العناية الواجبة في المسكن

لودميلا يامالوفا

مرحبًا بك مرة أخرى في Lawgical مع LYLAW. هذا هو الجزء الثاني لدينا حول موضوع العقارات في الإمارات العربية المتحدة، وسيركز هذا القطاع الخاص على قوانين الإيجار وخاصة على إمارة دبي ومعالجتها لعلاقات الإيجار.

إذا كنت جديدًا في دبي أو جديدًا في الإمارات العربية المتحدة وتتطلع إلى استئجار عقار أو إذا كنت مالكًا وعلى وشك استئجار عقار لأول مرة أو مستثمرًا مهتمًا بالاستثمار في دبي لأول مرة بغرض تأجير عقاراتك، فسيكون هذا قطاعًا مثيرًا للاهتمام بالنسبة لك.

بشكل عام، لدى دبي، على عكس الإمارات الأخرى، قانون إيجار محدد ومخصص منذ عام 2007 والذي تم تعديله عدة مرات منذ ذلك الحين. وفي الآونة الأخيرة، كانت هناك مناقشات حول مزيد من التعديلات، لا سيما فيما يتعلق بفصل معاملة العقارات التجارية والعقارات السكنية إما عن طريق قوانين منفصلة أو على الأقل المعاملة ضمن نفس القانون ولكن بمعاملة مختلفة لأنواع العقارات.

ولكن في هذه المرحلة، من المهم تسليط الضوء على أن العقارات السكنية والتجارية تخضع لنفس قوانين الإيجار. هناك استثناء واحد في دبي وهو يتعلق بالعقارات التي يقع مقرها في مركز دبي المالي العالمي. مركز دبي المالي العالمي هو مركز دبي المالي العالمي وهو الاختصاص القانوني الخاص به مع قوانينه ومحاكمه الخاصة التي تحكم العلاقات العقارية لأي أطراف تستأجر عقارات في مركز دبي المالي العالمي.

بشكل عام، إذا كنت تبحث عن استئجار عقار، فإن أول الأشياء المهمة هي إجراء العناية الواجبة. العناية الواجبة هي مصطلح قانوني يستلزم بعبارات بسيطة البحث، أي البحث عن العقار والمعاملة والأطراف التي توشك على التعامل معها. قد يتضمن ما تعنيه العناية الواجبة في حالة، على سبيل المثال، استئجار عقار للمستأجر عدة عناصر.

بعضها ذو صلة وبعض العناصر الأكثر إلحاحًا تتعلق بملكية العقار. أي إذا كنت مستأجرًا يتطلع إلى استئجار العقار، فتأكد من أن إحدى المستندات الأولى التي تطلبها، قبل التوقيع بالتأكيد على أي مستندات وبالتأكيد قبل التخلي عن المال، هي طلب الاطلاع على سند ملكية العقار. وذلك للتأكد من أن العقار المعين لا يزال مملوكًا للشخص الذي يمثل المالك وبالتالي سيكون طرفًا في الاتفاقية. (1) تتمثل إحدى طرق مراجعة سندات الملكية في أن تطلب من المالك أو الوسيط إرسال نسخة إليك. (2) والطريقة الأخرى هي الذهاب إلى دائرة الأراضي بنفسك والتحقق من أن العقار لا يزال مملوكًا لتلك الأطراف. (3) الخيار الثالث والأسهل هو تنزيل تطبيق لدبي حيث يمكنك إدخال تفاصيل العقار، وطلب سند الملكية لتأكيد أن العقار لا يزال مملوكًا للفرد الذي يعتبر نفسه مالكًا. هذا هو أحد عناصر العناية الواجبة.

والآخر يتعلق بالمالك أو المالكين، وقد يكون ذلك معقدًا لأن بعض العقارات قد تكون مملوكة لمالكين متعددين بنسب مختلفة. يمكن أيضًا أن تكون بعض العقارات مملوكة لكيان مؤسسي واعتمادًا على هوية الطرف الذي يمتلك العقار، ستكون العناية الواجبة الأساسية مختلفة بعض الشيء، كما ستختلف الشروط الموضحة في العقد أيضًا.

على سبيل المثال، إذا كان لديك مالكين على سند الملكية، فأنت بحاجة إلى التأكد من توقيع كلا المالكين على اتفاقية الإيجار. تحتاج أيضًا إلى التأكد من توجيه المدفوعات لكليهما ما لم يكن هناك توكيل رسمي. وهذا يعني، مرة أخرى، أنه من المهم جدًا التأكيد على أنه توكيل صالح وأن المحتوى يطابق التأكيدات التي تعتمد عليها، وهذا على سبيل المثال، بالنسبة لمالك واحد، لا بأس بقبول الإيجار نيابة عن المالك الآخر.

على سبيل المثال، إذا كان لديك عقار استأجرته مقابل 100,000 درهم وكان هناك مالكين بنسبة 50/50، فلا يجب أن تفترض أن إصدار شيك لمالك واحد بمبلغ 100,000 درهم أمر مناسب. وذلك لأن العقار مملوك فعليًا بشكل قانوني لشخصين، ويحتاج كلا المالكين إلى استلام الدفعة ما لم تكن هناك سلطة توفر أحد الطرفين لتمثيل الآخر.

إذا كان المالك كيانًا اعتباريًا، فقد تكون العناية الواجبة الخاصة أكثر تعقيدًا لأن الكيان المؤسسي لا يمكنه بوضوح التصرف بمفرده. يجب أن يكون هناك ممثل مفوض، وبالتالي تحتاج إلى طلب جميع مستندات الشركة التي تحدد هيكل الشركة المعينة وخاصة السلطات التمثيلية التي تنتمي إلى هذا الكيان.

أحد العناصر الأخرى المهمة للتحقيق في عملية العناية الواجبة هو العنصر المتعلق بالممثلين والوسطاء. وهذا يعني أنه في كثير من الأحيان في دبي على وجه الخصوص والأمر مشابه في الإمارات الأخرى، تتمسك الأطراف بالجمهور لأن كونهم ممثلين مفوضين يقود المستأجرين إلى الاعتقاد بأنه يمكنهم إما توقيع العقود نيابة عن المالك أو يمكنهم جمع الأموال نيابة عن المالك، وغالبًا في الواقع، حتى أنهم يعتبرون أنفسهم أصحاب العقارات أنفسهم، وبعد ذلك عندما تقترب الصفقة من التنفيذ، سيقولون، حسنًا، في الواقع، إن أخي هو الذي يملك العقار أو والدي الذي يملك العقار، لذا تأكد من إثبات ذلك عنصر معين في وقت مبكر جدًا. إذا كانوا شخصًا آخر غير المالك، فاطلب نسخة من التوكيل وتأكد (1) التوكيل الحالي و (2) أن محتوى التوكيل يشمل الحقوق والسلطة التي يعتمد عليها الممثل. على وجه الخصوص بالنسبة للتوكيل الرسمي، المهم هو قدرة الممثل على قبول الأموال نيابة عن المالك. هذا مهم للغاية. لمجرد وجود توكيل عام يسمح لشخص ما بفعل كل شيء، فإن هذا لا يعني أنه يحق له أيضًا قبول النقد ما لم يتم ذكره على وجه التحديد في التوكيل الرسمي.

يجب أن يكون أحد الأجزاء الأخرى من العناية الواجبة هو الجزء المتعلق بالتفتيش. لا تخجل من فحص العقار فعليًا أو زيارة العقار وتوثيق جميع المشكلات التي قد ترغب في إصلاحها أو على الأقل توثيقها حتى لا تعرض مبلغ التأمين الخاص بك للخطر في نهاية العلاقة. من المهم جدًا تسليط الضوء على أنه مهما كانت التأكيدات التي يتم تقديمها لك والتي تخطط للاعتماد عليها، فإنها في الواقع موثقة ومكتوبة. نسمع هذه الحالات بشكل متكرر. سيقول الوسيط أو المالك، نعم، نعم، نعم، لا بأس. سيتم رد مبلغ التأمين الخاص بك إليك في النهاية، ولكن حتى إذا تركت، على سبيل المثال، العقار غير مصبوغ في النهاية، ما لم يكن لديك دليل على أنه كان الاتفاق بينكما، فمن المحتمل أن يتمكن المالك من الاحتفاظ بالإيداع لأن العقار لم يتم طلاؤه حديثًا. ما لم يكن هناك دليل على ذلك، فسوف تخاطر بإيداعك. هذا مجرد مثال واحد. مهما كانت التأكيدات التي يتم تقديمها والتي تكون مادية بما يكفي بالنسبة لك، تأكد من توثيقها كتابيًا.

إحدى القضايا المهمة الأخرى التي يجب حلها هي ما إذا كان العقار شاغرًا لأنه غالبًا ما يتم تأجير العقارات مع المستأجرين فيها بالفعل. كن حذرًا أو حذرًا بشأن توقيع اتفاقيات الإيجار ودفع الإيجار حتى تتأكد من أن العقار شاغر وذلك لأنه من الممكن أيضًا من الناحية القانونية والعملية للمستأجر السابق إما تمديد عقد الإيجار بعد مدة الإيجار وأيضًا عمليًا يمكنه فقط البقاء والخروج لاحقًا. لذلك، إذا كنت تعتمد على تاريخ محدد للانتقال، فتأكد من أن العقار إما شاغر بالفعل أو أن هناك تأكيدًا واضحًا جدًا على أنك تشعر بالثقة في أنه يمكنك بالفعل الانتقال في ذلك اليوم.

أيضًا، إذا كنت تتعامل من خلال وسيط أو شخص يعتبر نفسه وسيطًا عقاريًا، فأنت تريد التأكد من أن الوسيط مرخص بشكل صحيح ويحمل بطاقة RERA. سيكون من المهم تضمين هذه التفاصيل في اتفاقية الإيجار وأي اتفاقيات أخرى تتعهد بها أو ستصدرها. تأكد أيضًا من مناقشة مسألة من يدفع رسوم الوسيط في وقت مبكر.

إحدى القضايا الأخرى التي يجب أخذها في الاعتبار مبكرًا في العملية وهي دفع رسوم الخدمة أو الالتزامات المرتبطة بالممتلكات. في كثير من الحالات، لا يزال من الشائع جدًا أن لا يدفع الملاك رسوم الخدمة أو دفعها متأخرًا، وبالتالي، فإنك كمستأجر ينتقل إلى العقار ستتعرض للخطر في استمتاعك بالعقار إذا لم يتم دفع رسوم الخدمة هذه في الوقت المناسب. لذلك، وكجزء من العناية الواجبة قبل تنفيذ أو وضع اللمسات الأخيرة على أي اتفاقيات وإنفاق الأموال، تحتاج إلى التأكد من تسوية رسوم الخدمة وعدم الشعور بالخجل أو الخوف، والأهم من ذلك، من طلب جميع هذه المستندات، والتي أيضًا، بالمناسبة، نسخ من جواز سفر المالك أو جواز سفر الممثل وبطاقة الهوية الإماراتية الخاصة به أو أي شكل آخر من أشكال الهوية المتعلقة بدولة الإمارات العربية المتحدة.