حالة لجنة المنازعات الإيجارية في دبي

تيم إليوت
هذا هو Lawgical، البودكاست القانوني الأول والوحيد في الإمارات العربية المتحدة. أهلا بك. اسمي تيم إليوت. تأتي شركة Lawgical إليك من شركة Yamalova & Plewka القانونية التي تتخذ من دبي مقراً لها. كما هو الحال دائمًا، في الطابق الثامن عشر، وهنا الشريك الإداري، لودميلا يامالوفا. جميل أن أراك.

لودميلا يامالوفا
من الجيد رؤيتك أيضا، تيم.

تيم إليوت
هذا هو الجزء الأخير من ملفات البودكاست الأربعة. لقد بحثنا في التكلفة الحقيقية لاستئجار عقار هنا في دبي. لقد درسنا على وجه التحديد شهادة تقييم الإيجار. هذه المرة سنلقي نظرة على قضية واقعية حديثة للجنة المنازعات الإيجارية (RDC)، وبطريقة القانون والنظام القديمة الجيدة، يجب أن أذكر في البداية أنه تم تغيير الأسماء لحماية الأبرياء.

لودميلا، هذه حالة حقيقية لديك تجربة مباشرة معها. خلال ملفات البودكاست الثلاثة الأخيرة، تعلمنا أن شهادة تقييم الإيجار لا تؤدي تلقائيًا إلى زيادة الإيجار. بالإضافة إلى تقديم إشعار المستأجر، لا يزال يتعين على المستأجر الموافقة على الزيادة، ويجب أن يكون هناك ترتيب تعاقدي. في دبي، لا يمكن لأصحاب العقارات فقط انتزاع مبلغ من الهواء بشكل تعسفي ومطالبة المستأجر بدفعه. مع وضع ذلك في الاعتبار، هل يمكنك الاطلاع على خلفية هذه الحالة النموذجية اليوم؟

لودميلا يامالوفا
وينبع ذلك من دور شهادة تقييم الإيجار. كما ناقشنا من قبل، يتم تنظيم سوق الإيجار في دبي بموجب القانون، وتحديداً المرسوم رقم 43 لعام 2013، الذي يحكم زيادات الإيجار. يكمل هذا القانون قانون الإيجار الرئيسي في دبي، القانون 33 لعام 2008، الذي ينشئ إطارًا تنظيميًا للعلاقات بين المالك والمستأجر.

يتمتع الملاك بحقوق على ممتلكاتهم ولكنهم يواجهون أيضًا قيودًا. على سبيل المثال، لا يمكنهم طرد المستأجرين أو زيادة الإيجار بشكل تعسفي. يوفر القانون صيغة محددة لزيادات الإيجار المسموح بها بناءً على أسعار السوق، على النحو الذي تحدده مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)، التي تعمل تحت دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD). يوفر RERA آلة حاسبة للإيجار حيث يمكن لأصحاب العقارات والمستأجرين التحقق مما إذا كان يُسمح بزيادة الإيجار، وإذا كان الأمر كذلك، النسبة المئوية المسموح بها، والتي تتراوح من 5٪ إلى 20٪.

إذا اعتقد الملاك أن قيمة عقاراتهم أعلى مما هو موضح في حاسبة الإيجار، فيمكنهم التقدم بطلب للحصول على شهادة تقييم الإيجار، والتي تعد بمثابة وثيقة رسمية للقيمة السوقية للعقار. ومع ذلك، كما ناقشنا، غالبًا ما يكون هناك ارتباك يحيط بهذه الشهادة. يعتقد الملاك أحيانًا أنه يخولهم تلقائيًا زيادة الإيجار لتتناسب مع التقييم، ولكن هذا ليس هو الحال.

على سبيل المثال، إذا كنت أستأجر عقارًا بمبلغ 100,000 درهم إماراتي، وتقول شهادة تقييم الإيجار إن قيمته تبلغ 120,000 درهم إماراتي، فهناك اعتقاد خاطئ بأن المالك يمكنه أن يطلب من المستأجر دفع 120,000 درهم إماراتي. هذا غير صحيح. يجب أن تظل الزيادات في الإيجار ملتزمة بهوامش النسبة المئوية للقانون.

أصبح العديد من المستأجرين أكثر استنارة ويتحدون طلبات زيادة إيجار الملاك بناءً على شهادة التقييم في RDC.

هذا يقودنا إلى حالة حقيقية من أبريل 2023، والتي توضح هذه المفاهيم. استأجر المالك في هذه الحالة عقارًا بقيمة عقد قدرها 175,000 درهم وحصل على شهادة تقييم الإيجار التي تظهر قيمة جديدة قدرها 200,000 درهم - بفارق 25,000 درهم إماراتي. أصدر المالك إشعارًا بزيادة الإيجار، مستشهدًا بشهادة التقييم وطلب مبلغًا إضافيًا قدره 25,000 درهم إماراتي.

لم يوافق المستأجر على ذلك، بحجة أن شهادة التقييم لا تسمح تلقائيًا للمالك بالمطالبة بالزيادة الكاملة. انتقلت القضية إلى RDC ووصلت في النهاية إلى أعلى مستوى من الاستئناف، مما أدى إلى حكم نهائي.

سمحت RDC بزيادة الإيجار، مع الاعتراف بشهادة تقييم الإيجار كدليل رسمي على القيمة السوقية للعقار. ومع ذلك، تم تحديد الزيادة بنسبة 5٪، أو 8750 درهمًا إماراتيًا، بدلاً من 25,000 درهم إماراتي المطلوبة.

تسلط هذه الحالة الضوء على كيفية تحديد زيادات الإيجار في دبي. توفر شهادة التقييم معيارًا للقيمة السوقية، لكن الزيادة المسموح بها لا تزال تخضع لسقوف النسبة المئوية الموضحة في المرسوم بقانون 43. في هذه الحالة، سعى المالك إلى زيادة بنسبة 14.3٪، ولكن نظرًا لأن القانون يسمح فقط بزيادة 5٪ للعقارات ذات الزيادة في القيمة السوقية بنسبة 11-20٪، فقد طبقت RDC الحد الأقصى المسموح به البالغ 5٪.

توصل الطرفان إلى حل وسط: حصل المالك على زيادة قانونية في الإيجار بناءً على شهادة التقييم، بينما حدد المستأجر الزيادة بالهامش المسموح به.

تيم إليوت
إنها حالة رائعة تلخص كل ما ناقشناه حول دور شهادات تقييم الإيجار والزيادات القانونية في الإيجار في دبي.

لودميلا يامالوفا
نعم، كما أنه يؤكد الإطار القانوني لدولة الإمارات العربية المتحدة، الذي يمزج بين عناصر القانون المدني والقانون العام. في حين أن القانون الإماراتي يتبع في المقام الأول مبادئ القانون المدني، فإن قرارات المحاكم مثل هذه غالبًا ما تؤثر على الأحكام المستقبلية، على الرغم من أنها ليست سوابق ملزمة بالمعنى القانوني العام. كثيرًا ما يشير القضاة إلى قضايا مماثلة عند اتخاذ قراراتهم، مما يخلق نظامًا هجينًا تكون فيه قرارات المحاكم ذات وزن كبير.

بالنسبة للمستأجرين وأصحاب العقارات الذين يتعاملون مع نزاعات مماثلة، تعد هذه الحالة بمثابة نقطة مرجعية مهمة.

تيم إليوت
هذه طريقة رائعة لتلخيص هذه السلسلة من البودكاست. بهذا نختتم سلسلتنا المكونة من أربعة أجزاء حول شهادات تقييم الإيجار والتكلفة الحقيقية لاستئجار عقار في دبي.

كما هو الحال دائمًا، شكرًا على المشاهدة أو الاستماع أو كليهما. وشكرًا لخبيرتنا القانونية، الشريك الإداري هنا في Yamalova & Plewka، لودميلا يامالوفا. يتم تقدير أفكارك دائمًا.

لودميلا يامالوفا
تيم، يسعدني دائمًا الدردشة معك.

تيم إليوت
تابعنا على وسائل التواصل الاجتماعي على LYLAW: فيسبوك وإنستغرام وتيك توك ولينكد إن ويوتيوب. يمكنك أيضًا زيارتنا على lylawyers.com. جميع ملفات البودكاست متوفرة هناك. إذا كان لديك سؤال قانوني أو ترغب في التحدث إلى أحد المتخصصين القانونيين الإماراتيين المؤهلين، انقر فوق «الاتصال» على lylawyers.com.