Что нужно знать о недвижимости в ОАЭ

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Добро пожаловать в Lawgical, первый в регионе Персидского залива и по‑ныне единственный юридический подкаст.  Lawgical — это еженедельный подкаст дубайской юридической фирмы «HPL Yamalova & Plewka» (HPL Yamalova & Plewka).  Я — Тим Эллиотт (Tim Elliott), нахожусь в офисе фирмы на 18‑м этаже Reef Tower в Jumeirah Lakes Towers с управляющим партнёром Людмилой Ямаловой (Ludmila Yamalova).  Рад вас видеть, как всегда.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Взаимно.  Рада вас видеть.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Сегодня мы поговорим о недвижимости, а точнее, Людмила, о жилой и розничной недвижимости в ОАЭ — не о том, где или что арендовать, это уже личный выбор и другая тема.  Нас интересует текущее состояние рынка, что нужно знать и что иметь оформленным до того, как вы решите снять квартиру, виллу или дворец — в зависимости от бюджета.  Давайте начнём с текущей ситуации.  Я попрошу ваше общее мнение о рынке аренды на момент середины лета 2019 года.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Моё мнение зависит от того, чью точку зрения мы рассматриваем.  Со стороны арендодателя на рынке гораздо больше выбора — больше доступных объектов, больше предложения, а значит — больше конкуренции между арендодателями.

Со стороны арендаторов — это хорошее время по тем же причинам.  Для резидентов, которые имеют стабильную работу и семьи, это позитивно: на рынок вышло больше объектов за последние годы и продолжает появляться новое предложение.  У людей больше вариантов, и цены очевидно смягчаются.  Лично я считаю это выгодным не только для резидентов, но и для общества в целом — Дубай (Дубай) снова становится более доступным.  Когда город становится доступнее, больше обычных людей может здесь жить, перемещаться и пользоваться преимуществами, которые предлагает эмират и страна в целом.

С практической точки зрения сейчас арендаторам стоит пересмотреть свои текущие условия.  Если вы долго снимаете одно и то же жильё, возможно, стоит попытаться пересмотреть условия с тем же арендодателем или поискать варианты в другом месте.  Мы видим, что семьи и отдельные люди, которые раньше снимали дальше от работы или жильё поменьше, теперь могут позволить себе снимать ближе к работе, ближе к общественному транспорту и при этом дешевле — возможно, большую квартиру: вместо студии семья может арендовать двухкомнатную.  Я считаю это положительным признаком — это здоровая динамика и часть развивающейся экономики.

Со стороны арендодателей ситуация меняет их ожидания: многие годами привыкли к определённым уровням арендной платы и удерживали, а иногда и держат пустующие объекты в надежде на прежнюю доходность.  Это может вызывать у них разочарование, потому что арендные ставки не соответствуют их ожиданиям.  Тем не менее, в целом для общества это благоприятная ситуация.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Без сомнений — это рынок арендаторов.  Тяжёлое время для арендодателей и для экономики в целом.  В Дубае можно найти выгодные предложения.  Вернёмся к практическим вопросам: вы присмотрели идеальную квартиру, виллу или дом — что делать в первую очередь?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Начнём немного раньше: как найти идеальное жильё?  Исторически многие считают, что только через риэлтора можно найти жильё.  Это неверно.  Риэлтор — удобный инструмент, особенно если он компетентен, но закон не обязывает использовать брокеров.  Вы можете напрямую общаться с арендодателями и сами просматривать объекты — решите, поступать ли самостоятельно или через брокера.

Второй важный момент — убедиться с самого начала, что брокер действительно уполномочен представлять этот объект.  У нас есть практический опыт, когда стороны вели переговоры с так называемым представителем арендодателя, а в конце оказывалось, что у этого лица не было полномочий.  Чтобы не тратить время, требуйте у брокера документы, подтверждающие его полномочия.

Это вполне разумная и обычная просьба.  Брокеры иногда отказываются, говоря, что сейчас рано, но если вы собираетесь отдавать деньги — арендную плату и комиссию брокеру — вы вправе получить подтверждающие документы.  Кроме того, часто «представитель» оказывается родственником — братом, сестрой и т.д. — что само по себе не даёт ему полномочий действовать от имени собственника без соответствующих документов, таких как доверенность (POA).  Убедитесь, что документы актуальны.

Далее важно место расположения и услуги, на которые вы рассчитываете: бассейн, тренажёрный зал и т.д.  Мы нередко сталкиваемся с жалобами, когда арендаторы спустя месяцы сообщают, что, например, бассейн закрыт, и они хотят расторгнуть договор, потому что рассчитывали на доступ к нему.  Если такое право не включено в договор, это не является законным основанием для расторжения.  Поймите заранее, какие удобства для вас важны, и либо убедитесь, что они доступны, либо включите их в дополнительное соглашение к договору аренды как материальное условие.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Это очень важная мысль, особенно в Дубае и по всему ОАЭ: в жилых комплексах часто есть теннисные корты, бассейны, спортзалы — важно знать, какими правами вы будете обладать.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Да. Выделите то, что привлекает вас в объекте, и позаботьтесь, чтобы это было отражено в договоре или дополнительном соглашении.  Например, если пляж важен, а потом начинается строительство, и пляж недоступен, то если он не включён в состав объекта по договору, это не даст право на расторжение.  Лучше включить такие элементы в договор как существенные условия.

Это подводит нас к форме договора.  В Дубае широко используется типовой бланк договора, предоставляемый Land Department.  Эта форма ограничена по содержанию — срок, сумма, имена сторон и порядок оплаты.  Однако общепринятая и рекомендуемая практика — добавлять дополнительные условия в виде приложения к договору, где можно прописать все существенные моменты.  Не принимайте на веру заявления, что в форму нельзя что‑то добавить — стороны вправе согласовать дополнительные условия.

Когда вы нашли объект и определили представителя, перейдём к цене аренды.  Убедитесь, что вы комфортно относитесь к сумме — в текущем меняющемся рынке многие хотят пересмотреть или аннулировать соглашения, потому что ставки продолжают снижаться.  Но попытка оспорить уже действующий договор в суде на основании того, что цены на рынке упали — вряд ли успешна.  Переговоры возможны, но, как правило, они касаются будущих условий, а не уже заключённого контракта.  Также обсудите форму оплаты: в былые времена арендодатели требовали предоплату за год, сейчас чаще применяют два или двенадцать чеков — это важный элемент переговоров: один платёж сегодня против рассрочки с большей суммой.

Депозит — ещё один ключевой вопрос.  Это устойчивая практика, но не юридическое требование.  Важно понимать, что депозит часто инкассируется при получении — многие арендаторы из других стран думают, что депозит остаётся не инкассированным до конца срока, но в ОАЭ депозит, например в виде чека, как правило, инкассируется сразу, потому что чек теряет силу через шесть месяцев.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Ещё одна важная вещь — постдейтед чеки.  Для тех, кто впервые в ОАЭ, стоит пояснить, что практика использования датированных чеков — это традиционный механизм расчетов.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Да. Физические чеки до сих пор распространены, особенно в сделках с недвижимостью.  В других экономиках эта практика ушла, но здесь она сохраняется.

Существуют разные типы чеков: (1) личный чек — вы выписываете чек на будущую дату, и если в момент инкассации средств нет, чек «придёт в возврат»; (2) менеджерский чек — эквивалент наличных: банк заранее резервирует сумму и выдаёт чек.  В аренде обычно используются личные чеки.  Из‑за этого у нас часто возникают споры по непогашенным чекам.  Арендодатели обычно просят неснижаемые или датированные чеки.  Совет — всегда вписывайте сумму и по возможности дату при выдаче чека: практика передачи подписанных, но недатированных и без суммы чеков создавала множество проблем во времена бума.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Чеки — тема для отдельного подкаста.  Вернёмся к срокам договоров: как долго обычно действует договор аренды?  Это обычно 12 месяцев?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Верно.  В Дубае с несколько лет назад действует правило регистрации договоров аренды в системе Ejari (Ejari — Эджари).  Ejari в переводе с арабского означает «мой контракт».  Сервис регистрации важен, потому что подключения коммунальных услуг — интернет, телефон, электричество (DEWA — Dubai Electricity and Water Authority) — требуют зарегистрированного Ejari‑договора.  В настоящий момент Ejari принимает прежде всего договоры сроком не менее одного года.  Краткосрочные договоры регистрируются по иной процедуре.  Хотя теоретически возможны договоры на три или пять лет, на практике люди чаще подписывают договоры на один год.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Вы упомянули услуги: DEWA потребует депозит, сумма зависит от размера и местоположения, а также есть муниципальный сбор — 5% — который начисляется на ваш зарегистрированный Ejari‑договор.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Да.  Два важных момента: (1) при подключении услуг необходимо открыть счёт у поставщика — DEWA, интернет или система районного охлаждения — и часто требуется депозит.  Это часть стартовых расходов при переезде.  Поэтому порой выгоднее остаться в текущем месте, чтобы не нести дополнительные депозиты и не заниматься возвратом предыдущих.

(2) DEWA собирает муниципальный сбор — 5% от годовой аренды.  Это не связано с потреблением электроэнергии, а является налогом муниципалитета, который в большинстве случаев выставляется в счёте DEWA.  Даже владельцы собственности обязаны платить этот 5% — для собственников расчёт ведётся от рыночной стоимости сопоставимого объекта.  Некоторые сообщества пока не подпадают под этот сбор — возникает вопрос, будет ли он начислен ретроактивно после введения.  Это важно учитывать.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Предположим, всё подключено, и вы счастливо обосновались.  Что делать, если дела идут не так?  Какая у вас защита как у арендатора, и какие права у арендодателя?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

В общем случае закон защищает обе стороны, но многое зависит от содержания договора.  Если существенные ожидания не были прописаны, то доказать их в споре сложнее.  Если же договор грамотно составлен, то защита для обоих сторон ясна.

Например, если летом кондиционирование не работает и жилой объект становится непригодным для проживания, то по общему правилу, когда цель договора не достигается, сторона имеет право на его расторжение.  Также важно оговорить ответственость за техническое обслуживание: кто оплачивает ремонт, какие вопросы считаются обязательными к устранению со стороны арендодателя, а какие — за счёт арендатора; имеет ли арендатор право устранить неисправность самостоятельно и требовать компенсации — эти моменты часто остаются неурегулированными и становятся источником конфликтов.

Арендатор защищён: арендодатель не вправе в одностороннем порядке менять условия, не вправе просто не продлить договор и не может самовольно войти в жильё.  Со стороны арендодателя также есть механизмы защиты, в том числе обращение в суд при неуплате аренды.

В Дубае действует суд по жилищным спорам — Rental Dispute Centre (RDC) — арендаторам и арендодателям удобно обращаться туда: центр эффективен и имеет большой опыт.  Если у вас есть претензия к другой стороне, нужно лично инициировать дело — нельзя ожидать, что регулятор вмешается вместо вас.

Важно подчеркнуть: при неуплате аренды у арендодателя нет права самовольно вернуть себе владение недвижимостью — необходимо получить судебное решение и провести исполнительные процедуры при содействии полиции, чтобы избежать претензий о порче или хищении имущества.  Это стандартная процедура во многих юрисдикциях и защищает все стороны.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova) — управляющий партнёр дубайской юридической фирмы Yamalova & Plewka.  Спасибо вам за время.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Мне всегда приятно с вами беседовать, Тим.  Спасибо.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

На этом ещё один выпуск подкаста Lawgical.  Если у вас есть конкретный вопрос, отправьте его через Lylawyers.com или наши страницы в социальных сетях, и мы постараемся ответить в одном из следующих выпусков Lawgical.  В следующем выпуске подкаста Lawgical мы обсудим такой важный принцип, как планирование наследства.