مرحبًا بكم مرة أخرى في قانوني مع لودميلا، حيث نفك العقد القانونية حتى لا تضطروا أنتم لذلك. أنا لودميلا يامالوفا، محامية مؤهلة في الولايات المتحدة ومقيمة في دبي. في كل حلقة، نحلل مجالات القانون الإماراتي المعقدة إلى رؤى عملية يمكنكم الاستفادة منها فعليًا.

موضوع اليوم هو أحد أهم التطورات القانونية التي شهدتها الإمارات العربية المتحدة منذ عقود. نناقش القانون الجديد قانون المعاملات المدنية الإماراتي، الذي صدر بموجب المرسوم بقانون اتحادي رقم 25 لسنة 2025، والذي دخل حيز التنفيذ في 1 يونيو 2026.

يحل هذا القانون محل القانون المدني الذي كان يحكم العلاقات المدنية في الإمارات العربية المتحدة منذ عام 1985. ويمثل أشمل إصلاح للتشريعات المدنية في الدولة منذ أكثر من أربعين عامًا، ويحدّث الإطار القانوني الذي يقوم عليه كل علاقة مدنية وتجارية تقريبًا. نظرًا لنطاقه الواسع، هناك الكثير لتغطيته. في هذه الحلقة، سننظر في لماذا يهم هذا القانون، وسن الرشد الجديد وما يعنيه للقُصّر، والوصاية، وتكوين العقود، والمفاوضات، والقانون الواجب التطبيق، والتعويضات، والإثراء بلا سبب، وحقوق الملكية، والعديد من التطورات الهامة التي تؤثر على العقارات.

دعونا نبدأ بالسؤال الأكثر جوهرية.

لماذا يهم هذا القانون

غالبًا ما يوصف قانون المعاملات المدنية بأنه العمود الفقري للحياة المدنية والتجارية في الإمارات العربية المتحدة، ولسبب وجيه. فهو يحكم العقود، والملكية، والالتزامات، والمسؤولية، وعدد لا يحصى من العلاقات القانونية بين الأفراد والشركات. سواء كنت تستأجر شقة، أو تشتري عقارًا، أو تقرض المال، أو تستأجر مقاولًا، أو توقع اتفاقية عمل، أو تدخل في معاملة تجارية، يشكل هذا القانون الأساس القانوني لتلك العلاقات. بمعنى آخر، كل اتفاقية تقريبًا تبرمها مبنية على المبادئ الواردة في هذا التشريع، سواء أدركت ذلك أم لا.

لأكثر من أربعة عقود، كانت تلك المبادئ محكومة بالقانون المدني الصادر عام 1985. اعتبارًا من 1 يونيو 2026، تم استبدال هذا الإطار بقانون معاملات مدنية جديد كليًا، صيغ بلغة أوضح وأكثر حداثة مع الحفاظ على العديد من المبادئ التي طالما وجهت القانون المدني الإماراتي.

من المهم أيضًا فهم نطاق هذا التشريع. ينطبق قانون المعاملات المدنية الجديد على النظام القانوني البري. ولا ينطبق على مركز دبي المالي العالمي (DIFC) أو سوق أبوظبي العالمي (ADGM)، وكلاهما يعملان بموجب أنظمتهما القانونية المستقلة.

نقطة أخرى مهمة تتعلق بالتوقيت. كقاعدة عامة، العقود الموقعة قبل 1 يونيو 2026 لا تزال تخضع للقانون المدني السابق، بينما العقود المبرمة في أو بعد 1 يونيو 2026 تقع تحت مظلة التشريع الجديد. لذلك، عند النظر في حقوقك والتزاماتك، فإن أحد الأسئلة الأولى التي يجب طرحها هو متى تم توقيع العقد، لأن ذلك سيحدد بشكل عام الإطار القانوني المطبق.

على الرغم من أن القانون الجديد يقدم عددًا من التغييرات المهمة، إلا أن العديد من مبادئه الأساسية تظل متسقة مع القانون المدني السابق. لهذا السبب، من غير المرجح أن نشهد تحولًا جذريًا في التفسير القضائي بين عشية وضحاها. بدلاً من ذلك، يبني القانون على مفاهيم مألوفة مع توضيح وتحديث العديد من جوانب القانون المدني الإماراتي.

سن الرشد الجديد

أحد التغييرات الأكثر تداولاً التي أدخلها قانون المعاملات المدنية الجديد هو تخفيض سن الرشد من 21 إلى 18 عامًا. يرد هذا التغيير في المادة 84، والتي تقيس العمر الآن باستخدام التقويم الميلادي بدلاً من التقويم الهجري.

للوهلة الأولى، قد يبدو تخفيض سن الرشد بثلاث سنوات تعديلاً متواضعًا نسبيًا. في الواقع، له عواقب قانونية كبيرة لأن سن الرشد يحدد متى يكتسب الفرد الأهلية القانونية الكاملة لممارسة حقوقه المدنية بشكل مستقل. بقراءة المادتين 84 و 146 معًا، يمكن للفرد الذي بلغ سن 18 عامًا الآن:

• توقيع العقود.
• منح التوكيلات.
• إدارة شؤونهم المالية الخاصة.
• التصرف في ممتلكاتهم الخاصة.
• التقاضي باسمهم الخاص.

الأهم من ذلك، يمكن الآن اتخاذ كل هذه الإجراءات دون الحاجة إلى وصي.

بموجب القانون المدني السابق، كانت هذه الحقوق متاحة بشكل عام فقط عند بلوغ سن 21 عامًا. يحل هذا التعديل أيضًا تناقضًا كان قائمًا لعدة سنوات. كان قانون المعاملات التجارية قد خفض بالفعل سن التجارة إلى 18 عامًا في عام 2022، مما سمح للشباب بامتلاك وإدارة الأعمال. وبالمثل، بدأت العديد من البنوك بالفعل بالسماح للعملاء الذين تبلغ أعمارهم 18 عامًا فما فوق بإدارة حساباتهم الخاصة. ومع ذلك، وعلى الرغم من هذه التطورات، استمر القانون المدني في معاملة هؤلاء الأفراد كقُصّر لأغراض مدنية عديدة. ونتيجة لذلك، كان بإمكان شخص ما امتلاك شركة بشكل قانوني بينما لا يزال يتطلب وصيًا لتنفيذ عقود أو مستندات قانونية معينة نيابة عنه. يُوحّد قانون المعاملات المدنية الجديد هذه الأطر القانونية المختلفة من خلال الاعتراف بسن 18 عامًا كسن يكتسب فيه الشخص عمومًا الأهلية المدنية الكاملة.

فئات القُصّر

على الرغم من تخفيض سن الرشد، يستمر القانون في التمييز بين فئات مختلفة من القُصّر بناءً على أهليتهم القانونية. فبدلاً من معاملة كل من هم دون سن 18 عامًا بالطريقة نفسها، يعترف القانون بمستويات مختلفة من الأهلية اعتمادًا على العمر وطبيعة التصرف القانوني المعني.

الأطفال دون السابعة

بموجب المادة 85، الأطفال دون سن السابعة لا يتمتعون بأهلية قانونية. وأي تصرفات قانونية يقوم بها طفل في هذه الفئة العمرية تكون باطلة، ويتصرف الوصي بالكامل نيابة عن الطفل.

المنطق واضح ومباشر. فالأطفال في هذا العمر لا يُعتبرون قادرين على فهم التبعات القانونية لأفعالهم.

القُصّر المُميّزون: من سن السابعة إلى الثامنة عشرة

من سن السابعة حتى سن الثامنة عشرة، يعترف القانون بما يصفه بأنه قاصر مميز. على عكس الأطفال الأصغر سنًا، يتمتع القاصر المميز بأهلية قانونية محدودة. وتعتمد صحة تصرف معين على طبيعة هذا التصرف. ويميز القانون بين ثلاث فئات:

• التصرفات النافعة نفعًا محضًا، مثل قبول هدية غير مشروطة، تكون صحيحة بشكل عام.
• التصرفات الضارة ضررًا محضًا، مثل الكفالة أو التنازل عن ممتلكات قيمة دون الحصول على مقابل، تكون باطلة بشكل عام.
• التصرفات الدائرة بين النفع والضرر، بما في ذلك المعاملات مثل شراء أو بيع الممتلكات، تكون قابلة للإبطال لمصلحة القاصر. وهذا يعني أن المعاملة قد تُقر أو تُبطل اعتمادًا على الظروف وما إذا كانت تخدم مصالح القاصر.

يعكس هذا النهج توازنًا بين حماية القُصّر من المعاملات التي قد تكون ضارة، وفي الوقت نفسه السماح لهم بالاستفادة من الترتيبات الواضحة النفع.

إدارة الممتلكات اعتبارًا من سن الخامسة عشرة

يقدم القانون مرحلة مهمة أخرى عند بلوغ سن الخامسة عشرة. بموجب المادة 149، يجوز للقاصر المميز الذي بلغ سن الخامسة عشرة أن يتقدم بطلب إلى المحكمة للحصول على إذن لإدارة بعض أو كل ممتلكاته الخاصة. ويعتمد منح هذا الإذن على الظروف الفردية وتقييم المحكمة لقدرة القاصر على إدارة تلك الشؤون بمسؤولية.

هذا لا يعني أن كل من بلغ الخامسة عشرة يكتسب تلقائيًا السيطرة على أصوله. بل يوفر آلية قانونية يمكن من خلالها للقُصّر القادرين أن يتحملوا تدريجيًا مسؤولية أكبر عن شؤونهم المالية تحت إشراف قضائي.

نقطة عملية

أحد الأسئلة التي تثار غالبًا هو ما إذا كان تخفيض سن الرشد يغير تلقائيًا كل متطلب قانوني متعلق بالسن في الإمارات العربية المتحدة. الإجابة هي لا.

لا يوجد كل متطلب عمري ضمن قانون المعاملات المدنية. على سبيل المثال، يحكم قانون المعاملات التجارية السن اللازمة لممارسة الأنشطة التجارية، بينما تحدد متطلبات البنوك لوائح المصرف المركزي والسياسات الداخلية للمؤسسات المالية الفردية.

ما يفعله قانون المعاملات المدنية الجديد هو وضع إطار عمل متسق لـ الأهلية القانونية المدنية. اعتبارًا من 1 يونيو 2026، القاعدة العامة هي أن الفرد الذي يبلغ سن 18 عامًا يُعترف له بالأهلية القانونية الكاملة في المسائل المدنية. وهذا يزيل الغموض الذي كان موجودًا سابقًا حيث كانت مجالات القانون المختلفة تعترف بمستويات مختلفة من الأهلية القانونية. إنه تعديل بسيط نسبيًا على الورق، ولكنه يحمل آثارًا عملية للعائلات والشركات والمؤسسات التعليمية والمنظمات المالية وأي شخص يدخل في علاقات قانونية مع الشباب.

الوصاية

بعد مناقشة القُصّر والأهلية القانونية، السؤال المنطقي التالي هو: من يتصرف نيابة عن أولئك الذين لا يستطيعون التصرف قانونيًا بأنفسهم؟ هذا يقودنا إلى الوصاية.

بموجب قانون المعاملات المدنية الجديد، تشير الوصاية تحديدًا إلى إدارة شؤون القاصر المتعلقة بـ الشؤون المالية والممتلكات. من المهم التمييز بين هذا وبين مسائل مثل الحضانة أو الرعاية اليومية للطفل، والتي يحكمها قانون الأحوال الشخصية لدولة الإمارات العربية المتحدة. يهتم قانون المعاملات المدنية بحماية المصالح القانونية والمالية للقاصر.

من يمكن أن يكون وصيًا؟

تحدد المادة 150 ترتيبًا واضحًا للأولوية لولي مال القاصر. الترتيب هو كما يلي:

1. الأب.
2. الوصي الذي يعينه الأب.
3. الجد لأب.
4. المحكمة، أو أي شخص تعينه المحكمة.

يوفر هذا الإطار وضوحًا بشأن الجهة المخولة بالتصرف نيابة عن القاصر فيما يتعلق بالمسائل المالية والممتلكات.

يحدد القانون أيضًا معايير دنيا لأي شخص يتولى دور الوصي. بموجب المادة 151، يجب أن يكون الوصي كفؤًا وجديرًا بالثقة وقادرًا على إدارة مصالح القاصر بمسؤولية. يحمل هذا الدور التزامات قانونية كبيرة، ومن المتوقع من الوصي أن يتصرف دائمًا بما يحقق مصلحة القاصر الفضلى.

ما الذي يمكن للوصي فعله دون موافقة المحكمة؟

لا تتطلب كل القرارات تدخل المحكمة. ففي الأمور اليومية العادية، يمكن للوصي التصرف بشكل مستقل. وتشمل هذه القرارات الروتينية الضرورية لإدارة شؤون القاصر والحفاظ على ممتلكاته. ومن الأمثلة على ذلك:

• إبرام عقود إيجار قصيرة الأجل.
• تحصيل الأموال المستحقة للقاصر.
• سداد الديون أو المصروفات.
• صيانة ممتلكات القاصر.
• إنفاق المال على الاحتياجات المعقولة للقاصر.

تُعتبر هذه أعمال إدارة عادية ولا تتطلب موافقة قضائية بشكل عام.

متى تكون موافقة المحكمة مطلوبة؟

يتغير الوضع عندما يمكن للمعاملة المقترحة أن تؤثر بشكل كبير على أصول القاصر. فبالنسبة للقرارات المالية الكبرى، يجب على الوصي أولاً الحصول على إذن المحكمة. وتشمل هذه المعاملات ما يلي:

• بيع ممتلكات القاصر.
• رهن الممتلكات.
• إقراض أموال القاصر.
• الدخول في اتفاقيات تسوية.
• أي معاملة أخرى قد تؤثر بصورة جوهرية في المصالح المالية للقاصر

ويستند هذا الحكم إلى مبدأ بسيط وواضح، وهو أنه كلما ازدادت المخاطر المالية التي قد يتعرض لها القاصر، ازدادت الحاجة إلى رقابة وإشراف قضائيين. ولذلك، وبدلاً من منح الوصي سلطة تقديرية مطلقة، أناط القانون بالمحكمة دوراً إشرافياً لضمان أن تكون القرارات الجوهرية المتخذة بشأن أموال القاصر محققة لمصلحته الفضلى.

ملاحظة عملية

يضع قانون المعاملات المدنية الإطار العام لأحكام الوصاية، إلا أنه لا يتضمن جميع الأحكام المنظمة لها. فما زالت العديد من الأحكام التفصيلية المتعلقة بتعيين الأوصياء، والإشراف عليهم، وعزلهم، ومسؤولياتهم، واردة في قانون الأحوال الشخصية.

ولذلك، ينبغي قراءة هذين القانونين معاً كلما تعلق الأمر بإدارة أموال القاصر أو التصرف فيها.

ومن الناحية العملية، إذا كنت بصدد التعامل في مال مملوك لقاصر، فمن المهم التحقق من أمرين قبل المضي في أي إجراء:

• ما إذا كان الشخص الذي يتصرف هو الوصي المعترف به قانوناً.
• وما إذا كانت المعاملة المقترحة تستلزم الحصول على موافقة المحكمة مسبقاً.

وغالباً ما يتم إغفال هاتين المسألتين، رغم أنهما قد يكون لهما أثر جوهري في صحة المعاملة ونفاذها.

ما الذي يجعل العقد صحيحاً؟

ننتقل الآن إلى أحد أهم موضوعات قانون المعاملات المدنية، وهو العقود.

فمعظم العلاقات القانونية، سواء كانت شخصية أو تجارية، تبدأ بعقد من نوع ما، ولذلك فإن فهم الشروط التي تجعل العقد ملزماً وقابلاً للتنفيذ يعد أمراً أساسياً.

وقد حافظ قانون المعاملات المدنية الجديد على المبادئ الأساسية التي استقرت عليها التشريعات الإماراتية، مع إعادة تنظيمها وصياغتها بصورة أكثر وضوحاً ومنهجية.

وبموجب المادة 124، يقوم العقد الصحيح على ثلاثة أركان أساسية.

أولاً: التراضي

الركن الأول هو التراضي.

ويقتضي ذلك وجود إيجاب حقيقي صادر من أحد الطرفين، يقابله قبول مطابق من الطرف الآخر، بحيث يتفق الطرفان على جميع الشروط الجوهرية للعقد.

فإذا لم يتحقق هذا التطابق، فلا ينعقد العقد.

فعلى سبيل المثال، إذا عرض أحد الأطراف بيع عقار بمبلغ مليون درهم، ورد الطرف الآخر بالموافقة على شرائه مقابل ثمانمائة ألف درهم، فإن ذلك لا يعد قبولاً للإيجاب، وإنما يُعد إيجاباً جديداً. وبما أن الطرفين لم يتفقا على ذات الشروط، فلا ينعقد بينهما عقد ملزم.

ثانياً: المحل

الركن الثاني هو وجود محل صحيح للعقد.

ويجب أن يكون محل العقد موجوداً، أو قابلاً للوجود، وأن يكون محدداً تحديداً كافياً يزيل الجهالة.

فمجرد الاتفاق على بيع "فيلا" دون تحديد أي فيلا مقصودة لا يكفي عادةً لإنشاء عقد قابل للتنفيذ.

وكذلك، إذا أغفل الطرفان بيان أحد العناصر الجوهرية للعقد، فقد يؤدي ذلك إلى عدم انعقاد العقد أصلاً.

فالقانون يشترط أن تكون العناصر الأساسية للاتفاق واضحة ومحددة قبل أن يصبح العقد ملزماً.

ثالثاً: السبب المشروع

أما الركن الثالث فهو أن يكون للعقد سبب مشروع.

فلا تعترف المحاكم الإماراتية بالعقود التي يكون محلها أو سببها مخالفاً للقانون أو النظام العام أو الآداب، مهما بلغت دقة صياغتها أو اتفاق الأطراف عليها.

الأهلية مسألة مستقلة

ومن المسائل التي يكثر الالتباس بشأنها مفهوم الأهلية القانونية.

فلا شك أن الأهلية شرط لازم حتى يرتب العقد آثاره القانونية، إلا أنها ليست من الأركان الثلاثة اللازمة لانعقاد العقد.

إذ تناولها القانون بصورة مستقلة في المادة 146.

وهذا التمييز ليس مجرد مسألة نظرية، بل تترتب عليه آثار قانونية مهمة.

فإذا تخلف أحد أركان العقد الثلاثة، فإن العقد لا ينعقد أصلاً.

أما إذا كانت المشكلة تتعلق بأهلية أحد الأطراف، فإن العقد يكون، في الغالب، قابلاً للإبطال وليس باطلاً بطلاناً مطلقاً.

أي أنه يظل قائماً ومنتجاً لآثاره القانونية إلى أن يتم الطعن فيه أو القضاء بإبطاله.

وفهم هذا الفرق قد يكون حاسماً عند نشوء النزاعات المتعلقة بصحة العقود.

حسن النية في المفاوضات

من أبرز المستجدات التي جاء بها قانون المعاملات المدنية الجديد ما يتعلق بمرحلة المفاوضات السابقة على إبرام العقد.

ففي السابق، كان الالتزام بحسن النية يرتبط في المقام الأول بمرحلة تنفيذ العقد بعد إبرامه. أما القانون الجديد، فقد وسّع نطاق هذا الالتزام ليشمل مرحلة المفاوضات ذاتها.

ويُعد ذلك تطوراً مهماً، لأنه يُقر بأن المسؤولية القانونية قد تنشأ حتى قبل توقيع العقد.

ولا يعني ذلك أن الأطراف أصبحت ملزمة بالتوصل إلى اتفاق. فالقانون يعترف بأن المفاوضات قد تنتهي دون إبرام عقد، وأن لكل طرف الحرية في العدول عن التفاوض متى شاء.

إلا أن هذه الحرية يجب أن تُمارس بحسن نية.

فإذا دخل أحد الأطراف في المفاوضات من دون نية حقيقية لإبرام العقد، أو تصرف بسوء نية أثناء سيرها، فقد يُسأل عن الأضرار الفعلية التي ألحقها بالطرف الآخر.

ولتوضيح ذلك، لنفترض أن شركة أمضت عدة أشهر في التفاوض للاستحواذ على شركة أخرى. وخلال تلك الفترة، تم تعيين مستشارين متخصصين، وإجراء عمليات الفحص النافي للجهالة، وتحمل نفقات كبيرة استعداداً لإتمام الصفقة.

ثم يتبين لاحقاً أن الطرف الآخر لم تكن لديه أي نية حقيقية لإتمام التعاقد، وإنما كان يسعى فقط إلى تعطيل أحد المنافسين أو الحصول على معلومات تجارية سرية.

في مثل هذه الحالة، قد تنشأ مسؤوليته عن الأضرار التي تسبب بها نتيجة تصرفه بسوء نية أثناء المفاوضات.

ومن المهم الإشارة إلى أن القانون يركز على الخسائر الفعلية التي تكبدها الطرف المتضرر، ولا يمنحه تعويضاً عن الأرباح التي كان يأمل تحقيقها من عقد لم يُبرم أصلاً.

وبالتالي، يجوز المطالبة بالتعويض عن النفقات الحقيقية التي ترتبت على المفاوضات التي أُجريت بسوء نية، مثل أتعاب المستشارين، وتكاليف الفحص النافي للجهالة، وغيرها من المصروفات التي أُنفقت دون جدوى.

ويجسد ذلك مبدأً مهماً، وهو أن حرية التفاوض تظل مصونة، أما إساءة استغلال عملية التفاوض فلا يحميها القانون.

الالتزام بالإفصاح

يرتبط مبدأ حسن النية ارتباطاً وثيقاً بالتزام آخر استحدثه القانون، وهو الالتزام بالإفصاح.

فقد أصبح قانون المعاملات المدنية يُلزم كل طرف بالإفصاح عن المعلومات الجوهرية التي من شأنها التأثير في قرار الطرف الآخر بشأن إبرام العقد.

وبعبارة أخرى، إذا كانت هناك معلومات من شأنها أن تؤثر بصورة جوهرية في قرار أحد الأطراف بالمضي في التعاقد، فإن إخفاءها عمداً قد يرتب آثاراً قانونية.

والأهم من ذلك، أن هذا الالتزام لا يجوز الاتفاق على استبعاده أو الحد منه.

فأي شرط تعاقدي يقضي بإعفاء أحد الأطراف من واجب الإفصاح أو الحد من نطاقه يُعد باطلاً ولا يُعتد به.

وإذا ثبت أن أحد الأطراف تعمد عدم الإفصاح عن معلومات جوهرية، فقد يكون للطرف الآخر الحق في طلب إبطال العقد، حتى ولو كانت الملكية أو الحيازة قد انتقلت بالفعل.

ومن المتوقع أن يكون لهذا المبدأ أثر واسع في العديد من المعاملات التجارية، بما في ذلك بيع العقارات، وعمليات الاندماج والاستحواذ، وغيرها من الصفقات التي يمتلك فيها أحد الأطراف معلومات لا يستطيع الطرف الآخر الوصول إليها أو اكتشافها بصورة معقولة.

ويؤكد هذا التوجه أحد المبادئ الأساسية التي يقوم عليها قانون المعاملات المدنية الجديد، وهو أن الشفافية والعدالة وحسن النية لم تعد تقتصر على مرحلة تنفيذ العقد، وإنما أصبحت تبدأ منذ المفاوضات السابقة على إبرامه.

عقود الإذعان

ومن المبادئ المهمة التي أبقى عليها القانون الجديد الأحكام المتعلقة بعقود الإذعان، والتي يُشار إليها أحياناً بالعقود التي تقوم على مبدأ "إما القبول أو الرفض".

ويقصد بها العقود التي لا تتاح فيها لأحد الأطراف فرصة حقيقية للتفاوض بشأن شروطها، إذ يقوم الطرف الأقوى بإعداد العقد مسبقاً، ولا يكون أمام الطرف الآخر سوى قبوله كما هو أو الامتناع عن التعاقد.

ويتعامل معظم الأشخاص مع هذا النوع من العقود بصورة متكررة في حياتهم اليومية، ومن ذلك:

• عقود إيجار المساكن.
• وثائق التأمين.
• الشروط والأحكام الخاصة بالبنوك.
• عقود خدمات الاتصالات.
• عقود تأجير المركبات.
• عقود البيع والشراء العقارية الموحدة.

وفي مثل هذه الحالات، يكون هناك في الغالب تفاوت واضح في القوة التفاوضية بين الطرفين، حيث ينفرد أحدهما بصياغة العقد، بينما يقتصر دور الآخر على التوقيع عليه.

وإدراكاً لهذا التفاوت، توجب المادة 120 على المحاكم تفسير العقود بما يحقق العدالة وحسن النية.

فإذا كانت عبارات العقد غامضة أو تحتمل أكثر من تفسير، فإن هذا الغموض يُفسر، في الأصل، لمصلحة الطرف الأضعف.

كما يجوز للمحكمة، إذا تبين لها أن أحد الشروط ينطوي على قدر من التعسف أو يخل بصورة واضحة بالتوازن العقدي، أن تعدله أو تستبعده بحسب الأحوال.

ولا يُعد هذا المبدأ جديداً كلياً، إذ كانت الحماية المقررة للطرف الأضعف في عقود الإذعان موجودة أيضاً في ظل قانون المعاملات المدنية السابق.

إلا أن القانون الجديد حافظ على هذه الحماية وأكد استمرارها، بما يعكس أهمية تحقيق العدالة عند تفسير العقود النموذجية.

ومن الناحية العملية، فإن مجرد ورود شرط في عقد نموذجي لا يعني بالضرورة أنه سيكون قابلاً للتنفيذ بصورته الحرفية في جميع الأحوال.

إساءة استعمال الحق

من المبادئ المهمة التي يكرّسها قانون المعاملات المدنية مبدأ إساءة استعمال الحق.

ويقوم هذا المبدأ على فكرة جوهرية مفادها أن مجرد تمتع الشخص بحق قانوني لا يعني بالضرورة أن جميع صور ممارسته لهذا الحق تكون مشروعة.

وبعبارة أخرى، لا يقتصر القانون على النظر فيما إذا كان الحق قائماً من الناحية القانونية، وإنما ينظر أيضاً إلى الكيفية التي يُمارس بها هذا الحق.

وتحدد المادة 106 أربع حالات قد تُعد فيها ممارسة الحق غير مشروعة، وهي:

1. إذا كان القصد من استعمال الحق هو الإضرار بالغير.
2. إذا كانت المصلحة المرجوة من استعمال الحق لا تتناسب مع الضرر الذي يلحق بالغير.
3. إذا كان الغرض من استعمال الحق مخالفاً للقانون أو النظام العام أو الآداب.
4. إذا تجاوز استعمال الحق ما جرى عليه العرف.

وتهدف هذه الأحكام إلى منع استخدام الحقوق القانونية كوسيلة للتعسف أو الإضرار بالآخرين.

ولتوضيح ذلك، لنفترض أن شخصاً قام بتصرف يدخل، من الناحية الشكلية، في نطاق حقه القانوني، إلا أنه لم يكن يهدف من ذلك إلا إلى إلحاق الضرر بجاره أو مضايقته، دون أن يحقق لنفسه أي مصلحة مشروعة.

في مثل هذه الحالة، قد ترى المحكمة أن هذا التصرف يشكل إساءة لاستعمال الحق، ومن ثم ترفض توفير الحماية القانونية له، رغم وجود الحق في الأصل.

ومن أبرز ما أكده قانون المعاملات المدنية الجديد هو تعزيز مبدأ التناسب عند تقييم إساءة استعمال الحق.

فلم يعد النظر يقتصر على وجود الحق من عدمه، وإنما يمتد أيضاً إلى الموازنة بين المنفعة التي يحققها صاحب الحق والضرر الذي يلحق بالطرف الآخر نتيجة ممارسته لهذا الحق.

وكلما ازداد التفاوت بين هذين الأمرين، زادت احتمالية اعتبار التصرف إساءة لاستعمال الحق.

وفي نهاية المطاف، يؤكد هذا المبدأ فكرة أساسية تتكرر في مختلف أحكام القانون الجديد، وهي أن الحقوق القانونية يجب أن تُمارس بصورة مسؤولة، وعادلة، ولأغراض مشروعة.

القانون الواجب التطبيق

في ظل ازدياد المعاملات والعلاقات التجارية العابرة للحدود، أصبح تحديد القانون الذي يحكم العقد من المسائل ذات الأهمية العملية الكبيرة.

وقد جاء قانون المعاملات المدنية الجديد بمزيد من الوضوح في هذا الشأن.

فقد أكدت المادة 19 مبدأ سلطان الإرادة، ومنحت الأطراف الحق في اختيار القانون الذي يحكم عقدهم، سواء من حيث شكله أو مضمونه.

ويكتسب هذا الأمر أهمية خاصة في العقود الدولية التي تجمع بين أفراد أو شركات من دول مختلفة.

فإذا اتفق الأطراف صراحة على القانون الواجب التطبيق، فإن هذا الاختيار يُحترم من حيث الأصل.

إذا لم يتم اختيار القانون

لا تتضمن جميع العقود شرطاً يحدد القانون الواجب التطبيق.

وفي هذه الحالة، يضع قانون المعاملات المدنية قواعد احتياطية لتحديد القانون الذي يحكم العلاقة التعاقدية.

وبوجه عام:

• إذا كان الطرفان يقيمان في الدولة نفسها، فإن قانون موطنهما المشترك هو الذي يطبق.
• أما إذا كان لكل منهما موطن في دولة مختلفة، فإن القانون الواجب التطبيق يكون، في الأصل، قانون الدولة التي يتم فيها تنفيذ الالتزام الرئيسي الناشئ عن العقد.

ولتوضيح ذلك، إذا كان أحد الأطراف مقيماً في أستراليا والآخر في دولة الإمارات، وكان تنفيذ العقد سيتم داخل دولة الإمارات، فإن القانون الإماراتي يكون هو القانون الواجب التطبيق، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.

القيود على حرية الاختيار

ورغم أن القانون يمنح الأطراف حرية واسعة في اختيار القانون الذي يحكم عقدهم، فإن هذه الحرية ليست مطلقة.

فقد نصت المادة 27 على أنه لا يجوز تطبيق قانون أجنبي إذا كان يتعارض مع:

• أحكام الشريعة الإسلامية.
• النظام العام في دولة الإمارات.
• الآداب العامة.

كما أن هناك بعض المسائل التي تظل خاضعة للقانون الإماراتي بصرف النظر عن إرادة الأطراف، ومن أبرزها:

• الحقوق المتعلقة بالعقارات الواقعة في دولة الإمارات.
• علاقات العمل داخل الدولة.
• الوكالات التجارية المسجلة.

وتعكس هذه الأحكام حرص المشرع على إبقاء بعض المسائل الأساسية خاضعة للقانون الإماراتي حمايةً للنظام القانوني والمصلحة العامة.

ومن الناحية العملية، فإن شرط اختيار القانون الواجب التطبيق يظل من الشروط المهمة والفعالة في العقود الدولية، إلا أنه لا يمكن أن يتجاوز الأحكام الآمرة أو المبادئ المرتبطة بالنظام العام في دولة الإمارات.

كيف تنتهي العقود؟

إن معرفة كيفية إبرام العقد لا تكفي وحدها، إذ لا تقل عنها أهمية معرفة الكيفية التي تنتهي بها العلاقة التعاقدية.

وتنطلق المادة 232 من مبدأ واضح، وهو أن العقد الصحيح ملزم لطرفيه.

فلا يجوز لأي من الطرفين أن يتحلل من التزاماته لمجرد تغير الظروف أو تغير رغبته في الاستمرار في تنفيذ العقد.

وإنما لا ينقضي العقد إلا بإحدى الوسائل التي يقرها القانون.

أولاً: الاتفاق المتبادل

تتمثل أبسط طرق إنهاء العقد في اتفاق الطرفين على إنهائه.

فإذا اتفق الطرفان على إنهاء العلاقة التعاقدية، جاز لهما أيضاً الاتفاق على الشروط والآثار المترتبة على هذا الإنهاء.

وقد نظمت المادة 233 هذا النوع من الإنهاء.

ثانياً: إنهاء العقد بحكم المحكمة بسبب الإخلال

إذا أخل أحد الطرفين بالتزاماته التعاقدية، جاز للطرف الآخر اللجوء إلى المحكمة وطلب إنهاء العقد.

إلا أن ذلك يقتضي، في الأصل، توجيه إعذار رسمي إلى الطرف المخل قبل رفع الدعوى.

وعند نظر النزاع، تتمتع المحكمة بسلطة تقديرية واسعة، إذ يجوز لها بحسب ظروف كل حالة أن:

• تأمر الطرف المخل بتنفيذ التزاماته.
• تمنحه مهلة إضافية للتنفيذ.
• ترفض إنهاء العقد إذا كان الإخلال يسيراً.
• تحكم بإنهاء العقد مع إلزام الطرف المخل بالتعويض متى كان لذلك مقتضى.

وتتيح هذه المرونة للمحكمة إصدار الحكم الذي يتناسب مع ظروف كل نزاع، بدلاً من اعتبار كل إخلال سبباً تلقائياً لإنهاء العقد.

ثالثاً: شرط الفسخ التلقائي

تتضمن العديد من العقود التجارية شرطاً يقضي بفسخ العقد تلقائياً إذا أخل أحد الطرفين بالتزاماته.

ويعترف قانون المعاملات المدنية بصحة هذه الشروط، إلا أن هناك نقطة عملية مهمة كثيراً ما يُغفل عنها.

فحتى إذا نص العقد على الفسخ التلقائي، فإن توجيه الإعذار إلى الطرف المخل يظل مطلوباً في الأصل، ما لم يكن الطرفان قد اتفقا صراحةً على الإعفاء من هذا الإجراء.

وهذه القاعدة ليست جديدة، بل كانت قائمة أيضاً في ظل قانون المعاملات المدنية السابق، واستمر العمل بها في القانون الجديد.

وعليه، لا ينبغي للأطراف أن يفترضوا أن مجرد وجود شرط للفسخ التلقائي يُعفيهم من استيفاء المتطلبات الإجرائية التي يفرضها القانون.

رابعاً: القوة القاهرة

قد ينتهي العقد أيضاً إذا أصبح تنفيذ الالتزامات مستحيلاً.

وهذا ما يُعرف بالقوة القاهرة، وقد تناولتها المادة 236 من قانون المعاملات المدنية.

ويقصد بالقوة القاهرة وقوع حدث خارج عن إرادة الأطراف يجعل تنفيذ الالتزام مستحيلاً استحالة حقيقية.

ويكمن العنصر الجوهري هنا في الاستحالة.

فلا يكفي أن يصبح تنفيذ العقد أكثر صعوبة أو أكثر تكلفة، بل يجب أن يكون التنفيذ غير ممكن بصورة فعلية بسبب ظرف خارج عن إرادة الأطراف.

وعند تحقق هذه الشروط، تنقضي الالتزامات العقدية نتيجة استحالة تنفيذها.

خامساً: الظروف الطارئة

يعترف القانون أيضًا بالحالات التي لا تصل إلى حد الاستحالة.

في بعض الأحيان، لا تمنع الأحداث غير المتوقعة الأداء تمامًا، ولكنها تجعله مرهقًا بشكل مفرط. في تلك الظروف الاستثنائية، تسمح المادة 224 للمحكمة بالتدخل وتخفيض الالتزام إلى مستوى معقول. تعرف الكثيرون على هذا المبدأ خلال جائحة كوفيد-19، عندما سعت الشركات والمستأجرون إلى الحصول على إعفاء بسبب التغيرات الجذرية في الظروف بعد إبرام العقود. يوفر مبدأ الظروف الطارئة مرونة مع الحفاظ على العقد قدر الإمكان.

إعادة الأطراف

بغض النظر عن كيفية انتهاء العقد، الهدف العام هو إعادة الأطراف، قدر الإمكان، إلى الوضع الذي كانت عليه قبل إبرام الاتفاق. حيثما كان ذلك مناسبًا، يعيد كل طرف ما استلمه، وتُحل أي مسائل متبقية وفقًا للقانون.

التعويضات والجزاءات عن الإخلال

أحد أكثر الأسئلة شيوعًا التي تنشأ بعد الإخلال بالعقد هو: ما الذي يمكن للطرف المتضرر استرداده فعليًا؟

يوفر قانون المعاملات المدنية الجديد إطارًا واضحًا للإجابة على هذا السؤال، مع الحفاظ إلى حد كبير على المبادئ التي طالما كانت قائمة بموجب القانون الإماراتي. نقطة البداية مهمة. يفضل القانون الإماراتي عمومًا الأداء على التعويض. بعبارة أخرى، حيثما أمكن، يسعى القانون إلى ضمان الوفاء بالالتزامات التعاقدية بدلاً من مجرد استبدالها بدفع مالي. إذا ظل الأداء ممكنًا، فإن الهدف الأساسي للمحكمة غالبًا ما يكون إلزام الطرف المخِل بالوفاء بالاتفاق. فقط عندما يصبح الأداء مستحيلاً أو متأخرًا أو معيبًا، يصبح التعويض هو العلاج المناسب.

التعويض عن الإخلال

بموجب المادة 336، قد يُطلب من الطرف الذي يفشل في أداء التزاماته التعاقدية تعويض الطرف الآخر عن الخسارة التي لحقت به. ينطبق هذا عندما يصبح الأداء مستحيلاً، أو يتأخر دون مبرر، أو يتم تنفيذه بشكل غير صحيح. ومع ذلك، فإن المسؤولية ليست تلقائية. يجوز للطرف تجنب المسؤولية إذا أثبت أن الفشل ناتج عن سبب خارجي خارج عن إرادته، مثل الظروف التي ترقى إلى قوة قاهرة.

شرط إجرائي مهم آخر هو أنه، في معظم الحالات، يجب أولاً إعذار الطرف المخِل عن طريق إشعار رسمي قبل المطالبة بالتعويض. يضمن هذا الشرط منح الأطراف فرصة عادلة لتصحيح الإخلال قبل أن تترتب عليه عواقب قانونية.

كيف تُحسب التعويضات؟

عندما لا يحدد العقد مبلغ التعويض المستحق، تقوم المحكمة بتقدير الخسارة الفعلية التي لحقت بالطرف المتضرر. الغرض من التعويضات هو تعويض الخسارة المثبتة وليس معاقبة الطرف المخِل.

على سبيل المثال، إذا فشل مورد في تسليم البضائع واضطر المشتري إلى شراء نفس البضائع من مكان آخر بسعر أعلى، يجوز للمحكمة أن تحكم بالفرق بين سعر العقد الأصلي وتكلفة الاستبدال، بالإضافة إلى أي خسائر أخرى يمكن إثباتها بشكل صحيح. يظل التركيز على الخسارة الفعلية والمثبتة المدعومة بالأدلة.

شروط الجزاء والتعويضات الاتفاقية

تتضمن العديد من العقود التجارية أحكامًا تحدد مبلغ التعويض المستحق في حالة الإخلال. تُعرف هذه عادةً باسم شروط الجزاء أو بنود الشرط الجزائي.

من المفاهيم الخاطئة الشائعة أن المبلغ المتفق عليه يصبح مستحق الدفع تلقائيًا بمجرد اتفاق الأطراف عليه. لكن الأمر ليس كذلك. فبموجب المادة 340، يُعد المبلغ المتفق عليه نقطة انطلاق، ولكن المحكمة تحتفظ بسلطة مراجعته وتعديله عند الاقتضاء. يجوز للمحكمة تخفيض التعويض المتفق عليه إذا:

• كان مبالغًا فيه مقارنة بالضرر الفعلي الذي لحق.
• أدى الطرف المخالف التزاماته بشكل جوهري.
• ساهم الطرف المتضرر في الضرر بسلوكه الخاص.

تمثل هذه النقطة الأخيرة توضيحًا ملحوظًا بموجب القانون الجديد. فالآن، يعترف التشريع صراحةً بالخطأ المشترك كعامل عند تقدير التعويضات المتفق عليها. وعلى العكس من ذلك، يجوز للمحكمة أن تحكم بتعويض يتجاوز المبلغ المتفق عليه إذا أثبت الطرف المتضرر وجود غش أو خطأ جسيم من جانب الطرف المخالف. والأهم من ذلك، لا يمكن للأطراف إزالة أو تقييد سلطة المحكمة في إجراء هذه التعديلات من خلال الصياغة التعاقدية. فبغض النظر عما ينص عليه العقد، تحتفظ المحكمة بسلطة ضمان أن يعكس التعويض الممنوح في النهاية العدالة وظروف القضية.

يظل النهج العام متسقًا مع الفلسفة الأوسع لقانون المعاملات المدنية. فالتعويض يجب أن يضع الطرف المتضرر في الوضع الذي كان سيكون عليه لو لم يحدث الإخلال، ولكن لا ينبغي أن يوفر مكسبًا غير مبرر.

الإثراء بلا سبب

المبدأ التالي هو مبدأ يدعم بصمت العديد من النزاعات المدنية والتجارية، على الرغم من أنه غالبًا ما يكون أقل شهرة من قانون العقود. إنه مبدأ الإثراء بلا سبب.

الفكرة بسيطة وأساسية في آن واحد. فلا ينبغي لأحد أن يستفيد على حساب شخص آخر دون أساس قانوني مشروع لذلك. وقد كان هذا المبدأ موجودًا بموجب القانون المدني السابق ويستمر بموجب قانون المعاملات المدنية الجديد. وعلى الرغم من تحديث الصياغة، يظل المفهوم الأساسي كما هو. فعندما يتلقى طرف أموالاً أو أي شكل آخر من المنفعة دون مبرر قانوني، يقتضي القانون عمومًا إعادة تلك المنفعة.

الأركان الثلاثة

لكي تنجح دعوى قائمة على الإثراء بلا سبب، يجب عمومًا إثبات ثلاثة أركان:

1. أن يكون أحد الأطراف قد تلقى إثراءً أو منفعة.
2. أن يكون الطرف الآخر قد تكبد خسارة مقابلة.
3. ألا يوجد أساس قانوني يبرر نقل القيمة هذا.

بعبارة أخرى، يجب ألا يكون هناك عقد أو هبة أو حكم قضائي أو أي سبب قانوني آخر معترف به يفسر سبب تلقي المنفعة. فقط عندما تكون هذه الأركان موجودة، يتدخل القانون لإعادة الأطراف إلى وضعهم الصحيح.

أمثلة عملية

ينطبق هذا المبدأ على نطاق واسع من الحالات. ومن الأمثلة الأكثر شيوعًا:

• أموال مدفوعة عن طريق الخطأ.
• دفعة مقدمة مقابل سلع أو خدمات لم يتم تقديمها أبدًا.
• أموال تم تحويلها إلى حساب مصرفي خاطئ.
• منفعة تم الحصول عليها حيث لا توجد علاقة قانونية صحيحة.

يرتبط ارتباطًا وثيقًا بالإثراء بلا سبب مبدأ استرداد المدفوعات التي لم تكن مستحقة قانونًا في المقام الأول. إذا دفع شخص ما أموالًا اعتقادًا خاطئًا بأنها مستحقة، فقد يسعى عمومًا لاسترداد تلك الدفعة.

درس عملي

غالبًا ما تعتمد المطالبات المتعلقة بالإثراء بلا سبب بدرجة أقل على المبادئ القانونية المتنازع عليها وبدرجة أكبر على الأدلة. عادة ما يكون السؤال هو ما إذا كان هناك سبب قانوني للدفع أو التحويل. لهذا السبب، تصبح الوثائق ذات أهمية خاصة.

قد تلعب العقود والفواتير والإيصالات وسجلات الدفع والمراسلات وكشوف الحسابات المصرفية جميعها دورًا مهمًا في إثبات وجود أساس قانوني. من منظور عملي، يظل الاحتفاظ بسجل ورقي واضح أحد أبسط الطرق وأكثرها فعالية لحماية موقفك القانوني.

عيوب العقارات

لا يزال سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة أحد أكثر القطاعات نشاطًا في البلاد، مما يجعل القواعد التي تحكم عيوب العقارات ذات أهمية خاصة. يتناول قانون المعاملات المدنية فئتين متميزتين من العيوب، لكل منهما غرض مختلف وينطبق على أطراف مختلفة. يعد فهم التمييز بينهما أمرًا مهمًا لأن سبل الانتصاف المتاحة وفترات التقادم والأطراف المسؤولة تختلف اختلافًا كبيرًا.

العيوب الخفية أو الكامنة

تتعلق الفئة الأولى بـ الخفية، أو الكامنةمن العيوب. بموجب المادة 493 والأحكام التي تليها، يحمل كل بيع ضمانًا ضمنيًا بأن العقار خالٍ من العيوب الخفية.

لا يعتبر كل عيب مؤهلاً. لكي يسري الضمان، يجب أن يفي العيب عمومًا بعدة شروط. يجب أن يكون:

• موجودًا مسبقًا.
• خفيًا عن الفحص العادي.
• لم يتم الإفصاح عنها للمشتري قبل البيع.

أحد الجوانب الهامة بشكل خاص لهذا الضمان هو أن المسؤولية لا تتوقف على ما إذا كان البائع يعلم بالخلل أم لا. حتى البائع الذي لا يعلم بالخلل قد يظل مسؤولاً إذا تم استيفاء المتطلبات القانونية.

الخيارات العلاجية المتاحة

عند ثبوت وجود عيب خفي مؤهل، يكون للمشتري خياران بشكل عام. يمكن للمشتري أن يقوم بما يلي:

• إعادة الممتلكات والمطالبة باسترداد كامل الثمن؛ أو
• الاحتفاظ بالممتلكات والمطالبة بتخفيض مناسب في سعر الشراء.

يعتمد الخيار العلاجي المناسب على الظروف وجسامة العيب.

المهل الزمنية

يتطلب القانون بشكل عام أن تُرفع الدعاوى المتعلقة بالعيوب الخفية خلال سنة واحدة من تاريخ تسليم الممتلكات. ومع ذلك، يوجد استثناء هام.

إذا تعمد البائع إخفاء العيب، فلا يمكن للبائع الاعتماد على فترة التقادم البالغة سنة واحدة كدفاع. لذلك، يميز القانون بين عدم الإفصاح غير المتعمد والإخفاء الاحتيالي. بالنسبة للمشترين، الدرس العملي بسيط. افحص الممتلكات بعناية قبل إتمام الصفقة واحتفظ بسجلات توثق حالتها وقت التسليم. يمكن أن تكون الوثائق الجيدة لا تقدر بثمن إذا نشأ نزاع لاحقًا.

العيوب الإنشائية وضمان العشر سنوات

يطبق نظام منفصل على العيوب الإنشائية التي تؤثر على المباني والمنشآت الثابتة. على عكس العيوب الخفية، تهدف هذه الأحكام بشكل أساسي إلى حماية السلامة الهيكلية وسلامة المباني. بموجب قانون المعاملات المدنية، يظل المقاولون والمهندسون المشرفون مسؤولين بالتضامن لمدة عشر سنوات في حال تعرض المبنى لما يلي:

• انهيار كلي.
• انهيار جزئي.
• أي عيب يهدد استقرار المبنى الإنشائي أو سلامته.

يُعرف هذا عادةً بـ المسؤولية العشرية. وهي إحدى أقوى الحمايات التشريعية المتاحة بموجب القانون الإماراتي.

هذه المسؤولية إلزامية ومطلقة. بمعنى آخر، لا يمكن للأطراف الاتفاق ببساطة على استبعادها أو تقليلها من خلال أحكام تعاقدية. وأي محاولة للتنازل عن هذه الحمايات تعتبر باطلة. يجب عادةً رفع الدعاوى المتعلقة بالعيوب الهيكلية خلال ثلاث سنوات من اكتشاف العيب أو الانهيار. تعكس هذه الفترة الطويلة من الحماية المصلحة العامة الكبيرة في ضمان بقاء المباني آمنة هيكليًا بعد فترة طويلة من اكتمال البناء.

الانهيار المسبب للضرر للغير

يتناول قانون المعاملات المدنية أيضاً الحالات التي يتسبب فيها مبنى بضرر للأشخاص أو الممتلكات خارج نطاق مالكيه. بموجب المادة 270، قد تنشأ المسؤولية عندما يفشل شخص أو كيان مسؤول عن مبنى في صيانته بشكل صحيح، ويؤدي هذا الفشل إلى إصابة أو ضرر.

على سبيل المثال، إذا انفصل جزء من واجهة مبنى أو شرفة أو أي عنصر هيكلي آخر وسقط على منطقة عامة، مسبباً إصابة لأحد المارة أو إلحاق ضرر بممتلكات مجاورة، فقد يُعتبر الشخص المسؤول عن ذلك المبنى مسؤولاً. يعتبر هذا النص تذكيراً هاماً بأن ملكية العقارات والتحكم فيها يأتيان مع مسؤوليات قانونية. ويُتوقع من المسؤولين عن صيانة المباني ضمان بقائها آمنة، ليس فقط للشاغلين ولكن أيضاً لأفراد الجمهور الذين قد يتأثرون بحالتها.

حقوق الملكية

بالإضافة إلى العقود والالتزامات، يعمل قانون المعاملات المدنية الجديد أيضاً على تحديث عدة جوانب من قانون الملكية. بينما تستمر التشريعات على مستوى الإمارة في تنظيم العديد من الجوانب العملية لملكية العقارات وتسجيلها وتطويرها، يحدد قانون المعاملات المدنية المبادئ القانونية الأساسية التي تحكم حقوق الملكية في جميع أنحاء الإمارات.

تستحق عدة من هذه المبادئ اهتماماً خاصاً.

الملكية والحيازة

يميز القانون بين الملكية و الحيازة، وهما مفهومان غالباً ما يتم الخلط بينهما ولكنهما يحملان تبعات قانونية مختلفة. الملكية هي الحق الأكثر شمولاً الذي يمكن أن يتمتع به الشخص على الممتلكات. وهي تشمل الحق في استخدام تلك الممتلكات والتمتع بها والاستفادة منها والتصرف فيها، وذلك ضمن الحدود التي يفرضها القانون. أما الحيازة، فهي مفهوم قانوني منفصل.

قد يحوز الشخص ممتلكات بشكل قانوني دون أن يمتلكها فعلياً. المستأجرون هم ربما أوضح مثال على ذلك. على الرغم من أنهم لا يملكون العقار الذي يشغلونه، إلا أن القانون يعترف بحيازتهم ويحميها. هذا التمييز مهم لأن الحيازة بحد ذاتها تتمتع بحماية قانونية. يجوز للشخص الذي يتمتع بحيازة قانونية، في الظروف المناسبة، اتخاذ إجراءات قانونية لحماية تلك الحيازة، حتى لو لم يكن هو المالك المسجل.

الحقوق العينية المحدودة

يعترف قانون المعاملات المدنية أيضاً بعدد من الحقوق التي لا ترقى إلى مستوى الملكية الكاملة ولكنها مع ذلك تمنح الشخص مصالح محمية قانونياً على ممتلكات شخص آخر. ومن بين الأكثر شيوعاً:

• حق الانتفاع، والذي يمنح الشخص الحق في استخدام عقار مملوك لشخص آخر والاستفادة منه، بينما تظل الملكية للشخص الآخر.
• المساطحة، والتي تمنح الحق في تشييد مبانٍ أو منشآت أخرى على أرض مملوكة لشخص آخر. ويُصادف هذا الحق بشكل متكرر في التطورات التجارية والترتيبات العقارية طويلة الأجل.

لطالما شكلت هذه الحقوق جزءًا من قانون الملكية الإماراتي. ومع ذلك، يُدخل التشريع الجديد تطورًا مهمًا فيما يتعلق بالمساطحة.

تسجيل حقوق المساطحة

بموجب قانون المعاملات المدنية الجديد، يجب الآن تسجيل حقوق المساطحة لدى الجهة المختصة لتكون صحيحة قانونًا. وبدون التسجيل، يُعتبر الحق باطلاً ولاغيًا.

يمثل هذا توضيحًا مهمًا ويعزز الاتجاه الأوسع نحو قدر أكبر من اليقين والشفافية في المعاملات العقارية. يوفر التسجيل سجلًا عامًا رسميًا للحقوق التي تؤثر على الأراضي، مما يساعد على تقليل النزاعات مع توفير حماية أكبر ضد الاحتيال والتزوير والمطالبات المتنافسة. كما أنه بمثابة تذكير بأن التسجيل، في المعاملات العقارية الحديثة، غالبًا ما يكون بنفس أهمية الاتفاقية نفسها.

دعوى جديدة لوقف الأعمال الجديدة

إضافة أخرى جديرة بالذكر أدخلها القانون الجديد هي وسيلة انتصاف قانونية جديدة تسمح للحائز بطلب أمر يمنع أعمال البناء أو غيرها من الأعمال التي تهدد حيازته. وعلى الرغم من أن هذا قد يبدو تغييرًا إجرائيًا ضيقًا نسبيًا، إلا أنه يوفر آلية إضافية لحماية حقوق الملكية قبل وقوع الضرر فعليًا.

بدلاً من الانتظار حتى اكتمال البناء وتصاعد النزاع، قد تتاح للطرف المتضرر الآن فرصة للتدخل في مرحلة مبكرة عندما تكون حيازته المشروعة تحت التهديد. يعكس هذا هدفًا أوسع يسري في جميع أنحاء قانون المعاملات المدنية الجديد: منع النزاعات حيثما أمكن، بدلاً من مجرد حلها بعد وقوع الضرر بالفعل.

خاتمة

يمثل قانون المعاملات المدنية الإماراتي الجديد أكثر بكثير من مجرد تحديث بسيط للتشريعات القائمة. فهو يُحدّث الإطار القانوني الذي يرتكز عليه كل علاقة مدنية وتجارية تقريبًا في الدولة، مع الحفاظ على العديد من المبادئ الأساسية التي وجهت القانون الإماراتي لعقود.

من أبرز تغييراته تخفيض سن الرشد إلى 18 عامًا، مما يمنح الشباب الأهلية القانونية المدنية الكاملة في مرحلة مبكرة من الحياة. ويوضح القانون أيضًا دور الأوصياء، ويُدخل واجبات صريحة لحسن النية والإفصاح أثناء المفاوضات، ويعزز الحماية ضد الشروط التعاقدية غير العادلة، ويطور كذلك مبدأ وجوب ممارسة الحقوق القانونية بمسؤولية.

كما يوفر قدرًا أكبر من اليقين في المعاملات عبر الحدود من خلال تعزيز قدرة الأطراف على اختيار القانون الحاكم لعقودهم، مع الحفاظ على حماية السياسة العامة المهمة. وقد تم توضيح القواعد التي تحكم إنهاء العقود والتعويضات وشروط الجزاء، ويستمر مبدأ الإثراء بلا سبب طويل الأمد في ضمان عدم استفادة أي شخص بشكل غير عادل على حساب شخص آخر.

بالنسبة لأصحاب العقارات والمطورين والمقاولين والمشترين، يحافظ القانون على حماية مهمة تتعلق بالعيوب الخفية والمسؤولية الهيكلية، مع إدخال تركيز أكبر على التسجيل واليقين فيما يتعلق بالحقوق العقارية مثل المساطحة.

أحد المواضيع التي لم نتناولها اليوم هي فترات التقادم، أي المدة التي يتعين على الأطراف خلالها رفع دعاوى قانونية مختلفة بموجب قانون المعاملات المدنية الجديد. هذا موضوع جوهري بحد ذاته وسنتناوله في حلقة قادمة.

في الوقت الحالي، هناك نقطة عملية واحدة تستحق التذكر.

اعتبارًا من 1 يونيو 2026، يحكم قانون المعاملات المدنية الجديد تقريبًا كل اتفاق مدني جديد يُبرم في الاختصاص القضائي البري لدولة الإمارات العربية المتحدة. ومع ذلك، فإن العقود المبرمة قبل ذلك التاريخ ستظل عمومًا خاضعة للقانون المدني السابق.

غالبًا ما يكون فهم القانون الذي ينطبق على اتفاقك هو الخطوة الأولى والأكثر أهمية في فهم حقوقك والتزاماتك القانونية.

هذا كل شيء لهذه الحلقة من Lawgical. إذا وجدت هذا مفيدًا، يمكنك العثور على المزيد على موقعنا الإلكتروني: lylawyers.com. نحن متواجدون أيضًا على Apple Podcasts و Spotify. ولتجربة كاملة، يمكنك مشاهدة بودكاست الفيديو على YouTube. حتى المرة القادمة: ابقوا على اطلاع، وابقوا آمنين، واجعلوا الأمور "لوجيكال".