне теперь привести пример. Я выплачиваю Вам 100 000 дирхамов и я очень счастлива. И вот Вы очень воодушевлены, поскольку только что получили сертификат об оценке стоимости аренды или в калькуляторе RERA указано, что цена недвижимости составляет 200 000 дирхамов. Вы обрадовались, поскольку думаете, что получите двойную арендную плату. Не забывайте, что максимально допустимое повышение составляет 20%, то есть максимум, что Вы можете запросить у меня для выплаты Вам сверх 100 000 дирхамов, что я уже выплачиваю, это дополнительные 20 000 дирхамов, что составляет максимум 20%.
К слову, разрешите мне пойти еще дальше. Предположим, что такую же самую недвижимость, за которую я плачу Вам 100 000, Ваш ближайший сосед сдает за 300 000 дирхамов. Вам очень хочется получить дополнительные 200 000 дирхамов. До тех пор пока я являюсь Вашим арендатором, Вы сможете повысить арендную плату лишь на 20%, что составляет 20 000 дирхамов. Я стану платить Вам только 120 000 дирхамов, тогда как хозяин соседнего дома, будет получать от своего арендатора 300 000.
Таков в Дубае закон. Понимаю, это вызывает недовольство многих владельцев и арендодателей, потому что они полагают, что не смогут извлечь выгоду из нынешнего роста рынка недвижимости. Однако данные правила были введены в действие некоторое время назад с целью не допустить сильной дестабилизации рынка и обезопасить общество и жителей ОАЭ, которые считают этот город своим домом. В противном случае люди будут слишком часто переезжать, и это вызовет турбулентность и дисбаланс в обществе, который не пойдет на пользу стране или, по крайней мере, в нашем случае, эмирату Дубай.
Может показаться, что я драматизирую. Отвечу Вам, что я помню подобные времена. Вы тоже помните, поскольку Вы находитесь здесь дольше, чем я. Когда я приехала сюда в 2008 году, то есть до введения этого закона, именно так и было. В то время, арендаторы заключали договор аренды и въезжали в квартиру. Затем на следующий день им приходило уведомление о выселении через 12 месяцев.
Тим Эллиот: Это было просто невероятно.
Людмила Ямалова: Да. Еще не успев въехать, Вы уже готовитесь к тому, что через год Вам придется переезжать в другое место. Понятно, что тогда в Дубае было не так много экспатов, приехавших сюда надолго со своими семьями. Но теперь нас здесь гораздо больше, и мы живем здесь со своими детьми, и дети наши рождаются здесь и посещают школу здесь. Вот что мы имеем. Если Вы с детьми снимаете жилье, то, предположительно, Вы будете искать жилье поблизости от школы, где учатся Ваши дети. Рядом с Вашим домом находится школа, есть медицинские учреждения, может быть, и работа, и так далее, и тому подобное. Но вдруг спустя год Вам снова придется переезжать. Только представьте, какой дисбаланс это создает для многих семей. Именно это, по сути, и лежит в основе закона об аренде жилья в Дубае и формулы процентного увеличения арендной платы, которая заложена в этом законе.
Понимаю, что есть много людей, в частности, владельцев недвижимости в Дубае, которые наверняка расстроены. Но для всего общества, во всяком случае, по оценкам некоторых, смысл существования регулируемого рынка недвижимости состоит в том, чтобы гарантировать достаточную стабильность и баланс на рынке.
Тим Эллиот: Это стремление к балансу. Органы власти достаточно быстро отреагировали и попытались ввести разумные правила, поскольку для многих арендодателей недвижимость — это инвестиционный портфель. Но арендаторы — живые люди. Если Вы — арендатор, то думаю, справедливо будет сказать, что Ваш арендодатель имеет право на получение определенной прибыли от своих инвестиций. Нужно постараться найти этот баланс. Это трудно, но нужно постараться.
Людмила Ямалова: Совершенно верно. Многие считают, что закон как раз и создает этот баланс, поскольку он позволяет, о чем мы уже говорили в этом подкасте, увеличивать арендную плату. Кроме того, закон позволяет собственнику жилья потребовать оценки своей собственности, если он полагает, что его имущество оценено недостаточно адекватно в соответствии с калькулятором RERA. Кроме того, есть возможность договориться с арендатором о другой цене, более высокой, превышающей маржу. И в конечном результате, если он хочет получить выгоду от высокого рынка недвижимости, он может продать недвижимость, и если он продает недвижимость, то уведомление о выселении выдается на один год. Однако он все равно может продать недвижимость и таким образом воспользоваться оживленным рынком недвижимости, не столько за счет более высокого уровня арендной платы, сколько, возможно, за счет более высокой выручки от продажи.
Тим Эллиот: Это третья часть из четырех подкастов, в которых мы рассматриваем сертификат оценки арендной платы в Дубае и то, что арендодатель может сделать в плане увеличения арендной платы. Как обычно, благодарю Вас за просмотр, прослушивание или и то, и другое, И благодарю нашего эксперта по правовым вопросам, управляющего партнера компании «Yamalova & Plewka» Людмилу Ямалову. Было приятно Вас видеть. Спасибо за Ваше экспертное мнение.
Людмила Ямалова: Спасибо, Тим.
Тим Эллиот: В следующем, четвёртом эпизоде речь пойдёт о фактическом оспаривании сертификата оценки арендной платы. Не пропустите. Вы можете нас найти в LYLAW в социальных сетях: Facebook, Instagram, TikTok, LinkedIn, YouTube. Все наши подкасты можно найти на сайте LYLawyers.com или в любом другом месте, где Вы слушаете подкасты. Если Вы желаете получить ответ на свой юридический вопрос в одном из выпусков Lawgical или пообщаться с квалифицированным специалистом в области права, имеющим опыт работы в ОАЭ, кликните на кнопку «Контакты» на LYLawyers.com.
Тим Эллиот: это Lawgical, первый и пока единственный регулярный юридический подкаст в ОАЭ. Добро пожаловать. Меня зовут Тим Эллиот. Lawgical представлен юридической компанией HPL Yamalova & Plewka, расположенной в Дубае. Как обычно, здесь с нами, на 18-м этаже, управляющий партнер Людмила Ямалова. Рад Вас видеть.
Людмила Ямалова: взаимно, Тим.
Тим Эллиот: это завершающая часть из четырех подкастов. Мы рассматривали, во сколько на самом деле обходится аренда недвижимости в Дубае. В особенности речь шла о сертификате оценки стоимости аренды. На сей раз мы разберем недавнее реальное дело комиссии по арендным спорам. В соответствии со старой доброй традицией соблюдения закона и порядка я должен сразу оговориться, что имена участников изменены. Людмила, это реальное дело, о котором Вы знаете не понаслышке. Из трех последних подкастов мы узнали, что наличие сертификата об оценке арендной платы не означает автоматического повышения арендной платы. Кроме вручения арендатору уведомления, необходимо еще согласие арендатора на увеличение арендной платы. Для этого должен быть составлен договор. Арендодатели в Дубае не могут просто произвольно взять цифру из воздуха и сказать, что размер арендной платы для Вас вырастет. Учитывая все вышесказанное, расскажите, если можно, о предыстории сегодняшнего примера.
Людмила Ямалова: пожалуй, это действительно связано с ролью сертификата оценки арендной платы. Как мы уже обсуждали, рынок аренды в Дубае регулируется законом, в частности Постановлением № 43 от 2013 г. И именно этот закон устанавливает размер арендной платы. Существует более ранний закон от 2008 г. — Закон № 33, основной закон, Закон об аренде в Дубае, который затем был расширен Постановлением № 43 от 2013 г., в котором установлены параметры повышения арендной платы для Дубая.
В общем, речь идет о том, что в Дубае действует специальная нормативная база, которая регулирует рынок аренды и взаимоотношения между арендодателями и арендаторами. Согласно этому закону, арендодатели, разумеется, обладают определенными возможностями и правами в отношении своей недвижимости. Но при этом они ограничены в том, что можно с этой недвижимостью делать. Так, в частности, они не имеют права просто выселить арендатора. Для выселения должны быть основания, и аналогично этому они не могут произвольно увеличивать арендную плату. По закону есть очень конкретная формула процентного увеличения арендной платы, которая основывается на средней рыночной ставке для данной конкретной недвижимости, которая определяется или решается органом управления. В данном случае Агентством по регулированию рынка недвижимости (Real Estate Regulatory Agency, RERA), входящим в состав Земельного департамента Дубая (Dubai Land Department, DLD), а также Судом по аренде или Центром по рассмотрению арендных споров (Rental Dispute Centre, RDC). RERA создало калькулятор, который могут использовать как арендодатели, так и арендаторы, внося в него данные о текущей арендной плате, и определяя, допускается ли вообще повышение арендной платы, и если да, то на сколько процентов. Данные проценты основаны, опять же, как я уже сказала, на конкретном законе — Постановлении 43 от 2013 года, устанавливающем диапазон повышения от 5% до 20% максимум. Однако этот же закон позволяет арендодателям, считающим, что их недвижимость имеет более высокую стоимость, увеличить арендную плату на основании переоценки конкретной недвижимости, о чем и говорит упомянутый Вами сертификат оценки арендной платы.
О сертификате оценки арендной платы мы знаем, и, безусловно, многие уже слышали о нем и, возможно, уже получали его, как арендаторы или арендодатели. Но зачастую арендодатели, да и арендаторы тоже, считают, что если они получили сертификат оценки стоимости аренды, то стоимость аренды должна соответствовать этому сертификату.
К примеру, я арендую недвижимость у Вас за 100 000 дирхамов, но теперь Вы получили сертификат оценки стоимости аренды на 120 000 дирхамов. И возникает заблуждение, что Вы можете потребовать от меня заплатить на 20 000 дирхамов больше, то есть ту стоимость, что указана в Вашем сертификате оценки стоимости аренды, в данном случае это 120 000 дирхамов. Это неправильно, об этом мы уже говорили ранее. Хотя увеличение стоимости все же допускается. Если Вы имеете сертификат оценки арендной платы, и в сертификате оценки указана другая цифра, это не значит, что автоматически увеличивается арендная плата. Или что Ваша арендная плата — это разница между моей текущей арендной платой, арендной платой по договору и арендной платой согласно Вашему сертификату оценки.
Люди пользуются этими сертификатами оценки арендной платы, однако не многие могут полностью понять, как именно работает такой сертификат. Понятно, что некоторые арендаторы, наверное, немного более информированы, чем арендодатели. Сейчас все больше арендаторов начинают обращаться в Суд по арендным спорам (RDC) и оспаривают требование владельца о повышении арендной платы на основе данных сертификата об оценке арендной платы.
Есть конкретный случай, который, по сути, объединяет все те дискуссии, которые мы вели ранее о повышении арендной платы в Дубае, пределах повышения, калькуляторе RERA и о сертификате оценки арендной платы. Это дело, датированное апрелем 2023 года, оно совсем недавнее. Разумеется, это не единственное дело, но в рамках сегодняшнего обсуждения оно, пожалуй, является одним из наиболее интересных, поскольку объединяет в себе все эти элементы. К тому же оно совсем недавнее, так что оно должно быть познавательным и интересным для многих. Ведь это реальное дело, демонстрирующее, как эти различные составляющие не только объединяются, но и, что более важно, как власти или Суд по аренде разрешают их.
В этом деле есть конкретные цифры. Хозяин сдавал свою недвижимость в аренду. По договору стоимость аренды составляла 175 000 дирхамов, и он полагал, что стоимость недвижимости существенно возросла. Хозяин был достаточно умен или хорошо информирован, и получил сертификат оценки стоимости аренды. Из которого следовало, что недвижимость теперь стоит 200 000 дирхамов, иными словами, на 25 000 дирхамов больше.
Звучит захватывающе. Разумеется, владелец, считавший, что он так хорошо информирован, сказал: «Посмотрите, я получил сертификат об оценке арендной платы, из которого следует, что она увеличилась на 25 000. В соответствии с законом я уведомляю Вас о повышении арендной платы. Мне очень хорошо известны законы. На основании сертификата об оценке арендной платы я направляю Вам уведомление. Прошу Вас платить мне на 25 000 дирхамов больше на основании сертификата оценки».
В ответ на это арендатор заявил, что сертификат оценки арендной платы не дает права на получение полной разницы в цене между контрактной стоимостью и сертификатом оценки арендной платы.
Это дело попало в RDC, Суд по арендным спорам, и дошло до максимальной апелляционной инстанции, то есть было принято окончательное решение. В ближайшее время я вернусь к значению этого решения.
Хозяин требовал повышения арендной платы на 25 000 дирхамов, что означало бы увеличение на 14,3% по отношению к текущей рыночной стоимости. RDC разрешило увеличить арендную плату. Данный момент очень важен, так как возвращает нас к предыдущему обсуждению важности сертификата оценки арендной платы. RDC считает сертификат оценки арендной платы официальным документом и подтверждением рыночной стоимости, эталонной стоимости Вашей недвижимости. Данный сертификат оценки арендной платы имеет приоритет по отношению к калькулятору RERA.
RDC принял сертификат оценки арендной платы и позволил увеличить арендную плату. Тем не менее, повышение было ограничено 5%, т.е. не 14,3%, как просил владелец, а 5%.
Как Вы помните, собственник запрашивал сумму между 175 000 дирхамов, контрактной стоимости, и 200 000 дирхамов, в сертификате оценки арендной платы, то есть он просил дополнительно 25 000 дирхамов. В разрешении на увеличение RDC разрешил только 5%, что составило 8 750 дирхамов. При этом разница между запрошенными 25 000 и 8 750 дирхамами существенна, поскольку она в три раза меньше. То есть сертификат оценки арендной платы действителен. Его примут, и он будет использован для принятия решения о допустимости повышения стоимости аренды. Но сертификат оценки арендной платы применяется только в отношении маржи, в определении текущей рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости. Но при этом маржа повышения, предусмотренная законом, все равно применяется.
Если стоимость Вашей недвижимости в три раза выше, чем та, за которую платит Ваш нынешний арендатор, то увеличить ее можно только в соответствии с процентом увеличения, разрешенным законом.
В этом случае, поскольку процент увеличения составил 14,3%, максимальная величина увеличения составила 5%. Потому что, как мы уже говорили, все, что находится между 0% и 10% увеличения между контрактной и рыночной стоимостью, никакого права на повышение арендной платы не дает. А вот все, что находится в диапазоне от 11% до 20%, позволяет рассчитывать на увеличение на 5%.
В этом случае RDC применил максимальное 5%-ное увеличение, и сторонам, я так понимаю, в какой-то степени удалось достичь компромисса. Хозяин получил признание своего сертификата оценки арендной платы и все равно получил повышение. Однако арендатор в данном случае, разумеется, ограничил увеличение платы на основании применения закона. Можно сказать, что здесь был достигнут некий компромисс. Повышение было разрешено в соответствии с законом, хотя и не настолько, как того хотел арендодатель.
Это было очень свежее дело. Случай реальный. Как уже было сказано, дело прошло через апелляцию, то есть оно теперь является, если хотите, авторитетной нормой. В этой связи хотелось бы уточнить один момент. Для тех, кто хоть что-то знает о правовой системе, в частности, о системе ОАЭ, существует общее право и гражданское право.
В общем праве судебные прецеденты становятся обязательными. Юрисдикции общего права существуют в США и Англии. Это юрисдикции общего права, в которых каждый судебный прецедент в конечном итоге превращается в авторитет и становится обязательным для исполнения. Здесь не так важно, что именно указано в законе. Все дело в том, как суд трактует закон. И решение каждого суда, по существу, является законом и обязательно для исполнения при рассмотрении следующего аналогичного дела.
Системы гражданского права работают немного по-другому. Они в основном базируются на том, что написано в законе. ОАЭ — это система гражданского права. В восприятии многих людей есть логичное представление о том, что это был просто отдельный случай, в котором RDC увеличил стоимость аренды максимум на 5%. И это применимо только к одному случаю. Использовать это как прецедент для других случаев нельзя.
Хотя ОАЭ постоянно проявляет свою уникальность и создает свой собственный путь, превратившись в немного более сложную систему. Это все еще гражданско-правовая система, но, как показывает наш опыт, а я занимаюсь юридической практикой здесь уже 15 лет, это скорее синтез. Здесь действительно придается значение судебным прецедентам и аналогичным решениям, и судьи достаточно регулярно приводят эти прецеденты во всех своих решениях. Официально мы не можем сказать, что это общее право, но на практике и исторически, судьи регулярно ссылаются на другие дела в качестве основания для вынесения своих решений по последующим делам.
Иначе говоря, конечно, хоть это не система общего права, и Вы не можете ссылаться на это дело как на закон, однако если Вы все же ссылаетесь на него в RDC, то судьи, между прочим, те же самые судьи, которые решали это первое дело, понятное дело не будут интерпретировать этот же закон иначе лишь потому, что в нем участвуют другие стороны. То есть в целом это означает, что это рассматривается как прецедент. Следовательно, в аналогичном споре через RDC, Вы должны понимать, что на это дело арендатор будет ссылаться. А если нет, то, во всяком случае, в кабинетах на него будут опираться те же судьи, которые принимали решение по тому делу.
Тим Эллиот: этим можно хорошо подвести итог этой серии подкастов. Это был очередной выпуск Lawgical, последний из четырех эпизодов, посвященных сертификату оценки арендной платы в Дубае, в котором мы на примере реального случая говорили о том, сколько, согласно закону, должна стоить аренда недвижимости в эмирате Дубай.
Как обычно, благодарим за просмотр, за прослушивание или за то и другое. Спасибо нашему эксперту в области права, управляющему партнеру компании «Yamalova & Plewka». Как всегда, мы очень ценим Ваше экспертное мнение. Спасибо.
Людмила Ямалова: Тим, приятно с Вами пообщаться.
Тим Эллиот: найдите нас в LYLAW в социальных сетях: Facebook, Instagram, TikTok, LinkedIn, YouTube. Вы также можете найти нас на сайте LYLAWyers.com. Все подкасты находятся там. Если Вы хотите, чтобы на Ваш юридический вопрос ответили в одном из выпусков Lawgical, или Вы желаете пообщаться с квалифицированным специалистом в области права из ОАЭ, кликните на раздел «Контакты».
