Распространённые юридические ошибки при инвестициях в недвижимость в Дубае

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Добро пожаловать в Lawgical — первый регулярный подкаст, который разбирает последние юридические обновления здесь, в ОАЭ. Я — Тим Эллиотт (Tim Elliott), и, как всегда, со мной Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova). Она — управляющий партнёр фирмы Ямалова и Плевка (Yamalova & Plewka). Людмила, всегда рад вас видеть.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Рада снова с вами разговаривать, Тим, в реальном времени.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Сегодня важная тема: если вы так или иначе связаны с Дубаем, недвижимость неизбежно всплывёт как тема огромного интереса. Сегодня мы рассмотрим распространённые юридические ошибки, которые допускают покупатели и продавцы при сделках с недвижимостью. Итак, с чего начнём? Какие наиболее распространённые юридические ошибки совершают покупатели при сделках с недвижимостью?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
С чего начать? Список большой. Но прежде чем перечислять, хочу добавить к тому, что вы сказали: рынок недвижимости в ОАЭ — очень динамичный, стремительно развивающийся и разнообразный.

Особенно Дубай — за всё время моего пребывания здесь недвижимость была востребованным активом: были циклы, снижения, но в целом рынок восстанавливается и постоянно предоставляет возможности для инвестирования и получения прибыли — либо для проживания, либо как базу для деятельности.

Причин много, и они не исчезают. Появляются новые проекты, новые инвесторы и новый аппетит к вложениям. При этом, даже спустя 16 лет, рынок всё ещё находится в стадии развития с точки зрения стандартов и устойчивого правового механизма.

Например, если сравнивать с рынком США — там, как правило, существуют унифицированные шаблоны договоров, которые обслуживаются брокерами. Брокеры ведут процесс от А до Я, потому что существует зрелая экосистема договоров, трастовых структур, эскроу-законов и требований по комплаенсу, которые это всё поддерживают.

Эта экосистема покрывает большинство рисков для инвесторов или покупателей в США, как пример.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
А как обстоят дела в ОАЭ?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
В ОАЭ с правовой точки зрения такой единой, всесторонней и хорошо отлаженной системы пока нет. Всё остаётся частично ситуативным — зависит от эмирата, типа проекта, наличия ипотеки или числа инвесторов.

Ещё важнее — тип инвесторов, которые приходят в ОАЭ. Возможно, это самая большая проблема: инвесторы часто настолько воодушевлены и готовы расстаться с деньгами, что выписывают чеки и полагаются на устные заверения брокеров, доверенностей или даже соседей и друзей.

Для меня это одно из самых странных явлений на рынке Дубая — насколько доверчивыми и наивными порой бывают инвесторы. Они слишком возбуждены, чтобы провести базовую проверку (due diligence).

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Как именно проявляется эта недостаточная проверка?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Речь о любой проверке — базовой проверке продавца и объекта: наличие обременений, займов, арбитражных споров, репутация застройщика и статус проекта.

Тем не менее покупатели часто полагаются на представления — то, что они видят в интернете или в социальных сетях. Люди стремятся верить тому, что хотят услышать. Они закрывают глаза, выписывают депозитные чеки без документации и продолжают инвестировать, не понимая всех последствий.

Стоит задать себе вопросы:

• Во что вы инвестируете?
• Слышали ли вы о застройщике?
• Есть ли у застройщика репутация?
• Видели ли вы проект или сам объект лично?

Рынок «off-plan» несёт дополнительные риски. Если объект готов и вы можете его осмотреть, это даёт некоторое уверение — он существует, в него можно въехать или сдавать в аренду. Но покупатели off-plan зачастую полагаются на изображения и презентации, которые вводят в заблуждение.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Похоже, это рецепт для разочарования.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Именно. Инвесторы представляют себе идиллические виды на зелёные зоны и водоёмы из маркетинговых материалов. Но на месте часто оказывается, что вокруг — другие здания, а зелени нет.

Они доверяют брошюрам, презентациям и заверениям агентов или застройщиков. Многие даже не посещают площадку и не проводят инспекций. Часто действует страх упустить выгоду — желание купить «сейчас» ради кажущейся лучшей сделки.

Даже при готовых объектах многие останавливаются на простом осмотре квартиры и не проводят полноценную проверку. Латентные дефекты — проблемы в стенах или потолках — остаются незамеченными.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Что должны делать покупатели в таких случаях?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Нанимать инспекторов и экспертов для тщательной оценки. Например, недавно клиент въехал в квартиру с запахом канализации — на поверхности всё выглядело хорошо, но глубинных проверок не было. Стоимость инспекции — 5 000–15 000 AED, что ничтожно по сравнению с суммами инвестиций.

Поспешность ведёт к неполным документам, преждевременной выдаче чеков и решениям без полного понимания. Недавно клиент пришёл за советом, а потом признался, что уже выдал депозитный чек и подписал подтверждение брони.

Агентское давление, давление продавцов и застройщиков усиливает проблему. Клиенты чувствуют, что должны подписать сегодня, иначе потеряют сделку. Подписывают бланки, выписывают чеки и принимают обязательства без ясной картины.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Какую роль в этом играют агенты?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Агентов в изобилии. Но найти качественного агента сложно. Многие специализируются на конкретных районах — один и тот же агент может не обладать экспертизой в нужной локации.

Агенты часто требуют личные документы — Emirates ID, паспорт, банковские выписки — в то время как у покупателя может не быть даже копии права собственности или имени продавца.

Некоторые покупатели предпочитают действовать самостоятельно, заполняя юридические документы и проверяя объект без профессионалов. Они думают, что знают лучше, что часто ведёт к упущениям.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
А что насчёт продавцов?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Продавцы тоже сильно полагаются на агентов и часто не взаимодействуют напрямую с покупателями. Многие думают, что обязаны пользоваться услугами агента — это не так. Чрезмерная зависимость от агентов порождает недопонимания.

Продавцы также гонятся за максимальной ценой и иногда нарушают свои обязательства перед одним покупателем ради другого. Это создаёт юридические сложности.

Кроме того, продавцу нужно пройти несколько процедур — получение NOC (no-objection certificate) от управляющих компаний, застройщика и поставщиков коммунальных услуг. У этих процедур есть сроки, которые продавцы часто не учитывают.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
А что с правом иностранцев на собственность в Дубае? Есть ли ограничения?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Иностранное владение разрешено в выделенных зонах freehold. Дубай первым открыл рынок для иностранцев, предоставив freehold-права — бессрочное и неограниченное владение.

Хотя большинство районов стали freehold, некоторые зоны, например старый Дубай и части Джумейры, остаются ограниченными для граждан ОАЭ. Введение «золотых виз», связанных с инвестициями от 2 млн AED и выше, дополнительно стимулировало иностранные инвестиции.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
А как быть с «off-plan» объектами? Что нужно учитывать покупателям?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Off-plan — это объекты в процессе строительства или ещё не построенные. Хотя рынок стал более прозрачным и регулируемым, осторожность обязательна.

Во-первых, проверяйте застройщика и проект. Dubai Land Department (DLD) и Real Estate Regulatory Agency (RERA) предоставляют инструменты для проверки регистрации застройщика и легитимности проекта. Следите за ходом строительства и убедитесь, что открыт эскроу-счёт.

Платежи должны идти непосредственно на эскроу-счёт, а не на общий счёт застройщика или агента — это касается и депозитов.

Во-вторых, понимайте план платежей и его связь с этапами строительства. Закон требует привязки платежей к этапам, но некоторые застройщики всё ещё давят, чтобы покупатели платили заранее.

Наконец, ведите тщательный учёт — квитанции, счета, договоры и переписку. Это утомительно, но необходимо на случай спора.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Какие гарантии есть у застройщиков?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Застройщики, действующие в рамках закона и зарегистрированные, защищены. Например, они вправе удерживать платежи при дефолте инвестора.

Система регистрации в RERA, требования по раскрытию информации и работа через эскроу-счёта повышают ответственность. Законопослушные застройщики чувствуют себя увереннее, поскольку у инвесторов меньше поводов для дефолта.

Кроме того, доверительные центры (trustee centres) упрощают передачу прав и позволяют завершать сделки за считанные минуты, что снижает споры и задержки.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Какую защиту имеют покупатели, если что-то пойдёт не так?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Хорошая новость — юридическая реакция стала более предсказуемой. Покупатели могут подавать жалобы в RERA на брокеров или застройщиков. Можно блокировать сделки при подозрении на мошенничество или обращаться в суд для возврата средств.

Тем не менее компенсации сверх возмещения редки в ОАЭ. В отличие от юрисдикций с пUNITивными убытками, суды ОАЭ, как правило, ограничивают компенсацию возвратом средств и небольшими процентами процентов.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Что происходит при дефолте по ипотеке?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Это сложный вопрос, но прогресс налицо. Раньше непогашённые чеки трактовались как уголовные преступления и приводили к арестам. Сегодня ситуация изменилась — брошенные чеки по ипотеке в значительной мере декриминализованы.

В ОАЭ отсутствует добровольная передача права (voluntary foreclosure) — нельзя просто вернуть ключи банку. Банк обязан проходить судебную процедуру для проведения аукциона объекта.

При этом банки стали более склонны к сотрудничеству: ищут альтернативных покупателей вместе с заемщиками и агентами, вместо того чтобы сразу идти в суд.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Как покупатели могут защититься от мошенничества?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Риск мошенничества значительно снижается при работе с зарегистрированными застройщиками и операциях через эскроу-счёта. Тем не менее мошенничество возможно при альтернативных схемах оплаты, например в криптовалюте.

Ключевое правило — придерживаться легитимных каналов, проверять застройщика через RERA и вносить платежи на эскроу-счёт. Избегайте непроверенных застройщиков и нетрадиционных способов оплаты — они подвержены злоупотреблениям.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Как цифровизация меняет право в сфере недвижимости?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Цифровизация трансформирует отрасль: повышает прозрачность, сокращает сроки сделок и минимизирует мошенничество. Рассматривается использование блокчейна для безопасных и прозрачных платежей и транзакций.

Порталы государственных органов позволяют проверять права собственности, регистрировать недвижимость и получать сервисы онлайн. Технологии делают рынок в ОАЭ более безопасным и эффективным.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Какие ожидания по новым правилам на 2024 год?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Мы видим ужесточение требований по комплаенсу, особенно в области противодействия отмыванию денег. Брокеры и другие поставщики услуг, включая адвокатов, подлежат более жёсткому контролю.

Появляются правила против нежелательных методов продаж, таких как непрошенные звонки. Также растёт внимание к цифровым транзакциям и блокчейну — часть инициатив всё ещё в разработке.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Если сделка идёт плохо — можно ли её спасти?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
В большинстве случаев, если обе стороны заинтересованы, спор можно разрешить мирно. Многие недоразумения вызваны недостатком коммуникации — поэтому прямой диалог важен.

Для серьёзных случаев возможна медиация. Хотя практика медиации ещё развивается в ОАЭ, она помогает сторонам достичь компромисса без суда.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
А если кто-то чувствует, что его обманули?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Можно подать жалобу в RERA, заблокировать сделки при подозрении на мошенничество или подать иск в суд. При этом покупателям следует реалистично оценивать ожидания — суды, как правило, возвращают средства, а не назначают значительные дополнительные компенсации.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Финальные мысли для тех, кто рассматривает рынок недвижимости в ОАЭ?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Сделки с недвижимостью могут быть выгодными, но сопряжены с рисками. Будьте добросовестны, проактивны и информированы. Не торопитесь, не полагайтесь исключительно на советы агентов и всегда привлекайте профессионалов.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Спасибо, Людмила.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Спасибо, Тим.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
На этом завершаем выпуск Lawgical. Для получения дополнительной информации по юридическим вопросам, связанным с ОАЭ, посетите наш сайт, lylawyers.com. Если у вас есть юридический вопрос — свяжитесь с нами через страницу контактов.