18 عاملاً يجب مراعاته قبل بيع الممتلكات
لودميلا يامالوفا
أهلا ومرحبا بكم مرة أخرى. هذه هي لودميلا مع Lawgical مع LYLAW. للتلخيص، ناقشنا في الجزء السابق العناية الواجبة في شراء العقارات من منظور المشتري. في هذا الجزء، سنناقش العناية الواجبة من منظور البائع.
من الناحية ذات الصلة، هناك حوالي 18 مسألة ذات صلة يجب على بائعي العقارات في الإمارات العربية المتحدة أخذها في الاعتبار قبل الدخول في صفقة مع المشتري.
- شكل العقد
اعتمادًا على مكان وجود العقار، في بعض الأماكن، على سبيل المثال، في دبي، هناك بعض العقود القياسية التي تصدرها دائرة الأراضي والأملاك والتي يتعين على الأطراف توقيعها. في تلك الأمثلة أو في تلك الحالات، يتعين على الأطراف أن تقرر ما إذا كانت تريد المضي قدمًا فقط على أساس تلك العقود القياسية. في حالة دبي، يكون النموذج F بين المشتري والبائع، أو إذا أرادوا إضافة عقود خاصة أيضًا، يشار إليها غالبًا باسم الإضافات، إلى العقود القياسية.
- البائع هو فرد أو شركة
من المهم التفكير في البداية فيما إذا كان البائع فردًا أم شركة. إذا كان البائع فردًا، فهي معاملة أبسط بكثير مما لو كان البائع شركة. إذا كان البائع شركة، فمن المهم الحصول على جميع مستندات الشركة المناسبة التي تسمح بنقل الملكية في البداية. يجب أن يؤخذ الحصول على هذه المستندات والتوقيت المطلوب للقيام بذلك في الاعتبار في المعاملة في وقت مبكر.
- السعر
يجب على البائع التفكير في السعر الذي يريد بيع العقار به وكيفية دفع هذا السعر.
- المشتري
يحتاج البائع إلى بذل العناية الواجبة بشأن هوية المشتري، سواء كان المشتري فردًا أو عدة أفراد أو ما إذا كان المشتري شركة أو شركة. إذا كان المشتري فردًا، فهذه صفقة بسيطة. إذا كان المشترون من عدة أفراد، فيجب معالجة جميع الوثائق مع وضع ذلك في الاعتبار منذ البداية. إذا كان المشتري شركة، مرة أخرى، فهي صفقة أكثر تعقيدًا بكثير لأنه من المهم تحديد سلطة من يدخل في المعاملة نيابة عن الشركة، ومن لديه سلطة التوقيع على المستندات، وعلى وجه الخصوص من لديه القدرة على الدفع.
- طريقة الدفع
يمكن أن تتم المعاملة كمعاملة نقدية أو من خلال رهن عقاري. إذا كان ذلك من خلال الرهن العقاري، فيجب على البائع أن يأخذ في الاعتبار التوقيت المطلوب للمشتري للحصول على الرهن العقاري والوثائق التي سيطلبها البنك طوال فترة المعاملة. إذا تم الدفع نقدًا، بدلاً من الرهن العقاري، فمن المتوقع أن يتلقى البائع في يوم النقل شيكًا من المدير أو إذا لم تكن قيمة العقار عالية جدًا، فيمكن إجراء الدفع نقدًا. في حالة إجراء الدفع نقدًا، من المهم جدًا أن تحصل الأطراف على المستندات المناسبة التي تثبت أن الدفع قد تم.
- رهن البائع
يجب على البائع في البداية أن يكتشف من البنك الخاص به شروط سداد هذا الرهن في وقت مبكر. يجب على البائع أيضًا أن يكتشف من البنك عملية تسوية الدفع مقابل نقل الملكية والمستندات المطلوبة فيما يتعلق بذلك.
- التوقيت
يجب على البائع أن يشير بوضوح إلى الوقت الذي يرغب فيه في نقل الملكية وأي فترة سماح قابلة للتطبيق، إذا كانت تهم البائع على الإطلاق. إذا كان التوقيت أمرًا جوهريًا، فمن المهم جدًا أن يذكر البائع ذلك على وجه التحديد في العقد ويحدد بوضوح أن التوقيت أمر جوهري وبالتالي فهو شرط مادي للعقد. وعلى هذا النحو، في حالة عدم الوفاء بالتوقيت، يشكل ذلك أساسًا صالحًا للبائع لإنهاء المعاملة وطلب غرامة عن خرق العقد.
- ما إذا كان العقار مؤجرًا
يجب على البائع أن يفكر بوضوح في الطريقة التي يرغب بها في التعامل مع المستأجرين في حالة استئجار العقار. إذا تم استئجار العقار، فيجب عليهم تقديم إشعار مدته 12 شهرًا للمستأجر لإخلاء العقار على أساس أن البائع سينقل الملكية إلى طرف جديد.
- تمثيل البائع
في كثير من الحالات، يرغب البائعون في أن يقوم شخص آخر غير أنفسهم بتمثيلهم في المعاملة. قد يرغبون في أن يقوم شخص ما بتمثيلهم في المعاملة قبل يوم التحويل، أو قد يرغبون في أن يقوم شخص ما بتمثيلهم طوال فترة المعاملة وخلال يوم النقل. اعتمادًا على الطريقة التي يرغبون في تمثيلهم بها، يحتاجون إلى التأكد من وجود توكيل رسمي صالح يسمح للممثلين بأداء عملهم بشكل صحيح. وهذا يعني أنه إذا تم تمثيلهم على أساس توكيل رسمي صادر في دولة الإمارات العربية المتحدة، فيجب أن يكون التوكيل محددًا جدًا فيما يتعلق بمواصفات العقار، وفي الواقع، في دبي هذه الأيام إذا أراد البائع أن يتم تمثيله على أساس توكيل رسمي، فيجب عليه إحضار سند الملكية الأصلي إلى كاتب العدل في يوم إصدار التوكيل حتى يتمكن كاتب العدل من تضمين تفاصيل العقار في التوكيل. إذا كان البائع يرغب في أن يمثله شخص ما طوال فترة نقل الملكية، فيجب أن ينص التوكيل الرسمي على وجه التحديد على أن ممثله له له الحق في قبول الدفع نيابة عنه.
- دور الوسيط
في دولة الإمارات العربية المتحدة، لا يوجد قانون يتطلب من الوسيط المشاركة في مساعدة البائعين على بيع العقار. ولكن في كثير من الأحيان، يتم إخبار الأطراف بأن الوسطاء مطلوبون. ليس الأمر كذلك، وبالتالي إذا رغبت الأطراف في إشراك الوسطاء، فإن الأمر متروك لهم لمناقشة شروط تلك العلاقة.
- دور الناقلات
وبالمثل، مع شركات النقل، لا يوجد قانون يتطلب من الأطراف الاستعانة بالناقلين. مرة أخرى، غالبًا ما يتم الإدلاء ببيانات تشير إلى أن شركات النقل جزء لا يتجزأ وإلزامي من بيع العقار في الإمارات العربية المتحدة، وهذا ليس كذلك. يمكن أن تكون شركات النقل مفيدة في حالة عدم وجود البائع في البلد، ولكن عمومًا يمكن وينبغي أن يقوم الوسطاء بمعظم المسؤوليات التي تقع على عاتق شركات النقل في حالة مشاركة الوسطاء.
- قائمة الرسوم التي ينطوي عليها بيع المعاملة
من المهم أن تناقش الأطراف هذه الرسوم مبكرًا وأن تقرر من سيغطي هذه الرسوم ومتى. بعض الأمثلة على الرسوم ذات الصلة هي:
- رسوم الوسطاء. يجب على الأطراف أن تناقش وتتناول في الاتفاقية من يدفع رسوم الوسطاء، وما هي تلك الرسوم، ومتى يجب دفعها.
- الرسوم الأخرى هي رسوم نقل دائرة الأراضي والأملاك في دبي. هذا في دبي هو 4%. الإمارات الأخرى لديها رسوم نقل مماثلة. يجب على الأطراف أن تقرر مبكرًا وأن تحدد صراحة في الاتفاقية من سيدفع هذه الرسوم وما إذا كان سيتم تقسيمها. في دبي، على سبيل المثال، ينص القانون على تقسيم رسوم 4٪ بين البائع والمشتري. ولكن من الناحية العملية، من المتوقع أن يدفع المشترون نسبة 4٪ كاملة. لكن في الآونة الأخيرة، اتفقت الأطراف في كثير من الأحيان على تقسيم الرسوم بنسبة 50/50.
- الرسوم الأخرى مرتبطة بـ NOCs. تشير شهادات عدم الممانعة إلى شهادات عدم الممانعة التي أصبحت مصطلحًا فنيًا في الإمارات العربية المتحدة، ولكن لكي يقوم البائع بنقل العقار، يتعين على البائع الحصول على عدد من شهادات عدم الممانعة من أطراف مختلفة مثل المطور وموفري المرافق وأي شركات صيانة أو إدارة أخرى.
يجب على الأطراف معالجة دفع جميع هذه الرسوم في الاتفاقية وأي استرداد قابل للتطبيق. على سبيل المثال، غالبًا ما يتم دفع رسوم الخدمة مقدمًا، وبالتالي إذا تم نقل الملكية قبل دفع باقي رسوم الخدمة، فقد يُطلب من البائع رد بعض رسوم الخدمة إلى المشتري. تحتاج الأطراف إلى معالجة هذه المشكلة مبكرًا ووضع آلية يتم من خلالها استرداد الأموال.
- تشير إحدى الرسوم الأخرى إلى فحص الممتلكات. في الآونة الأخيرة، أصبح فحص الممتلكات أكثر شيوعًا وهو فحص الممتلكات من خلال توظيف مساحين عقاريين سابقين. هناك تكلفة لذلك، وعلى الأطراف أن تقرر من يرغب في تغطية هذه التكلفة.
- هناك رسم آخر وهو رسم جديد يجب على الأطراف مراعاته، ولكنه مهم، يتعلق بضريبة القيمة المضافة. تنطبق ضريبة القيمة المضافة على العقارات التجارية. لذلك، إذا كان العقار عبارة عن مكتب، فيجب على الأطراف معالجة دفع ضريبة القيمة المضافة في وقت مبكر جدًا. أدخلت اتفاقية التجارة الحرة مؤخرًا تعديلًا يسمح للبائع بالإعفاء من دفع ضريبة القيمة المضافة للممتلكات التجارية إذا تم تأجيرها عند نقل الملكية. من المهم جدًا معالجة هذه المسألة وتوثيقها على وجه التحديد في البداية.
- شروط المشتري للمضي قدمًا في عملية الشراء.
في بعض الأحيان يرغب المشترون في جعل بعض الشروط طارئة لإتمام الصفقة. في معظم الحالات، يشير، على سبيل المثال، إلى الرهون العقارية. مثال آخر هو حالة العقار. إذا جعل المشتري الحصول على قرض عقاري شرطًا محددًا للمضي قدمًا في الصفقة، فيجب على البائع معالجة ذلك بوضوح وفهم تداعيات هذه الشروط. وبالمثل، إذا جعل المشتري معالجة بعض قضايا الملكية شرطًا للمضي قدمًا في الصفقة، فيجب على البائع أن يفهم بوضوح ماهية هذه الشروط، وكيفية معالجتها، ومتى، وماذا يحدث في حالة عدم معالجة هذه المشكلات في الوقت المناسب.
- الإيداع
إن طلب وديعة من المشتري لبيع العقار ليس ملزمًا بموجب القانون، ولكنه أصبح ممارسة شائعة بين الأطراف. في معظم الحالات، يطلب البائعون إيداع 10٪ من قيمة العقار. مرة أخرى، هذا ليس إلزاميًا، ولكنه تعاقدي. في حالة رغبة البائع في الإيداع، من المهم جدًا أن يناقش الطرفان بوضوح ويتناولان في العقد مبلغ الإيداع وشكل الإيداع والشروط المرفقة بهذا الإيداع.
- الإنهاء والتخلف
يجب على الأطراف أن تتناول بوضوح شديد الأسباب التي سيُسمح لها بإنهاء الاتفاقية أو الانسحاب من الاتفاقية دون عقوبات والأسباب التي تشكل تقصيرًا وبالتالي السماح لأحد الطرفين بطلب التعويض. عادة ما يتم دفع التعويض عن طريق الإيداع. ومع ذلك، لا يجب أن يكون الأمر على هذا النحو، لذلك إذا أرادت الأطراف تعويضًا محددًا، فعليها معالجة هذا الأمر بوضوح في وقت مبكر.
- تسليم
تحتاج الأطراف إلى الاتفاق على تاريخ التسليم وتفاصيل التسليم. أعني بالتسليم تسليم مفاتيح العقار أو بطاقات الدخول أو أي كشوف حساب أخرى أو المستندات الأصلية المتعلقة بملكية العقار أو صيانة العقار أو رسوم الخدمة الخاصة بالعقار. مهما كانت مستندات التسليم أو العناصر التي تتوقعها الأطراف، يجب مناقشة هذه العناصر في وقت مبكر ويفضل تضمينها في الاتفاقية.
- تاريخ النقل
يجب على الأطراف أن يفهموا بوضوح متى يرغبون في أن يتم تاريخ النقل، وأن يدرجوا ذلك في الاتفاقية، وأن يحددوا بوضوح ما هو متوقع في تاريخ النقل هذا. بمعنى آخر، سيتم دفع الثمن، وسيتم الدفع للوسطاء، وسيتم الدفع إلى دائرة الأراضي والأملاك، وقد يكون هناك استرداد لرسوم الخدمة، ويمكن أن يكون هناك تسليم لمختلف المستندات والبنود. لذلك، سيكون من المفيد جدًا للطرفين أن يدرجوا في الاتفاقية ما هو متوقع من كلاهما في يوم النقل.
- حل النزاعات
في حالة وجود خلاف بين الطرفين، يتعين عليهما معالجة مكان حل النزاع وأي رسوم أخرى قد تحدث كجزء من حل النزاع، ولكن الأهم من ذلك، تحتاج الأطراف إلى فهم تكاليف متابعة النزاع وإجراء تحليل متوازن لما إذا كان الأمر يستحق بالنسبة لهم رفع قضية أو ما إذا كان من الأفضل الابتعاد والبحث عن مشتر جديد في حالة البائع.
بهذا نختتم الجزء الخاص بنا حول العناية الواجبة لبيع العقارات في الإمارات العربية المتحدة. مرة أخرى هناك 18 عاملاً يجب على البائعين أخذها في الاعتبار. شكرا لك على الاستماع.
تابعنا الأسبوع المقبل. سنتحدث عن تطبيق ضريبة القيمة المضافة على المعاملات العقارية في الإمارات العربية المتحدة.
