Тим Эллиот: Это Lawgical, первый и пока единственный регулярный юридический подкаст в ОАЭ. Добро пожаловать. Меня зовут Тим Эллиот. Lawgical предоставлен юридической фирмой HPL Yamalova & Plewka, расположенной в Дубае. И как всегда здесь с нами, управляющий партнер Людмила Ямалова. Рад видеть Вас снова.
Людмила Ямалова: Рада быть здесь с Вами, Тим, как всегда.
Тим Эллиот: Это третий эпизод из четырех подкастов. Мы рассматриваем стоимость аренды жилья в Дубае. Если говорить более конкретно, то в этот раз мы рассматриваем сертификаты оценки стоимости аренды жилья в Дубае, и то, сколько, согласно закону, должна стоить аренда недвижимости в Дубае. А также, на сколько процентов может быть увеличена арендная плата в Дубае. Все это мы и проясним.
Перейдем сразу к делу, Людмила. Допустим, арендодатель уже имеет необходимый сертификат оценки арендной платы, поэтому арендная плата повышается. Но, на какой процент это допустимо? Сколько можно, а сколько нельзя?
Людмила Ямалова: Как Вы справедливо заметили и неоднократно повторили, то, что мы обсуждаем, касается Дубая, потому как в ОАЭ в части арендного законодательства каждый эмират действует по своим законам. Изначально в Дубае действовало собственное законодательство об аренде, которое было принято в 2007 году. Затем в него вносили поправки в 2008 году, а текущая версия, к которой мы часто обращаемся, — это постановление номер 43 от 2013 года, название которого — «Определение размера арендной платы за недвижимое имущество в эмирате Дубай». И в статье 1 этого постановления, помимо прочего, говорится о процентах повышения.
Напоминаю всем, что если Вы, как арендодатель, полагаете, что Ваша недвижимость имеет гораздо большую стоимость, может быть, даже вдвое большую, чем та, что платит нынешний арендатор, то увеличение арендной платы в Дубае или арендной платы в целом регламентировано. То есть существует только определенный процент допустимого увеличения арендной платы. Этот процент зависит от того, какой, по мнению властей, является текущая рыночная стоимость. О том, кто это решает в случае Дубая мы уже говорили. Есть главный орган, который называется Земельный департамент Дубая (DLD), при нем действуют Агентство по регулированию рынка недвижимости (RERA) и Центр по рассмотрению арендных споров (RDC), или Суд по арендным спорам.
По существу, именно DLD или RERA устанавливает калькулятор RERA. RERA создало калькулятор RERA, доступный через Интернет для всех, желающих определить, какова рыночная стоимость допустимого повышения арендной платы. Калькулятор RERA работает следующим образом: Вы вносите в него текущие параметры Вашей недвижимости и сумму, которую Вы платите, чтобы определить, возможно ли увеличение арендной платы. Разумеется, именно органы RERA формируют и вносят коэффициенты, используемые в калькуляторе RERA.
Владельцы жилья, считающие, что калькулятор RERA не совсем точно отражает текущую рыночную стоимость сдаваемой ими в аренду недвижимости, имеют возможность получить, как Вы правильно заметили, сертификат оценки в Земельном департаменте Дубая (DLD), так в дело вступают власти. Как хозяин и владелец недвижимости, получив этот сертификат оценки стоимости аренды, Вы должны согласовать со своим арендатором повышение платы за аренду. В случае если арендатор не соглашается с предложенным или запрошенным Вами увеличением суммы, Вы попадаете в третью инстанцию, которую мы уже упоминали, а именно в RDC, Центр по разрешению арендных споров или Суд по арендным спорам.
И когда Вы уже в суде, здесь вступает в силу закон. Потому что до сих пор арендатор и арендодатель только общались между собой и пытались договориться о новых или пересмотренных условиях договора. Потом арендодатель обращается в DLD, берет новый сертификат оценки арендной платы, и что же делать дальше? Как арендатор Вы можете сказать: «Я не могу согласиться с этим сертификатом об оценке арендной платы». Все равно рано или поздно дело должно оказаться в RDC. И вот Вы уже в RDC. Вашему арендодателю дается новый сертификат оценки арендной платы, из которого следует, что недвижимость стоит втрое дороже. Если перейти к простому примеру, то я снова буду Вашим арендатором. А Вы — мой арендодатель.
Тим Эллиот: Ух ты!
Людмила Ямалова: Ага. Это конечно из разряда сказок, но в рамках сегодняшней дискуссии мы допустим такой сценарий.
Я Вам плачу 100 000 дирхамов, а Вы имеете сертификат оценки арендной платы, в котором указано, что недвижимость оценивается в 120 000 дирхамов. И Вы желаете увеличить арендную плату на 20 000 дирхамов, так как согласно сертификату оценки арендной платы объект недвижимости должен стоить на 20 000 дирхамов больше. Я не согласна, и теперь мы оказались в RDC.
В RDC мы обязаны ссылаться на законы. Я бы сослалась на закон 43 от 2023 года, в частности, на указ по Дубаю, на статью 1 этого указа. И в соответствии с ним существуют диапазоны, формула, установленная в указе, относительно того, что является допустимым увеличением арендной платы. Причем это увеличение основано не на текущей стоимости имущества, а на разнице между текущей стоимостью аренды и стоимостью на рынке согласно сертификату оценки. Иными словами, между 100 000 дирхамов по договору и 120 000 дирхамов по сертификату оценки арендной платы разница составляет 20 000 дирхамов. Пересмотренная рыночная стоимость на 20% выше цены аренды.
В этих случаях, когда речь идет о параметрах, заложенная в этом законе формула задает диапазоны повышения от 5% до максимум 20%. Это очень важно. Именно на 20% максимум можно увеличить остаток, начиная с 5%. Также есть 0% — это тоже вариант. Всего существует пять уровней, если хотите.
Если рыночная стоимость объекта увеличилась не более чем на 10% по отношению к контрактной стоимости, то увеличение арендной платы вообще не производится. Если вернуться к моему сценарию со 100 000 дирхамов, то сейчас я плачу Вам 100 000 дирхамов, и Вы получили сертификат об оценке стоимости аренды, который показывает, что стоимость недвижимости теперь составляет 110 000. То есть на 10% больше, нежели я плачу. Согласно этому, несмотря на то, что в сертификате об оценке арендной платы указано, что стоимость объекта на 10 000 дирхамов больше, Вы по закону не можете увеличить арендную плату, так как она лежит в пределах от 0% до 10%, что не дает Вам права на повышение.
Разница между рыночной стоимостью и суммой, указанной в договоре в пределах от 0% до 10% не дает права на повышение.
Если же Вы докажете, что стоимость Вашей недвижимости увеличилась на 11—20%, тогда Вам разрешается увеличить ее максимум на 5%. В качестве конкретного примера приведем ситуацию, при которой в сертификате оценки стоимости аренды указано, что стоимость Вашей недвижимости составляет 120 000 дирхамов, в то время как я плачу Вам 100 000 дирхамов. То есть я плачу Вам на 20% ниже рыночной стоимости. В этом случае это относится ко второму уровню формулы, а именно: рыночная стоимость недвижимости увеличилась в пределах от 11% и не более чем на 20% от контрактной стоимости, и тогда максимальная величина повышения составляет 5%.
В этом случае, если согласно сертификату оценки арендной платы стоимость недвижимости составляет 120 000 дирхамов, Вы обоснованно можете просить об увеличении аренды на 5 000 дирхамов, т.е. на 5%.
Далее, на следующем уровне, в случае если рыночная стоимость Вашей недвижимости превышает контрактную на 21%-30%, тогда процент прибавки составляет 10%.
Например, в сертификате оценки стоимости аренды указано, что стоимость Вашей недвижимости составляет 125 000 дирхамов. Однако Вы просите меня заплатить на 25 000 дирхамов больше, а я отвечаю отказом, поскольку Вы попадаете в категорию от 21% до 30% сверх контрактной стоимости, и, соответственно, процентное увеличение составляет 10%. Единственное, что Вы вправе потребовать от меня, — это заплатить на 10 000 дирхамов больше.
Если стоимость недвижимости на рынке превышает контрактную на 31% – 40%, тогда разрешается увеличить арендную плату максимум на 15%. Сертификат оценки арендной платы или калькулятор RERA показывает, что стоимость объекта составляет 135 000. Вы воодушевлены, поскольку вместо моих 100 000 дирхамов теперь Вы сможете попросить меня заплатить 135 000.
Тим Эллиот: Чую запах денег.
Людмила Ямалова: Это видно. По Вашему лицу. Но разрешите спустить Вас на землю. Согласно индексу, в меньшей степени это относится к калькулятору RERA, в большей — к индексу, указанному в законе, Вы можете потребовать повышения только на 15%, то есть, в Вашем случае, на 15 000 дирхамов. Вы можете с полным основанием требовать от меня 115 000 дирхамов против 135 000 дирхамов, которые Вы с таким нетерпением ждали от меня.
И наконец, в случае, когда рыночная стоимость недвижимости превышает 40% от контрактной стоимости, то максимальный процент увеличения составляет 20%. Позвольте мне теперь привести пример. Я выплачиваю Вам 100 000 дирхамов и я очень счастлива. И вот Вы очень воодушевлены, поскольку только что получили сертификат об оценке стоимости аренды или в калькуляторе RERA указано, что цена недвижимости составляет 200 000 дирхамов. Вы обрадовались, поскольку думаете, что получите двойную арендную плату. Не забывайте, что максимально допустимое повышение составляет 20%, то есть максимум, что Вы можете запросить у меня для выплаты Вам сверх 100 000 дирхамов, что я уже выплачиваю, это дополнительные 20 000 дирхамов, что составляет максимум 20%.
К слову, разрешите мне пойти еще дальше. Предположим, что такую же самую недвижимость, за которую я плачу Вам 100 000, Ваш ближайший сосед сдает за 300 000 дирхамов. Вам очень хочется получить дополнительные 200 000 дирхамов. До тех пор пока я являюсь Вашим арендатором, Вы сможете повысить арендную плату лишь на 20%, что составляет 20 000 дирхамов. Я стану платить Вам только 120 000 дирхамов, тогда как хозяин соседнего дома, будет получать от своего арендатора 300 000.
Таков в Дубае закон. Понимаю, это вызывает недовольство многих владельцев и арендодателей, потому что они полагают, что не смогут извлечь выгоду из нынешнего роста рынка недвижимости. Однако данные правила были введены в действие некоторое время назад с целью не допустить сильной дестабилизации рынка и обезопасить общество и жителей ОАЭ, которые считают этот город своим домом. В противном случае люди будут слишком часто переезжать, и это вызовет турбулентность и дисбаланс в обществе, который не пойдет на пользу стране или, по крайней мере, в нашем случае, эмирату Дубай.
Может показаться, что я драматизирую. Отвечу Вам, что я помню подобные времена. Вы тоже помните, поскольку Вы находитесь здесь дольше, чем я. Когда я приехала сюда в 2008 году, то есть до введения этого закона, именно так и было. В то время, арендаторы заключали договор аренды и въезжали в квартиру. Затем на следующий день им приходило уведомление о выселении через 12 месяцев.
Тим Эллиот: Это было просто невероятно.
Людмила Ямалова: Да. Еще не успев въехать, Вы уже готовитесь к тому, что через год Вам придется переезжать в другое место. Понятно, что тогда в Дубае было не так много экспатов, приехавших сюда надолго со своими семьями. Но теперь нас здесь гораздо больше, и мы живем здесь со своими детьми, и дети наши рождаются здесь и посещают школу здесь. Вот что мы имеем. Если Вы с детьми снимаете жилье, то, предположительно, Вы будете искать жилье поблизости от школы, где учатся Ваши дети. Рядом с Вашим домом находится школа, есть медицинские учреждения, может быть, и работа, и так далее, и тому подобное. Но вдруг спустя год Вам снова придется переезжать. Только представьте, какой дисбаланс это создает для многих семей. Именно это, по сути, и лежит в основе закона об аренде жилья в Дубае и формулы процентного увеличения арендной платы, которая заложена в этом законе.
Понимаю, что есть много людей, в частности, владельцев недвижимости в Дубае, которые наверняка расстроены. Но для всего общества, во всяком случае, по оценкам некоторых, смысл существования регулируемого рынка недвижимости состоит в том, чтобы гарантировать достаточную стабильность и баланс на рынке.
Тим Эллиот: Это стремление к балансу. Органы власти достаточно быстро отреагировали и попытались ввести разумные правила, поскольку для многих арендодателей недвижимость — это инвестиционный портфель. Но арендаторы — живые люди. Если Вы — арендатор, то думаю, справедливо будет сказать, что Ваш арендодатель имеет право на получение определенной прибыли от своих инвестиций. Нужно постараться найти этот баланс. Это трудно, но нужно постараться.
Людмила Ямалова: Совершенно верно. Многие считают, что закон как раз и создает этот баланс, поскольку он позволяет, о чем мы уже говорили в этом подкасте, увеличивать арендную плату. Кроме того, закон позволяет собственнику жилья потребовать оценки своей собственности, если он полагает, что его имущество оценено недостаточно адекватно в соответствии с калькулятором RERA. Кроме того, есть возможность договориться с арендатором о другой цене, более высокой, превышающей маржу. И в конечном результате, если он хочет получить выгоду от высокого рынка недвижимости, он может продать недвижимость, и если он продает недвижимость, то уведомление о выселении выдается на один год. Однако он все равно может продать недвижимость и таким образом воспользоваться оживленным рынком недвижимости, не столько за счет более высокого уровня арендной платы, сколько, возможно, за счет более высокой выручки от продажи.
Тим Эллиот: Это третья часть из четырех подкастов, в которых мы рассматриваем сертификат оценки арендной платы в Дубае и то, что арендодатель может сделать в плане увеличения арендной платы. Как обычно, благодарю Вас за просмотр, прослушивание или и то, и другое, И благодарю нашего эксперта по правовым вопросам, управляющего партнера компании «Yamalova & Plewka» Людмилу Ямалову. Было приятно Вас видеть. Спасибо за Ваше экспертное мнение.
Людмила Ямалова: Спасибо, Тим.
Тим Эллиот: В следующем, четвёртом эпизоде речь пойдёт о фактическом оспаривании сертификата оценки арендной платы. Не пропустите. Вы можете нас найти в LYLAW в социальных сетях: Facebook, Instagram, TikTok, LinkedIn, YouTube. Все наши подкасты можно найти на сайте LYLawyers.com или в любом другом месте, где Вы слушаете подкасты. Если Вы желаете получить ответ на свой юридический вопрос в одном из выпусков Lawgical или пообщаться с квалифицированным специалистом в области права, имеющим опыт работы в ОАЭ, кликните на кнопку «Контакты» на LYLawyers.com.
