Должная Осмотрительность при Аренде Жилья

Людмила Ямалова

Добро пожаловать на Lawgical с LYLAW. Это наш второй выпуск на тему недвижимости в ОАЭ. Данный выпуск будет посвящен законам об аренде, в частности эмирату Дубай и его подходу к арендным отношениям.

Если вы новичок в Дубае или в ОАЭ и планируете арендовать недвижимость, или если вы являетесь арендодателем и собираетесь сдать недвижимость в аренду впервые, или инвестором, заинтересованным в инвестировании в Дубай с целью сдачи недвижимости в аренду, этот выпуск будет для вас интересным.

В целом Дубай, в отличие от других эмиратов, имеет специальный закон об аренде с 2007 года, который с тех пор неоднократно изменялся. Совсем недавно обсуждались дальнейшие поправки, в частности касающиеся разделения режима коммерческой и жилой недвижимости — либо отдельными законами, либо, по крайней мере, различным режимом в рамках одного закона для разных типов недвижимости.

Однако на данный момент важно отметить, что и жилая, и коммерческая недвижимость подпадают под действие одних и тех же законов об аренде. Существует одно исключение в Дубае, и это касается недвижимости, расположенной в DIFC. DIFC — это Международный финансовый центр Дубая (Dubai International Financial Centre), который представляет собой отдельную юридическую юрисдикцию со своими собственными законами и судами, регулирующими отношения в сфере недвижимости любых сторон, арендующих недвижимость в DIFC.

Говоря в общем, если вы планируете арендовать недвижимость, одной из первых важных вещей является проведение должной осмотрительности. Должная осмотрительность — это юридический термин, который простыми словами означает исследование, то есть исследование недвижимости, сделки и сторон, с которыми вы собираетесь вступить в отношения. Что означает должная осмотрительность в случае, например, аренды недвижимости для арендатора, может включать несколько элементов.

Некоторые из наиболее важных и непосредственных элементов связаны с правом собственности на недвижимость. То есть, если вы арендатор, желающий арендовать недвижимость, убедитесь, что одним из первых документов, которые вы запросите, прежде чем вы подпишете какие-либо документы и, безусловно, прежде чем расстанетесь с деньгами, является запрос на ознакомление с правоустанавливающим документом на недвижимость. Это необходимо для того, чтобы убедиться, что данная недвижимость по-прежнему принадлежит лицу, которое представляется арендодателем и которое, следовательно, будет стороной договора. (1) Один из способов проверки правоустанавливающих документов — просто попросить арендодателя или брокера прислать вам копию. (2) Другой способ — лично обратиться в Земельный департамент и проверить, что недвижимость по-прежнему принадлежит данным лицам. (3) Третий и еще более простой вариант — загрузить приложение для Дубая, в котором можно ввести данные недвижимости и запросить правоустанавливающий документ, чтобы подтвердить, что недвижимость по-прежнему принадлежит лицу, которое выдает себя за владельца. Это один элемент должной осмотрительности.

Другой элемент связан с владельцем или владельцами, и это может быть сложным, поскольку некоторые объекты недвижимости могут принадлежать нескольким владельцам в разных долях. Некоторые объекты также могут принадлежать юридическому лицу, и в зависимости от того, кто является стороной, владеющей недвижимостью, базовая должная осмотрительность будет несколько отличаться, а условия, изложенные в договоре, также будут различаться.

Например, если в правоустанавливающем документе два владельца, вам необходимо убедиться, что оба владельца подписали договор аренды. Вам также необходимо убедиться, что платежи адресованы обоим из них, если только нет доверенности. То есть, опять же, очень важно подтвердить, что это действительная доверенность и что содержание соответствует заявлениям, на которые вы полагаетесь, например, что для одного владельца допустимо принимать арендную плату от имени другого владельца.

Например, если вы арендовали недвижимость за 100 000 дирхамов, и есть два владельца с долями 50/50, вам не следует предполагать, что выписка чека на имя одного владельца на 100 000 дирхамов является уместной. Это связано с тем, что недвижимость фактически юридически принадлежит двум лицам, и оба владельца должны получить платеж, если только нет полномочий, предоставляющих одной стороне право представлять другую.

Если владельцем является юридическое лицо, конкретная должная осмотрительность может быть еще более сложной, поскольку юридическое лицо, очевидно, не может действовать самостоятельно. Должен быть уполномоченный представитель, и поэтому вам необходимо запросить все корпоративные документы, которые описывают структуру конкретной компании и, в частности, представительские полномочия, принадлежащие этой организации.

Один из других элементов, который важно исследовать в процессе должной осмотрительности, связан с представителями и брокерами. То есть часто в Дубае, в частности, и это похоже на другие эмираты, лица представляются публике как уполномоченные представители, что заставляет арендаторов полагать, что они могут либо подписывать договоры от имени арендодателя, либо собирать деньги от имени арендодателя, и часто на самом деле они даже выдают себя за самих арендодателей, а затем, когда сделка приближается к исполнению, они скажут: «На самом деле это мой брат владеет недвижимостью» или «Мой отец владеет недвижимостью», поэтому очень важно установить этот конкретный элемент на самом раннем этапе. Если они являются кем-то иным, чем арендодатель, запросите копию доверенности и убедитесь, что (1) доверенность действительна и (2) что содержание доверенности включает права и полномочия, на которые полагается представитель. В частности, для доверенности важна способность представителя принимать деньги от имени арендодателя. Это очень важно. Тот факт, что существует общая доверенность, позволяющая кому-то делать все, не означает, что они также имеют право принимать наличные, если это специально не указано в доверенности.

Одной из других частей должной осмотрительности должна быть та, которая связана с осмотром. Не стесняйтесь фактически осматривать недвижимость или посещать ее и очень четко документировать все проблемы, которые вы, возможно, захотите исправить или, по крайней мере, задокументировать, чтобы не поставить под угрозу свой гарантийный депозит в конце отношений. Очень важно подчеркнуть, что любые заявления, которые вам делаются и на которые вы планируете полагаться, должны быть фактически задокументированы и оформлены в письменном виде. Мы довольно часто слышим о таких случаях. Брокер или арендодатель скажет: «Да, да, да, все в порядке. Ваш гарантийный депозит будет возвращен вам в конце», но даже если, например, вы оставите недвижимость неокрашенной в конце, если у вас нет доказательств того, что это было соглашением между вами, велика вероятность того, что арендодатель сможет удержать депозит, поскольку недвижимость не была свежеокрашенной. Если нет доказательств этого факта, вы рискуете своим депозитом. Это всего лишь один пример. Любые заявления, которые делаются и которые для вас достаточно существенны, убедитесь, что они задокументированы в письменном виде.

Одним из других важных вопросов, которые необходимо решить, является вопрос о том, свободна ли недвижимость, поскольку часто недвижимость сдается в аренду с арендаторами, которые уже в ней находятся. Будьте внимательны или осторожны при подписании договоров аренды и оплате аренды до тех пор, пока вы не убедитесь, что недвижимость свободна, и это потому, что также возможно юридически и практически для предыдущего арендатора либо продлить аренду за пределами срока аренды, либо также практически они могут просто остаться и выехать позже. Поэтому, если вы рассчитываете на конкретную дату для въезда, убедитесь, что недвижимость либо уже свободна, либо что есть очень четкое подтверждение того, что вы уверены, что действительно сможете въехать в этот день.

Кроме того, если вы имеете дело через брокера или кого-то, кто выдает себя за брокера по недвижимости, вы хотите убедиться, что брокер должным образом лицензирован и имеет карту RERA (Управления по регулированию недвижимости). Эти данные будут важны для включения в договор аренды и любые другие соглашения, которые вы заключаете или будете выдавать. Также убедитесь, что вы обсудите вопрос о том, кто оплачивает услуги брокера, на раннем этапе.

Одним из других вопросов, который необходимо рассмотреть на раннем этапе процесса, является вопрос оплаты сервисных сборов или обязательств, связанных с недвижимостью. Во многих случаях по-прежнему довольно часто арендодатели либо не оплачивают сервисные сборы, либо оплачивают их с опозданием, и поэтому вы как арендатор, въезжающий в недвижимость, будете ограничены в пользовании недвижимостью, если эти сервисные сборы не оплачиваются своевременно. Поэтому в рамках вашей должной осмотрительности, прежде чем вы исполните или завершите какие-либо соглашения и потратите деньги, вам необходимо убедиться, что сервисные сборы погашены, и самое главное — не стесняйтесь и не бойтесь запрашивать все эти документы, которые также, кстати, включают копии паспорта арендодателя или представителя и их Emirates ID или любые другие формы идентификации, связанные с ОАЭ.