Тим Эллиот: это Lawgical, первый и пока единственный регулярный юридический подкаст в ОАЭ. Добро пожаловать. Меня зовут Тим Эллиот. Lawgical представлен юридической компанией HPL Yamalova & Plewka, расположенной в Дубае. Как обычно, здесь с нами, на 18-м этаже, управляющий партнер Людмила Ямалова. Рад Вас видеть.
Людмила Ямалова: взаимно, Тим.
Тим Эллиот: это завершающая часть из четырех подкастов. Мы рассматривали, во сколько на самом деле обходится аренда недвижимости в Дубае. В особенности речь шла о сертификате оценки стоимости аренды. На сей раз мы разберем недавнее реальное дело комиссии по арендным спорам. В соответствии со старой доброй традицией соблюдения закона и порядка я должен сразу оговориться, что имена участников изменены. Людмила, это реальное дело, о котором Вы знаете не понаслышке. Из трех последних подкастов мы узнали, что наличие сертификата об оценке арендной платы не означает автоматического повышения арендной платы. Кроме вручения арендатору уведомления, необходимо еще согласие арендатора на увеличение арендной платы. Для этого должен быть составлен договор. Арендодатели в Дубае не могут просто произвольно взять цифру из воздуха и сказать, что размер арендной платы для Вас вырастет. Учитывая все вышесказанное, расскажите, если можно, о предыстории сегодняшнего примера.
Людмила Ямалова: пожалуй, это действительно связано с ролью сертификата оценки арендной платы. Как мы уже обсуждали, рынок аренды в Дубае регулируется законом, в частности Постановлением № 43 от 2013 г. И именно этот закон устанавливает размер арендной платы. Существует более ранний закон от 2008 г. — Закон № 33, основной закон, Закон об аренде в Дубае, который затем был расширен Постановлением № 43 от 2013 г., в котором установлены параметры повышения арендной платы для Дубая.
В общем, речь идет о том, что в Дубае действует специальная нормативная база, которая регулирует рынок аренды и взаимоотношения между арендодателями и арендаторами. Согласно этому закону, арендодатели, разумеется, обладают определенными возможностями и правами в отношении своей недвижимости. Но при этом они ограничены в том, что можно с этой недвижимостью делать. Так, в частности, они не имеют права просто выселить арендатора. Для выселения должны быть основания, и аналогично этому они не могут произвольно увеличивать арендную плату. По закону есть очень конкретная формула процентного увеличения арендной платы, которая основывается на средней рыночной ставке для данной конкретной недвижимости, которая определяется или решается органом управления. В данном случае Агентством по регулированию рынка недвижимости (Real Estate Regulatory Agency, RERA), входящим в состав Земельного департамента Дубая (Dubai Land Department, DLD), а также Судом по аренде или Центром по рассмотрению арендных споров (Rental Dispute Centre, RDC). RERA создало калькулятор, который могут использовать как арендодатели, так и арендаторы, внося в него данные о текущей арендной плате, и определяя, допускается ли вообще повышение арендной платы, и если да, то на сколько процентов. Данные проценты основаны, опять же, как я уже сказала, на конкретном законе — Постановлении 43 от 2013 года, устанавливающем диапазон повышения от 5% до 20% максимум. Однако этот же закон позволяет арендодателям, считающим, что их недвижимость имеет более высокую стоимость, увеличить арендную плату на основании переоценки конкретной недвижимости, о чем и говорит упомянутый Вами сертификат оценки арендной платы.
О сертификате оценки арендной платы мы знаем, и, безусловно, многие уже слышали о нем и, возможно, уже получали его, как арендаторы или арендодатели. Но зачастую арендодатели, да и арендаторы тоже, считают, что если они получили сертификат оценки стоимости аренды, то стоимость аренды должна соответствовать этому сертификату.
К примеру, я арендую недвижимость у Вас за 100 000 дирхамов, но теперь Вы получили сертификат оценки стоимости аренды на 120 000 дирхамов. И возникает заблуждение, что Вы можете потребовать от меня заплатить на 20 000 дирхамов больше, то есть ту стоимость, что указана в Вашем сертификате оценки стоимости аренды, в данном случае это 120 000 дирхамов. Это неправильно, об этом мы уже говорили ранее. Хотя увеличение стоимости все же допускается. Если Вы имеете сертификат оценки арендной платы, и в сертификате оценки указана другая цифра, это не значит, что автоматически увеличивается арендная плата. Или что Ваша арендная плата — это разница между моей текущей арендной платой, арендной платой по договору и арендной платой согласно Вашему сертификату оценки.
Люди пользуются этими сертификатами оценки арендной платы, однако не многие могут полностью понять, как именно работает такой сертификат. Понятно, что некоторые арендаторы, наверное, немного более информированы, чем арендодатели. Сейчас все больше арендаторов начинают обращаться в Суд по арендным спорам (RDC) и оспаривают требование владельца о повышении арендной платы на основе данных сертификата об оценке арендной платы.
Есть конкретный случай, который, по сути, объединяет все те дискуссии, которые мы вели ранее о повышении арендной платы в Дубае, пределах повышения, калькуляторе RERA и о сертификате оценки арендной платы. Это дело, датированное апрелем 2023 года, оно совсем недавнее. Разумеется, это не единственное дело, но в рамках сегодняшнего обсуждения оно, пожалуй, является одним из наиболее интересных, поскольку объединяет в себе все эти элементы. К тому же оно совсем недавнее, так что оно должно быть познавательным и интересным для многих. Ведь это реальное дело, демонстрирующее, как эти различные составляющие не только объединяются, но и, что более важно, как власти или Суд по аренде разрешают их.
В этом деле есть конкретные цифры. Хозяин сдавал свою недвижимость в аренду. По договору стоимость аренды составляла 175 000 дирхамов, и он полагал, что стоимость недвижимости существенно возросла. Хозяин был достаточно умен или хорошо информирован, и получил сертификат оценки стоимости аренды. Из которого следовало, что недвижимость теперь стоит 200 000 дирхамов, иными словами, на 25 000 дирхамов больше.
Звучит захватывающе. Разумеется, владелец, считавший, что он так хорошо информирован, сказал: «Посмотрите, я получил сертификат об оценке арендной платы, из которого следует, что она увеличилась на 25 000. В соответствии с законом я уведомляю Вас о повышении арендной платы. Мне очень хорошо известны законы. На основании сертификата об оценке арендной платы я направляю Вам уведомление. Прошу Вас платить мне на 25 000 дирхамов больше на основании сертификата оценки».
В ответ на это арендатор заявил, что сертификат оценки арендной платы не дает права на получение полной разницы в цене между контрактной стоимостью и сертификатом оценки арендной платы.
Это дело попало в RDC, Суд по арендным спорам, и дошло до максимальной апелляционной инстанции, то есть было принято окончательное решение. В ближайшее время я вернусь к значению этого решения.
Хозяин требовал повышения арендной платы на 25 000 дирхамов, что означало бы увеличение на 14,3% по отношению к текущей рыночной стоимости. RDC разрешило увеличить арендную плату. Данный момент очень важен, так как возвращает нас к предыдущему обсуждению важности сертификата оценки арендной платы. RDC считает сертификат оценки арендной платы официальным документом и подтверждением рыночной стоимости, эталонной стоимости Вашей недвижимости. Данный сертификат оценки арендной платы имеет приоритет по отношению к калькулятору RERA.
RDC принял сертификат оценки арендной платы и позволил увеличить арендную плату. Тем не менее, повышение было ограничено 5%, т.е. не 14,3%, как просил владелец, а 5%.
Как Вы помните, собственник запрашивал сумму между 175 000 дирхамов, контрактной стоимости, и 200 000 дирхамов, в сертификате оценки арендной платы, то есть он просил дополнительно 25 000 дирхамов. В разрешении на увеличение RDC разрешил только 5%, что составило 8 750 дирхамов. При этом разница между запрошенными 25 000 и 8 750 дирхамами существенна, поскольку она в три раза меньше. То есть сертификат оценки арендной платы действителен. Его примут, и он будет использован для принятия решения о допустимости повышения стоимости аренды. Но сертификат оценки арендной платы применяется только в отношении маржи, в определении текущей рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости. Но при этом маржа повышения, предусмотренная законом, все равно применяется.
Если стоимость Вашей недвижимости в три раза выше, чем та, за которую платит Ваш нынешний арендатор, то увеличить ее можно только в соответствии с процентом увеличения, разрешенным законом.
В этом случае, поскольку процент увеличения составил 14,3%, максимальная величина увеличения составила 5%. Потому что, как мы уже говорили, все, что находится между 0% и 10% увеличения между контрактной и рыночной стоимостью, никакого права на повышение арендной платы не дает. А вот все, что находится в диапазоне от 11% до 20%, позволяет рассчитывать на увеличение на 5%.
В этом случае RDC применил максимальное 5%-ное увеличение, и сторонам, я так понимаю, в какой-то степени удалось достичь компромисса. Хозяин получил признание своего сертификата оценки арендной платы и все равно получил повышение. Однако арендатор в данном случае, разумеется, ограничил увеличение платы на основании применения закона. Можно сказать, что здесь был достигнут некий компромисс. Повышение было разрешено в соответствии с законом, хотя и не настолько, как того хотел арендодатель.
Это было очень свежее дело. Случай реальный. Как уже было сказано, дело прошло через апелляцию, то есть оно теперь является, если хотите, авторитетной нормой. В этой связи хотелось бы уточнить один момент. Для тех, кто хоть что-то знает о правовой системе, в частности, о системе ОАЭ, существует общее право и гражданское право.
В общем праве судебные прецеденты становятся обязательными. Юрисдикции общего права существуют в США и Англии. Это юрисдикции общего права, в которых каждый судебный прецедент в конечном итоге превращается в авторитет и становится обязательным для исполнения. Здесь не так важно, что именно указано в законе. Все дело в том, как суд трактует закон. И решение каждого суда, по существу, является законом и обязательно для исполнения при рассмотрении следующего аналогичного дела.
Системы гражданского права работают немного по-другому. Они в основном базируются на том, что написано в законе. ОАЭ — это система гражданского права. В восприятии многих людей есть логичное представление о том, что это был просто отдельный случай, в котором RDC увеличил стоимость аренды максимум на 5%. И это применимо только к одному случаю. Использовать это как прецедент для других случаев нельзя.
Хотя ОАЭ постоянно проявляет свою уникальность и создает свой собственный путь, превратившись в немного более сложную систему. Это все еще гражданско-правовая система, но, как показывает наш опыт, а я занимаюсь юридической практикой здесь уже 15 лет, это скорее синтез. Здесь действительно придается значение судебным прецедентам и аналогичным решениям, и судьи достаточно регулярно приводят эти прецеденты во всех своих решениях. Официально мы не можем сказать, что это общее право, но на практике и исторически, судьи регулярно ссылаются на другие дела в качестве основания для вынесения своих решений по последующим делам.
Иначе говоря, конечно, хоть это не система общего права, и Вы не можете ссылаться на это дело как на закон, однако если Вы все же ссылаетесь на него в RDC, то судьи, между прочим, те же самые судьи, которые решали это первое дело, понятное дело не будут интерпретировать этот же закон иначе лишь потому, что в нем участвуют другие стороны. То есть в целом это означает, что это рассматривается как прецедент. Следовательно, в аналогичном споре через RDC, Вы должны понимать, что на это дело арендатор будет ссылаться. А если нет, то, во всяком случае, в кабинетах на него будут опираться те же судьи, которые принимали решение по тому делу.
Тим Эллиот: этим можно хорошо подвести итог этой серии подкастов. Это был очередной выпуск Lawgical, последний из четырех эпизодов, посвященных сертификату оценки арендной платы в Дубае, в котором мы на примере реального случая говорили о том, сколько, согласно закону, должна стоить аренда недвижимости в эмирате Дубай.
Как обычно, благодарим за просмотр, за прослушивание или за то и другое. Спасибо нашему эксперту в области права, управляющему партнеру компании «Yamalova & Plewka». Как всегда, мы очень ценим Ваше экспертное мнение. Спасибо.
Людмила Ямалова: Тим, приятно с Вами пообщаться.
Тим Эллиот: найдите нас в LYLAW в социальных сетях: Facebook, Instagram, TikTok, LinkedIn, YouTube. Вы также можете найти нас на сайте LYLAWyers.com. Все подкасты находятся там. Если Вы хотите, чтобы на Ваш юридический вопрос ответили в одном из выпусков Lawgical, или Вы желаете пообщаться с квалифицированным специалистом в области права из ОАЭ, кликните на раздел «Контакты».
