دليل شهادة تقييم الإيجار في الإمارات

تيم إليوت:
هذا هو Lawgical، البودكاست القانوني الأول والوحيد في الإمارات العربية المتحدة. أهلا بك. اسمي تيم إليوت. جراحي تأتي إليكم من شركة Yamalova & Plewka القانونية التي تتخذ من دبي مقراً لها، وكما هو الحال دائمًا، ها هي الشريك الإداري، لودميلا يامالوفا. من الجيد رؤيتك.

لودميلا يامالوفا:
من الرائع أن أكون هنا معك، تيم، كالعادة.

تيم إليوت:
الآن اليوم، لودميلا، هذا هو الأول من بين أربعة ملفات بودكاست تبحث في تكلفة استئجار العقارات هنا في دبي، قليلاً عن السوق. ولكن بشكل أكثر تحديدًا، يتعلق الأمر بشهادة تقييم الإيجار في دبي، وسنصل إلى ذلك في لحظة. القول بأن الملكية موضوع ساخن هو بخس الألفية، أليس كذلك؟ على مدى العامين الماضيين، شهدنا ارتفاعًا كبيرًا في أسعار العقارات مرة أخرى. لقد حان الوقت لتكرار ما يمكن للمالك فعله وما لا يمكنه فعله.

لودميلا يامالوفا:
نعم، أنت محق تمامًا. بينما نسجل هذا البودكاست في مايو 2023، شهد العام الماضي، على وجه الخصوص، زيادة هائلة في أسعار العقارات في الإمارات العربية المتحدة وخاصة في دبي. ينطبق هذا على كل من المبيعات والعقارات المؤجرة.

نظرًا لأن السوق حار جدًا - على الرغم من أن أسباب ذلك خارج نطاق البودكاست اليوم - فقد رأينا العقارات في أجزاء كثيرة من دبي ضعف أو حتى ثلاثة أضعاف في السعر. يستغل العديد من المالكين هذه الفرصة لبيع عقاراتهم بهوامش ربح كبيرة، بينما يتطلع آخرون إلى زيادة الإيجارات بشكل كبير.

وقد أدت هذه الطفرة إلى اضطراب في السوق، حيث أصدر بعض الملاك إشعارات الإخلاء بحجة بيع العقارات، فقط لمحاولة زيادة كبيرة في الإيجار لاحقًا. تاريخياً، كانت دبي موطنًا لعدد كبير من المغتربين، مما يجعلها سوقًا ديناميكيًا لشراء العقارات والإيجارات والتقلبات.

كما ناقشنا في ملفات البودكاست السابقة، تختلف قوانين الإيجار بين الإمارات. اليوم، نركز على سوق الإيجارات في دبي، الذي تحكمه قوانين محددة وسلطات تنظيمية، بما في ذلك دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، ومؤسسة التنظيم العقاري (RERA)، ومركز منازعات الإيجار (RDC).

تم إدخال قوانين الإيجار في دبي في عام 2007 وتم تعديلها لاحقًا في عامي 2008 و 2013. تنظم هذه القوانين، إلى جانب السلطات المذكورة أعلاه، العلاقات بين المستأجر والمالك وتشرف على الإنفاذ في السوق.

تيم إليوت:
لذلك، لدينا دائرة الأراضي والأملاك في دبي باعتبارها السلطة الرئيسية، وهيئة RERA كهيئة تنظيمية، ثم مركز منازعات الإيجار لحل النزاعات. الآن، دعونا نركز على الإيجار وشهادة تقييم الإيجار. تدير RERA أيضًا حاسبة الإيجار، التي تنظم مشهد الإيجار، أليس كذلك؟

لودميلا يامالوفا:
صحيح. يضع قانون الإيجار في دبي إرشادات واضحة لزيادة الإيجارات وعمليات الإخلاء والجوانب الأخرى للعلاقة بين المستأجر والمالك. بالنسبة لزيادات الإيجار على وجه التحديد:

1. يمكن للملاك زيادة الإيجار فقط في نهاية مدة الإيجار، وليس أثناءها.
2. يجب إعطاء إشعار مناسب للمستأجرين لأي زيادة في الإيجار.
3. يجب الاتفاق على أي تغييرات في عقد الإيجار، بما في ذلك زيادة الأسعار، من قبل الطرفين.

تلعب حاسبة RERA دورًا رئيسيًا هنا. يحدد معايير الزيادات المسموح بها في الإيجار. من خلال إدخال تفاصيل حول العقار - مثل الموقع والنوع والإيجار الحالي - يمكن للملاك والمستأجرين معرفة ما إذا كان يُسمح بزيادة الإيجار، وإذا كان الأمر كذلك، فما هي النسبة المئوية.

هذه الآلة الحاسبة هي أداة فعالة ومعروفة على نطاق واسع بين المستأجرين والملاك. إنه يساعد المستأجرين على مقاومة الزيادات غير المصرح بها في الإيجار من خلال تقديم دليل واضح على عدم السماح بالزيادة.

تيم إليوت:
تاريخيًا، تم تحديث حاسبة الإيجار سنويًا. ولكن منذ COVID، لا يبدو أن هذا قد حدث. ارتفعت الإيجارات بشكل كبير، خاصة في العامين الماضيين. أين نحن الآن مع حاسبة الإيجار؟

لودميلا يامالوفا:
أنت على حق. على مدار العام أو العامين الماضيين، ادعت السلطات أنها تعيد تقييم وتعديل حاسبة RERA بانتظام لتعكس اتجاهات السوق الحالية. ومع ذلك، هناك رؤية عامة محدودة لكيفية حدوث هذه التحديثات أو توقيتها.

من خلال ما رأيناه، أصبحت التحديثات أكثر دقة، حيث تركز على تفاصيل العقارات بدلاً من الزيادات الواسعة في السوق. على سبيل المثال، قد تحتوي المناطق الجغرافية في الآلة الحاسبة الآن على أقسام فرعية أكثر تفصيلاً، مما يسمح بإجراء تقييم أكثر دقة بناءً على مواصفات العقار.

على الرغم من أن الملاك قد يشعرون أن الآلة الحاسبة لا يتم تحديثها بسرعة أو بشكل كافٍ، إلا أن هناك جهدًا مستمرًا وراء الكواليس لتحسينها.

تيم إليوت:
تتحرك دبي بسرعة. يمكنك الذهاب بعيدًا لبضعة أشهر والعودة للعثور على مبانٍ جديدة لم تكن موجودة من قبل. ومع ارتفاع أسعار العقارات بشكل كبير، يشعر الملاك بوجود مبرر لفرض إيجارات أعلى. للقيام بذلك، يحتاجون إلى شهادة تقييم الإيجار. ما هي العملية؟

لودميلا يامالوفا:
بموجب قانون الإيجار في دبي، يمكن لأصحاب العقارات الذين يعتقدون أن ممتلكاتهم لا يتم تقييمها بدقة بواسطة حاسبة RERA طلب شهادة تقييم الإيجار من دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

تتضمن العملية:

1. استخدام تطبيق Dubai REST أو الموقع الإلكتروني لتقديم طلب.
2. تقديم تفاصيل العقار، بما في ذلك الصور والمواصفات.
3. دفع رسوم قدرها 2,000 درهم إماراتي.

تقوم هذه الشهادة بتقييم العقار المحدد، مع مراعاة عوامل مثل التجديدات أو الميزات الفريدة أو العرض المتميز. على سبيل المثال، قد تتطلب الوحدة التي تم تجديدها بالكامل والمطلة على البحر قيمة أعلى من الوحدات الأخرى في نفس المبنى.

من المهم ملاحظة أن الشهادة خاصة بالخاصية. إذا كان المالك يمتلك وحدات متعددة، فيجب عليه طلب شهادات منفصلة لكل منها إذا كان ينوي الاعتماد عليها رسميًا.

تيم إليوت:
شهادة تقييم الإيجار هي وثيقة رسمية. بمجرد الحصول عليها، فإنها تسمح لأصحاب العقارات بطلب زيادة الإيجار في التجديد التالي. ومع ذلك، هناك قواعد حول مقدار الإيجار الذي يمكن أن يزيده بالفعل. هل يمكنك تلخيص هذه؟

لودميلا يامالوفا:
بالتأكيد. تحدد قوانين الإيجار في دبي زيادات الإيجار بنسب محددة بناءً على الفرق بين الإيجار الحالي والقيمة السوقية. النطاقات الرئيسية هي:

• زيادة بنسبة 0%: إذا كان الإيجار الحالي أقل بنسبة 10٪ من القيمة السوقية.
• زيادة بنسبة 5%: إذا كان الإيجار الحالي أقل بنسبة 11-20٪ من القيمة السوقية.
• زيادة بنسبة 10%: إذا كان الإيجار الحالي أقل بنسبة 21-30٪ من القيمة السوقية.
• زيادة بنسبة 15%: إذا كان الإيجار الحالي أقل من القيمة السوقية بنسبة 31-40٪.
• زيادة بنسبة 20%: إذا كان الإيجار الحالي أقل من 40٪ من القيمة السوقية.

حتى مع شهادة تقييم الإيجار التي تظهر اختلافًا كبيرًا في القيمة، تزداد الحدود القصوى القانونية بناءً على هذه النطاقات. على سبيل المثال، إذا كانت قيمة العقار المؤجر بمبلغ 100,000 درهم تبلغ 120,000 درهم، فيمكن للمالك طلب زيادة بنسبة 5٪ فقط، أو 5,000 درهم، وليس الفرق الكامل البالغ 20,000 درهم.

تيم إليوت:
هذه نقطة حاسمة. لا تضمن شهادة تقييم الإيجار زيادة تلقائية أو كاملة. إنها مجرد نقطة مرجعية. ماذا يحدث إذا لم يوافق المستأجر على الزيادة؟

لودميلا يامالوفا:
إذا لم يوافق المستأجر، فقد ينتقل النزاع إلى مركز منازعات الإيجار (RDC). في RDC، تعتبر شهادة تقييم الإيجار دليلاً، لكن الزيادة المسموح بها تظل محكومة بالنسب المئوية المنصوص عليها في القانون.

حالة حديثة تسلط الضوء على هذا. حصل مالك العقار الذي استأجر عقارًا بمبلغ 175,000 درهم على شهادة تقييم الإيجار التي تُظهر القيمة السوقية البالغة 200,000 درهم إماراتي. طلب المالك زيادة بنسبة 14.3٪ ولكن تم منحه بنسبة 5٪ فقط من قبل RDC، بمبلغ 8750 درهمًا إماراتيًا.

تؤكد القضية أنه على الرغم من أن شهادة تقييم الإيجار صالحة، إلا أن الزيادات لا تزال تخضع للأسقف القانونية.

تيم إليوت:
الأمر كله يتعلق بالتوازن - ضمان حصول الملاك على عائد عادل مع حماية المستأجرين من الزيادات المفاجئة والدرامية في الإيجارات.

لودميلا يامالوفا:
بالضبط. تهدف هذه اللوائح إلى تحقيق الاستقرار في السوق والحفاظ على التوازن المجتمعي، وحماية المستأجرين من الاضطراب المفرط مع إعطاء الملاك سبلًا لزيادة الإيجار في حدود المعقول.

تيم إليوت:
وبهذا تختتم هذه الحلقة من Lawgical، التي تركز على شهادات تقييم الإيجار في دبي وكيفية تأثيرها على زيادات الإيجار. لودميلا، كما هو الحال دائمًا، رؤاك لا تقدر بثمن.

لودميلا يامالوفا:
شكرا لك، تيم. يسعدني دائمًا مناقشة هذه الموضوعات المهمة معك.

تيم إليوت:
يمكنك متابعتنا على LYLAW على فيسبوك وإنستغرام وتيك توك ولينكد إن ويوتيوب. تفضل بزيارتنا على lylawyers.com للعثور على جميع ملفات البودكاست الخاصة بنا. إذا كان لديك سؤال قانوني لـ Lawgical أو كنت بحاجة إلى متخصص قانوني في الإمارات العربية المتحدة، فانقر فوق «الاتصال» على lylawyers.com.