Долевые проекты, биткоины, обеспечительные чеки и другое

Ведущий
Здесь ещё так много всего — слушайте наш подкаст на DubaiEye1038.com.

Ведущий
Вот довольно длинный вопрос. Арендатор — крупная американская корпорация — уведомил меня о досрочном расторжении договора аренды двухкомнатной квартиры. Они дали требуемые по контракту два месяца уведомления и выехали в конце июня этого года. Срок аренды истекал в феврале 2018 года. Сейчас арендатор требует возмещения за период с июля по февраль за вычетом трёх месяцев как штрафа за досрочное расторжение.

Пока всё более-менее понятно. Однако в контракте указано следующее:

«В случае досрочного расторжения 12‑месячного договора аренды арендатор обязуется предоставить двухмесячное уведомление, и арендная плата будет выплачиваться арендодателю до передачи квартиры новому арендатору по такой же или большей сумме аренды.»

Я не мог и не смогу заменить арендатора чем‑то близким к тому, что я получал — 187 000 долларов в год против текущего рыночного уровня в 140 000 долларов.

Арендодатель спрашивает, применит ли суд этот пункт или сочтёт более разумным возмещение в размере трёх месяцев. Моя семья въезжает в квартиру. Что вы думаете?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Здесь следует отметить несколько моментов. Сначала отвечу на вопрос, а затем дам общие замечания.

Вопрос касается правового принципа «устоявшихся убытков» (liquidated damages) — штрафов за досрочное расторжение договора. Это может применяться к любому договору, включая договор аренды или коммерческое соглашение.

Судя по вашему описанию, штрафная оговорка в договоре довольно широкая. Она позволяет вам, как арендодателю, получать арендную плату до тех пор, пока вы не найдёте заменяющего арендатора, готового платить такую же или большую сумму. Если толковать это буквально, арендатор мог бы оставаться ответственным за полную арендную плату бесконечно, что крайне неразумно и не было бы применимо в суде.

Хотя такие штрафные оговорки допустимы в ОАЭ, суды имеют дискреционные полномочия по их уменьшению, если они признаются чрезмерными или несоразмерными реальному ущербу арендодателя. В этом случае суд, вероятно, сочтёт разумным штраф в размере трёх месяцев, предложенный арендатором, вместо строгого применения широкой формулировки договора.

Факт того, что вы, арендодатель, въезжаете в квартиру, дополнительно уменьшает исковые требования по убыткам. Суд может посчитать, что вы частично компенсировали свои потери, используя недвижимость сами.

Указанная вами оговорка проблематична в текущей формулировке, так как подразумевает обязанность платить неопределённо долго — это не устоит в суде. Предложение арендатора о трёх месяцах уже выглядит разумным.

Ведущий
Похоже, что рыночные условия и решение арендодателя въехать в квартиру дополнительно ограничивают его возможности взыскать ущерб.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Именно. Арендатор не отвечает за колебания рынка или личные решения арендодателя. Хотя арендодатель может ссылаться на неприкосновенность договора, суды часто предпочитают разумные решения.

В этом случае двухмесячное уведомление плюс трёхмесячный штраф — щедро и соответствует типичным ожиданиям. Вместо судебного разбирательства обе стороны должны стремиться к мирному урегулированию, чтобы сэкономить время, средства и силы.

Ведущий
Ещё один фактор — у арендодателя уже было пять месяцев времени: двухмесячный период уведомления и трёхмесячный штраф. Даже если в этом периоде квартира была сдана по более низкой ставке, арендодатель мог бы частично покрыть разницу между прежней и текущей арендной ставкой.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Отличный момент. Если недвижимость была сдана в течение этих пяти месяцев, ответственность арендатора ещё больше снижается. Например, если в течение трёх месяцев квартира была сдана за AED 140 000, разница в AED 47 000 в год, вероятно, не будет взыскиваться полностью, поскольку арендодатель был компенсирован в этот период.

В конечном счёте, если арендодатель будет предъявлять претензию о потере AED 47 000 в год из‑за колебаний рынка, суд вряд ли сочтёт это обязанностью арендатора. Риски рынка — часть владения недвижимостью, и арендодатели должны принимать колебания спроса и ставок.

Ведущий
Итак, Людмила, можно сказать, что арендодателю лучше принять трёхмесячный штраф и двигаться дальше?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Безусловно. Продолжение судебного преследования может привести к результату менее выгодному, чем уже предложенное арендатором. Судебные расходы, время и эмоциональные затраты могут не оправдать потенциальное финансовое возмещение, особенно когда предложение арендатора соответствует тому, что суд может признать разумным.

Эта ситуация подчёркивает важность составления справедливых и разумных договоров. Более конкретная оговорка с ясным пределом штрафа — например, три месяца или процент от срока аренды — предотвратила бы такие споры.

Ведущий
Как всегда, отличные советы, Людмила. Арендодателям и арендаторам стоит внимательно пересматривать свои договоры, чтобы избежать подобных проблем.

Ведущий
Перейдём к другим вопросам. Напоминаем слушателям — вы можете отправить нам сообщение на номер 4001 или через бесплатное приложение Dubai Eye. Людмила, следующий вопрос о обеспечительных чеках, связанных с комиссионными.

Вопрос слушателя
«Моя компания просит меня предоставить обеспечительный чек против комиссионных, которые я получил. Это работа с комиссионными в страховании. Законно ли это?»

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Отличный вопрос. Короткий ответ — да, компания может требовать этого, если обе стороны согласны с условиями. Однако контекст важен. Если комиссия была выдана авансом — то есть вы получили деньги до полного их заработания — компания может рассматривать это как займ и требовать обеспечительный чек для гарантий погашения в случае недостижения целей или увольнения.

На практике это не является распространённой практикой в трудовых отношениях. Комиссионные, особенно в страховом секторе, обычно рассматриваются как часть заработной платы. Для работодателя довольно необычно требовать постдатированный чек в таких случаях.

Ведущий
Если слушатель не хочет предоставлять чек, что ему делать?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Во‑первых, нужно потребовать письменного разъяснения цели обеспечительного чека. Если речь идёт о займе или авансе комиссии, работодатель должен чётко изложить условия и порядок возврата. Если это не так, работник может отказаться и предложить альтернативные меры.

Если работодатель настаивает, работник может обратиться за юридической консультацией или подать жалобу в Министерство человеческих ресурсов и эмиграции. Стоит отметить, что суды обычно негативно относятся к использованию работодателями постдатированных чеков как рычага в трудовых спорах, особенно если сумма превышает действительную задолженность работника.

Ведущий
Важно всегда иметь всё в письменной форме и обращаться за консультацией, если что‑то кажется неправильным.

А теперь ещё один вопрос — про коммунальные сборы для собственников.

Вопрос слушателя
«Я собственник, и обслуживающая компания, назначенная девелопером, постоянно повышает сборы без объяснений, хотя качество услуг снижается. Я пытался обращаться в REERA, но не продвигаюсь. Что можно сделать?»

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
К сожалению, это частая проблема. Сборы за совместно используемую собственность должны быть утверждены Real Estate Regulatory Agency (REERA) до их применения. Первое, что вам следует сделать — запросить у обслуживающей компании документы, подтверждающие, что новые сборы были одобрены REERA.

Если они не могут этого предъявить, вы вправе отказаться платить увеличенную сумму до предоставления надлежащих согласований.

Ведущий
А если сборы были утверждены, но качество услуг падает?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Если сборы утверждены, но вы недовольны качеством, вы и другие собственники можете коллективно подать официальную жалобу в REERA. Как собственник в совместно используемой собственности, вы имеете право выражать претензии через Ассоциацию собственников. Эта организация также может предложить сменить поставщика услуг, если текущий не соответствует ожиданиям.

Имейте в виду, что разрешение таких споров может занять время, поэтому требуется терпение.

Ведущий
Отличный совет — коллективные действия чаще всего дают результат.

Ведущий
Спасибо, Людмила. Успеем задать ещё один вопрос по визам, а затем вернёмся к вопросам по недвижимости.

Вопрос слушателя
«Можно ли переводить визы иждивенцев без аннулирования при переносе рабочей визы из DIFC в DIC?»

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да, перевод виз иждивенцев без аннулирования обычно разрешён, особенно между свободными зонами, такими как DIFC (ДИФЦ) и DIC (ДИК). Однако необходимо уточнить детали в обеих свободных зонах, поскольку у каждой свои процедуры.

В большинстве случаев требуется обеспечить беспрепятственный перевод вашей собственной рабочей визы, поскольку визы иждивенцев привязаны к основной визе. Чтобы избежать проблем, лучше подавать документы на обновление виз иждивенцев сразу после оформления вашей новой визы.

Ведущий
А что, если при переводе рабочей визы возникнут задержки? Автоматически ли аннулируются визы иждивенцев?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Не автоматически, но есть риск, если ваша основная виза истечёт до начала процесса перевода виз иждивенцев. Если рабочая виза не будет вовремя продлена или переведена, визы иждивенцев могут оказаться под угрозой аннуляции. Совет — действовать заблаговременно: тесно сотрудничайте с обеими свободными зонами и начинайте процесс как можно раньше, чтобы избежать простоев.

Ведущий
Отличный совет. Возвращаемся к вопросам по недвижимости. Следующий текст — о невыставленном чеке по бизнес‑займу.

Вопрос слушателя
«Я дал бизнес‑займ компании, и они перестали выплачивать проценты последние два месяца. Когда я внёс чек по основной сумме, он «вернулся» (bounce). Кроме чеков у меня нет других договоров или документов о цели займа. Какие у меня варианты?»

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Это сложная, но распространённая ситуация. Ключевой момент — у вас есть возвращённый чек, который сам по себе является самостоятельным юридическим документом. В ОАЭ возвращённый чек рассматривается как уголовное преступление в соответствии с Уголовным кодексом, независимо от контекста его выдачи. Это означает, что вы можете подать уголовную жалобу в полицию или прокуратуру.

Преимущество пути с возвращённым чеком в том, что вам не нужны дополнительные документы для подтверждения его действительности. После возбуждения уголовного дела должник столкнётся с правовыми последствиями до тех пор, пока не погасит задолженность.

Ведущий
А что насчёт самого займа? Можно ли что‑то сделать без письменного соглашения?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Это сложнее. По законодательству ОАЭ бизнес‑займы, как правило, регулируются, и только лицензированные финансовые учреждения уполномочены их выдавать. Если займ не был должным образом документирован или не был оформлен как частное инвестиционное соглашение, суды могут отказать в его принудительном исполнении.

Ваш лучший путь — сосредоточиться на возвращённом чеке, так как это даёт вам серьёзное правовое преимущество. Если должник оплатит сумму, уголовное дело будет автоматически закрыто.

Ведущий
Понятно. Ещё одно напоминание — всегда документируйте финансовые операции, особенно на крупные суммы.

Ведущий
Ещё один вопрос по управлению недвижимостью перед завершением.

Вопрос слушателя
«Мой арендатор дал двухмесячное уведомление и съехал раньше, но теперь просит возмещения за аренду с июля по февраль за вычетом трёхмесячного штрафа. В контракте говорится, что арендная плата будет начисляться до тех пор, пока не найдут нового арендатора по той же ставке. Сейчас рыночные ставки значительно ниже. Что делать?»

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Это классический пример штрафных убытков в договоре аренды. Пункт в контракте довольно широкий — аренда подлежит выплате до нахождения нового арендатора по той же ставке. Однако суды ОАЭ склонны отдавать приоритет справедливости и разумности перед жёстким применением чрезмерно широких условий.

Арендатор уже согласился уплатить трёхмесячный штраф, что выглядит справедливо. Если вы будете настаивать на исполнении пункта в его строгой форме, суд может признать это неразумным — особенно учитывая, что вы собираетесь въехать в квартиру и что рыночные ставки значительно ниже.

Ведущий
Какой у вас совет?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Мой совет — договориться с арендатором. Принятие трёхмесячного штрафа, скорее всего, будет наилучшим вариантом: это разумно, а дальнейшие судебные действия могут обойтись дороже по времени и деньгам. Если вы сами въехали в квартиру, суд может расценить это как смягчающее обстоятельство, что ещё больше ослабит ваши требования о дополнительной аренде.

Ведущий
Спасибо, Людмила. Практическое решение часто оказывается лучшим.

Ведущий
Нам почти пора, но напомню слушателям — Людмила вернётся на следующей неделе с ответами на ваши юридические вопросы. Людмила, как всегда — было приятно.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Спасибо — мне всегда приятно быть здесь и помогать прояснять важные вопросы.

Ведущий
Если сегодня вы не успели задать вопрос, не переживайте — отправляйте его в начале следующей недели, и мы постараемся ответить. Слушайте Drive Live на Dubai Eye 103.8.