14 факторов, которые следует учесть перед покупкой недвижимости

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Добро пожаловать. Это Людмила, Lawgical с LYLAW (ЛИЛОУ). В качестве краткого обзора: на прошлой неделе мы обсудили соответствующие аспекты взаимоотношений арендодателя и арендатора при аренде недвижимости в Дубае и в ОАЭ в целом. В этом выпуске мы сосредоточимся на покупке и продаже недвижимости в ОАЭ. В частности, мы рассмотрим покупку недвижимости с точки зрения покупателя.

Существует ряд факторов, которые необходимо учесть тем, кто заинтересован и собирается заключить сделку по покупке недвижимости в ОАЭ. В контексте данного обсуждения мы рассмотрим 14 факторов, о которых покупателю следует помнить перед тем, как приступить к покупке.

1. Свидетельство о праве собственности

Первый фактор — это свидетельство о праве собственности (title deed). Свидетельство о праве собственности показывает владельца недвижимости и характеристики объекта. В свидетельстве о праве собственности содержится ряд важных элементов.

• Кто является владельцами — один владелец или несколько.
• Характеристики объекта недвижимости.
• Действительность данного свидетельства о праве собственности для этой сделки.

Важно подтвердить действительность свидетельства о праве собственности на очень ранней стадии процесса. Это можно сделать несколькими способами. (1) Первый — запросить у продавца недавно заверенный документ из Земельного департамента, подтверждающий, что свидетельство о праве собственности все еще действительно. (2) Другой способ подтвердить действительность свидетельства о праве собственности — через приложение. Существует приложение под названием Dubai Land, которое позволяет покупателю или любому другому лицу, желающему подтвердить характеристики данного свидетельства о праве собственности, ввести конкретные данные и подтвердить через приложение, что данная недвижимость все еще зарегистрирована на имя стороны, которая утверждает, что является владельцем.

2. Один или несколько владельцев

Второй важный элемент в сделке, который покупателям следует учитывать, связан с владельцами — является ли владелец одним лицом или несколькими лицами, и если их несколько, в каких долях они владеют этой недвижимостью: 50/50 или в какой-то другой пропорции. Также продавцом может быть юридическое лицо, а не физическое. Это тоже очень важный элемент, который необходимо понять на ранней стадии, поскольку процесс будет значительно отличаться, если продавцом на самом деле является компания, а не физическое лицо.

3. Представители

Третий важный элемент связан с представителями. В большинстве сделок представителем является брокер, и это представитель продавца. Если продавца представляет брокер, важно убедиться на ранней стадии, что брокер имеет надлежащую лицензию и что брокер действительно имеет лицензию на представление продавца на протяжении всего процесса передачи недвижимости.

4. Брокеры

Четвертый важный элемент, который следует учитывать, также связан с брокерами, а именно: сколько брокеров участвует, кого они представляют, как оплачиваются их услуги и кем.

5. Характеристики объекта и осмотр

Пятый фактор связан с характеристиками объекта недвижимости, а именно с осмотром объекта и любыми конкретными вопросами, которые необходимо решить до передачи недвижимости. Другими словами, если покупатель хочет, чтобы определенные вопросы, связанные с недвижимостью, были решены до передачи, важно убедиться, что все они включены в договор купли-продажи с самого начала.

6. Обязательства

Шестой важный фактор связан с обязательствами, то есть, например, если недвижимость находится в ипотеке, если есть потенциально невыплаченные сборы за коммунальные услуги, или если недвижимость не была зарегистрирована в Земельном департаменте. Покупателю важно узнать об этих обязательствах на очень ранней стадии и конкретно включить в договор перечень обязательств и информацию о том, являются ли они действующими или нет.

7. Задаток

Седьмой важный фактор, и это, вероятно, тот, который вызывает больше всего споров, связан с задатком. В ОАЭ стало обычной практикой, что покупатели вносят 10% задатка при подписании договора купли-продажи. Однако требование о задатке фактически не предусмотрено законом и просто стало, так сказать, обычным требованием. Но важно понимать, что это не предписано законом, и поэтому стороны могут договориться об этом. Если есть готовый покупатель и готовый продавец, и стороны действуют добросовестно, то с юридической и практической точки зрения требование о внесении залогового депозита отсутствует. Тем не менее, в большинстве случаев продавец, в частности, хочет получить гарантийный залог, и вопрос о задатке является наиболее важным, который необходимо детально прописать с достаточным уровнем конкретности в договоре, а именно: сумма задатка, в какой форме он должен быть внесен, кто должен держать задаток, и при каких условиях он может быть освобожден, в частности, в случае, если стороны окажутся в споре, как следует обращаться с задатком.

8. Условия

Восьмой фактор касается условий конкретной сделки. Другими словами, если покупатель хочет купить недвижимость при условии соблюдения определенных условий, очень важно четко указать эти условия с самого начала. Например, если покупатель хочет купить недвижимость только при условии, что он получит ипотеку, то очень важно конкретно указать в договоре, что ипотека является условием для покупки недвижимости, и в случае, если ипотека не будет получена, покупатель имеет право расторгнуть сделку без каких-либо штрафов.

9. Способ оплаты

Девятый фактор связан со способом оплаты — будет ли покупатель платить посредством ипотеки или путем безналичного перевода. Если владельцев несколько, то также важно указать с самого начала, как будет произведена оплата. Если оплата будет произведена через ипотеку, то банк должен будет выдать два чека, например, если есть два продавца, на имя каждого продавца. Если оплата производится без ипотеки, то в день передачи покупатель должен будет иметь банковские чеки, выданные на имя всех владельцев в правильных долях. В зависимости от стоимости недвижимости покупатель также может иметь возможность произвести расчет наличными, и это значит, что если сумма не является достаточно значительной, то покупатель может снять достаточно наличных средств из банка и заплатить владельцам наличными в день передачи, однако очень важно убедиться, что передача наличных надлежащим образом задокументирована.

10. Передача недвижимости

Десятый фактор, который покупателю следует рассмотреть и обсудить с продавцом на очень ранней стадии, связан с передачей недвижимости. В большинстве эмиратов ОАЭ в настоящее время сбор за передачу недвижимости составляет 4%. В Дубае, например, закон гласит, что 4% должны быть разделены между продавцом и покупателем. Однако на практике стало обычной практикой, что покупатель оплачивает полные 4% от имени обеих сторон. Поэтому этот конкретный вопрос должен быть обсужден и четко согласован до того, как стороны зайдут слишком далеко в сделке.

11. Комиссия брокеров

Одиннадцатый фактор связан с брокерами и комиссией брокеров. Важно понимать, каковы брокерские комиссии, когда они должны быть уплачены и в какой форме. Часто брокеры просят оплату при подписании договора купли-продажи, а не при передаче самой недвижимости. Рекомендуется отложить выплату брокерам до фактической передачи недвижимости. Поэтому лучшая стратегия — заплатить всем сторонам в день передачи, то есть в день передачи покупатель должен принести банковские чеки для продавцов и чеки для брокеров за их услуги.

12. Штрафы

Двенадцатый фактор, который следует учесть, связан со штрафами за выход из сделки. Очень важно конкретно указать, какие причины будут составлять действительные основания для покупателя для выхода из сделки. Некоторые примеры связаны со сроком передачи недвижимости, и это означает, что для некоторых покупателей важно, чтобы в случае завершения сделки недвижимость была передана к определенной дате. Если это важный элемент, необходимо подчеркнуть, что дата имеет существенное значение, и поэтому недвижимость должна быть передана к такой дате, и в случае, если это не произойдет, это будет представлять собой существенное нарушение, позволяющее покупателю выйти из сделки. Другой пример может быть связан с характеристиками недвижимости. Если покупатель хочет, чтобы определенные вопросы в недвижимости были устранены до сделки, и если эти вопросы не будут устранены своевременно, то покупатель может захотеть зарезервировать это как право расторгнуть сделку. В-третьих, как упоминалось ранее, это может быть связано с получением ипотеки. Еще раз, если ипотека не получена, договор должен четко прописывать право покупателя на выход из сделки без каких-либо штрафов.

13. День передачи

Тринадцатый фактор связан с передачей недвижимости в день передачи. Должен быть обменен между сторонами передаточный список, связанный со всеми вещами, которые передаются, то есть оплата, а также такие вещи, как ключи от недвижимости, карты доступа и любые возвраты сборов за коммунальные услуги, например. В настоящее время свидетельство о праве собственности выдается в тот же день передачи, поэтому покупатель должен ожидать получения нового свидетельства о праве собственности на имя нового покупателя в день передачи. Еще раз, важно решить вопрос о брокерах и комиссиях брокеров в сам день передачи.

14. Разрешение споров

Последний фактор, и это четырнадцатый фактор, связан с разрешением споров, а именно: в случае, если стороны не согласны, где будет разрешен спор — в местных судах или через арбитраж, каковы основания для подачи дела, кто должен подавать дело, и кто должен потенциально оплачивать расходы, связанные с разрешением спора.

На этом завершается наш сегмент о должной проверке при покупке недвижимости в ОАЭ. В следующем выпуске мы обсудим должную проверку с точки зрения продавца.