شهادة تقييم العقار - التغيير الأخير

تيم إليوت
مرحبًا بكم في Lawgical، أول بودكاست منتظم يتصفح الإجراءات القانونية في الإمارات العربية المتحدة. أنا تيم إليوت، وأنا هنا مع الشريك الإداري لشركة HPL Yamalova & Plewka القانونية التي تتخذ من دبي مقراً لها، لودميلا يامالوفا. من الجيد الدردشة معك، لودميلا.

لودميلا يامالوفا
من الجيد أن أكون هنا معك، تيم، كما هو الحال دائما. شكرا لاستضافتي.

تيم إليوت
هذه المرة، نناقش القواعد الجديدة لشهادات تقييم الإيجار في دبي. إذا كنت مالكًا أو مستأجرًا، فهذه معلومات مهمة. دعونا نتعمق في الأمر بصيغة الأسئلة والأجوبة. ما هي القاعدة الجديدة لشهادات تقييم الإيجار في دبي؟

لودميلا يامالوفا
بدءًا من 1 أبريل 2024، لا يمكن الآن إصدار شهادات تقييم الإيجار إلا إذا كان هناك أمر قانوني أو حكم يفرض تقييم العقار. هذا هو جوهر الأمر.

تيم إليوت
حسنًا، هذه هي القاعدة الجديدة، لكن كيف كانت في السابق؟

لودميلا يامالوفا
في السابق، كان الحصول على شهادة التقييم أمرًا سهلاً. كانت أكثر من عملية إدارية تتطلب الحد الأدنى من الوثائق. عادةً ما يقدم المالك بعض الصور للعقار، ويقدم طلبًا، ويدفع الرسوم، ويحصل على الشهادة.

تم استخدام هذا النظام، خاصة على مدى العامين الماضيين عندما ارتفعت أسعار العقارات في دبي، بشكل كبير - ويمكن القول إنه أسيء استخدامه - من قبل الملاك. يمكنهم الحصول على شهادة تقييم دون معرفة المستأجر أو مساهمته. لم يكن هناك فحص أو تقييم مفصل للممتلكات. في كثير من الأحيان، لم يكن المستأجرون على علم بأن ممتلكاتهم تخضع للتقييم أو إعادة التقييم، ناهيك عن إتاحة الفرصة للتعليق على النتائج.

تيم إليوت
أعتقد أن هذا النوع يفسر سبب ضرورة هذا التغيير. هذا يتعلق بالشفافية، أليس كذلك؟

لودميلا يامالوفا
في الواقع. كانت العملية السابقة تفتقر إلى الشفافية والتدقيق المناسب. تم إصدار الشهادات دون فحص الممتلكات، واعتمد التقييم غالبًا على بيانات عامة من قاعدة بيانات دائرة الأراضي والأملاك في دبي. أصبحت أداة لأصحاب العقارات لتحدي مؤشر RERA والدفاع عن إيجارات أعلى، مما أدى إلى التناقضات والنزاعات.

تيم إليوت
من وجهة نظرك، لم يكن هناك وضوح أو شفافية في كيفية تحديد شهادات التقييم أو البيانات التي تم الاعتماد عليها.

لودميلا يامالوفا
بالضبط. إن عدم وجود معايير تقييم واضحة أو عمليات تفتيش يعني أن الملاك يمكنهم الحصول على شهادات تظهر تقييمات عقارية أعلى بكثير مما أشار إليه مؤشر RERA. وقد أدى ذلك إلى حدوث صراعات، حيث سيستخدم الملاك الشهادات لتبرير الزيادات في الإيجار، حتى عندما حدد مؤشر RERA هذه الزيادات.

تيم إليوت
هل يمكنك إعطاء مثال على أحد هذه التناقضات؟

لودميلا يامالوفا
بالتأكيد. على سبيل المثال، تخيل أنك تدفع 100,000 درهم إماراتي كإيجار، ويظهر مؤشر RERA أنه لا يُسمح بزيادة الإيجار لأن إيجارك يقع ضمن النطاق المقبول. وفي الوقت نفسه، يمكن للمالك الحصول على شهادة تقييم تدعي أن العقار تبلغ قيمته 150,000 درهم إماراتي، وهو أعلى بكثير من نطاق مؤشر RERA. سيؤدي هذا التناقض بعد ذلك إلى نزاعات بين الملاك والمستأجرين، خاصة وأن الملاك سعوا للاستفادة من ارتفاع أسعار السوق.

تيم إليوت
إذن كيف تتعامل المحاكم مع هذه التناقضات؟

لودميلا يامالوفا
بموجب قوانين الإيجار في دبي، يظل مؤشر RERA المرجع الأساسي لتحديد الزيادات في الإيجار. ومع ذلك، عندما قدم الملاك شهادات التقييم الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي - وهي كيان حكومي - كان على المحاكم تقييم هذه المستندات المتنافسة. وانتهى الأمر بالعديد من الحالات في مركز المنازعات الإيجارية (RDC)، حيث طعن المستأجرون في صحة شهادات التقييم، بحجة أنها لا تعكس الحالة الحقيقية لممتلكاتهم.

على سبيل المثال، أشار المستأجرون في كثير من الأحيان إلى أن ممتلكاتهم لم يتم فحصها أو ترقيتها، وبالتالي فإن التقييمات لا تبرر ارتفاع الإيجار. من المحتمل أن تكون هذه التحديات قد سلطت الضوء على أوجه القصور في النظام السابق، مما دفع السلطات إلى إدخال متطلبات أكثر صرامة.

تيم إليوت
إذن ما هو الشرط الجديد لإصدار شهادة تقييم الإيجار؟

لودميلا يامالوفا
الآن، يجب على الملاك تقديم قضية جوهرية للحصول على شهادة تقييم الإيجار. يتضمن ذلك الحصول على أمر أو حكم من RDC، والتي ستعين خبيرًا لتقييم العقار. من المتوقع أن يقوم الخبير بفحص العقار شخصيًا، مع مراعاة عوامل محددة مثل الموقع والعرض والترقيات والحالة.

تضمن هذه العملية الجديدة أن شهادات التقييم تستند إلى تقييمات دقيقة وفردية بدلاً من البيانات العامة.

تيم إليوت
ما الذي دفع هذا التغيير؟

لودميلا يامالوفا
نعتقد أنه يتماشى مع التحديثات التي تم إجراؤها على مؤشر RERA الذي تم تقديمه في مارس 2024. تم تعديل المؤشر صعودًا، مما مكّن الملاك من زيادة الإيجارات في المزيد من الحالات. من خلال زيادة صعوبة الحصول على شهادات التقييم في الوقت نفسه، هدفت السلطات إلى تحقيق التوازن - توفير فرص لأصحاب العقارات لزيادة الإيجارات مع حماية المستأجرين من الزيادات التعسفية.

تيم إليوت
كيف يؤثر ذلك على تحديد متوسط الإيجارات؟

لودميلا يامالوفا
يظل مؤشر RERA الأداة الأساسية لتحديد متوسط الإيجارات، وفقًا للمرسوم 43 لعام 2013، وتحديدًا المادة 3. يحدد المؤشر حدود الإيجار والمتوسطات، والتي توجه زيادات الإيجار ما لم يثبت خلاف ذلك من خلال إجراءات المحكمة.

تيم إليوت
كيف يمكن لشخص ما الحصول على شهادة تقييم الإيجار الآن؟

لودميلا يامالوفا
يجب على الملاك رفع قضية إلى RDC، بحجة أن ممتلكاتهم تستحق أكثر مما يقترحه مؤشر RERA. ستقوم المحكمة بعد ذلك بتعيين خبير لتقييم العقار. سيأخذ هذا التقييم في الاعتبار عوامل محددة مثل الموقع والترقيات والميزات الفريدة الأخرى، مما يضمن أن التقييم يعكس القيمة السوقية الحقيقية للعقار.

على سبيل المثال، قد يختلف عقاران في نفس الطابق بشكل كبير في القيمة بناءً على وجهات نظرهما أو حالتهما. سيأخذ تقييم الخبير في الاعتبار هذه الاختلافات، مما يجعل العملية أكثر دقة وإنصافًا.

تيم إليوت
أي أفكار نهائية، لودميلا؟

لودميلا يامالوفا
هذا التغيير هو خطوة في الاتجاه الصحيح. إنه يعالج التناقضات التي رأيناها في ممارسات التقييم ويضمن عملية أكثر شفافية وتوازنًا. في حين أنه قد يؤدي إلى إصدار عدد أقل من شهادات التقييم، إلا أن تلك التي سيتم إصدارها ستحمل المزيد من الوزن والدقة.

وفي نهاية المطاف، يعود هذا بالفائدة على كل من الملاك والمستأجرين من خلال الحد من النزاعات غير الضرورية وخلق إطار أوضح لتحديد الزيادات في الإيجار.

تيم إليوت
القواعد الجديدة لشهادات تقييم الإيجار في دبي - موضوع مهم تمت مناقشته هنا على Lawgical. شكرا لك على الاستماع والمشاهدة. إذا كنت معنا على YouTube، شكرًا لك على الانضمام. وكما هو الحال دائمًا، شكرًا لخبيرتنا القانونية والشريك الإداري لشركة HPL Yamalova & Plewka، لودميلا يامالوفا.

لودميلا يامالوفا
من الجيد أن أكون هنا معك، تيم. شكرا للدردشة معي.

تيم إليوت
تجدنا على lylawyers.com. لا تتردد في التواصل على وسائل التواصل الاجتماعي - إنستغرام، فيسبوك، تيك توك، لينكد إن. جميع ملفات البودكاست الخاصة بنا مجانية على lylawyers.com. ابق على اطلاع وتمكينك. إذا كان لديك سؤال قانوني، فاتصل بنا عبر الموقع الإلكتروني، وقد يجيب عليه أحد المتخصصين القانونيين الإماراتيين المؤهلين في حلقة قادمة من Lawgical.