Тим Эллиот: Здравствуйте, где бы вы сейчас ни находились! Вы слушаете очередной выпуск Lawgical — еженедельного подкаста от дубайской юридической фирмы HPL Yamalova & Plewka DMCC, и это первый и единственный подкаст на юридические темы в регионе Персидского залива. Меня зовут Тим Эллиот, и я нахожусь в головном офисе, расположенном в Jumeirah Lakes Towers, вместе с Людмилой Ямаловой — управляющим партнером фирмы. Рад снова видеть вас.
Людмила Ямалова: Взаимно, Тим, всегда взаимно.
Тим Эллиот: Сегодня у нас есть вполне конкретный вопрос для обсуждения. Я даже готов привести подходящий пример, но чуть попозже. А пока давайте представим себе такую ситуацию: я хочу купить недвижимость в ОАЭ. Я знаю, что нужно будет внести депозит. И мне хотелось бы перечислить деньги на депозит лишь после того, как банк одобрит заявку на ипотеку. Это возможно?
Людмила Ямалова: Безусловно, прописать такое положение в контракте можно. С этим проблем как раз нет, но есть множество мелочей и нюансов, о которых крайне важно помнить. Дело в том, что даже такая простая ситуация, как в вашем примере, в реальности оказывается несоизмеримо сложнее, причем сразу по целому ряду причин. И в первую очередь тут нужно поговорить про депозиты.
Тим Эллиот: Да.
Людмила Ямалова: В большинстве стран мира, ну или как минимум в США, депозит при покупке недвижимости вносится на этапе подписания первых документов, его сумма составляет порядка 3–5 тысяч долларов. И, как правило, депозит вносится со множеством условий, учитывающих самые разные возможные ситуации. Если завершить транзакцию по той или иной причине не удается, то деньги, как правило, возвращаются несостоявшемуся покупателю. Это если вкратце.
Но в ОАЭ депозиты — это нечто иное. (1) Традиционно, и на слово «традиционно» хотелось бы сделать особый акцент, размер депозита составляет 10% от суммы покупки. Получается весьма приличная сумма. В других странах мира депозиты редко рассчитываются в процентах, а если и рассчитываются, то речь идет про 1, максимум 2%. В ОАЭ же ситуация сложилась так, что под депозитом понимается 10% — а это очень, просто экстраординарно много денег. Представим себе, что вы покупаете объект недвижимости за 3 миллиона дирхамов. Соответственно, будьте добры внести 300 тысяч на депозит. Это очень много, и это первая проблема. (2) Вторая проблема связана с условием, о котором вы упомянули. Можно ли сделать транзакцию зависящей от факта одобрения ипотеки? Да, и в большинстве стран мира это будет вполне типовая ситуация. Просто укажите в договоре четким и доступным обеим сторонам образом, что отказ в ипотеке от банка является для вас законным поводом выйти из сделки, забрав при этом свой депозит. Как правило, в подобных ситуациях все остаются с тем, что имели до выхода на сделку: вы получаете обратно свои деньги, а продавец освобождается от обязательств перед вами и может попытать удачи с другими покупателями.
В ОАЭ вы также можете воспользоваться такой формулировкой, и люди, кстати сказать, действительно часто прописывают в своих договорах что-то такое. Проблема в том, что это положение оказывается прописано не самым лучшим образом. Продавец, к примеру, и его риэлтор или брокер могут предложить добавить в договор дополнительные условия. Допустим, если развивать пример с ипотекой, возможна такая ситуация: вы обратились в банк насчет ипотеки, банк вам отказал, вы говорите об этом продавцу, а тот предлагает вам сходить еще в пять банков. Как правило, в договорах ничего не написано о том, что вы должны продолжать попытки получить ипотеку. Вот только продавец или, что случается куда чаще, его риэлтор не упустят своего шанса ввести вас в заблуждение, отправив по другим банкам, пусть даже в договоре об этом ничего не сказано. И вот вы говорите: «Но позвольте, в контракте ничего не сказано о том, что мне нужно обратиться в несколько банков. Соответственно, не пойду я в другие банки». Другая сторона может вписать такое положение в договор. Соответственно, если вы решите не обращаться в другой банк, то вам ответят что-то вроде «Вы нарушаете условия договора, вы должны были обратиться еще в 2-3 банка!» Вторая сторона будет считать, что вы нарушили условия договора, а это уже путь к судебному спору. Вы говорите: «Нет, только один банк!» Вам отвечают: «Нет, три банка!» Иными словами, стороны начинают спорить, и тогда судьба вашего депозита становится куда как менее однозначной. Теперь вы можете и не получить свои деньги обратно. Допустим, вы уверены в своей позиции с юридической точки зрения. Допустим, ваш контракт составлен грамотно. Если говорить с юридической точки зрения, то вы сможете вернуть свой депозит.
Но в случае депозитов и ОАЭ есть один нюанс, о котором необходимо помнить. Здесь, технически говоря, не используются эскроу-счета, столь привычные в других странах мира, особенно в западных. В ОАЭ вы не обращаетесь к авторитетной третьей стороне, вы не отдаете ей депозит на хранение. Как правило, депозит остается у брокера недвижимости, и довольно часто брокера нельзя назвать человеком беспристрастным и непредвзятым, что точно не упрощает жизнь покупателю. Итак, ваш депозит, эти 10%, внесен в виде чека на имя продавца, и этот чек находится в руках брокера. И вот брокер говорит вам: «Да, вам нужно сходить в три банка». Вы говорите: «Нет, в одном банке мне уже отказали, этого хватит. Раз мой банк не дает мне ипотеку, то я выхожу из сделки и договора по уважительной причине». Брокер парирует: «Ничего не знаю, вас ждут еще два банка». А ситуация такова, что ваш чек физически находится у брокера. И вот мы получаем вполне практическую проблему. Чисто юридически, да, ваша позиция может быть полностью соответствующей положениям закона. А вот практически получается, что ваш чек находится в руках постороннего человека. В ОАЭ, как мы уже говорили в одном из предыдущих выпусков этого подкаста, чеки считаются отдельными документами правового характера. Они даже отделены от транзакции, для осуществления которой были выписаны. А потому, фактически, брокер может передать чек продавцу, которому ничто не помешает обналичить этот чек. Почему? Потому, что чек выписан на имя продавца и считается отдельным юридическим документом.
И вот на этом этапе ситуация становится по-настоящему сложной. Как видите, даже такая простая ситуация, которую вы описали, легко становится очень и очень запутанной. И пусть даже закон целиком и полностью на вашей стороне, и пусть даже очевидно, что вам достаточно было получить отказ на выдачу ипотеки всего в одном банке, чтобы иметь все основания выйти из сделки и вернуть свой депозит, на практике все это совершенно другая история.
Тим Эллиот: Признаюсь, я надеялся на куда менее подробный отчет. Давайте лучше посмотрим на ситуацию с сугубо финансовой точки зрения. Допустим, есть дом, он стоит 3 миллиона дирхамов. Ну, например. Депозит, стало быть, 10%. Получается, в долларах США стоимость дома составляет 815 000. Значит, на депозит уйдет 82 000 долларов. Только на депозит. Что и говорить, сумма та еще. И что-то мне так кажется, что в той ситуации, которую вы описали, я получаюсь, фактически, заложником.
Людмила Ямалова: Ну, у вас остаются способы повлиять на ситуацию, на каждый из них потребует дополнительных капиталовложений. Допустим, ситуация сложилась таким образом, что вы решили выйти из сделки, а продавец с этим не согласен. Продавец может подать на вас в суд, и тогда вам придется доказывать и защищать свою позицию в суде, а это стоит денег. Или, скажем, из-за того, что продавец не хочет возвращать чек или не разрешает брокеру вернуть чек, в суд обратитесь вы, чтобы решить, кто в этой ситуации прав, а кто — нет, и вернуть в итоге свои деньги обратно. Это что касается гражданского и коммерческого аспекта данной ситуации. Теперь посмотрим на нее с точки зрения уголовного кодекса. Допустим, брокер передает чек продавцу, тот его обналичивает. А у вас на счету не было 300 000 дирхамов. Соответственно, чек оказался без покрытия. А это, между прочим, еще один повод подать на вас в суд. Вам нужно пойти и положить на счет нужную сумму, то есть 300 000 дирхамов, чтобы остаться на свободе и не попасть за решетку. В ОАЭ, видите ли, к непокрытым чекам относятся очень строго. Вы, в свою очередь, можете обратиться в суд с гражданско-правовым спором, требуя от продавца вернуть вам 300 000 дирхамов на основании того, что этот человек фактически не имеет прав на эти деньги. Но дело с непокрытым чеком все равно будет рассматриваться отдельно. Вы также можете подать в суд на продавца и брокера сразу, обвинив их в нарушении доверенным лицом своих обязательств, что в ОАЭ является уголовным преступлением. Ваша позиция будет следующей: вы дали чек на хранение брокеру, считая, что тот будет соблюдать свои обязательства, прописанные в договоре. Брокер, в свою очередь, злоупотребил вашим доверием и отдал чек продавцу. Факт нарушения доверенным лицом своих обязательства налицо. И точно так же можно аргументировать заявление против продавца. То есть, как видите, вы еще не успели понять, что и зачем, как стали фигурантом 5-6 судебных тяжб против как минимум двух других сторон.
Тим Эллиот: Лично у меня уже кругом голова, но что-то подсказывает, что этим дело не кончится. Все может стать еще сложнее, верно? Насколько я помню, в договорах указывается и размер комиссии брокера, выплачиваемой при передаче объекта недвижимости и составляющей 1% от суммы продажи. Получается, чисто теоретически, брокер должен мне 30 тысяч дирхамов комиссии. Разве нет?
Людмила Ямалова: Да, и, что интересно, в большинстве соглашений купли-продажи, с которыми мы сталкиваемся, брокер фигурирует не в качестве участника сделки, а в качестве ее бенефициара, как минимум в плане депозита. И в большинстве таких договоров есть положение о том, сколько будет составлять комиссия брокера в случае успешного проведения сделки. Как правило, это 1%. А что такое 1% от 3 миллионов? Правильно, 30 тысяч дирхамов.
Тим Эллиот: Значит, 8 000 долларов США.
Людмила Ямалова: Именно столько брокер получит в качестве вознаграждения, если сделка пройдет успешно. А если дочитать договор до конца, и я сейчас говорю совершенно серьезно, то в большинстве из них это положение наверняка будет прописано таким образом, что в случае, если сделка не состоялась по вине одной из ее сторон, тогда депозит остается у продавца, а брокер получает Х% депозита в качестве компенсации. Как правило, речь идет о компенсации в размере 20% депозита. Мы, впрочем, видели и такие договоры, где сумма компенсации указывалась как 50%. В общем, это что-то от 20 до 50%. И вот вы вносите депозит на сумму в 300 000 дирхамов. Значит, 50% — это 150 000 дирхамов. Сравните это с 30 тысячами брокерского вознаграждения за успешное проведение сделки! Впрочем, даже если взять брокерскую компенсацию в размере 20% — это 60 000 дирхамов, по-прежнему заметно больше вознаграждения за успешную сделку. В общем говоря, для брокера чисто финансово гораздо выгоднее сделки, которые срываются, чем сделки, которые доводятся до конца.
Тим Эллиот: А все из-за такой, казалось бы, мелочи, как отказ в ипотеке.
Людмила Ямалова: Если есть причина, то все зависит от того, как вы пропишете положения договора. Допустим, вы выступаете в качестве покупателя, и вопрос времени для вас является крайне важным, так как срок действия вашего текущего договора аренды подходит к концу, и для вас как никогда актуально успеть переехать куда-нибудь вовремя. И вот вы планируете купить эту квартиру или дом и переехать туда сразу после окончания действия договора аренды. Соответственно, для вас крайне важно согласовать все по времени, о чем вы и пишете в договоре. И, допустим, так получилось, что продавец не успел вовремя подготовить все необходимые документы, из-за чего сделка затянулась, а ваши планы — сорвались. И конкретно для вас как покупателя продолжать участие в этой конкретной сделке смысла уже нет, так как сроки, важные для вас, сорваны. Это вполне весомый аргумент. Другой вариант: допустим, в договоре указано, что для вас важно то или иное состояние объекта недвижимости — например, вы требуете устранить определенные проблемы до даты выхода на сделку, а продавец, условно говоря, не успевает выполнить необходимые работы. Или, к примеру, перед сделкой вы решили проверить стоимость объекта недвижимости через Земельный комитет, и оказалось, что аналогичная недвижимость стоит гораздо меньше той цены, которую вам предлагают, тогда как у вас в договоре было отдельно прописано, что сумма сделки не должна выходить за пределы среднего по рынку, и так далее, и тому подобное. Есть очень много поводов и причин, позволяющих той или иной стороне выйти из сделки без штрафов для себя. Но что бы ни было указано в договоре, что бы ни было закреплено в нем, как бы успешно вы ни выступили в суде — все это, скажем так, пройдет отдельно от того, что на практике произойдет с вашим депозитом.
Тим Эллиот: Мы, разумеется, не утверждаем, что продавец не должен получить за свое имущество достойную цену, а риэлтор или брокер не имеет права на вознаграждение за оказанные услуги. Но если еще раз обратиться к вашему примеру, то может показаться, что все это не очень-то учитывает интересы покупателя, то есть меня.
Людмила Ямалова: Можно сказать и так. Собственно, я и сама утверждаю, что за оказанные услуги необходимо платить, причем пропорционально объему и сложности предоставленной помощи — в конце концов, я и сама работаю на этом поприще. Кажется, что проблема с риэлторами и брокерами заключается в том, что им нужна другая формула расчета вознаграждения, предполагающая оплату даже в том случае, если выйти на сделку не удалось. Сами понимаете, люди действительно могли стараться, тратить свои время, силы и, возможно, деньги на то, чтобы обе стороны могли заключить сделку. Если из-за одной стороны сделку заключить не удалось — это не вина риэлтора. Разумеется, оплачивать такие услуги необходимо, однако сумма такой оплаты не должна превышать сумму оплаты за успешно проведенную сделку или быть равной ей! Если вернуться к нашему примеру, то можно сказать, что комиссия за неудавшуюся сделку не должна быть больше комиссии за сделку удавшуюся. И сейчас я призываю всех потенциальных инвесторов в недвижимость ОАЭ обратить внимание, так как в большинстве случаев, когда вы не сможете заключить сделку, брокер получит доступ к депозиту, и тогда его или ее комиссия окажется куда больше, чем если бы сделка была проведена успешно.
Тим Эллиот: Итак, что мне нужно делать, если я решу во что бы то ни стало купить тот дом за 3 миллиона дирхамов, то есть 815 000 долларов США? Что вы мне посоветуете?
Людмила Ямалова: Зависит от того, о ком мы сейчас говорим: о брокере или о продавце. Допустим, вы не считаете, что брокер должен работать бесплатно, вы понимаете, что работа брокера должна быть оплачена. Вы сами выбираете, сколько хотели бы за это заплатить. И тут я бы посоветовала не соглашаться на такой вариант, когда в случае успешного проведения транзакции брокер получает больше. Если вы хотели бы оплатить услуги брокера, то сделайте это по собственной формуле. Что касается продавца и условий, связанных с проведением транзакции и заключением сделки, которые вы хотели бы включить в договор, то определите их максимально подробно, точно и однозначно. Допустим, напишите, что критически важным фактором для вас является вопрос времени, что проведение сделки зависит от того, уложитесь ли вы в определенные и конкретные сроки, а если не уложитесь, то обе стороны соглашаются с тем, что данный договор теряет силу, или, к примеру, что обе стороны могут выйти из сделки без каких-либо штрафов. Другими словами, вам обязательно нужно обратиться за помощью к юристу, чтобы правильно составить договор. В противном же случае, увы, вовсе не факт, что составленный вами самостоятельно договор поможет защитить ваши же интересы.
Тим Эллиот: С нами была Людмила Ямалова, управляющий партнер дубайской юридической фирмы Yamalova & Plewka. Спасибо за то, что поделились своим опытом, Людмила.
Людмила Ямалова: Всегда рада, Тим. Спасибо.
Тим Эллиот: Вы слушали очередной выпуск Lawgical. Мы не может рассказать вам про все аспекты юридической системы ОАЭ в каждом отдельном эпизоде, но если у вас есть какой-нибудь определенный вопрос, то свяжитесь с нами на сайте LYLawyers.com или на наших страничках в социальных сетях. Мы постараемся ответить вам в одном из будущих выпусков подкастов Lawgical или Lawgical Lite. Если вам нужна юридическая консультация, то напишите нам в WhatsApp по прямому номеру 00971 52 525 1611 или просто нажмите кнопку Contact на сайте LYLawyers.com.
