18 факторов, которые следует учитывать при продаже недвижимости

Людмила Ямалова

Добро пожаловать и с возвращением. Это Людмила в программе Lawgical with LYLAW. Напомню, в предыдущем выпуске мы обсудили комплексную проверку при покупке недвижимости с точки зрения покупателя. В этом выпуске мы обсудим комплексную проверку с точки зрения продавца.

В соответствующих терминах существует около 18 важных вопросов, которые продавцы недвижимости в ОАЭ должны рассмотреть перед заключением сделки с покупателем.

1. Форма договора

В зависимости от того, где расположена недвижимость, в некоторых местах, например, в Дубае, существуют определенные стандартные договоры, выдаваемые Земельным департаментом (Land Department), которые стороны обязаны подписать. В этих примерах или случаях сторонам необходимо решить, хотят ли они действовать только на основании этих стандартных договоров. В случае Дубая это форма F между покупателем и продавцом, или же они хотят добавить также частные договоры, часто называемые приложениями, к стандартным договорам.

2. Продавец — физическое лицо или компания

Важно сразу определить, является ли продавец физическим лицом или компанией. Если продавец — физическое лицо, это гораздо более простая сделка, чем если продавец является корпорацией. Если продавец — корпорация, важно с самого начала получить все надлежащие корпоративные документы, разрешающие передачу недвижимости. Получение этих документов и необходимое для этого время должны быть учтены в сделке на раннем этапе.

3. Цена

Продавец должен решить, по какой цене он хочет продать недвижимость и каким образом эта цена должна быть уплачена.

4. Покупатель

Продавцу необходимо провести комплексную проверку того, кто является покупателем, является ли покупатель физическим лицом, несколькими физическими лицами или же покупатель является компанией, корпорацией. Если покупатель — физическое лицо, это простая сделка. Если покупателей несколько физических лиц, то вся документация должна быть подготовлена с учетом этого с самого начала. Если покупатель — компания, то это опять же гораздо более сложная сделка, поскольку важно установить полномочия лица, заключающего сделку от имени корпорации, кто имеет право подписывать документы и, в частности, кто имеет право осуществлять платеж.

5. Форма оплаты

Сделка может быть осуществлена как наличная сделка или через ипотеку. Если это через ипотеку, то продавец должен учесть время, необходимое покупателю для получения ипотеки, и документацию, которая потребуется банку на протяжении всей сделки. Если оплата производится в форме наличных вместо ипотеки, то в день передачи продавец будет ожидать получения банковского чека или, если стоимость недвижимости не столь высока, то платеж может быть осуществлен наличными. В случае, если платеж производится наличными, очень важно, чтобы стороны получили надлежащую документацию, подтверждающую факт совершения платежа.

6. Ипотека продавца

Продавец должен с самого начала узнать в своем банке условия досрочного погашения этой ипотеки. Продавец также должен узнать у банка процедуру урегулирования платежа в связи с передачей недвижимости и документы, требуемые в связи с этим.

7. Сроки

Продавец должен четко указать срок, к которому он или она желает, чтобы недвижимость была передана, и любой льготный период, применимый, если таковой представляет интерес для продавца. В случае, если сроки имеют существенное значение, очень важно, чтобы продавец специально указал это в договоре и четко определил, что сроки являются существенными и, следовательно, существенным условием договора. Таким образом, в случае несоблюдения сроков это является действительным основанием для продавца расторгнуть сделку и потребовать штраф за нарушение договора.

8. Сдается ли недвижимость в аренду

Продавец должен четко решить, как он желает поступить с арендаторами в случае, если недвижимость сдается в аренду. Если недвижимость сдается в аренду, то он должен направить арендатору уведомление за 12 месяцев об освобождении недвижимости на том основании, что продавец будет передавать право собственности новой стороне.

9. Представительство продавца

Во многих случаях продавцы хотят, чтобы кто-то иной, чем они сами, представлял их в сделке. Они могут желать, чтобы кто-то представлял их в сделке до дня передачи, или они могут желать, чтобы кто-то представлял их на протяжении всей сделки и до дня передачи включительно. В зависимости от того, как они желают быть представлены, им необходимо обеспечить наличие действительной доверенности, которая позволит представителям надлежащим образом выполнять свою работу. Это означает, что если они представлены на основании доверенности, выданной в ОАЭ, эта доверенность должна быть очень конкретной в отношении спецификаций недвижимости и, фактически, в Дубае в настоящее время, если продавец хочет быть представлен на основании доверенности, он должен принести оригинал документа о праве собственности нотариусу в день выдачи доверенности, чтобы нотариус мог включить спецификации недвижимости в доверенность. Если продавец желает быть представлен кем-то на протяжении всей передачи недвижимости, то доверенность должна специально указывать, что его представитель имеет право принимать платеж от его имени.

10. Роль брокера

В ОАЭ нет закона, требующего участия брокера в помощи продавцам по продаже недвижимости. Однако часто сторонам говорят, что брокеры обязательны. Это не так, и поэтому, если стороны желают участия брокеров, им предстоит обсудить условия этих отношений.

11. Роль конвейеров

Аналогично с конвейерами, нет закона, требующего от сторон привлечения помощи конвейеров. Опять же, часто делаются заявления о том, что конвейеры являются неотъемлемой и обязательной частью продажи недвижимости в ОАЭ. Это не так. Конвейеры могут быть полезны в случае, если продавец не находится в стране, но в целом большинство обязанностей, возлагаемых на конвейеров, могут и должны выполняться брокерами, если брокеры участвуют.

12. Перечень сборов, связанных с продажей

Важно, чтобы стороны обсудили эти сборы на раннем этапе и решили, кто будет покрывать эти сборы и когда. Некоторые примеры соответствующих сборов:

• Комиссионные брокеров. Сторонам необходимо обсудить и указать в соглашении, кто платит комиссионные брокеров, каковы эти комиссионные и когда они должны быть уплачены.
• Другой сбор — это сбор Земельного департамента Дубая за передачу. Это в Дубае составляет 4%. Другие эмираты имеют аналогичные сборы за передачу. Сторонам необходимо решить на раннем этапе и прямо указать в соглашении, кто будет платить эти сборы и будут ли они разделены. В Дубае, например, закон предписывает, что сбор в размере 4% должен быть разделен между продавцом и покупателем. Однако на практике от покупателей ожидается оплата полных 4%. В последнее время, однако, стороны все чаще договариваются о разделении сбора 50/50.
• Другие сборы связаны с NOC. NOC означает «Сертификаты об отсутствии возражений» (No Objection Certificates), что стало устоявшимся термином в ОАЭ, но для того, чтобы продавец передал недвижимость, продавец обязан получить ряд NOC от различных сторон, таких как застройщик, поставщики коммунальных услуг и любые другие компании по обслуживанию или управлению.

Стороны должны указать оплату всех этих сборов в соглашении и любой применимый возврат средств. Например, сборы за обслуживание часто оплачиваются авансом, и поэтому, если недвижимость переходит из рук в руки до уплаты остатка сборов за обслуживание, то может оказаться, что продавец обязан возместить покупателю часть сборов за обслуживание. Сторонам необходимо решить этот вопрос на раннем этапе и разработать механизм, посредством которого будет осуществляться возврат средств.

• Один из других сборов относится к инспекции недвижимости. В последнее время инспекция недвижимости стала более распространенной, и это инспекция недвижимости путем найма бывших оценщиков недвижимости. Это стоит денег, и сторонам решать, кто желает покрыть эти расходы.
• Еще один сбор, который является новым сбором для рассмотрения сторонами, но важным, относится к НДС. НДС применяется к коммерческой недвижимости. Поэтому, если недвижимость является офисом, то сторонам необходимо решить вопрос об уплате НДС на очень раннем этапе. Недавно FTA ввела поправку, которая позволяет продавцу быть освобожденным от уплаты НДС за коммерческую недвижимость, если она сдается в аренду на момент передачи права собственности. Этот вопрос очень важно решить и специально задокументировать на начальном этапе.

13. Условия покупателя для совершения покупки

Иногда покупатели хотят сделать определенные условия контингентами для заключения сделки. В большинстве случаев это относится, например, к ипотекам. Другим примером является состояние недвижимости. Если покупатель делает получение ипотеки конкретным условием для продолжения сделки, продавец должен четко решить это и понять последствия таких условий. Аналогично, если покупатель делает решение определенных проблем с недвижимостью условием для продолжения сделки, продавец должен четко понимать, каковы эти условия, как их устранить, к какому сроку и что произойдет, если эти вопросы не будут своевременно решены.

14. Депозит

Требование депозита от покупателя для продажи недвижимости не предусмотрено законом, но это стало общепринятой практикой среди сторон. В большинстве случаев продавцы запрашивают депозит в размере 10% от стоимости недвижимости. Опять же, это не является обязательным, а договорным. В случае, если продавец желает получить депозит, очень важно, чтобы стороны четко обсудили и указали в договоре сумму депозита, форму депозита и условия, связанные с этим депозитом.

15. Расторжение и нарушение обязательств

Сторонам необходимо четко указать, по каким причинам им будет разрешено расторгнуть соглашение или выйти из соглашения без штрафных санкций, а какие основания составляют нарушение обязательств и, следовательно, позволяют одной или другой стороне требовать компенсации. Обычно компенсация выплачивается в виде депозита. Однако это не обязательно должно быть так, поэтому, если стороны хотят конкретную компенсацию, им необходимо четко решить это на раннем этапе.

16. Передача

Сторонам необходимо договориться о дате передачи и конкретных условиях передачи. Под передачей я подразумеваю передачу ключей от недвижимости, карт доступа, любых других выписок со счетов или оригинальных документов, связанных с правом собственности на недвижимость, или обслуживанием недвижимости, или сборами за обслуживание недвижимости. Какими бы ни были передаваемые документы или предметы, которые ожидают стороны, эти предметы должны быть обсуждены на раннем этапе и предпочтительно включены в соглашение.

17. Дата передачи

Сторонам необходимо четко понимать, когда они хотят, чтобы состоялась дата передачи, включить это в соглашение и четко определить, что ожидается в эту дату передачи. Другими словами, будет произведена оплата цены, будет произведена оплата брокерам, будет произведена оплата в Земельный департамент, может быть возврат сборов за обслуживание, и может быть передача различных документов и предметов. Поэтому для сторон будет очень полезно включить в соглашение то, что ожидается от обеих сторон в день передачи.

18. Разрешение споров

В случае, если стороны оказались в разногласии, им необходимо решить, где может быть разрешен спор, и любые другие сборы, которые могут возникнуть в рамках разрешения спора, но что более важно, сторонам необходимо понимать затраты на продолжение спора и провести балансировочный анализ того, стоит ли им подавать дело или же лучше просто отказаться и искать, в случае продавца, нового покупателя.

Это завершает наш выпуск о комплексной проверке при продаже недвижимости в ОАЭ. Еще раз — существует 18 факторов, которые следует учитывать продавцам. Спасибо за внимание.

Слушайте нас на следующей неделе. Мы будем говорить о применении НДС к сделкам с недвижимостью в ОАЭ.