14 عاملاً يجب مراعاته قبل شراء العقار
لودميلا يامالوفا
أهلا ومرحبا بكم مرة أخرى. هذه هي لودميلا مع Lawgical مع LYLAW. على سبيل التلخيص، ناقشنا الأسبوع الماضي الجوانب ذات الصلة بعلاقة المالك والمستأجر في استئجار عقار في دبي وفي الإمارات العربية المتحدة بشكل عام. في هذا القطاع، سنركز على شراء وبيع العقارات في الإمارات العربية المتحدة على وجه الخصوص، وسنركز على شراء العقارات من منظور المشتري.
هناك عدد من العوامل التي يجب مراعاتها بالنسبة لأولئك المهتمين والذين هم على وشك الدخول في صفقة عقارية لشراء عقار في الإمارات العربية المتحدة. وبالشروط ذات الصلة، سنناقش 14 عاملاً يجب على المشتري وضعها في الاعتبار قبل متابعة عملية الشراء.
- سند الملكية
العامل الأول هو سند الملكية. يُظهر سند الملكية ملكية العقار والمواصفات الخاصة بالعقار. هناك عدد من العناصر المهمة في سند الملكية.
- من هم الملاك، سواء كان مالكًا واحدًا أو عدة مالكين.
- مواصفات العقار.
- صلاحية سند الملكية المحدد لهذه المعاملة.
من المهم تأكيد صحة سند الملكية في وقت مبكر جدًا من العملية. هناك عدة طرق للقيام بذلك. (1) الأولى هي أن تطلب من البائع مستندًا مصدقًا حديثًا من دائرة الأراضي والأملاك يوضح أن سند الملكية لا يزال ساريًا. (2) الطريقة الأخرى لتأكيد صحة سند الملكية هي من خلال التطبيق. هناك تطبيق يسمى دبي لاند يسمح للمشتري أو أي شخص آخر يريد تأكيد مواصفات سند الملكية هذا بإدخال تفاصيل محددة للتأكيد من خلال التطبيق على أن العقار المحدد لا يزال باسم الطرف الذي يمثل أنه المالك.
- فردي على عدة مالكين
يتعلق العنصر الثاني المهم في المعاملة الذي يجب على المشترين مراعاته بالمالكين، سواء كان المالك فردًا واحدًا أو عدة أفراد، وإذا كانوا أفرادًا متعددين، فما هي النسب المئوية التي يمتلكون بها هذا العقار، سواء كانت 50/50 أو في بعض النسب المختلفة الأخرى. أيضًا، يمكن أن يكون البائع شركة مقابل فرد. هذا أيضًا عنصر مهم جدًا لفهمه مبكرًا جدًا لأن العملية ستكون مختلفة جدًا إذا كان البائع في الواقع شركة وليس فردًا.
- الممثلين
العنصر الثالث المهم يتعلق بالممثلين. في معظم المعاملات، يكون الممثل هو الوسيط، وهذا هو ممثل البائع. إذا كان البائع ممثلاً من قبل وسيط، فمن المهم التأكيد مبكرًا على أن الوسيط مرخص بشكل صحيح وأن الوسيط مرخص في الواقع لتمثيل البائع طوال الطريق من خلال نقل الملكية.
- الوسطاء
العنصر الرابع المهم الذي يجب مراعاته هو العنصر المتعلق بالوسطاء وهو عدد الوسطاء المشاركين، ومن يمثلونه، وكيف يتم دفع أتعابهم ومن يقوم بذلك.
- مواصفات العقار والتفتيش
العامل الخامس يتعلق بمواصفات العقار وهو فحص العقار وأي قضايا معينة تحتاج إلى معالجة قبل نقل الملكية. بمعنى آخر، إذا أراد المشتري معالجة بعض مشكلات الملكية قبل النقل، فمن المهم التأكد من تضمينها جميعًا في اتفاقية البيع والشراء منذ البداية.
- المطلوبات
العامل السادس المهم هو العامل المتعلق بالالتزامات، أي على سبيل المثال، إذا كان العقار مرهونًا، أو إذا كانت هناك رسوم مستحقة محتملة لرسوم الخدمات، أو إذا لم يتم تسجيل العقار لدى دائرة الأراضي والأملاك. من المهم أن يستفسر المشتري عن هذه الالتزامات في وقت مبكر جدًا وأن يدرج على وجه التحديد في الاتفاقية قائمة الالتزامات وما إذا كانت نشطة أم لا.
- الإيداع
العامل السابع المهم، وربما يكون هذا هو السبب الذي يسبب معظم النزاعات، يتعلق بالإيداع. في الإمارات العربية المتحدة، أصبح من المعتاد للمشترين تقديم وديعة بنسبة 10٪ عند توقيع اتفاقية البيع والشراء. الآن، شرط الإيداع ليس مطلوبًا في الواقع بموجب القانون وأصبح مجرد مطلب عرفي، إذا جاز التعبير. ولكن من المهم أن نفهم أنه لا ينص عليه القانون، وبالتالي فإن الأمر متروك للأطراف للتفاوض. إذا كان هناك مشتري راغب وبائع راغب وكانت الأطراف تتصرف بحسن نية، فمن الناحية القانونية والعملية، لا يوجد شرط إيداع ضمان. ومع ذلك، في معظم الحالات، يرغب البائع على وجه الخصوص في الحصول على وديعة تأمين، ويكون إصدار وديعة الضمان هو الأهم الذي يجب تفصيله بمستوى كافٍ من الخصوصية في الاتفاقية، وهو مبلغ الإيداع، والشكل الذي يجب إصداره به، ومن يجب أن يحتفظ بالإيداع، وعلى أي شروط يمكن الإفراج عنه، لا سيما في حالة انتهاء الطرفين في نزاع حول كيفية معالجة الإيداع.
- الشروط
العامل الثامن يتعلق بشروط صفقة معينة. بمعنى آخر، إذا أراد المشتري شراء العقار على أساس استيفاء شروط معينة، فمن المهم جدًا تضمين هذه الشروط بوضوح شديد في البداية. على سبيل المثال، إذا أراد المشتري شراء عقار فقط بشرط أن يحصل على قرض عقاري، فمن المهم جدًا أن يذكر ذلك على وجه التحديد في الاتفاق على أن الرهن هو شرط للعقار وفي حالة عدم الحصول على الرهن العقاري، يحق للمشتري إنهاء المعاملة دون أي عقوبات.
- طريقة الدفع
يتعلق العامل التاسع بطريقة الدفع، سواء كان المشتري سيدفع عن طريق الرهن العقاري أو عن طريق التحويل النقدي. إذا كان هناك العديد من المالكين، فمن المهم أيضًا تسليط الضوء منذ البداية على كيفية إجراء الدفع. إذا كان الدفع سيتم من خلال رهن عقاري، فسيتعين على البنك إصدار شيكين، على سبيل المثال، إذا كان هناك بائعان، باسم كل بائع. إذا تم السداد بدون رهن عقاري، فسيتعين على المشتري في يوم النقل إصدار شيكات المدير باسم جميع المالكين بالنسب المئوية الصحيحة. اعتمادًا على قيمة العقار، قد يكون من الممكن أيضًا للمشتري تسوية الدفعة نقدًا، أي إذا لم يكن المبلغ كبيرًا بما يكفي، فقد يتمكن المشتري من سحب ما يكفي من النقد من البنك والدفع للمالكين نقدًا في يوم التحويل، ومع ذلك، من المهم جدًا التأكد من توثيق تحويل النقد بشكل صحيح.
- نقل الملكية
العامل العاشر الذي يجب على المشتري النظر فيه ومناقشته مع البائع في وقت مبكر جدًا هو العامل المتعلق بنقل الملكية. في معظم الإمارات في دولة الإمارات العربية المتحدة هذه الأيام، تبلغ رسوم نقل الملكية 4٪. في دبي، على سبيل المثال، ينص القانون على تقسيم نسبة 4٪ بين البائع والمشتري. ولكن من الناحية العملية، أصبح من المعتاد أن يدفع المشتري نسبة 4٪ كاملة نيابة عن كلا الطرفين. لذلك، يجب مناقشة هذه المسألة بالذات والاتفاق عليها بوضوح قبل أن يمضي الطرفان بعيدًا في الصفقة.
- رسوم الوسيط
العامل الحادي عشر يتعلق بالسماسرة ورسوم الوسيط. من المهم أن نفهم ما هي رسوم الوساطة، ومتى يتم دفعها، وبأي شكل. غالبًا ما يطلب الوسطاء الدفع عند توقيع اتفاقية البيع والشراء وليس عند نقل العقار نفسه. يُنصح بالتوقف عن الدفع للوسطاء حتى يتم نقل الملكية بالفعل. لذلك، تتمثل الإستراتيجية الأفضل في الدفع لجميع الأطراف في يوم التحويل، أي في يوم النقل، يجب على المشتري إحضار شيكات المدير للبائعين والشيكات الخاصة بالوسطاء مقابل خدماتهم.
- ضربات الجزاء
العامل الثاني عشر الذي يجب مراعاته هو العامل المتعلق بعقوبات الانسحاب من المعاملة. من المهم جدًا تحديد الأسباب التي ستشكل أسبابًا وجيهة للمشتري للانسحاب من المعاملة. ترتبط بعض الأمثلة بالموعد النهائي لنقل العقار، وهذا بالنسبة لبعض المشترين، من المهم أنه في حالة إتمام المعاملة، يجب نقل العقار بحلول تاريخ معين. إذا كان هذا عنصرًا مهمًا، فمن الضروري التأكيد على أن التاريخ هو الجوهر وبالتالي يجب نقل العقار بحلول هذا التاريخ، وفي حالة عدم حدوث ذلك، فسيشكل ذلك تقصيرًا ماديًا، مما يسمح للمشتري بالانسحاب من الصفقة. مثال آخر يمكن أن يكون أحد مواصفات العقار. إذا أراد المشتري معالجة بعض المشكلات في العقار قبل المعاملة وإذا لم يتم معالجة هذه المشكلات في الوقت المناسب، فقد يرغب المشتري في الاحتفاظ بذلك كحق في إنهاء المعاملة. ثالثًا، كما ذكرنا سابقًا، يمكن أن يتعلق الأمر بالحصول على الرهن العقاري. مرة أخرى، إذا لم يتم الحصول على الرهن العقاري، يجب أن توضح الاتفاقية بوضوح حق المشتري في الانسحاب من الصفقة دون أي عقوبات.
- يوم النقل
العامل الثالث عشر هو العامل المتعلق بنقل الملكية في يوم النقل. يجب أن تكون هناك قائمة تسليم يتم تبادلها بين الأطراف فيما يتعلق بجميع الأشياء التي يتم تبادلها، أي الدفع، ولكن أيضًا أشياء مثل مفاتيح العقار وبطاقات الوصول وأي استرداد لرسوم الخدمة على سبيل المثال. في هذه الأيام، يتم إصدار سند الملكية في نفس يوم النقل، لذلك يجب أن يتوقع المشتري استلام سند ملكية جديد باسم المشتري الجديد في يوم النقل. مرة أخرى، من المهم معالجة مسألة رسوم الوسطاء والوسطاء في يوم التحويل نفسه.
- حل النزاعات
العامل الأخير وهذا هو العامل الرابع عشر هو العامل المتعلق بحل النزاعات، أي في حالة اختلاف الأطراف، أين سيتم حل النزاع، سواء كان ذلك في المحاكم المحلية أو من خلال التحكيم، وما هي أسباب رفع القضية، ومن يجب أن يرفع القضية، ومن يجب أن يدفع الرسوم المرتبطة بحل النزاع.
وبهذا نختتم الجزء الخاص بنا حول العناية الواجبة لشراء العقارات في الإمارات العربية المتحدة، وفي الجزء التالي، سنناقش العناية الواجبة من منظور البائع.
