الملاك يزيدون الإيجارات والتغيرات في الإيجارات والاستقالة القسرية والمزيد

المضيف

هناك الكثير لسماعه. قم بتنزيل ملفات البودكاست الخاصة بنا على Dubaiye1038.com.

المضيف
إنه درايف لايف. أنا و NLT معك حتى الساعة 7 صباحًا، والآن أصبح برنامج Drive Live Talks قانونيًا. بعد ظهر هذا اليوم، ضيفتنا أكثر من أي وقت مضى هي لودميلا يامالوفا. يمكن إرسال الأسئلة إلى 4001. يمكنك إرسال الرسائل النصية بالطريقة القديمة، أو إذا كنت في المدرسة الجديدة وتحاول اللحاق بالركب، يمكنك تنزيل التطبيق وإرسال رسالة نصية إلينا مجانًا. أو إذا كنت تفضل الاتصال - بالطريقة القديمة حقًا - يمكنك الوصول إلينا على 43 1010.

من الجيد وجودك هنا، لودميلا! آسف، كنت على بعد أميال للحظة.

لودميلا يامالوفا
من الجيد أن أكون هنا.

المضيف
إليك سؤال لك: «ينتهي عقد الإيجار الخاص بي في نهاية يناير 2018. هذه هي السنة الأولى التي أستأجر فيها هذا العقار. متى يجب على المالك إبلاغي إذا كان سيزيد إيجاري؟ مؤشر RERA يسمح بذلك. هل يمكنني رفض الزيادة إذا فات المالك الموعد النهائي لإبلاغي بالزيادة؟»

لودميلا يامالوفا
هناك جزئين لهذا:

1. يجب على المالك إبلاغك بأي زيادة في الإيجار قبل 90 يومًا من انتهاء الصلاحية من عقد الإيجار الحالي.
2. لا يُسمح بأي زيادة إلا إذا سمح مؤشر RERA بذلك.

نظرًا لأن يناير 2018 لا يزال على بعد بضعة أشهر، أوصي بالتحقق من مؤشر RERA بالقرب من ذلك التاريخ، حيث قد تتغير معدلات الإيجار.

أما فيما يتعلق بما إذا كان بإمكانك رفض الزيادة إذا فات المالك الموعد النهائي - نعم، يمكنك ذلك. بموجب القانون، يجب على المالك:

• نخطرك بزيادة الإيجار قبل 90 يومًا من انتهاء عقد الإيجار.
• احصل على موافقتك على الزيادة.

إذا فشل المالك في تلبية هذه الشروط، فأنت لست ملزمًا قانونًا بقبول الزيادة.

ومع ذلك، إذا كانت الزيادة تقع ضمن بدل مؤشر RERA، وذهب الأمر إلى محكمة الإيجار، فمن المرجح أن تقف المحكمة إلى جانب المالك.

المضيف
هذا تمييز مهم. لقد كنت في وضع مماثل. لم نسمع من صاحبة المنزل منذ شهور، وقبل حوالي شهر من انتهاء العقد، تلقينا إشعارًا بزيادة الإيجار. كان ذلك ضمن بدل مؤشر RERA ولكنه أعطانا إشعارًا قبل أقل من 30 يومًا.

كنا نعلم أن القانون في صالحنا، لكنها كانت عملية - كان علينا إما الخروج أو الاعتراض عليه من خلال لجنة التأجير، الأمر الذي استغرق بعض الوقت.

لودميلا يامالوفا
بالضبط. من المهم أن تتذكر أن القانون لا يفرض نفسه تلقائيًا. إذا كنت ترغب في الاعتراض على الزيادة، يجب عليك اتخاذ خطوات إيجابية، مثل رفع قضية إلى لجنة التأجير.

حتى إذا انتهك المستأجر عقد الإيجار - على سبيل المثال، من خلال عدم دفع الإيجار - لا يمكن للمالك ببساطة الحضور وتغيير الأقفال وطرد المستأجر. كل شيء يجب أن يمر عبر نظام المحاكم. هذه نقطة مهمة يجب تسليط الضوء عليها، حيث يشعر العديد من المستأجرين بالقلق من أنهم قد يفقدون حقوقهم فجأة.

المضيف
هذا صحيح - غالبًا ما يكون هناك اعتقاد خاطئ بأن الملاك يمتلكون كل السلطة. لكن هذا ليس هو الحال دائمًا، كما أوضحت.

إليك سؤال آخر للمستمع: «إذا تغير مؤشر RERA سنويًا، كيف يمكنني التأكد من أنني أدفع مبلغ الإيجار الصحيح؟ هل هناك أي خطط لتحسين المؤشر بشكل أكبر؟»

لودميلا يامالوفا
نعم، عادةً ما يتم تحديث مؤشر RERA سنويًا، في شهر يناير تقريبًا. ومع ذلك، كانت هناك مناقشات حول تحديثه بشكل متكرر وتحسينه بشكل أكبر.

حاليًا، يقوم الفهرس بتجميع الخصائص حسب الموقع أو المنطقة، ولكن هناك خطط لتقييم الخصائص بشكل فردي بناءً على الجودة وعوامل أخرى. يمكن أن يؤثر هذا بشكل كبير على كيفية حساب الإيجارات في المستقبل.

في الوقت الحالي، نصيحتي هي البقاء يقظًا ومستنيرًا. تحقق من مؤشر RERA بشكل دوري ولا تفترض أن الأسعار الحالية ستبقى كما هي.

المضيف
هذه نصيحة جيدة. أرسل بات رسالة نصية ليقول: «هناك الكثير من المخزون - ما عليك سوى التفاوض أو التحرك. هذا ما فعلته.»

لودميلا يامالوفا
صالحة تمامًا. من المدهش أننا لا نرى المزيد من المستأجرين يتفاوضون على تخفيضات الإيجار بالنظر إلى السوق الحالي. ومع ذلك، من خلال التجربة العملية، غالبًا ما يتردد الملاك في خفض الإيجارات، حتى مع زيادة المخزون.

يفضل العديد من المستأجرين التفاوض مع المالك الحالي بدلاً من مواجهة متاعب وتكاليف الانتقال، مما قد يؤدي إلى قبولهم للزيادات التي قد يتنازعون فيها.

المضيف
إنها لعبة catch-22 للعديد من المستأجرين. من ناحية، هناك مخزون متاح، ولكن من ناحية أخرى، يمكن أن يكون الانتقال مصدر إزعاج كبير.

لودميلا يامالوفا
بالضبط. وفي حين أن المستأجرين لهم اليد العليا من حيث القوة التفاوضية في الوقت الحالي، فمن الضروري الموازنة بين تكلفة الانتقال مقابل البقاء ودفع إيجار أعلى قليلاً.

المضيف
لنأخذ سؤالًا آخر: «يصر مالك العقار على التوقيع على ملحق ينص على أنه في التجديد التالي، أوافق على دفع زيادة الإيجار بنسبة 10٪ أو زيادة مؤشر RERA، أيهما أعلى. هذا مقابل الحفاظ على الإيجار كما هو هذا العام. هل هذا قابل للتنفيذ؟»

لودميلا يامالوفا
لا، إنه غير قابل للتنفيذ. إليك السبب:

1. آن إضافة هو تعديل للعقد ولا يمكن أن يكون صالحًا إلا إذا وافق الطرفان. لا يمكن للمالك إجبارك من جانب واحد على التوقيع عليه.
2. حتى إذا قمت بالتوقيع على الإضافة، فإن قانون الإيجار في دبي له الأسبقية على شروط العقد. أي بند يتعارض مع القانون - مثل السماح بزيادة الإيجار فوق مؤشر RERA - غير قابل للتنفيذ.

باختصار، لست ملزمًا بالتوقيع على الإضافة، وحتى إذا قمت بذلك، فسيظل مؤشر RERA ساريًا عند التجديد.

المضيف
هذا واضح ومباشر - شكرًا لك! لودميلا، كما هو الحال دائمًا، لقد قدمت رؤى مذهلة.

لودميلا يامالوفا
من دواعي سروري.

المضيف
هذا كل ما لدينا من وقت لهذا اليوم. إذا كان لديك المزيد من الأسئلة القانونية، فأرسلها لجلسة الأسبوع المقبل من Drive Live Talks Legal. ستعود لودميلا يامالوفا من يامالوفا وبليوكا يوم الاثنين المقبل.

لودميلا يامالوفا
شكرًا لك!