الأخطاء القانونية الشائعة في الاستثمارات العقارية في دبي

تيم إليوت
مرحبًا بكم في Lawgical، أول بودكاست منتظم يتصفح آخر التحديثات القانونية هنا في الإمارات العربية المتحدة. أنا تيم إليوت، وأنا هنا مع لودميلا يامالوفا أكثر من أي وقت مضى. إنها الشريك الإداري لشركة Yamalova & Plewka. لودميلا، من الجيد دائمًا رؤيتك.

لودميلا يامالوفا
من الرائع التحدث معك هنا، تيم، في الوقت الحقيقي.

تيم إليوت
هذه المرة، إنها مشكلة كبيرة في الواقع، لأنه إذا كنت قد زرت أي شخص مرتبط بدبي، فإن العقارات ستظهر على أنها موضوع يحظى باهتمام كبير. على وجه التحديد اليوم، سننظر في الأخطاء القانونية الشائعة التي يرتكبها المشترون وبائعو العقارات أيضًا أثناء المعاملات العقارية. لذلك، دعونا نبدأ من هناك. ما هي بعض الأخطاء القانونية الأكثر شيوعًا التي يرتكبها المشترون أثناء المعاملات العقارية؟

لودميلا يامالوفا
من أين أبدأ؟ والقائمة طويلة. ولكن ربما قبل أن أتطرق إلى القائمة، فقط لإضافة ما قلته، تتمتع الإمارات العربية المتحدة بسوق عقاري مثير للغاية وسريع للغاية وديناميكي وسريع التطور ومتحرك ومتنوع - كل تلك الكلمات الممتعة -.

دبي، على وجه الخصوص، وطالما كنت هنا، كانت العقارات سلعة ساخنة مع بضع دورات، وبضع انخفاضات، ولكنها في النهاية تميل دائمًا إلى التعافي وتقدم دائمًا فرصة للاستثمار وكسب المال - أو على الأقل المطالبة بها كمنزلك وجعلها منزلك.

الأسباب كثيرة، ولا يبدو أنها تختفي أبدًا. هناك عقارات جديدة ومشاريع جديدة ومستثمرون جدد وشهية جديدة. ومع ذلك، حتى طالما كنت هنا - تقدم سريعًا لمدة 16 عامًا - فيما يتعلق بما نعتبره طبيعيًا ومعياريًا ومتوقعًا نوعًا ما، فإنه لا يزال غير موجود تمامًا. ما زلنا في مراحل التطوير إلى حد كبير.

على سبيل المثال، إذا كنت ستقارن سوق العقارات في الولايات المتحدة، في الغالب، لا أحد يقوم فعليًا بصياغة الاتفاقيات العقارية. هناك نوع من اتفاقيات النماذج القياسية التي تتم إدارتها جميعًا من خلال الوسطاء. يقوم الوسطاء بكل شيء من الألف إلى الياء، وهم قادرون على القيام بذلك لأن هناك هذا النظام البيئي الكامل من الاتفاقيات المصاغة بشكل صحيح، والأمناء، وقوانين الضمان، ولوائح الامتثال التي تنطبق على هذا النظام البيئي بأكمله.

تم تطوير النظام البيئي بحيث يغطي نوعًا ما جميع القواعد للمستثمرين أو المشترين في الولايات المتحدة، على سبيل المثال.

تيم إليوت
كيف يمكن مقارنة الإمارات بذلك؟

لودميلا يامالوفا
في الإمارات العربية المتحدة، من وجهة نظر قانونية، ليس لدينا هذا النوع من النظام البيئي المتماسك والشامل والمدقق جيدًا. لا يزال الأمر مخصصًا بعض الشيء، اعتمادًا على المكان الذي تستثمر فيه - الإمارة أو نوع المشروع أو ما إذا كان لديك قرض عقاري أو ما إذا كان مستثمرًا واحدًا أو اثنين.

والأهم من ذلك، يتعلق الأمر أيضًا بنوع المستثمرين القادمين إلى الإمارات العربية المتحدة. ربما تكون هذه هي المشكلة الأكبر: غالبًا ما يكون المستثمرون هنا متحمسين جدًا للتخلي عن أموالهم. إنهم يصدرون الشيكات وتمثيلات الثقة التي يقدمها الوسطاء والأشخاص الذين يحملون توكيلات (POAs) وحتى الجيران أو الأصدقاء.

بالنسبة لي، لا يزال هذا أحد الجوانب الأكثر غرابة في سوق العقارات في دبي - إلى أي مدى يمكن للمستثمرين أن يكونوا ساذجين أو ساذجين في بعض الأحيان. إنهم متحمسون جدًا لدرجة أنهم لا يقومون بالعناية الواجبة الأساسية.

تيم إليوت
كيف يبدو هذا النقص في العناية الواجبة؟

لودميلا يامالوفا
أنا أتحدث عن أي نوع من العناية الواجبة - الفحص الأساسي للممتلكات والبائع. يتضمن ذلك التحقق مما إذا كان العقار يحتوي على أي امتيازات أو قروض أو أعباء أو نزاعات، والتحقق من سمعة المطور وحالة المشروع.

بدلاً من ذلك، يعتمد المشترون غالبًا على التمثيلات - ما يرونه عبر الإنترنت أو على وسائل التواصل الاجتماعي. الناس حريصون جدًا على تصديق ما يسمعونه أو ربما ما يريدون سماعه. يدخلون بعيون مغلقة، ويبدأون في إصدار الشيكات كودائع بدون وثائق، ويلتزمون بمزيد من الاستثمارات دون فهم كامل للآثار المترتبة على ذلك.

بدءًا من أسئلة مثل:

• ما الذي تستثمر فيه؟
• هل سمعت عن هذا المطور؟
• هل يتمتع المطور بسمعة طيبة؟
• هل المشروع أو الوحدة شيء رأيته بالفعل؟

يضيف السوق خارج الخطة مخاطره الخاصة. إذا كان بإمكانك فحص عقار جاهز فعليًا، فهذا يمنحك على الأقل بعض التأكيد - فهو موجود أو يمكنك الانتقال إليه أو تأجيره. لكن المشترين خارج الخطة يعتمدون غالبًا على الصور والعروض التقديمية، والتي قد تكون مضللة.

تيم إليوت
هذا يبدو وكأنه وصفة لخيبة الأمل.

لودميلا يامالوفا
بالضبط. يتصور المستثمرون أنفسهم يعيشون في المبنى الخلاب المحاط بالخضرة والممرات المائية والمساحات المفتوحة التي يرونها في المواد التسويقية. ولكن إذا زاروا الموقع، فسيرون أن المبنى محاط بمباني أخرى، وأن المنظر أو المساحات الخضراء غير موجودة.

يعتمدون على الكتيبات والعروض التقديمية التسويقية والتمثيلات من قبل الوكلاء أو المطورين. لا يزور الكثيرون الموقع حتى، ناهيك عن إجراء أي عمليات تفتيش. جزء من الاندفاع هو الخوف من فقدان الفرصة - معتقدين أنهم سيحصلون على صفقة أفضل إذا اشتروا الآن وليس لاحقًا.

حتى مع العقارات الجاهزة، يتوقف العديد من المشترين عند رؤية الوحدة ويفشلون في إجراء عمليات التفتيش المناسبة. يتم تجاهل قضايا مثل العيوب الكامنة - مشاكل خلف الجدران أو في الأسقف -.

تيم إليوت
ماذا يجب أن يفعل المشترون في مثل هذه الحالات؟

لودميلا يامالوفا
قم بتعيين مفتشين أو خبراء لتقييم العقار بدقة. على سبيل المثال، انتقل أحد العملاء مؤخرًا إلى عقار تفوح منه رائحة مياه الصرف الصحي. لقد أحبوها على السطح لكنهم لم يحفروا بشكل أعمق. تتكلف عمليات التفتيش هذه ما بين 5000 إلى 15000 درهم، وهو الحد الأدنى مقارنة بمبلغ الاستثمار.

غالبًا ما يؤدي الاندفاع إلى الاستثمار إلى عدم اكتمال المستندات والشيكات الصادرة قبل الأوان واتخاذ القرارات دون فهم كامل. في الآونة الأخيرة، جاء أحد العملاء إلينا بحماس للحصول على المشورة، فقط ليكشف أنه قد أصدر بالفعل شيك إيداع ووقع على تأكيد الحجز.

يؤدي الضغط من الوكلاء والبائعين والمطورين إلى تفاقم هذا. غالبًا ما يشعر العملاء أنه يجب عليهم التوقيع اليوم أو خسارة الصفقة. يوقعون على المستندات الفارغة ويصدرون الشيكات ويلتزمون دون صورة واضحة.

تيم إليوت
وما الدور الذي يلعبه الوكلاء في هذا؟

لودميلا يامالوفا
لا يوجد نقص في وكلاء العقارات هنا. لكن العثور على وكلاء الجودة يمثل تحديًا. يتخصص الكثيرون في مجالات محددة، لذلك حتى إذا قمت بإحالة شخص ما، فقد لا يكون لديهم خبرة في الموقع المطلوب.

غالبًا ما يضغط الوكلاء على المشترين لمشاركة المستندات الشخصية - بطاقة الهوية الإماراتية وجواز السفر والبيانات المصرفية - بينما لا يمتلك المشترون حتى نسخة من سند الملكية أو اسم البائع.

بعض المشترين يسلكون طريق DIY، ويتعاملون مع المستندات القانونية وعمليات تفتيش الممتلكات بأنفسهم. يعتقدون أنهم يعرفون أفضل من المحترفين، الأمر الذي يؤدي غالبًا إلى عمليات الإشراف.

تيم إليوت
والبائعين؟

لودميلا يامالوفا
يعتمد البائعون أيضًا بشكل كبير على الوكلاء، وغالبًا ما يفشلون في التعامل مباشرة مع المشترين. يعتقد الكثيرون أنهم مطالبون باستخدام الوكلاء، وهذا ليس صحيحًا. يؤدي الاعتماد المفرط على الوكلاء إلى سوء الفهم.

يحاول البائعون أيضًا السعي وراء أعلى سعر، وأحيانًا يخالفون الالتزامات تجاه أحد المشترين لمتابعة آخر. هذا يمكن أن يؤدي إلى تعقيدات قانونية.

بالإضافة إلى ذلك، يجب على البائعين اتباع سلسلة من الخطوات لبيع العقار - مثل الحصول على شهادات عدم الممانعة (NOCs) من شركات الإدارة والمطورين وموفري المرافق. تحتوي هذه الخطوات على جداول زمنية خاصة بها، والتي غالبًا ما لا يأخذها البائعون في الحسبان.

تيم إليوت
لنتحدث عن الملكية الأجنبية في دبي. هل هناك قيود؟

لودميلا يامالوفا
يُسمح بالملكية الأجنبية في مناطق التملك الحر المعينة. كانت دبي أول إمارة تفتح سوقها للأجانب، حيث تقدم حقوق التملك الحر - وهي ملكية غير محدودة وغير محددة.

في حين أن معظم المناطق أصبحت الآن ذات ملكية حرة، إلا أن بعضها، مثل دبي القديمة وأجزاء من جميرا، لا يزال مقصورًا على مواطني الإمارات العربية المتحدة. وقد أدى إدخال التأشيرات الذهبية، المرتبطة باستثمارات تبلغ 2 مليون درهم أو أكثر، إلى تحفيز الاستثمارات الأجنبية.

تيم إليوت
ماذا عن العقارات قيد الإنشاء؟ ما الذي يجب على المشترين مراعاته؟

لودميلا يامالوفا
الخصائص خارج الخطة هي تلك التي لم يتم إنشاؤها بعد أو هي في طور الإنشاء. في حين أن السوق أصبح أكثر شفافية وتنظيمًا، يجب على المشترين توخي الحذر.

أولاً، قم بفحص المطور والمشروع. توفر دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) ومؤسسة التنظيم العقاري (RERA) الآن أدوات للتحقق مما إذا كان المطور مسجلاً وما إذا كان المشروع شرعيًا. يمكنك أيضًا مراقبة تقدم البناء والتأكد من وجود حساب ضمان في مكانه.

يجب أن تذهب المدفوعات مباشرة إلى حساب الضمان، وليس إلى الحساب العام للمطور أو الوكيل. وهذا يشمل الودائع.

ثانيًا، فهم خطة الدفع وكيفية ارتباطها بمراحل البناء. يتطلب القانون أن تتوافق المدفوعات مع هذه المعالم، لكن بعض المطورين ما زالوا يضغطون على المشترين للدفع قبل الموعد المحدد.

أخيرًا، احتفظ بسجلات دقيقة - الإيصالات والفواتير والعقود وأي مراسلات. قد يبدو الأمر مملًا، ولكن التوثيق المناسب ضروري في حالة نشوء نزاع.

تيم إليوت
ما هي وسائل الحماية المتوفرة للمطورين؟

لودميلا يامالوفا
يتمتع المطورون الذين يتبعون القانون ويعملون ضمن الإطار المنظم بحماية جيدة. على سبيل المثال، يُسمح لهم بالاحتفاظ بالمدفوعات في حالة تخلف المستثمر عن السداد.

أدى النظام الحالي - الذي يتطلب من المطورين التسجيل في RERA، وتقديم تفاصيل المشروع، والعمل من خلال حسابات الضمان - إلى خلق المساءلة. يشعر المطورون الشرعيون بمزيد من الأمان لأن المستثمرين لديهم أسباب أقل للتخلف عن السداد.

بالإضافة إلى ذلك، تعمل مراكز الأمناء على تبسيط عمليات نقل الملكية، مما يسمح بإكمال المعاملات في غضون دقائق. وقد أدى ذلك إلى تقليل النزاعات والتأخيرات.

تيم إليوت
ما الملاذ الذي يمكن للمشترين اللجوء إليه إذا سارت الأمور بشكل خاطئ؟

لودميلا يامالوفا
والخبر السار هو أن اللجوء القانوني أصبح أكثر قابلية للتنبؤ به الآن. يمكن للمشترين تقديم شكاوى إلى RERA ضد الوسطاء أو المطورين. يمكنهم أيضًا حظر المعاملات العقارية في حالات الاحتيال المشتبه به أو رفع دعاوى قضائية لاسترداد الأموال.

ومع ذلك، فإن التعويضات التي تتجاوز المبالغ المستردة نادرة في الإمارات العربية المتحدة. على عكس الولايات القضائية التي تكون فيها التعويضات العقابية شائعة، تقصر المحاكم الإماراتية عادةً التعويض على المبالغ المستردة بالإضافة إلى نسبة صغيرة من الفائدة.

تيم إليوت
ماذا عن التخلف عن سداد الرهن العقاري؟ ماذا يحدث بعد ذلك؟

لودميلا يامالوفا
هذا مجال دقيق، ولكن تم إحراز تقدم كبير. في السابق، كانت الشيكات المرتجعة تُعامل على أنها جرائم جنائية، وكان العديد من المقترضين يواجهون الاعتقال. اليوم، تم إلغاء تجريم الشيكات المرتجعة المتعلقة بالرهون العقارية إلى حد كبير.

ومع ذلك، لا يوجد في الإمارات العربية المتحدة إغلاق طوعي للرهن. لا يمكن للمقترضين ببساطة إعادة العقار إلى البنك. بدلاً من ذلك، يجب على البنك الذهاب إلى المحاكم لبيع العقار بالمزاد.

ومع ذلك، أصبحت البنوك الآن أكثر تعاونًا، وغالبًا ما تعمل مع المقترضين والوكلاء للعثور على مشترين بديلين بدلاً من متابعة الإجراءات القانونية.

تيم إليوت
كيف يمكن للمشترين حماية أنفسهم من الاحتيال؟

لودميلا يامالوفا
يتم تقليل مخاطر الاحتيال بشكل كبير عند التعامل مع المطورين المسجلين والمعاملات المنظمة التي تتم إدارتها من خلال حسابات الضمان. ومع ذلك، يمكن أن يحدث الاحتيال من خلال ترتيبات الدفع البديلة، مثل العملات المشفرة.

المفتاح هو التمسك بالقنوات الشرعية، والتحقق من المطورين من خلال RERA، والتأكد من أن جميع المدفوعات تذهب إلى حساب الضمان. تجنب المطورين الذين لم يتم التحقق منهم أو طرق الدفع غير التقليدية، والتي أصبحت جاهزة للاستغلال.

تيم إليوت
لنتحدث عن الرقمنة. كيف يتم تحويل قانون العقارات؟

لودميلا يامالوفا
الرقمنة هي عملية تحويلية. لقد أدى ذلك إلى زيادة الشفافية وتقليل أوقات المعاملات وتقليل الاحتيال. على سبيل المثال، يتم استكشاف بلوكتشين من أجل مدفوعات آمنة ومعاملات شفافة.

تسمح البوابات الحكومية الآن للمشترين بالتحقق من سندات الملكية وتسجيل العقارات والوصول إلى الخدمات عبر الإنترنت. أدى استخدام التكنولوجيا إلى جعل سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة أكثر أمانًا وكفاءة.

تيم إليوت
ماذا عن اللوائح القادمة؟ ما الذي يجب أن يتوقعه المشترون والبائعون في عام 2024؟

لودميلا يامالوفا
نحن نشهد لوائح امتثال أكثر صرامة، لا سيما فيما يتعلق بمكافحة غسيل الأموال. يخضع الوسطاء ومقدمو الخدمات الآخرون، بما في ذلك المحامون، لمزيد من التدقيق.

هناك أيضًا قواعد جديدة ضد أساليب البيع غير المرغوب فيها، مثل الاتصال البارد. بالإضافة إلى ذلك، هناك تركيز متزايد على المعاملات الرقمية، بما في ذلك بلوكتشين، على الرغم من أن بعض هذه المبادرات لا تزال قيد التطوير.

تيم إليوت
ماذا لو كانت الصفقة لا تسير على ما يرام؟ هل لا يزال من الممكن إنقاذها؟

لودميلا يامالوفا
في معظم الحالات، إذا كان كل من المشتري والبائع مستعدين، يمكن حل النزاعات وديًا. غالبًا ما ينشأ سوء الفهم من نقص التواصل، لذا فإن إقامة حوار مباشر أمر بالغ الأهمية.

بالنسبة للقضايا الأكثر خطورة، تعتبر الوساطة خيارًا. في حين لا تزال الوساطة تتطور في الإمارات العربية المتحدة، يمكن للوساطة أن تساعد الأطراف على التوصل إلى قرارات مقبولة للطرفين دون اللجوء إلى المحكمة.

تيم إليوت
وإذا شعر شخص ما أنه تعرض للغش؟

لودميلا يامالوفا
يمكنهم تقديم شكوى إلى RERA أو حظر المعاملات العقارية في حالات الاحتيال المشتبه به أو متابعة دعوى قضائية. ومع ذلك، يجب على المشترين إدارة توقعاتهم، حيث تمنح المحاكم عادةً المبالغ المستردة بدلاً من التعويض الإضافي.

تيم إليوت
الأفكار النهائية لأولئك الذين يفكرون في سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة؟

لودميلا يامالوفا
المعاملات العقارية مجزية ولكنها لا تخلو من المخاطر. كن مجتهدًا واستباقيًا ومستنيرًا. لا تتعجل، ولا تعتمد فقط على نصيحة الوكلاء، واطلب دائمًا التوجيه المهني.

تيم إليوت
شكرا لك، لودميلا.

لودميلا يامالوفا
شكرا لك، تيم.

تيم إليوت
وبذلك تختتم هذه الحلقة من Lawgical. لمزيد من المعلومات القانونية المرتكزة على الإمارات العربية المتحدة، تفضل بزيارة موقعنا الإلكتروني lylawyers.com. إذا كان لديك سؤال قانوني، تواصل معنا عبر صفحة الاتصال.