Тим Эллиот: Это Lawgical, первый и пока единственный регулярный юридический подкаст в ОАЭ. Добро пожаловать. Меня зовут Тим Эллиот. Lawgical предоставлен юридической фирмой HPL Yamalova & Plewka, расположенной в Дубае. И как всегда, с нами управляющий партнер Людмила Ямалова. Рад Вас видеть.
Людмила Ямалова: И я рада Вас видеть, Тим.
Тим Эллиот: Это вторая часть из четырех подкастов, и в ней мы рассматриваем вопрос о стоимости аренды недвижимости в Дубае. Собственно, мы рассматриваем сертификат оценки стоимости аренды. На сей раз — повышение арендной платы на основании этого сертификата. И вот снова, Людмила, мы возвращаемся к одной из самых горячих тем в ОАЭ. Недвижимость — это главная тема для разговоров, куда бы Вы ни пошли. Об этом говорят все. Зачастую это еще и самая нелюбимая тема. Вот для меня, например, наступило то самое время года, когда я начинаю гадать: насколько мой арендодатель попытается поднять мою арендную плату. Вам это прекрасно знакомо.
Людмила Ямалова: Действительно. Эта ситуация волновала и волнует многих людей, она, с одной стороны, актуальная, а с другой — очень чувствительная и болезненная. В силу причин, о которых мы говорили ранее, цены на недвижимость в ОАЭ и, в частности, в Дубае, за последний год поднялись, а во многих случаях выросли вдвое, а может быть, и втрое. В частности, по аренде, потому что, если Вы помните, во время COVID мы почувствовали здесь некоторое облегчение, чуть ли не праздник. Это называлось, напомню, арендными каникулами, каникулами по оплате. И именно этот термин использовался во время COVID, когда арендодатели офисных помещений, давали коммерческим арендаторам такие каникулы. С того времени ситуация кардинально поменялась, а для владельцев недвижимости — в лучшую сторону. Что касается арендаторов, то здесь ситуация несколько менее благоприятная. Да, с одной стороны, цены растут. Однако, с другой стороны, арендодатели, и в большей степени арендаторы, значительно повысили свою образованность и осведомленность о законах в ОАЭ и Дубае, в частности, о рынке аренды и недвижимости. Раньше, лет восемь-девять назад, в большинстве случаев, когда арендодатель присылал уведомление о выселении, люди принимали его за чистую монету и выселялись.
За несколько последних лет, и в этом есть и наша заслуга, и заслуга подкаста, и других информационных кампаний в социальных сетях, люди стали гораздо лучше информированы о своих правах и меньше боятся. А это все очень важно при принятии решения. Но если даже они знают, что закон на их стороне, что из этого следует? Вот я говорю своему арендодателю, что нет, нельзя повышать арендную плату. А он не соглашается со мной. И что мне делать? Зачастую люди не знают, что делать. Боятся обращаться в суд. К тому же, в эмоциональном и психологическом плане это было слишком трудно для них. Поэтому раньше они просто съезжали. В настоящее время они лучше информированы. Они действительно готовы рискнуть, и идут в суд. Хочу заметить, что COVID помог в этом отношении, поскольку благодаря этому многие государственные услуги, в том числе судебные и другие нормативные услуги, доступны в режиме онлайн. То есть теперь не нужно идти, как раньше, в суд по арендным спорам, выстаивать там очередь, приходить на слушания и ждать несколько часов подряд. Или переживать, когда у Вас каждый раз трясутся коленки, от того что Вам нужно предстать перед судьей, который говорит только по-арабски. Это ведь реальные жизненные истории.
Тим Эллиот: Конечно.
Людмила Ямалова: На этом пути мы были уже много раз, и для многих он оказался не шибко благоприятным. К счастью, все эти услуги теперь доступны исключительно в цифровом формате, а значит, Вы больше не можете, даже если бы захотели, прийти в суд и физически подать заявление или лично явиться на слушание. Нет. Все работает в режиме онлайн. Это огромное благо для всех, и для домовладельцев, и в особенности для арендаторов, так как теперь им не нужно отпрашиваться с работы, чтобы, к примеру, явиться к судье в суд по аренде. Они могут заниматься этим, сидя на своем рабочем месте, используя Zoom или Microsoft Teams. Это относится не только к явке в суд, но также к подаче всех документов и к возможности отслеживать свое дело. Так как раньше для этого приходилось идти и лично узнавать, когда будет очередное слушание и что из бумаг уже подано. Сейчас все, что по таким делам стороны представляют, сохраняется и доступно в онлайн режиме. Это один из самых больших положительных моментов от COVID, как мне кажется. Сейчас люди поступают так намного чаще. Следовательно, теперь владельцы тоже лучше осведомлены. Они сталкиваются с умными и образованными арендаторами, которым известно о калькуляторе RERA. Но в то же время они не менее информированы. И знают, что есть сертификат оценки, за которым мы можем обратиться в Земельный департамент. И получить сертификат или оценку нашей собственности, которая, по нашему мнению, больше соответствует текущей рыночной стоимости. Для них эта услуга теперь доступна в режиме онлайн точно так же. Мы это уже обсуждали. Для этого необходимо предоставить через приложение Dubai REST App характеристики объекта недвижимости, его фото и описание, а также внести плату в размере 2 тыс. дирхамов за сам сертификат оценки. После этого я получаю сертификат об оценке. Так что, если Вы сказали, что сдаете недвижимость за 100 000 дирхамов, у меня теперь есть сертификат, где указано, что стоимость этой недвижимости составляет 150 000 дирхамов. При наличии такого сертификата на руках он имеет приоритет над показаниями калькулятора RERA, который, до получения сертификата, по сути, становится эталоном, на основании которого RDC (Центр по разрешению арендных споров) выносит решение о том, можно ли повышать арендную плату или нет.
Тим Эллиот: Сертификат оценки — это официальный документ, верно? В этом же смысл. Вам удалось доказать, что Ваша собственность стоит больше, чем, может быть, стоила, поскольку, очевидно, рынок в данный момент «горячий». Насколько допустимо увеличение арендной платы в процентном отношении? Дайте нам общее представление. В следующем выпуске я хотел бы рассмотреть этот вопрос более подробно. Но, сейчас, если можно, пару слов о том, как это работает.
Людмила Ямалова: Диапазон составляет от 5% до максимум 20%. Это то, что допускается. Разумеется, (1) это если Вы хотите применить закон, и (2) если хотите его оспорить в суде. Если хотите просто сделать это во внесудебном порядке, можно договориться о чем угодно. Если удастся договориться о меньшем проценте, то есть, скажем, пусть не 5%, но я дам Вам 3% или возьму 3%. Это также может сработать, и в том числе для некоторых арендаторов, считающих, что 20%, максимально допустимые, несправедливы по отношению к арендодателю. Так как его недвижимость намного дороже или потому, что он платит намного меньше, можно предложить более высокий процент. Но в соответствии с законом диапазон таков — от 5% до 20%.
Но вот что интересно, мы же говорим о сертификатах оценки, и теперь у меня есть этот сертификат оценки, дающий право просить у Вас большую арендную плату. К этому прилагается ряд других условий, в частности, одно из них заключается в том, что, во-первых, Вы вправе добиваться увеличения моей арендной платы только на следующий срок аренды. Нельзя делать это в середине срока, что очень важно, так как рынок недвижимости сейчас «горячий». Предположим, прошло шесть месяцев с момента заключения договора аренды, и Вы, как арендодатель, отправились за сертификатом оценки, так как знаете, что сейчас я плачу за подобную недвижимость гораздо меньше, чем на рынке, то есть, чем платят другие люди вокруг Вас. Вы приходите и говорите: «Смотрите, вот у меня есть сертификат оценки». (1) В настоящее время Вы ничего не можете с этим сделать, потому что Вы можете воспользоваться правом на увеличение арендной платы лишь на следующий период аренды. (2) Необходимо быть ближе к сроку продления договора, и в этом случае все равно необходимо вручить арендатору извещение о том, что Вы хотите увеличить стоимость аренды. Это не просто сказать: «Смотрите, я получил сертификат оценки, и Вы должны платить больше за аренду». Таким образом, (1) это должно быть сделано для новой арендной платы, для продления срока действия договора, и (2) необходимо уведомить об этом. Причем уведомление должно быть сделано в соответствии с законом, так как увеличение арендной платы подразумевает изменение условий договора. А закон гласит, что если одна из сторон хочет изменить какие-либо условия договора, необходимо уведомить об этом за 90 дней. Таким образом, необходимо направить арендатору уведомление за три месяца до истечения срока действия договора аренды, чтобы известить его об увеличении арендной платы.
Скажем, калькулятор RERA показывает, что допустимое увеличение невозможно, но у меня есть сертификат оценки, и поэтому я могу увеличить арендную плату. Однако в этом случае наиболее важным элементом является то, что как арендатор, Вы все равно должны согласиться на это. То, что вы, арендодатель, демонстрируете мне сертификат оценки, весь такой официальный, с печатью RERA и т.д., еще не меняет договор. В конце концов, (3) чтобы договор аренды изменялся, а изменение цены — это изменение одного из существенных условий договора, сторонам все равно необходимо договориться. То есть все равно нужно согласие арендатора. Иначе говоря, то, что Вы, как арендодатель, вооружились этим весьма причудливо выглядящим сертификатом оценки, из которого следует, что стоимость Вашей недвижимости теперь на 30% выше, чем та, которую я плачу, не дает Вам права на увеличение арендной платы автоматически. Я, как арендатор, по-прежнему должен на это согласиться. Это важно. А если я не соглашусь, тогда к чему мы придем? По сути, мы будем там, где мы были бы, если бы не было сертификата оценки, но при этом Вы хотели бы увеличить арендную плату. То есть нам необходимо обратиться в органы власти, которые станут посредниками между нами и разрешат наш спор, а это Центр по разрешению арендных споров (RDC).
Тим Эллиот: Это очень важный момент. Если Вы, как владелец жилья, получите сертификат оценки, это не будет автоматически означать, что аренда повышается. Верно?
Людмила Ямалова: Совершенно верно. И на этом важно заострить внимание. Давайте вернемся к примеру. Я оплачиваю жилье. Я — Ваш арендатор. Вы — мой арендодатель. Я плачу Вам 100 000 дирхамов.
Тим Эллиот: Это вполне правдоподобно.
Людмила Ямалова: Даже очень правдоподобно. И вот Вы приходите ко мне и говорите: «Послушайте, я получил сертификат оценки, который показывает, что стоимость этой недвижимости составляет 120 000 дирхамов. Таким образом, стоимость арендной платы возросла на 20%, так что я увеличу Вашу арендную плату на 20 000 дирхамов, или на 20%». Так быть не может. Это так не работает. Сертификат оценки устанавливает только базу для определения рыночной стоимости данной недвижимости. Однако, как мы поговорим позже, что касается процентов, на сколько можно увеличить стоимость, то они основаны не на реальной рыночной стоимости недвижимости или ее арендной стоимости на сегодняшний день, а на том, насколько велика разница между моей текущей стоимостью и текущей рыночной стоимостью. Например, в нашем случае стоимость недвижимости на 20% ниже рыночной. То есть по закону можно увеличить размер арендной платы только на 5%. Давайте повторим это еще раз. Дело обстоит так. Я плачу 100 000 дирхамов. А Вы только что получили сертификат оценки, который показывает, что та же самая недвижимость теперь оценивается в 120 000 дирхамов за аренду. Но это не предоставляет Вам права увеличить стоимость аренды на 20 000. Напротив, индекс арендной платы RERA напрямую зависит не от того, какова текущая арендная плата, а от разницы между текущей рыночной стоимостью и тем, что Вы платите. Он основывается на этой разнице. Если она находится в пределах от 11% до 20% ниже текущей рыночной ставки, то в этом случае допустимое увеличение составляет всего 5%. В данном случае, как бы Вы ни хотели хозяйничать и демонстрировать свой интеллект, информированность и наличие у Вас шикарного сертификата об оценке из Земельного департамента с соответствующими печатями, согласно которому недвижимость теперь стоит 120 000 дирхамов, по закону Вы можете увеличить аренду только на 5%, то есть на 5 000 дирхамов, а никак не на 20 000 дирхамов.
Тим Эллиот: Именно так. И опять же, необходимо отметить, что в определенных районах часть недвижимости стоит 200 000, другая часть очень похожей недвижимости — 100 000, но сдается в аренду в разное время, в разных точках цикла, приобретается в разное время, продается в разное время. Так что два плюс два — это не всегда четыре, правильно?
Людмила Ямалова: Абсолютно. Это интересно. Меня поразил этот момент, так как совсем недавно у меня был клиент, который пришел ко мне и говорил об этом. Это один из моих клиентов — хорошо информированный клиент, и он знает о сертификате оценки. Он сказал: «Я сдаю этот офис в аренду и хочу повысить арендную плату. А арендаторы очень умные и говорят мне, у меня не получится повысить арендную плату, поскольку калькулятор RERA этого не позволяет. Однако я знаю о сертификате оценки, так что я собираюсь получить сертификат оценки, в котором будет указано, что теперь это 20 000 дирхамов, так как я уже делал нечто подобное для аналогичной недвижимости в том же районе или даже на том же. В общем, этот пример, число, которым я пользуюсь, является более или менее таким же примером. Это реальный пример из жизни. Клиент очень гордился собой и сказал, вот теперь можно увеличить на 20 000 дирхамов, и если они не захотят, то могут съехать. А я говорю: «Ну, это не совсем так. Вы не можете повысить сумму на 20 000. Можно повысить только на 5% от их текущей рыночной стоимости». Каким бы незначительным ни был этот вопрос, в действительности, как я понимаю, он намного более значим с точки зрения понимания как арендодателями, так и арендаторами. Именно поэтому мы акцентируем внимание на этом конкретном вопросе.
Тим Эллиот: Сертификат об оценке арендной платы — это официальный справочный документ, однако это еще не все. Мы рассмотрим вопрос о диапазоне и пределах в одном из следующих подкастов этой серии. Это вторая часть из четырех подкастов этой серии, в которых мы рассматриваем сертификат оценки арендной платы в Дубае. Далее мы рассмотрим реальный пример из практики комиссии по рассмотрению арендных споров. В третьей части, в следующем выпуске, речь пойдет о том, на сколько именно можно увеличить арендную плату. Как обычно, благодарим за то, что смотрите, слушаете или и то, и другое. Спасибо нашему эксперту в области права, управляющему партнеру компании «Yamalova & Plewka», Людмиле Ямаловой.
Людмила Ямалова: Как всегда приятно с Вами общаться, Тим.
Тим Эллиот: Ищите нас в LYLAW в социальных сетях: Facebook, Instagram, TikTok, LinkedIn, YouTube. Вы можете найти все наши подкасты на сайте LYLawyers.com. Если Вы желаете получить ответ на свой юридический вопрос в одном из выпусков Lawgical или пообщаться с квалифицированным специалистом в области права, имеющим опыт работы в ОАЭ, кликните на кнопку «Контакты» на LYLawyers.com.
