27 марта 2017 г.

‎Ведущий
‎Это передача «Разбираемся в недвижимости», и, полагаю, тематика несколько расширилась в последнее время. С нами Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova) из компании «Ямалова и Плевка» (Yamalova and Plewka). Людмила, рад вас видеть. Приятно, что вы снова с нами.

‎Людмила Ямалова
‎Рада быть здесь.

‎Ведущий
‎Давайте начнём. Есть три темы, которые я хотел обсудить с вами. Одна из них превосходит или вытесняет две другие — это НДС. Интересно, потому что мы постоянно слышим:

‎
• НДС будет 5% — это закреплено законом и является фактом.
• НДС может применяться к месту, где я живу. Если я арендодатель, возможно, мне придётся платить.

‎Но на самом деле ситуация такова: остановитесь на минуту, успокойтесь и подумайте, потому что мы пока не знаем.

‎Людмила Ямалова
‎Совершенно верно, и именно это я хотела разъяснить нашим слушателям. Очень важно понимать, на каком этапе находится законодательство об НДС сегодня. На данный момент закона ещё нет, и это важно подчеркнуть.

‎Существует налоговый комитет, который был официально сформирован, и решение об этом было опубликовано в официальной газете. Однако сам закон об НДС, включая его структуру, формулировки и перечень отраслей или предприятий, на которые он будет распространяться, ещё не был завершён или опубликован.

‎По последней информации от чиновников, проект закона находился на рассмотрении в Федеральном национальном совете, но дальнейшего продвижения не было. Следовательно, даже проекта закона для ознакомления или комментариев общественностью не существует.

‎До тех пор пока закон не будет завершён, опубликован и официально вступит в силу через публикацию в газете, я бы предостерегла слушателей от принятия радикальных решений для своего бизнеса в ожидании того, что этот закон может принести.

‎Ведущий
‎Интересно, что вы об этом говорите, потому что я видел сегодня, как многие делятся в Facebook и Twitter различными новостными статьями о том, что продажа жилой недвижимости будет освобождена от НДС.

‎Людмила Ямалова
‎Действительно. Я общалась с представителями различных секторов, включая Центральный банк, по этому вопросу. Одно из сообщений заключалось в том, что жилая недвижимость может не отличаться по режиму налогообложения от коммерческой.

‎На продажу недвижимости уже существует своего рода налог — регистрационный сбор Департамента земель и недвижимости Дубая (Dubai Land Department) в размере 4%. Введение НДС фактически означало бы двойное налогообложение недвижимости.

‎Однако новая недвижимость — та, которая передаётся покупателю впервые, — может облагаться НДС. Это относится к объектам, продаваемым на стадии строительства. Тем не менее это всего лишь предположения на основе сообщений в прессе, не подтверждённые законом.

‎Мой совет — избегать принятия значительных решений на основе подобных заявлений до тех пор, пока закон не станет ясен.

‎Ведущий
‎Также много говорили о налогообложении доходов от аренды.

‎Людмила Ямалова
‎Да, это заявление вызвало серьёзное беспокойство среди арендодателей. Однако налогообложение доходов от аренды напоминало бы подоходный налог, чем НДС не является. НДС применяется к операциям, связанным с продажей или покупкой товаров и услуг, а не к пассивному доходу, такому как арендная плата.

‎Без конкретной нормативной базы или закона невозможно подтвердить или опровергнуть эти утверждения.

‎Ведущий
‎Итак, если кто-то обращается к вам за советом по поводу НДС, посылом будет отступить и подождать, пока у нас не появится реальный закон.

‎Людмила Ямалова
‎Именно так. Недавно ко мне пришёл один из моих клиентов, желая полностью реструктурировать свой бизнес, чтобы избежать «худшего», основываясь на своём понимании НДС. Мне пришлось объяснить, что без действующего закона я не могу дать грамотную консультацию.

‎Даже мой собственный бизнес — юридические услуги — может попасть под НДС. Поэтому, когда закон будет опубликован, я позабочусь о том, чтобы моя компания соответствовала требованиям, и только тогда смогу правильно консультировать клиентов.

‎Ведущий
‎Рынкам не нравится неопределённость. Люди заполняют вакуум незнания спекуляциями.

‎Людмила Ямалова
‎Верно. Ещё один уровень сложности заключается в том, что НДС должен быть налогом, действующим на уровне всего ССАГПЗ (GCC). Неясно, введут ли все страны ССАГПЗ его одновременно или внедрение будет поэтапным.

‎Ведущий
‎Министерство финансов ОАЭ недавно сообщило в Twitter, что некоторые страны ССАГПЗ могут ввести НДС к январю 2018 года, в то время как другие последуют позже.

‎Людмила Ямалова
‎Да, но опять же, это неофициальные заявления. До тех пор пока мы не увидим закон в письменном виде, мы не можем ничего подтвердить.

‎Ведущий
‎Итак, к вопросу Омара: лучше ли купить недвижимость сейчас, до применения НДС?

‎Людмила Ямалова
‎Мы не знаем. Но исходя из текущих указаний, готовая недвижимость — та, которая не является новой, — не должна облагаться дополнительными налогами, поскольку регистрационный сбор Департамента земель и недвижимости Дубая уже применяется.

‎Ведущий
‎Давайте сразу перейдём к текстовым сообщениям, Людмила. У Файсала (Faisal) вопрос:

‎«Если арендатор не вносит платёж и его чек не проходит, какие варианты есть у арендодателя?»

‎Людмила Ямалова
‎У арендодателей есть два варианта, когда чек не проходит:

‎
1. ‎Уголовное дело
   ‎Непрохождение чека является уголовным преступлением в ОАЭ. Арендодатель может подать заявление в полицию. Процедура довольно простая:
   ‎
   • Полиция вызовет арендатора.
   • Если арендатор оплачивает сумму, дело закрывается, и оно не появится в его уголовном деле.

‎Если арендатор не платит, дело обостряется, и арендатор может столкнуться с правовыми последствиями, включая задержание.

‎
2. ‎Гражданское дело
   ‎Альтернативно арендодатель может подать дело в Центр разрешения споров по аренде для случая нарушения договора. Это позволяет арендодателю добиваться выселения или взыскания задолженности через гражданское судопроизводство.

‎Ведущий
‎Что происходит, если арендатор просто не платит и отказывается выезжать?

‎Людмила Ямалова
‎Если суд выносит окончательное решение о выселении, но арендатор отказывается освободить помещение, арендодатель может подать заявление на принудительное исполнение через Центр разрешения споров по аренде.

‎После получения исполнительного распоряжения:

‎
• Суд привлечёт полицию для вручения уведомления о выселении.
• Арендодатель должен иметь представителя суда во время процедуры выселения, чтобы избежать потенциальных обязательств, таких как обвинения в краже или повреждении имущества арендатора.

‎Ведущий
‎Это хорошо знать. Ещё одно связанное сообщение: «Если непрошедший чек связан с закрытым банковским счётом, можно ли всё ещё принять правовые меры?»

‎Людмила Ямалова
‎Да, даже если счёт закрыт, правовые меры всё ещё могут быть приняты. Непрошедший чек остаётся основанием для иска в течение двух лет после его предъявления. Владелец счёта может быть привлечён к личной ответственности независимо от статуса счёта.

‎Ведущий
‎Давайте сменим тему. Сообщение от Зухайба (Zuhayb):
‎«Владелец моего здания сменился. Новый владелец ввёл новые сборы за обслуживание. Обслуживание всегда было частью моего контракта. Могу ли я отказаться платить новые сборы?»

‎Людмила Ямалова
‎Да, вы можете отказаться. Когда здание продаётся, новый владелец наследует все существующие контракты и обязательства. Если вы не подписывали новый договор аренды, явно включающий эти сборы, первоначальные условия вашей аренды по-прежнему действуют.

‎Если новый владелец хочет изменить условия, ему необходимо направить вам надлежащее уведомление, которое обычно включает уведомление о выселении за 12 месяцев для согласования нового контракта.

‎Ведущий
‎Понятно. Ещё один вопрос, связанный с недвижимостью:
‎«Мой арендодатель говорит, что мне нужно ремонтировать любые проблемы с кондиционером в моей вилле. Кто несёт ответственность?»

‎Людмила Ямалова
‎Закон ОАЭ об аренде гласит, что:

‎
• ‎Крупный ремонт — это ответственность арендодателя.
• ‎Мелкий ремонт может быть обязанностью арендатора, но только если договор аренды это оговаривает.

‎Если в соглашении ничего не говорится о ремонте кондиционеров, то ответственность несёт арендодатель. Если арендодатель отказывается, арендатору, возможно, придётся покрыть расходы авансом и позже требовать возмещения через юридические каналы.

‎Ведущий
‎У нас вопрос от Винни (Vinnie) о парковке. Его сосед передаёт ему своё парковочное место, но арендодатель хочет взять за это 7 000 дирхамов. Может ли арендодатель так поступить?

‎Людмила Ямалова
‎Это зависит от договора аренды. Если парковочное место включено в вашу аренду, вы должны иметь право использовать его по своему усмотрению, включая передачу кому-то другому. Однако если в соглашении парковка исключена или разрешено взимать дополнительную плату арендодателю, то у него могут быть основания для взимания платы.

‎Это серая зона. Внимательно изучите ваш договор аренды, и если парковка не исключена явно или не оплачивается отдельно, вероятно, у вас есть право использовать место без дополнительной платы.

‎Ведущий
‎Последний вопрос перед завершением этого сегмента. Кто-то спрашивает:
‎«Я профинансировал свою недвижимость через банк и в настоящее время живу в ней. Если я сдам её в аренду, изменится ли процентная ставка по моей ипотеке?»

‎Людмила Ямалова
‎Обычно процентная ставка по вашей ипотеке не меняется, когда вы переходите от проживания в недвижимости к её сдаче в аренду. Однако я бы рекомендовала изучить ваш ипотечный договор. Некоторые банки включают оговорки, которые могут повлиять на вашу процентную ставку, если недвижимость сдаётся в аренду.

‎Ведущий
‎Отличный совет, как всегда, Людмила. Спасибо, что присоединились к нам сегодня. Увидимся в следующий раз.

‎Людмила Ямалова
‎Спасибо. Всегда рада!