Ипотека, риэлторы, дью‑диженз по аренде, проверка свидетельств о праве собственности и многое другое

Ведущий
Тут ещё столько всего можно послушать. Скачивайте наши подкасты на DubaiI1038.com

Ведущий
Добро пожаловать в «Юридический час» в программе Drive Live. Наш гость на сегодняшнем эфире — Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova) из юридической фирмы «Ямалова и Плевка» (Yamalova & Plewka). Людмила, у нас накопилось много вопросов, и мы только начали.

Ведущий
У нас пришёл интересный вопрос по смс от Мика (Mick). Вопрос такой: если я покупаю недвижимость совместно, по 50/50 с нерезидентом ОАЭ, который оплачивает свою долю полностью, то сначала — могу ли я оформить ипотеку только на свою долю, и будут ли оба собственника указаны в свидетельстве о праве собственности?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Вкратце — нет, это невозможно. Банк не может практически обеспечить ипотеку только на половину имущества. Поэтому, если на объект наложена ипотека, она оформляется на всю стоимость. Система регистрации залога на недвижимость в ОАЭ всё ещё относительно проста и развивается, поэтому при регистрации обеспечения банк указывает своё право на весь объект — другого способа разделить его нет.

Ведущий
И ещё уточнение: если, например, нерезиденту ипотека не нужна, может ли недвижимость быть оформлена на его имя? Это реально?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Отличный вопрос. Безусловно. Для владения недвижимостью в ОАЭ не обязательно быть резидентом. В частности, в Дубае (Дубай) есть возможность получить вид на жительство на основании инвестиции в недвижимость, если стоимость превышает AED 1 миллион.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Если же недвижимость в собственности нескольких лиц, возможно ли получить ипотеку и зафиксировать её только за одним из собственников? В общем, ипотечная компания может выдать ссуду одному из владельцев. Но обычно они также в той или иной мере регистрируют интерес другого собственника. Они не всегда требуют финансовые данные второго собственника, если главный собственник удовлетворяет требованиям по кредиту.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Например, если Тим (Tim) и я владеем недвижимостью вместе, и только я хочу взять ипотеку, это возможно, если я соответствую требованиям банка и без вовлечения Тима. Но Тим должен понимать, что с появлением банка в уравнении он не сможет распоряжаться своей долей без моего и банковского согласия.

Ведущий
То есть это возможно лишь при условии своего рода джентльменского соглашения между сторонами — необходим уровень доверия, которого у многих нет.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Именно. Мы видим много споров по совместно принадлежащей недвижимости — часто между супругами или несвязанными лицами. Одна сторона не может продать свою долю без согласия другой стороны или банка, если залог оформлен.

Ведущий
Ещё один вопрос по недвижимости. Текст: «Агент заявил, что представляет объект, но не было контакта с владельцем. Агент сказал, что вилла будет доступна с февраля 2017 года. Мы передали чеки и депозиты, но через 60 дней вилла всё ещё не была готова. Мы расторгли контракт, но ждём возврата чеков и депозитов. Какие у нас варианты?»

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
К сожалению, это распространённая проблема. Идеально — перед вручением чеков или подписанием документов убедиться, что вы передаёте их надлежащей стороне.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
В приведённом случае арендатор передал деньги брокеру, полагаясь на его представительство. Вилла не была передана вовремя, и теперь арендатор требует возврата средств. Чтобы избежать таких ситуаций, арендаторам следует передавать деньги напрямую арендодателю или лицу с действительной доверенностью от арендодателя. Также необходимо провести дью‑диженз — запросить копию свидетельства о праве собственности или свежую верификацию от Департамента земельных ресурсов Дубая (Dubai Land Department), чтобы подтвердить право собственности.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Если арендодатель или его уполномоченный нарушил контракт, вернуть деньги проще. Но при работе с третьей стороной, например брокером, ситуация усложняется. Ваши варианты — попытаться урегулировать вопрос мирно с брокером или подать иск в комитет по аренде (rent committee) для возврата средств.

Ведущий
Если брокер уже обналичил чеки, и у арендатора недостаточно средств, могут ли возникнуть дополнительные проблемы?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да, это может стать уголовным делом, если чеки будут возвращены банком. В ОАЭ непогашенный чек рассматривается как уголовное преступление. Если брокер обналичил чек, а он «вернулся» банком, арендатор может столкнуться с полицейскими мерами.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Важно понимать, что в ОАЭ нет механизма отзыва или отмены чека. Даже если основания, на которых чек был выдан, не выполняются, банк не остановит обработку чека. Единственный путь — обращаться в суд.

Ведущий
Ещё вопрос о чеках от Ашвина (Ashwin): «Можно ли использовать копию чека вместо оригинала? Некоторые брокеры просят копии перед сделкой.»

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Коротко — нет. Копия чека не является исполняемым инструментом.

Ведущий
Зачем тогда брокеры её просят?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Часто это для психологического успокоения или доказательства серьёзности намерений. Брокер может показать одной стороне копию, чтобы убедить, что другая сторона намерена продолжать сделку. Но юридической силы у копии чека нет.

Ведущий
Ещё один вопрос от Абу (Abu): «Мой друг дал мне недатированные чеки за взятые в долг деньги. Теперь он не может выполнить обязательства. Какие у меня варианты?»

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
У вас два основных пути:

1. Уголовный
   Вы можете проставить даты на чеках, внести их в банк, и если они «вернутся», сообщить в полицию. Непогашенный чек в ОАЭ — уголовное преступление, и заявление может помешать должнику покинуть страну до разрешения дела.
2. Гражданский
   Или вы можете подать гражданский иск о взыскании долга. Это может быть дорого и длительно, особенно если у должника нет средств для погашения.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
В деловых отношениях иногда выгоднее договориться о графике погашения и обеспечить его новыми чеками или соглашением — так вы можете вернуть деньги без немедленного обращения в суд.

Ведущий
Спасибо, Людмила. Сейчас у нас звонок от Тахира (Tahir). Тахир, в чём ваш вопрос?

Тахир (Tahir)
В прошлом году я арендовал однокомнатную квартиру и выписал чеки в имя арендодателя. К сожалению, арендодатель умер. Брокер попросил меня переписать чеки на имя сына арендодателя. Я просил обновить свидетельство о праве собственности на имя сына перед тем, как менять чеки, но на меня давили. Недавно брокер сказал, что сын не хочет продлевать договор, и мне нужно выехать. Является ли это действительным уведомлением о выселении?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Это сложная, но распространённая ситуация. После смерти арендодателя его активы, включая недвижимость, оказываются в правовом вакууме. Право собственности определяется после вынесения судом решения о распределении наследства — «decree of distribution», где указаны законные наследники.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Даже если сын выглядит естественным наследником, вы правы, требуя юридические документы перед переводом арендных платежей или изменением чеков. Пока нет официального решения суда и обновлённого свидетельства о праве собственности, вы не обязаны выполнять указания брокера.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Что касается уведомления о выселении — оно недействительно. Брокер не имеет права выдавать такое уведомление, если у него нет действительной доверенности. Любая доверенность, выданная умершим, теряет силу после его смерти.

Ведущий
Что посоветуете Тахиру в этой ситуации?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
У вас два основных варианта:

1. Стоять на своём
   Вы можете продолжать проживать в квартире до выяснения прав собственности. Лучше вносить арендную плату через комитет по аренде или откладывать её с сохранением доказательств вашей готовности платить.
2. Ждать документов
   Дождаться решения суда о распределении наследства или обновления свидетельства о праве собственности. После получения подтверждающих документов платите новому владельцу.

Тахир (Tahir)
Если я хочу помочь сыну арендодателя, могу ли я запросить у брокера письмо‑обязательство (indemnity), чтобы защитить себя?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Письмо‑обязательство в этой ситуации не спасёт. Даже при наличии такого письма вы не будете освобождены от ответственности, если другой наследник оспорит право собственности. Вам могут быть предъявлены иски со стороны других наследников. Надёжнее дождаться официальных документов перед переводом средств.

Ведущий
Спасибо, Тахир, за вопрос. Людмила, ещё один слушатель спрашивает: «Если умирает мейнлэнд‑спонсор, продолжит ли работать бизнес с экспатами? Какие юридические изменения наступают?»

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Это тоже сложный случай. Доли мейнлэнд‑спонсора переходят в наследство. Пока суд не определит наследников и их доли, бизнес может столкнуться с трудностями в управлении.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Суд может назначить попечителя (trustee) для управления компанией до окончательного решения — чтобы средства компании не были растрачены. Но процесс разрешения наследственных споров может занять годы, особенно при большом числе наследников.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Чтобы минимизировать сбои, оставшиеся акционеры могут обратиться в суд с просьбой назначить попечителя для временного управления — это позволит сохранить деятельность компании и защитить права наследников умершего.

Ведущий
Ещё один вопрос по недвижимости: слушатель спрашивает: «Я съехал и нашёл другое жильё. Мой текущий арендодатель отказывается возвращать депозит за невыполнение 60‑дневного уведомления по договору. Какие у меня варианты?»

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Если в договоре указан 60‑дневный срок уведомления, арендодатель вправе применить это условие. Депозит может быть удержан для покрытия периода уведомления.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Однако, если арендодатель уже нашёл нового арендатора и не понёс убытков, вы можете оспорить взыскание как несоразмерное. Можно подать заявление в комитет по аренде (rent committee). Но судебные разбирательства требуют времени и денег — если штраф невелик, практичнее договориться с арендодателем или оплатить требуемую сумму и двигаться дальше.

Ведущий
Людмила, ещё один текст: «Как проходит проверка свидетельств о праве собственности в департаменте земель? Есть ли шаблон для сделок на вторичном рынке?»

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Чтобы проверить свидетельство о праве собственности, владелец может обратиться в Департамент земельных ресурсов Дубая (Dubai Land Department) и запросить заверенную, проштампованную копию. Как покупатель или арендатор, вы должны требовать у арендодателя или продавца такую верификацию.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Для сделок на вторичном рынке Dubai Land Department предоставляет стандартные шаблоны договоров купли‑продажи. Они доступны на сайте Регулятора недвижимости RERA (RERA) и облегчают оформление в простых ситуациях. Тем не менее, в контракте нужно обязательно указать характеристики недвижимости, стороны сделки, цену и условия оплаты.

Ведущий
Спасибо, Людмила. На сегодня у нас всё.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Было приятно. Спасибо за приглашение.