Снова с вами Lawgical с Людмилой, где мы распутываем юридические узлы, чтобы вам не пришлось этим заниматься. Я Людмила Ямалова, юрист с американской квалификацией, работающий в Дубае. В каждом выпуске мы разбираем сложные аспекты законодательства ОАЭ, превращая их в практические советы, которые вы сможете применить.

Сегодняшняя тема — одно из самых значительных правовых изменений, которые ОАЭ видели за последние десятилетия. Мы обсуждаем новый Закон ОАЭ о гражданских сделках, введенный в действие Федеральным декретом-законом № 25 от 2025 года, который вступил в силу 1 июня 2026 года.

Этот закон заменяет Гражданский кодекс, который регулировал гражданские правоотношения в ОАЭ с 1985 года. Он представляет собой самую масштабную реформу гражданского законодательства страны за более чем сорок лет и модернизирует правовую базу, лежащую в основе практически всех гражданских и коммерческих отношений. Из-за его широкого охвата нам предстоит многое рассмотреть. В этом выпуске мы рассмотрим, почему этот закон важен, новый возраст совершеннолетия и что это означает для несовершеннолетних, опеку, заключение договоров, переговоры, применимое право, возмещение ущерба, неосновательное обогащение, имущественные права и несколько важных изменений, касающихся недвижимости.

Начнем с самого основного вопроса.

Почему этот закон важен

Закон о гражданских сделках часто называют основой гражданской и коммерческой жизни в ОАЭ, и не без оснований. Он регулирует договоры, собственность, обязательства, ответственность и бесчисленные правовые отношения между физическими и юридическими лицами. Независимо от того, арендуете ли вы квартиру, приобретаете недвижимость, даете деньги в долг, нанимаете подрядчика, подписываете трудовой договор или заключаете коммерческую сделку, этот закон составляет правовую основу этих отношений. Иными словами, практически каждое соглашение, которое вы заключаете, строится на принципах, содержащихся в этом законодательстве, осознаете вы это или нет.

На протяжении более четырех десятилетий эти принципы регулировались Гражданским кодексом, принятым в 1985 году. С 1 июня 2026 года эта правовая база была заменена совершенно новым Законом о гражданских сделках, разработанным на более ясном и современном языке, при этом сохраняя многие принципы, которые долгое время определяли гражданское право ОАЭ.

Также важно понимать сферу действия этого законодательства. Новый Закон о гражданских сделках применяется к правовой системе материковой частиОАЭ. Он не применяется к Международному финансовому центру Дубая (DIFC) или к Глобальный рынок Абу-Даби (ADGM), оба из которых функционируют в рамках собственных независимых правовых систем.

Еще один важный момент касается сроков. Как правило, договоры, подписанные до 1 июня 2026 года продолжают регулироваться предыдущим Гражданским кодексом, в то время как договоры, заключенные 1 июня 2026 года или позднее подпадают под действие нового законодательства. Таким образом, при рассмотрении ваших прав и обязанностей один из первых вопросов, который следует задать, — это когда был подписан договор, поскольку это, как правило, определит, какая правовая база применяется.

Хотя новый закон вводит ряд важных изменений, многие из его основополагающих принципов остаются неизменными по сравнению с предыдущим Гражданским кодексом. По этой причине мы вряд ли увидим резкое изменение судебного толкования в одночасье. Вместо этого закон опирается на знакомые концепции, одновременно уточняя и модернизируя многие аспекты гражданского права ОАЭ.

Новый возраст совершеннолетия

Одно из наиболее широко обсуждаемых изменений, введенных новым Законом о гражданских сделках, — это снижение возраста совершеннолетия с 21 до 18 лет. Это изменение изложено в Статье 84, которая теперь измеряет возраст по григорианскому календарю, а не по хиджре.

На первый взгляд, снижение возраста совершеннолетия на три года может показаться относительно скромной поправкой. В действительности это имеет значительные юридические последствия, поскольку возраст совершеннолетия определяет, когда человек приобретает полную дееспособность для самостоятельного осуществления своих гражданских прав. При прочтении Статей 84 и 146 вместе, лицо, достигшее 18-летнего возраста, теперь может:

• Подписывать договоры.
• Выдавать доверенности.
• Управлять своими финансами.
• Распоряжаться своим имуществом.
• Подавать в суд или быть ответчиком от своего имени.

Важно отметить, что все эти действия теперь могут быть совершены без участия опекуна.

Согласно предыдущему Гражданскому кодексу, эти права, как правило, становились доступными только по достижении 21 года. Эта поправка также устраняет несоответствие, существовавшее в течение нескольких лет. Закон о коммерческих сделках уже снизил возраст для ведения торговой деятельности до 18 лет в 2022 году, что позволило молодым людям владеть и управлять бизнесом. Аналогичным образом, многие банки уже начали разрешать клиентам в возрасте 18 лет и старше управлять своими счетами. Однако, несмотря на эти изменения, Гражданский кодекс продолжал рассматривать таких лиц как несовершеннолетних для многих гражданско-правовых целей. В результате, человек мог на законных основаниях владеть компанией, но при этом ему требовался опекун для заключения определенных договоров или юридических документов от его имени. Новый Закон о гражданских сделках приводит эти различные правовые рамки в соответствие, признавая 18 лет возрастом, в котором человек, как правило, приобретает полную гражданскую дееспособность.

Категории несовершеннолетних

Хотя возраст совершеннолетия был снижен, закон продолжает различать различные категории несовершеннолетних в зависимости от их дееспособности. Вместо того чтобы относиться ко всем лицам моложе 18 лет одинаково, закон признает различные уровни дееспособности в зависимости от возраста и характера совершаемого юридического действия.

Дети до семи лет

Согласно Статье 85, дети в возрасте до семи лет не обладают дееспособностью. Любые юридические действия, совершаемые ребенком этой возрастной группы, являются ничтожными, и опекун действует полностью от имени ребенка.

Обоснование простое. Дети такого возраста не считаются способными понимать юридические последствия своих действий.

Разумные несовершеннолетние: возраст от семи до восемнадцати лет

В возрасте от семи до восемнадцати лет закон признает то, что он описывает как разумный несовершеннолетний. В отличие от детей младшего возраста, разумный несовершеннолетний обладает ограниченной дееспособностью. Действительность конкретного действия зависит от его характера. Закон различает три категории:

• Действия, приносящие исключительно выгоду, такие как принятие безусловного дара, как правило, действительны.
• Действия, приносящие исключительно вред, такие как выступление в качестве поручителя или отчуждение ценного имущества без получения чего-либо взамен, как правило, ничтожны.
• Смешанные действия, включая такие сделки, как покупка или продажа имущества, могут быть аннулированы в пользу несовершеннолетнего. Это означает, что сделка может быть оставлена в силе или отменена в зависимости от обстоятельств и того, служит ли она интересам несовершеннолетнего.

Такой подход отражает баланс между защитой несовершеннолетних от потенциально вредных сделок и предоставлением им возможности извлекать выгоду из явно выгодных для них соглашений.

Управление имуществом с пятнадцати лет

Закон устанавливает еще одну важную веху в возрасте пятнадцати лет. Согласно Статье 149, рассудительный несовершеннолетний, достигший пятнадцатилетнего возраста, может обратиться в суд за разрешением на управление частью или всем своим имуществом. Будет ли такое разрешение предоставлено, зависит от индивидуальных обстоятельств и оценки судом способности несовершеннолетнего ответственно управлять этими делами.

Это не означает, что каждый пятнадцатилетний подросток автоматически получает контроль над своими активами. Скорее, это предоставляет правовой механизм, посредством которого способные несовершеннолетние могут постепенно принимать на себя большую ответственность за свои финансовые дела под судебным надзором.

Практический момент

Один из часто возникающих вопросов заключается в том, автоматически ли снижение возраста совершеннолетия изменяет все связанные с возрастом правовые требования в ОАЭ. Ответ — нет.

Не каждое возрастное требование содержится в Законе о гражданских сделках. Например, возраст для осуществления коммерческой деятельности регулируется Законом о коммерческих сделках, а банковские требования определяются положениями Центрального банка и внутренней политикой отдельных финансовых учреждений.

Что делает новый Закон о гражданских сделках, так это устанавливает последовательную основу для гражданской правоспособности. С 1 июня 2026 года общее правило заключается в том, что лицо, достигшее 18-летнего возраста, признается полностью правоспособным в гражданских вопросах. Это устраняет неопределенность, существовавшую ранее, когда различные области права признавали разные уровни правоспособности. Это относительно простая поправка на бумаге, но она имеет практические последствия для семей, предприятий, образовательных учреждений, финансовых организаций и всех, кто вступает в правовые отношения с молодыми совершеннолетними.

Опека

Обсудив несовершеннолетних и правоспособность, следующий логичный вопрос: кто действует от имени тех, кто не может юридически действовать самостоятельно? Это подводит нас к опеке.

Согласно новому Закону о гражданских сделках, опека относится конкретно к управлению имуществом несовершеннолетнего и его имущественными и финансовыми делами. Важно отличать это от таких вопросов, как опека над ребенком или его повседневный уход, которые регулируются Законом ОАЭ о личном статусе. Закон о гражданских сделках направлен на защиту правовых и финансовых интересов несовершеннолетнего.

Кто может быть опекуном?

Статья 150 устанавливает четкий порядок приоритета для опекуна имущества несовершеннолетнего. Этот порядок следующий:

1. Отец.
2. Опекун, назначенный отцом.
3. Дедушка по отцовской линии.
4. Суд или любое лицо, назначенное судом.

Данная система обеспечивает ясность в отношении того, кто уполномочен действовать от имени несовершеннолетнего в имущественных и финансовых вопросах.

Закон также устанавливает минимальные стандарты для любого лица, выступающего в качестве опекуна. Согласно статье 151, опекун должен быть дееспособным, заслуживающим доверия и способным ответственно управлять интересами несовершеннолетнего. Эта роль влечет за собой значительные юридические обязательства, и от опекуна ожидается, что он будет действовать в наилучших интересах несовершеннолетнего всегда.

Что может делать опекун без разрешения суда?

Не каждое решение требует участия суда. В обычных повседневных вопросах опекун может действовать самостоятельно. К ним относятся рутинные решения, необходимые для управления делами несовершеннолетнего и сохранения его имущества. Примеры включают:

• Заключение краткосрочных договоров аренды.
• Взыскание денежных средств, причитающихся несовершеннолетнему.
• Оплата долгов или расходов.
• Содержание имущества несовершеннолетнего.
• Расходование денег на разумные нужды несовершеннолетнего.

Это считается обычными административными действиями и, как правило, не требует судебного одобрения.

Когда требуется разрешение суда?

Ситуация меняется, когда предлагаемая сделка может существенно повлиять на активы несовершеннолетнего. Для принятия важных финансовых решений опекун должен сначала получить разрешение суда. К ним относятся такие сделки, как:

• Продажа имущества несовершеннолетнего.
• Залог имущества.
• Выдача займов из средств несовершеннолетнего.
• Заключение мировых соглашений.
• Любая иная существенная сделка, способная оказать значительное влияние на имущественные интересы несовершеннолетнего

Логика данного положения достаточно проста. Чем выше финансовый риск для несовершеннолетнего, тем более строгий судебный контроль требуется со стороны государства. Именно поэтому закон не предоставляет опекуну неограниченную свободу усмотрения. Напротив, суд наделяется надзорной функцией, призванной обеспечить, чтобы все значимые решения действительно принимались в наилучших интересах несовершеннолетнего.

Практическое замечание

Закон о гражданских сделках устанавливает общие принципы института опеки, однако не содержит всех норм, регулирующих деятельность опекунов.

Многие детальные положения, касающиеся назначения, контроля, отстранения и обязанностей опекунов, по-прежнему содержатся в Законе о личном статусе.

Поэтому при рассмотрении любых вопросов, связанных с имуществом несовершеннолетнего, оба законодательных акта следует применять во взаимосвязи.

С практической точки зрения, если вы имеете дело с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему, перед совершением сделки рекомендуется убедиться в двух обстоятельствах:

• действительно ли лицо, совершающее действия, является законным опекуном;
• требуется ли для предполагаемой сделки предварительное разрешение суда.

Эти вопросы нередко остаются без должного внимания, хотя именно они могут иметь решающее значение для действительности и юридической силы сделки.

Что делает договор действительным?

Теперь перейдём к одному из важнейших разделов Закона о гражданских сделках — договорам.

Практически любые правоотношения, будь то личные или коммерческие, возникают на основании того или иного договора. Именно поэтому понимание условий, при которых договор приобретает обязательную юридическую силу, имеет принципиальное значение.

Новый Закон о гражданских сделках сохраняет основные принципы, которые на протяжении многих лет действовали в правовой системе ОАЭ, одновременно излагая их в более последовательной и понятной форме.

Согласно статье 124, действительный договор основывается на трёх обязательных элементах.

1. Взаимное согласие

Первым обязательным элементом является взаимное согласие сторон.

Это означает, что одна сторона должна сделать действительное предложение, а другая — выразить соответствующее ему принятие. Обе стороны должны прийти к согласию по всем существенным условиям договора.

При отсутствии подлинного совпадения волеизъявлений договор не считается заключённым.

Например, если одна сторона предлагает продать объект недвижимости за 1 миллион дирхамов, а другая соглашается приобрести его за 800 тысяч дирхамов, такое заявление не является принятием первоначального предложения.

Поскольку стороны не достигли соглашения по одним и тем же существенным условиям, обязательный договор между ними не возникает.

2. Предмет договора

Вторым обязательным элементом является наличие действительного предмета договора.

Предмет договора должен существовать либо быть способным к существованию, а также быть определённым или определимым с достаточной степенью точности.

Например, простого соглашения о продаже «виллы» без указания конкретного объекта недвижимости, как правило, недостаточно для возникновения договора, подлежащего исполнению.

Аналогичным образом отсутствие существенных коммерческих условий может привести к тому, что договор вообще не будет считаться заключённым.

Закон требует, чтобы стороны чётко определили все существенные элементы своей договорённости до того, как договор приобретёт обязательную юридическую силу.

3. Законная цель

Третьим обязательным элементом является законная цель договора.

Суды ОАЭ не признают подлежащими исполнению соглашения, цель которых является незаконной либо противоречит публичному порядку.

Независимо от того, насколько тщательно составлен такой договор, он не способен породить юридически защищаемые права и обязанности.

Правоспособность рассматривается отдельно

Одним из вопросов, который нередко вызывает недопонимание, является роль гражданской правоспособности.

Безусловно, наличие правоспособности является необходимым условием обязательности договора, однако она не относится к трём основным элементам, необходимым для его заключения.

Вопросы правоспособности регулируются отдельно статьёй 146 Закона.

Это различие имеет важное практическое значение, поскольку влияет на правовые последствия.

Если отсутствует один из трёх обязательных элементов договора, договор, как правило, считается незаключённым.

Вместе с тем, если проблема связана с отсутствием у одной из сторон необходимой правоспособности, договор обычно является оспоримым, а не ничтожным автоматически.

Это означает, что договор продолжает существовать и может порождать юридические последствия до тех пор, пока он не будет оспорен или признан недействительным в установленном порядке.

Понимание данного различия может иметь решающее значение при возникновении договорных споров.

Добросовестность при ведении переговоров

Одним из наиболее значимых нововведений Закона о гражданских сделках является регулирование стадии переговоров, предшествующей заключению договора.

Исторически обязанность действовать добросовестно возникала преимущественно после заключения договора и распространялась главным образом на его исполнение. Новый закон расширяет сферу применения этого принципа, распространяя его также на процесс ведения переговоров.

Это важное изменение, поскольку теперь закон признаёт, что юридическая ответственность может возникнуть ещё до подписания договора.

При этом стороны не обязаны достигать соглашения. Закон исходит из того, что переговоры могут завершиться без заключения договора, и каждая из сторон сохраняет право отказаться от дальнейших переговоров.

Однако переговоры должны вестись честно и добросовестно.

Если одна из сторон вступает в переговоры, не имея реального намерения заключить договор, либо действует недобросовестно в ходе переговорного процесса, она может быть обязана возместить другой стороне фактически причинённые убытки.

Рассмотрим простой пример.

Предположим, компания на протяжении нескольких месяцев ведёт переговоры о приобретении другого бизнеса. Привлекаются профессиональные консультанты, проводится комплексная юридическая и финансовая проверка (due diligence), стороны несут значительные расходы в ожидании заключения сделки.

Впоследствии выясняется, что другая сторона никогда не намеревалась завершить сделку, а использовала переговоры исключительно для того, чтобы затянуть процесс, помешать конкуренту или получить конфиденциальную коммерческую информацию.

При подобных обстоятельствах её действия могут повлечь гражданско-правовую ответственность.

При этом закон ориентирован именно на возмещение фактически понесённых убытков.

Он не предусматривает компенсацию прибыли, которую сторона рассчитывала получить по договору, который так и не был заключён.

Вместо этого допускается взыскание реальных расходов, возникших вследствие недобросовестного ведения переговоров, включая оплату услуг консультантов, расходы на проведение due diligence и иные документально подтверждённые затраты.

Данное положение отражает важный принцип: свобода вести переговоры остаётся защищённой законом, тогда как злоупотребление переговорным процессом такой защитой не пользуется.

Обязанность по раскрытию информации

С принципом добросовестности тесно связано ещё одно важное нововведение Закона о гражданских сделках — обязанность по раскрытию информации.

Теперь каждая сторона обязана раскрывать информацию, имеющую существенное значение для принятия другой стороной решения о заключении договора.

Иными словами, если существует информация, которая могла бы существенно повлиять на решение другой стороны вступить в сделку, её умышленное сокрытие может повлечь юридические последствия.

Особенно важно, что данная обязанность не может быть исключена соглашением сторон.

Любое договорное условие, направленное на исключение или ограничение обязанности по раскрытию информации, является недействительным.

Если будет установлено, что одна из сторон умышленно скрыла существенную информацию, другая сторона вправе требовать признания договора недействительным, даже если право собственности или владение уже перешло к приобретателю.

Значение данного положения выходит далеко за рамки отдельных видов сделок.

Оно может иметь существенные последствия для широкого круга коммерческих отношений, включая сделки с недвижимостью, сделки по слияниям и поглощениям, а также любые другие ситуации, когда одна сторона располагает информацией, которую другая сторона не может разумно получить самостоятельно.

Тем самым Закон о гражданских сделках подчёркивает одну из своих ключевых идей: принципы прозрачности, справедливости и добросовестности распространяются не только на исполнение договора, но и на весь процесс его подготовки, начиная с переговоров.

Договоры присоединения

Ещё одним важным институтом, сохранённым в новом законе, являются договоры присоединения, которые нередко называют договорами по принципу «либо соглашайся, либо отказывайся».

Речь идёт о договорах, условия которых заранее определяются одной стороной, тогда как другая сторона практически лишена возможности обсуждать или изменять их содержание.

Как правило, более сильная сторона заранее разрабатывает договор, а другой стороне остаётся лишь принять предложенные условия либо отказаться от заключения сделки.

Большинство людей регулярно сталкиваются с подобными договорами в повседневной жизни, зачастую даже не задумываясь об этом.

К числу таких договоров относятся:

• договоры аренды жилой недвижимости;
• договоры страхования;
• банковские условия обслуживания;
• договоры на оказание телекоммуникационных услуг;
• договоры аренды транспортных средств;
• стандартные договоры купли-продажи объектов недвижимости.

Во всех этих случаях обычно существует очевидное неравенство переговорных возможностей сторон. Одна сторона составляет договор, а другая лишь подписывает его.

Учитывая такое неравенство, статья 120 требует, чтобы суды толковали договоры таким образом, чтобы обеспечить справедливость и соблюдение принципа добросовестности.

Если формулировка договора допускает неоднозначное толкование, такое сомнение, как правило, разрешается в пользу более слабой стороны.

Кроме того, если отдельное условие договора признаётся несправедливым либо чрезмерно обременительным, суд вправе изменить его содержание или не применять такое условие полностью либо частично.

Следует отметить, что данный подход не является принципиально новым. Аналогичные механизмы защиты существовали и в предыдущем Гражданском кодексе.

Однако новый Закон о гражданских сделках сохраняет эти гарантии и ещё раз подчёркивает важность справедливого толкования договоров, условия которых заранее определяются одной из сторон.

Практический вывод достаточно прост: само по себе включение условия в стандартный договор ещё не означает, что оно будет автоматически применяться судами именно в том виде, в котором было сформулировано.

Злоупотребление правом

Одним из наиболее интересных принципов, закреплённых в Законе о гражданских сделках, является доктрина злоупотребления правом.

В основе этого принципа лежит идея о том, что само по себе наличие у лица законного права ещё не означает, что любое осуществление этого права будет считаться правомерным.

Иными словами, закон оценивает не только наличие права как такового, но и способ его реализации.

Статья 106 предусматривает четыре случая, в которых осуществление законного права может быть признано неправомерным:

1. если право осуществляется исключительно с целью причинения вреда другому лицу;
2. если выгода, получаемая от осуществления права, несоразмерна причиняемому другому лицу ущербу;
3. если цель осуществления права противоречит закону, общественному порядку или нормам морали;
4. если осуществление права выходит за пределы того, что считается допустимым в соответствии с обычаями.

Эти положения направлены на предотвращение использования законных прав в качестве инструмента притеснения или недобросовестного поведения.

Рассмотрим простой пример.

Предположим, лицо совершает действие, которое формально находится в пределах его законных прав, однако делает это исключительно для того, чтобы причинить неудобства или ущерб своему соседу, не преследуя при этом какой-либо законной или разумной цели.

Несмотря на существование самого права, суд может отказать в его защите, признав такое поведение злоупотреблением правом.

Одним из уточнений, внесённых новым Законом о гражданских сделках, является усиление значения принципа соразмерности.

Теперь суд оценивает не только наличие права, но и сопоставляет пользу, которую получает лицо, осуществляющее своё право, с ущербом, причинённым другой стороне.

Чем существеннее несоразмерность между этими двумя обстоятельствами, тем выше вероятность того, что соответствующие действия будут квалифицированы как злоупотребление правом.

В конечном итоге данный принцип подтверждает одну из ключевых идей нового законодательства: любые законные права должны осуществляться добросовестно, разумно и исключительно в законных целях.

Применимое право

По мере того как коммерческие отношения всё чаще выходят за пределы одной юрисдикции, вопрос о том, право какого государства регулирует договор, приобретает всё большее практическое значение.

Новый Закон о гражданских сделках вносит большую определённость в регулирование данного вопроса.

Статья 19 закрепляет принцип автономии воли сторон, предоставляя им право самостоятельно выбрать законодательство, которое будет регулировать как форму, так и содержание заключаемого договора.

Это особенно важно для международных сделок, в которых участвуют физические лица или компании из разных государств.

Если стороны прямо согласовали применимое право, такой выбор, как правило, будет уважаться и признаваться действительным.

Если применимое право не выбрано

Однако далеко не каждый договор содержит условие о применимом праве.

В подобных случаях Закон о гражданских сделках устанавливает правила, позволяющие определить, законодательство какого государства подлежит применению.

Как правило:

• если обе стороны имеют общий домициль, применяется право государства их общего домициля;
• если стороны имеют домициль в разных государствах, применяется право государства, в котором должно быть исполнено основное обязательство по договору.

Рассмотрим пример.

Если одна сторона находится в Австралии, а другая — в Объединённых Арабских Эмиратах, при этом исполнение договора должно осуществляться на территории ОАЭ, то при отсутствии условия о применимом праве, как правило, будет применяться законодательство ОАЭ.

Ограничения свободы выбора

Несмотря на широкую свободу сторон в выборе применимого права, эта свобода не является абсолютной.

Статья 27 прямо предусматривает, что иностранное право не подлежит применению, если его применение противоречит:

• нормам шариата;
• публичному порядку Объединённых Арабских Эмиратов;
• общественной морали.

Кроме того, существуют категории правоотношений, которые независимо от соглашения сторон продолжают регулироваться законодательством ОАЭ.

К ним относятся:

• права на недвижимое имущество, расположенное на территории ОАЭ;
• трудовые отношения, возникающие в ОАЭ;
• зарегистрированные коммерческие агентские договоры.

Эти ограничения отражают стремление законодателя обеспечить регулирование наиболее значимых общественных отношений исключительно национальным законодательством.

Практический вывод заключается в следующем: условие о применимом праве является важным и эффективным инструментом международных договоров, однако оно не может отменять действие императивных норм законодательства ОАЭ или положений, связанных с публичным порядком.

Прекращение договора

Понимание порядка заключения договора представляет собой лишь одну сторону договорных отношений.

Не менее важно понимать, каким образом договор прекращает своё действие.

Отправной точкой является статья 232, согласно которой действительный договор обязателен для его сторон.

Ни одна из сторон не вправе отказаться от исполнения своих обязательств лишь потому, что изменились обстоятельства или исчезло желание продолжать исполнение договора.

Прекращение договора возможно только способами, прямо предусмотренными законом.

1. По взаимному соглашению

Наиболее простым способом прекращения договора является взаимное соглашение сторон.

Если стороны приходят к соглашению о прекращении своих договорных отношений, они вправе самостоятельно определить условия, на которых договор будет прекращён.

Данный способ предусмотрен статьёй 233.

2. Расторжение договора по решению суда вследствие нарушения обязательств

Если одна из сторон нарушает свои договорные обязательства, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

Однако до обращения в суд стороне, допустившей нарушение, как правило, должно быть направлено официальное уведомление.

После рассмотрения дела суд располагает несколькими вариантами разрешения спора.

В зависимости от обстоятельств конкретного дела суд может:

• обязать нарушившую сторону исполнить договор;
• предоставить дополнительный срок для исполнения обязательств;
• отказать в расторжении договора, если нарушение носит незначительный характер;
• расторгнуть договор и взыскать соответствующую компенсацию.

Такая гибкость позволяет суду принимать решение, максимально соответствующее обстоятельствам конкретного спора, а не автоматически расторгать договор при любом нарушении.

Следующий раздел начинается с:

3. Автоматическое расторжение договора

Многие коммерческие договоры содержат положения, предусматривающие автоматическое расторжение договора в случае неисполнения обязательств одной из сторон.

Закон о гражданских сделках признаёт такие условия действительными. Однако существует важный практический аспект, который нередко остаётся без внимания.

Даже если договор предусматривает автоматическое расторжение, по общему правилу стороне, нарушившей свои обязательства, должно быть направлено официальное уведомление, если только стороны прямо не договорились об отказе от этого требования.

Следует отметить, что данное правило не является новым. Оно существовало и в прежнем Гражданском кодексе и сохранено в новом законодательстве.

Поэтому сторонам не следует исходить из того, что наличие условия об автоматическом расторжении освобождает их от соблюдения всех предусмотренных законом процессуальных требований.

4. Форс-мажор

Договор также может прекратить своё действие в случае, если исполнение обязательств становится невозможным.

Такое основание известно как форс-мажор и регулируется статьёй 236 Закона о гражданских сделках.

Под форс-мажором понимаются обстоятельства, не зависящие от воли сторон, которые делают исполнение договорного обязательства объективно невозможным.

Ключевым критерием здесь является именно невозможность исполнения.

Недостаточно того, что исполнение договора стало более сложным или более затратным. Необходимо, чтобы исполнение стало объективно невозможным вследствие обстоятельств, находящихся вне контроля сторон.

При наличии таких обстоятельств договорные обязательства прекращаются вследствие невозможности их исполнения.

5. Существенное изменение обстоятельств

Закон также признает ситуации, которые не являются полной невозможностью.

Иногда непредвиденные обстоятельства не полностью препятствуют исполнению, но делают его чрезмерно обременительным. В таких исключительных случаях Статья 224 позволяет суду вмешаться и снизить обязательство до разумного уровня. Многие ознакомились с этим принципом во время пандемии COVID-19, когда предприятия и арендаторы обращались за помощью, поскольку обстоятельства резко изменились после заключения договоров. Доктрина существенного изменения обстоятельств обеспечивает гибкость, сохраняя при этом договор, где это возможно.

Восстановление сторон

Независимо от того, как прекращается действие договора, общая цель состоит в том, чтобы по возможности восстановить стороны в том положении, в котором они находились до заключения соглашения. В соответствующих случаях каждая сторона возвращает полученное, а любые оставшиеся вопросы разрешаются в соответствии с законом.

Возмещение убытков и неустойки за нарушение

Один из самых частых вопросов, возникающих после нарушения договора, это: что может фактически взыскать добросовестная сторона?

Новый Закон о гражданских сделках предоставляет четкую основу для ответа на этот вопрос, при этом в значительной степени сохраняя принципы, давно существующие в законодательстве ОАЭ. Важно отметить отправную точку. Законодательство ОАЭ в целом отдает предпочтение исполнению вместо компенсации. Иными словами, по возможности закон стремится обеспечить выполнение договорных обязательств, а не просто их замену денежной выплатой. Если исполнение остается возможным, основная цель суда часто состоит в том, чтобы обязать нарушившую сторону соблюдать соглашение. Только в тех случаях, когда исполнение стало невозможным, задержанным или дефектным, компенсация становится надлежащим средством правовой защиты.

Возмещение за нарушение

Согласно Статье 336, сторона, не исполнившая свои договорные обязательства, может быть обязана возместить другой стороне понесенные убытки. Это применимо, когда исполнение становится невозможным, задерживается без уважительной причины или осуществляется ненадлежащим образом. Однако ответственность не наступает автоматически. Сторона может избежать ответственности, если сможет доказать, что неисполнение произошло по внешней причине, находящейся вне ее контроля, например, в обстоятельствах, равносильных форс-мажору.

Еще одним важным процессуальным требованием является то, что в большинстве случаев нарушившая сторона должна быть сначала приведена в состояние просрочки путем официального уведомления, прежде чем может быть заявлено требование о компенсации. Это требование гарантирует, что сторонам предоставляется справедливая возможность устранить нарушение до наступления юридических последствий.

Как рассчитываются убытки?

Если договор не определяет размер подлежащей выплате компенсации, суд оценивает фактические убытки, понесенные добросовестной стороной. Цель возмещения убытков состоит в компенсации доказанного ущерба, а не в наказании нарушившей стороны.

Например, если поставщик не поставляет товар, и покупатель вынужден приобрести тот же товар в другом месте по более высокой цене, суд может присудить разницу между первоначальной договорной ценой и стоимостью замещения, а также любые другие убытки, которые могут быть надлежащим образом установлены. Акцент по-прежнему делается на фактическом, доказуемом ущербе, подтвержденном доказательствами.

Неустойка и заранее оцененные убытки

Многие коммерческие договоры включают положения, устанавливающие размер компенсации, подлежащей выплате в случае нарушения. Они обычно известны как штрафные оговорки или положения о неустойке.

Распространенное заблуждение заключается в том, что как только стороны согласовали сумму, она автоматически подлежит уплате. Однако это не соответствует действительности. Согласно статье 340, согласованная сумма служит отправной точкой, но суд сохраняет за собой право пересматривать и корректировать ее при необходимости. Суд может уменьшить согласованную компенсацию, если:

• Она чрезмерна по сравнению с фактически понесенными убытками.
• Нарушившая сторона существенно исполнила свои обязательства.
• Потерпевшая сторона способствовала возникновению убытков своими собственными действиями.

Этот последний пункт представляет собой значительное уточнение в соответствии с новым законодательством. Законодательство теперь прямо признает совину как фактор при оценке согласованных убытков. Напротив, суд может присудить компенсацию, превышающую согласованную сумму, если потерпевшая сторона докажет мошенничество или грубую вину со стороны нарушившей стороны. Важно отметить, что стороны не могут исключить или ограничить право суда вносить эти корректировки посредством формулировок договора. Независимо от положений договора, суд сохраняет за собой право обеспечивать, чтобы окончательно присужденная компенсация отражала справедливость и обстоятельства дела.

Общий подход остается в соответствии с более широкой философией Закона о гражданских сделках. Компенсация должна ставить потерпевшую сторону в то положение, в котором она находилась бы, если бы нарушение не произошло, но не должна приводить к необоснованному обогащению.

Неосновательное обогащение

Следующий принцип незаметно лежит в основе многих гражданских и коммерческих споров, хотя он часто менее известен, чем договорное право. Это принцип неосновательного обогащения.

Идея проста и фундаментальна. Никто не должен получать выгоду за счет другого лица без законного правового основания для этого. Этот принцип существовал в соответствии с предыдущим Гражданским кодексом и продолжает действовать в рамках нового Закона о гражданских сделках. Хотя формулировка была модернизирована, основная концепция остается прежней. Если одна сторона получает деньги или иную форму выгоды без законного обоснования, закон, как правило, требует возврата этой выгоды.

Три элемента

Для успешного рассмотрения иска о неосновательном обогащении, как правило, должны быть установлены три элемента:

1. Одна сторона получила обогащение или выгоду.
2. Другая сторона понесла соответствующие убытки.
3. Отсутствует законное основание, оправдывающее такую передачу ценности.

Иными словами, не должно быть договора, дарения, судебного решения или иной признанной законом причины, объясняющей получение выгоды. Только при наличии этих элементов закон вмешивается, чтобы восстановить стороны в их надлежащем положении.

Практические примеры

Этот принцип применяется в самых разных ситуациях. Некоторые из наиболее распространенных примеров включают:

• Деньги, уплаченные по ошибке.
• Авансовый платеж за товары или услуги, которые так и не были предоставлены.
• Средства, переведенные на неверный банковский счет.
• Полученная выгода при отсутствии действительных правовых отношений.

Тесно связан с неосновательным обогащением принцип, позволяющий взыскать платежи, которые изначально не подлежали уплате по закону. Если кто-то платит деньги, ошибочно полагая, что они причитаются, он, как правило, может потребовать возврата этого платежа.

Практический вывод

Иски, связанные с неосновательным обогащением, часто зависят не столько от спорных правовых принципов, сколько от доказательств. Обычно вопрос заключается в том, существовала ли законная причина для платежа или перевода. По этой причине документация приобретает особое значение.

Договоры, счета-фактуры, квитанции, платежные ведомости, переписка и банковские выписки могут играть важную роль в установлении наличия правового основания. С практической точки зрения, ведение четкой документации остается одним из самых простых и эффективных способов защиты вашей правовой позиции.

Недостатки недвижимости

Рынок недвижимости ОАЭ продолжает оставаться одним из самых активных секторов страны, что делает правила, регулирующие недостатки недвижимости, особенно значимыми. Закон о гражданских сделках рассматривает две различные категории недостатков, каждая из которых служит разным целям и применяется к разным сторонам. Понимание различия между ними важно, поскольку доступные средства правовой защиты, сроки исковой давности и ответственные стороны значительно различаются.

Скрытые или латентные недостатки

Первая категория касается скрытых, или латентных, недостатков. В соответствии со статьей 493 и последующими положениями каждая продажа подразумевает гарантию, что имущество свободно от скрытых недостатков.

Не каждый недостаток подпадает под это определение. Чтобы гарантия действовала, недостаток, как правило, должен соответствовать нескольким условиям. Он должен быть:

• Существовавшим ранее.
• Скрытым от обычной проверки.
• Не было сообщено покупателю до продажи.

Один особенно важный аспект этой гарантии заключается в том, что ответственность не зависит от того, знал ли продавец о дефекте. Даже добросовестный продавец может нести ответственность, если соблюдены юридические требования.

Доступные средства правовой защиты

В случае установления квалифицированного скрытого дефекта покупатель, как правило, имеет два варианта. Покупатель может:

• Вернуть имущество и потребовать полного возмещения; или
• Сохранить имущество и потребовать соответствующего снижения покупной цены.

Соответствующее средство правовой защиты зависит от обстоятельств и серьезности дефекта.

Сроки давности

Закон, как правило, требует, чтобы иски, касающиеся скрытых дефектов, были поданы в течение одного года с момента передачи имущества. Однако существует важное исключение.

Если продавец преднамеренно скрывает дефект, продавец не может ссылаться на этот годичный срок давности в качестве защиты. Таким образом, закон различает добросовестное несообщение и мошенническое сокрытие. Для покупателей практический урок прост. Тщательно осмотрите имущество перед завершением сделки и сохраняйте документы, подтверждающие его состояние на момент передачи. Хорошая документация может оказаться бесценной, если спор возникнет позже.

Конструктивные дефекты и десятилетняя гарантия

Отдельный режим применяется к конструктивным дефектам, затрагивающим здания и стационарные сооружения. В отличие от скрытых дефектов, эти положения направлены в первую очередь на защиту структурной целостности и безопасности зданий. В соответствии с Законом о гражданских сделках подрядчики и инженеры-проектировщики несут солидарную ответственность в течение десяти лет если здание подвергается:

• Полному обрушению.
• Частичному обрушению.
• Любому дефекту, угрожающему структурной устойчивости или безопасности здания.

Это обычно называется десятилетняя ответственность. Это одна из самых сильных законодательных защит, доступных в соответствии с законодательством ОАЭ.

Ответственность является как обязательной, так и строгой. Иными словами, стороны не могут просто договориться об исключении или уменьшении ее посредством договорных положений. Любая попытка отказаться от этих мер защиты недействительна. Иски, касающиеся структурных дефектов, как правило, должны быть поданы в течение трех лет с момента обнаружения дефекта или обрушения. Этот длительный период защиты отражает значительный общественный интерес в обеспечении структурной безопасности зданий спустя долгое время после завершения строительства.

Обрушение, причиняющее вред другим

Закон о гражданских сделках также регулирует ситуации, когда здание причиняет вред людям или имуществу, не принадлежащему его владельцам. Согласно статье 270, ответственность может возникнуть, если лицо или организация, ответственные за здание, не обеспечивают его надлежащее содержание, и это бездействие приводит к травмам или ущербу.

Например, если часть фасада здания, балкона или другого структурного элемента отрывается и падает на общественную территорию, причиняя травмы прохожему или повреждая близлежащее имущество, лицо, ответственное за это здание, может быть привлечено к ответственности. Это положение служит важным напоминанием о том, что владение и контроль над собственностью сопряжены с юридическими обязанностями. Ответственные за содержание зданий обязаны обеспечивать их безопасность не только для жильцов, но и для представителей общественности, которые могут пострадать от их состояния.

Имущественные права

Помимо договоров и обязательств, новый Закон о гражданских сделках также модернизирует несколько аспектов имущественного права. В то время как законодательство на уровне эмиратов продолжает регулировать многие практические аспекты владения, регистрации и развития недвижимости, Закон о гражданских сделках устанавливает основополагающие правовые принципы, регулирующие имущественные права на всей территории ОАЭ.

Некоторые из этих принципов заслуживают особого внимания.

Собственность и владение

Закон различает между собственностью и владением, двумя понятиями, которые часто путают, но которые имеют различные юридические последствия. Собственность — это наиболее полное право, которое человек может иметь в отношении имущества. Оно включает право использовать, пользоваться, извлекать выгоду и распоряжаться этим имуществом, с учетом ограничений, установленных законом. Владение, однако, является отдельным правовым понятием.

Лицо может на законных основаниях владеть имуществом, фактически не являясь его собственником. Арендаторы, пожалуй, самый очевидный пример. Хотя они не являются собственниками занимаемого ими имущества, закон тем не менее признает и защищает их владение. Это различие важно, поскольку само владение пользуется правовой защитой. Лицо, законно владеющее имуществом, может в соответствующих обстоятельствах предпринять юридические действия для защиты этого владения, даже если оно не является зарегистрированным собственником.

Ограниченные вещные права

Закон о гражданских сделках также признает ряд прав, которые не достигают полного права собственности, но тем не менее предоставляют лицу юридически защищенные интересы в отношении чужого имущества. Среди наиболее распространенных:

• Узуфрукт, которое дает человеку право пользоваться и извлекать выгоду из чужой собственности, в то время как право собственности остается за другим лицом.
• Мусатаха, которое предоставляет право возводить здания или другие сооружения на земле, принадлежащей другому лицу. Это право часто встречается в коммерческих проектах и долгосрочных соглашениях об имуществе.

Эти права издавна являются частью имущественного законодательства ОАЭ. Однако новое законодательство вносит важное изменение в отношении Мусатахи.

Регистрация прав Мусатаха

Согласно новому Закону о гражданских сделках, права Мусатаха теперь должны быть зарегистрированы в компетентном органе для юридической силы. Без регистрации это право считается недействительным и ничтожным.

Это представляет собой значительное уточнение и укрепляет общую тенденцию к большей определенности и прозрачности в сделках с недвижимостью. Регистрация обеспечивает официальную публичную запись о правах, затрагивающих землю, помогая сократить споры и предлагая большую защиту от мошенничества, подделок и конкурирующих притязаний. Она также служит напоминанием о том, что в современных сделках с недвижимостью регистрация часто так же важна, как и само соглашение.

Новый иск о прекращении новых работ

Еще одним примечательным дополнением, введенным новым законом, является новое средство правовой защиты, позволяющее владельцу требовать судебного запрета на строительство или другие работы, угрожающие его владению. Хотя это может показаться относительно узким процедурным изменением, оно предоставляет дополнительный механизм для защиты имущественных прав до фактического возникновения ущерба.

Вместо того чтобы ждать завершения строительства и эскалации спора, пострадавшая сторона теперь может иметь возможность вмешаться на более ранней стадии, когда ее законное владение находится под угрозой. Это отражает более широкую цель, пронизывающую новый Закон о гражданских сделках: предотвращение споров, где это возможно, а не просто их разрешение после того, как ущерб уже нанесен.

Заключение

Новый Закон ОАЭ о гражданских сделках представляет собой гораздо больше, чем простое обновление существующего законодательства. Он модернизирует правовую базу, лежащую в основе почти всех гражданских и коммерческих отношений в стране, сохраняя при этом многие из основных принципов, которыми руководствовалось законодательство ОАЭ на протяжении десятилетий.

Среди наиболее значительных изменений — снижение возраста совершеннолетия до 18 лет, предоставляя молодым людям полную гражданскую правоспособность на более раннем этапе жизни. Закон также уточняет роль опекунов, вводит явные обязанности добросовестности и раскрытия информации в ходе переговоров, усиливает защиту от несправедливых условий договора и далее развивает принцип, согласно которому законные права должны осуществляться ответственно.

Он также обеспечивает большую определенность в трансграничных сделках путем усиления способности сторон выбирать применимое право своих контрактов, сохраняя при этом важные меры защиты публичного порядка. Были уточнены правила, регулирующие расторжение договоров, компенсации и штрафные оговорки, и давно существующий принцип неосновательного обогащения продолжает гарантировать, что никто не получает несправедливой выгоды за счет другого лица.

Для собственников недвижимости, застройщиков, подрядчиков и покупателей закон сохраняет важные меры защиты, касающиеся скрытых дефектов и структурной ответственности, одновременно уделяя больше внимания регистрации и определенности в отношении имущественных прав, таких как Мусатаха.

Одна тема, которую мы не рассмотрели сегодня, — это сроки исковой давности, а именно, сколько времени есть у сторон для предъявления различных правовых требований в соответствии с новым Законом о гражданских сделках. Это обширная тема сама по себе, и мы рассмотрим ее в одном из будущих выпусков.

На данный момент есть один практический момент, который стоит запомнить.

По состоянию на 1 июня 2026 года, новый Закон о гражданских сделках регулирует почти каждое новое гражданское соглашение, заключенное в материковой юрисдикции ОАЭ. Однако договоры, заключенные до этой даты, как правило, будут по-прежнему регулироваться предыдущим Гражданским кодексом.

Понимание того, какое законодательство применяется к вашему соглашению, часто является первым и наиболее важным шагом в осознании ваших юридических прав и обязанностей.

На этом выпуск Lawgical завершен. Если вы нашли его полезным, больше информации вы можете найти на нашем сайте: lylawyers.com. Мы также доступны на Apple Podcasts и Spotify. А чтобы получить полный опыт, вы можете посмотреть видеоподкаст на YouTube. До следующего раза: будьте в курсе, будьте в безопасности и оставайтесь Lawgical.