Тим Эллиот: Это Lawgical, первый и на сегодняшний день единственный регулярно выходящий юридический подкаст в ОАЭ. Добро пожаловать. Меня зовут Тим Эллиот. Lawgical предоставлен юридической фирмой HPL Yamalova & Plewka, расположенной в Дубае. И здесь с нами, как всегда, управляющий партнер Людмила Ямалова. Рад Вас видеть.
Людмила Ямалова: Приятно быть здесь с Вами, Тим, как обычно.
Тим Эллиот: Людмила, это первый из четырех подкастов, где мы рассматриваем стоимость аренды недвижимости в Дубае, и немного говорим о рынке. Если конкретнее, то речь пойдет о сертификате оценки аренды в Дубае. Для начала я хотел бы отметить, что недвижимость — это, мягко говоря, «горячая тема», не так ли? Давайте признаем, за последние несколько лет мы в очередной раз стали свидетелями резкого роста цен на недвижимость. Мне кажется, настало время поговорить о том, что арендодатель может делать и чего он делать не может.
Людмила Ямалова: Совершенно верно. Мы записываем этот подкаст в мае 2023 года, и как Вы уже сказали, в течение последнего года цены на недвижимость в ОАЭ в целом и конкретно в Дубае существенно выросли. Это касается как продажи недвижимости, так и сдачи недвижимости в аренду. Рынок невероятно горяч, и, конечно, можно строить догадки о причинах этого, но, пожалуй, это выходит за рамки темы сегодняшнего подкаста. Однако действительность такова, что во многих районах Дубая, согласно некоторым данным, недвижимость выросла как минимум вдвое, или даже втрое. Поэтому многие владельцы, купившие недвижимость, возможно, в менее выгодное для покупки время, не видят возможности продать свою недвижимость и получить двойную или тройную цену за покупку, как это происходит повсеместно. Это только с одной стороны. Собственники хотят продать недвижимость, так как считают, что смогут получить гораздо более выгодную цену, и полагают, что это время настало сейчас, или продлится в течение 2023 года.
А с другой стороны, есть немало собственников, желающих увеличить арендную плату или, как минимум, добиться ее значительного повышения. Иными словами, они не всегда хотят заниматься продажей недвижимости, но, конечно, очень хотят увеличить арендную плату и извлечь больше прибыли из своей недвижимости. Как уже было сказано, за последний год мы видели много сообщений о том, что цены на недвижимость, которая сдается в аренду, увеличились вдвое и даже втрое. Как и следовало ожидать, в настоящее время на рынке происходит довольно сильная турбулентность, вызванная желанием собственников выселить арендаторов либо с целью продажи недвижимости, либо с целью повышения арендной платы. Зачастую они вручают извещения о выселении под предлогом того, что хотят продать недвижимость, но в действительности они хотят просто повысить арендную плату. Это то, что касается ОАЭ. Конечно, Дубай, в особенности, традиционно является одним из эмиратов, где проживает наибольшее количество экспатов. Следовательно, здесь гораздо больше объектов недвижимости, которые приобретаются, сдаются в аренду и перепродаются различными способами.
В предыдущих подкастах мы уже говорили о том, что в каждом эмирате действуют свои законы об аренде. Говоря о рынке аренды в Дубае, мы имеем в виду закон об аренде в Дубае. В Дубае есть специальный закон, который касается аренды и взаимоотношений арендаторов и арендодателей в целом, а также определенный орган, который уполномочен регулировать рынок и, в конечном счете, выносить решения по нему. Есть орган, называемый Земельным департаментом Дубая (DLD), при нем существует орган, который работает отдельно от DLD, это Агентство по регулированию рынка недвижимости (RERA), регулирующее рынок, а при нем есть Центр по разрешению арендных споров (RDC). Именно эти органы занимаются вопросами аренды в ОАЭ, регулируют и обеспечивают их выполнение. Относительно законов об аренде в Дубае есть закон 2007 года, который затем был изменен в 2008 году, а потом дополнен в 2013 году. Поэтому существуют различные поправки к этому закону об аренде. Но в конечном результате есть закон об аренде в Дубае, и эти различные органы, в частности RDC, Центр по разрешению арендных споров, наделены полномочиями применять и обеспечивать соблюдение этого закона в ОАЭ.
Тим Эллиот: Понятно. У нас есть Земельный департамент Дубая, который представляет собой главное ведомство. Затем у нас есть Агентство по регулированию рынка недвижимости (RERA). И, что касается людей, которые снимают жилье, у нас есть так называемый калькулятор арендной платы, и он принадлежит RERA, верно? Если можно так выразиться, они регулируют арендный ландшафт в Дубае.
Людмила Ямалова: Да. В законе об аренде в Дубае, в частности, содержатся конкретные указания и правила о том, когда и на каких условиях арендодатели вправе повышать арендную плату и выселять арендаторов. Здесь мы ограничимся только той конкретной частью взаимоотношений арендодателя и арендатора, когда арендодатель желает повысить арендную плату. Как Вы справедливо заметили, в этом законе есть основание и рамки, в пределах которых арендодатели могут повышать аренду.
- В первую очередь, арендодатель может увеличить арендную плату только после окончания срока действия договора аренды. В период действия договора аренды арендная плата повышаться не может.
- В случае повышения арендной платы на следующий срок аренды необходимо надлежащим образом уведомить об этом арендаторов.
- Разумеется, арендатор должен согласиться с этим, так как это договор, и ни одна из сторон не может изменить этот договор в одностороннем порядке. Для правильного внесения изменений в договор арендодатель может попытаться увеличить арендную плату, однако для того, чтобы это изменение вступило в силу, арендатор в конечном итоге должен согласиться с ним.
- В соответствии с законодательством об аренде жилья в Дубае, повышение арендной платы может произойти только на очень определенных условиях, а точнее, если оно соответствует калькулятору RERA. Как мы уже упоминали, RERA – это Агентство по регулированию рынка недвижимости. На сайте этого агентства есть калькулятор, определяющий или устанавливающий параметры, в пределах которых может быть увеличена арендная плата, если вообще она может быть увеличена.
Чтобы узнать, подпадает ли их объект недвижимости под это повышение арендной платы, следует зайти в калькулятор RERA и указать район проживания, а затем и характеристики конкретного объекта. К примеру, две спальни, три спальни, апартаменты или вилла, после чего нужно ввести текущую стоимость аренды. На основе этих внесенных факторов, RERA-калькулятор показывает, допустимо ли повышение арендной платы, и если допустимо, то на какой процент.
По сути, калькулятор RERA работает именно так. Это весьма эффективный инструмент для обеих сторон, потому что к настоящему моменту большинство землевладельцев и большинство арендаторов знают о калькуляторе RERA. Так что при возникновении дискуссии между арендатором и арендодателем о возможности увеличения арендной платы все стороны, не столько, возможно, землевладельцы, сколько, конечно, арендодатели, прибегают к калькулятору RERA, который доступен в электронном виде. Калькулятор сделает снимок экрана и отправит его арендодателю. И, кстати, не забудьте, что как только Вы введете характеристики Вашей недвижимости, а также текущую цену аренды, которая у Вас есть, калькулятор покажет Вам, допустимо ли вообще повышение арендной платы. Как правило, увеличение арендной платы не допускается. Арендаторы делают распечатку этого экрана, посылают ее арендодателю и говорят: «Простите, но на повышение арендной платы Вы не имеете права».
Тим Эллиот: Это, конечно, поверхностный взгляд. Как и везде, здесь есть свои переменные. В смысле, исторически сложилось так, что калькулятор арендной платы ежегодно обновляется. На сколько я знаю, с момента COVID этого вроде бы не произошло, да и изменений было немного, наверное. Так как с тех пор арендная плата сильно выросла, причем именно в последние пару лет, ближе к середине пандемии, я думаю, арендная плата начала действительно подниматься, а теперь, кажется, продолжает расти. В каком состоянии сейчас находится калькулятор арендной платы?
Людмила Ямалова: Вы правы. Власти в течение последнего года, а может быть, и двух лет, не раз заявляли, что постоянно пересматривают калькулятор RERA и вносят в него коррективы и обновления, чтобы он отвечал современным тенденциям рынка. Для нас, общественности, не совсем понятно, какие факторы учитываются при корректировке или пересмотре расчета RERA с точки зрения властей, когда и как они вносят коррективы. Однако можно предположить, что если Вы зайдете в калькулятор RERA сегодня, то цены в основном будут отражать уже откорректированные факторы и цифры. Не совсем понятно, на какую величину власти реально повышают цены, если они вообще повышают, но, наверное, из того, что нам известно, они включают в расчеты дополнительные нюансы. В прошлом, с точки зрения выбираемых зон, была одна общая зона, например, Марина или Пальма. Со временем некоторые из этих географических зон приобрели некоторые нюансы, несколько сузились.
Возможно, корректировка осуществляется не столько с точки зрения увеличения рыночной цены, сколько позволяет пользователям вносить большее количество факторов, которые учитывают конкретные характеристики и параметры недвижимости, более полно отражающие действительную стоимость объекта. Иными словами, нам приходится принимать за чистую монету тот факт, что калькулятор обновляется. Возможно, если поговорить с арендодателями, то они с этим не согласятся. Поскольку, по их мнению, обновление происходит недостаточно быстро или в недостаточной степени. Но в то же время ведется постоянная закулисная работа, и вносятся определенные коррективы. Может быть, нам это не так заметно, потому что это происходит на заднем плане.
Тим Эллиот: Дубай быстро меняется, правда? Всегда представляется, что уезжаешь на пару месяцев, возможно, на летний период, а потом возвращаешься, проезжаешь по дороге, и видишь здание, которого не было два месяца назад. Я нисколько не преувеличиваю. Действительно, все быстро меняется. Цены за последние пару лет увеличились в геометрической прогрессии. Так что понятно, что собственникам жилья есть что сказать. Посмотрим на это с позиции арендодателя. Если Вы полагаете, что стоимость недвижимости выросла — я снова использую слово «геометрически», и это означает, что Вы должны брать более высокую арендную плату, соответствующую этому, то Вам необходимо доказать это, разве не так? Далее необходимо пойти в Земельный департамент и взять справку об оценке арендной платы. Таков порядок действий?
Людмила Ямалова: Верно. В рассмотренном нами законе об аренде в Дубае также есть положение, которое позволяет арендодателям запрашивать у властей сертификат оценки конкретной недвижимости. Это делается в том случае, если собственник недвижимости, арендодатель, полагает, что конкретная недвижимость не отражена в калькуляторе RERA должным образом. В этих случаях законодательство предусматривает возможность для владельца недвижимости обращаться в органы власти с просьбой рассмотреть его конкретную недвижимость и, может быть, оценить ее несколько иначе, нежели в соответствии со средней стоимостью недвижимости в данном конкретном районе. Законодательство это предусматривает. Сейчас, с учетом последних тенденций и роста стоимости недвижимости, заинтересованность в реализации этого права, предоставляемого законом, возросла, и случаев, связанных с этим, стало гораздо больше.
Процедура, как Вы сказали, проходит через Земельный департамент Дубая. Существует специальное официальное приложение, оно называется Dubai REST app, которое арендодатели могут скачать, либо его можно использовать через веб-сайт. Далее в приложении или на сайте есть меню услуг, где есть специальный запрос на проведение оценки стоимости аренды недвижимости. Вы подаете запрос. Для этого необходимо представить определенные документы, в том числе сведения и фото объекта недвижимости, а затем оплатить стоимость запроса на переоценку, равную 2 000 дирхамов. Предположим, я владею недвижимостью, которая принадлежит мне в течение последних 10 лет. Предположим, у меня был арендатор, и в прошлом году он съехал. В настоящее время, как я знаю, на рынке царит напряженная обстановка, да и сама недвижимость немного устарела, поэтому я хочу ее обновить. Допустим, в прошлом году или, может быть, в этом году – самое подходящее время для обновления. Сейчас я сделала ремонт. Я поменяла всю бытовую технику. Я заменила плитку. К слову сказать, в настоящий момент эта тенденция усиливается, потому что рынку недвижимости в Дубае по меньшей мере 15 лет, и очень многие объекты находятся на той стадии, когда они нуждаются в небольшом обновлении. И собственники все чаще выступают с подобными инициативами, прилагая усилия по обновлению своего жилья.
В отдельных случаях обновление довольно значительное. Демонтируются стены, меняются перегородки, увеличиваются одни помещения, расширяются другие, появляются окна и т.д. В итоге можно увидеть, что происходит обновление некоторых, но не всех характеристик. В одном и том же здании может быть 100 объектов, и из них 10 были обновлены. В первую очередь, если посмотреть на эти 10 обновленных или модернизированных объектов и сопоставить их с остальными 90 объектами, то становится ясно, что разница в стоимости для аренды довольно значительна. Зачастую в таких случаях арендодатели полагают, что повторная оценка или сертификат оценки необходимы, так как их недвижимость отличается от среднестатистической в том же районе. Это одна из причин, например, или фактор, для проведения переоценки стоимости имущества.
Другая причина — это конкретные параметры конкретного свойства, например, вид из окна. Допустим, Вы находитесь в районе Джумейра Бич Резиденс. У Вас могут быть разные объекты недвижимости, но один из них, меньший по размеру, чем другие, расположен на берегу моря, и из него открывается прекрасный вид на море, на прогулочную зону JBR Walk, или на пристань для яхт. Другой объект, который может быть даже больше, может находиться на том же этаже, может иметь более или менее те же две или три спальни, неважно, но он выходит окнами на соседнее здание. Уже сразу бросается в глаза существенное различие в стоимости между двумя объектами, которые с точки зрения всех остальных факторов представляются одинаковыми, кроме одного — вида из окна. И это только один пример.
Владельцы жилья, оказавшиеся в подобной ситуации, считают несправедливым, когда жилье учитывают в тех же коэффициентах, которые используются в калькуляторе RERA, потому как они модернизировали объект, либо потому, что они считают, что данный объект располагает уникальным видом или другой ценностью и не может быть усреднен со всеми остальными. Или они только что купили собственность, поэтому считают, что она должна оцениваться по-другому. Это еще одна причина, поскольку они думают: «Погодите-ка, я только что купил ее за X млн. дирхамов, а арендаторы платят мне столько же, как и тому, кто владеет недвижимостью, купленной 10 лет назад за полцены». И подобных владельцев много.
В рамках данной услуги они могут представить документы в RERA или Земельный департамент для оценки актуальной стоимости конкретной недвижимости. Все это происходит полностью в режиме онлайн. Вы подаете документы на свою собственность через приложение Dubai REST или на сайте Dubai REST и платите пошлину. И, между прочим, не факт, что представители власти или Земельного департамента пойдут и действительно проинспектируют Ваш объект. Они конечно могут это сделать, однако, до сих пор мы ничего подобного не видели. Все основано исключительно на тех документах, которые собственники предоставляют в DLD в рамках этого запроса на оценку их собственности.
В отдельных ситуациях, во всяком случае, раньше, представители компании выезжали на место и проводили физический осмотр недвижимости. Теперь это случается реже, так как, на мой взгляд, у властей достаточно факторов, чтобы опираться на свою базу данных, ведь они также смотрят, например, на разные объекты, проданные в этом районе, или на цены других новых объектов аренды. Основываясь на этой информации, введенной Вами как арендатором, DLD может выдать новый сертификат оценки, а может и не выдать. Так выглядит процесс.
Тим Эллиот: Хорошо. Значит, если Вы являетесь арендодателем и доказываете стоимость своей недвижимости, то свидетельство об оценке арендной платы является официальным документом, на который можно сослаться, разве не так? То есть это признается, и это означает, что теоретически при следующей подходящей возможности арендодатель может поднять арендную плату за недвижимость.
Людмила Ямалова: В этом вся идея. Поэтому арендодатели прилагают такие усилия и действуют по такой схеме. В конечном счете, речь идет о том, чтобы получить официальный документ, являющийся альтернативой калькулятору RERA. Так как в настоящее время закон позволяет арендодателям требовать увеличения стоимости недвижимости на основании калькулятора арендной платы, так что это единственный ориентир для Вас. Сейчас сертификат оценки дает Вам еще один, альтернативный аргумент, позволяющий опереться на него в своем требовании о повышении арендной платы. Иными словами, калькулятор RERA в данном конкретном примере заменяет собой орган власти в качестве справочной информации. В итоге сертификат оценки стоимости аренды в таких случаях имеет приоритет перед калькулятором RERA. Кстати, это основано на Законе Дубая 33 от 2008 г., в частности, на статье 9.2, где специально оговариваются критерии, позволяющие арендодателям и властям потенциально переоценивать стоимость недвижимости в соответствии с экономической ситуацией в эмирате (это цитата из самого закона), и средний размер арендной платы с аналогичных объектов при определении текущей рыночной стоимости недвижимости.
Тим Эллиот: Понятно. Процесс переоценки недвижимости регулируется и утверждается законодательством Дубая. И последний вопрос к Вам, Людмила, сколько это стоит? Стоимость получения этого сертификата определенная, и если у Вас несколько объектов недвижимости, то, видимо, придется получать по одному на каждый?
Людмила Ямалова: Сертификат оформляется не на владельца, а на объект недвижимости. На каждый объект. Так что если Вы владеете 10 объектами недвижимости, пусть даже на одном этаже и с одинаковыми характеристиками, Вам придется оформлять сертификат на каждый из этих объектов, если Вы хотите использовать этот сертификат, в частности, в органах власти. Если Вы, допустим, имеете 10 объектов на одном этаже, и Вы получили этот сертификат оценки для одного объекта, и хотите использовать его для других объектов, Вы, несомненно, можете предъявить его своему арендатору и сказать: «Слушайте, моя недвижимость недавно была переоценена. Вот сертификат. Будете ли Вы платить более высокую арендную плату на основании этого сертификата оценки?» Арендатор может и не согласиться. А если согласится, то это все, что Вам нужно. При согласии арендатора не нужно получать специальный сертификат для данного конкретного объекта недвижимости. В случае, если арендатор не согласен, и Вы обращаетесь в RDC или в суд по аренде, то, конечно, это аргумент. Если у Вас нет сертификата на конкретную недвижимость, то Вы можете получить, что арендатор будет оспаривать сертификат на том основании, что он не относится к конкретному объекту.
Тим Эллиот: Позже мы расскажем о том, сколько и какие именно условия действуют, если у Вас, как у арендодателя, есть один из этих сертификатов. Это первый из четырех подкастов, в котором рассматривается сертификат оценки арендной платы в Дубае. Следующий раз мы поговорим о повышении арендной платы на основе этого сертификата. Об этом будет вторая часть. Как обычно, спасибо за то, что смотрели, слушали или и то, и другое. Благодарим Людмилу, нашего эксперта по правовым вопросам, управляющего партнера компании «Yamalova & Plewka». Рад был видеть Вас.
Людмила Ямалова: Я тоже рада встречи с Вами, Тим, благодарю Вас.
Тим Эллиот: Нас можно найти в LYLAW в социальных сетях: Facebook, Instagram, TikTok, LinkedIn, YouTube. Все наши подкасты доступны на сайте LYLAWyers.com. Если Вы хотите, чтобы на Ваш юридический вопрос был дан ответ в одном из выпусков Lawgical, или Вы желаете пообщаться с квалифицированным специалистом в области права из ОАЭ, кликните на раздел «Контакты». Еще раз напоминаем, что это LYLawyers.com.
