Повышение аренды на основе Rent Evaluation Certificate в ОАЭ

Тим Эллиот (Tim Elliot)
Это Lawgical, первый и по-прежнему единственный регулярный юридический подкаст в ОАЭ. Добро пожаловать. Меня зовут Тим Эллиот. Lawgical выходит от дубайской юридической фирмы Ямалова и Плевка (Yamalova & Plewka), и, как всегда, у нас в студии управляющий партнёр, Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova). Рад вас видеть.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
И я рада вас видеть, Тим.

Тим Эллиот (Tim Elliot)
Это вторая часть из четырёх подкастов, и мы рассматриваем стоимость аренды недвижимости здесь, в Дубае. В частности, мы говорим о Rent Evaluation Certificate здесь, в Дубае. На этот раз — повышение аренды на основе этого сертификата. Ещё раз, Людмила, мы возвращаемся к одной из самых горячих тем ОАЭ. Недвижимость — предмет разговоров на любом ужине. Все о ней говорят. Это также, часто, и наименее любимая тема многих людей — потому что, например, у меня в жизни снова настало то время года, и я играю в старую игру — насколько сильно мой арендодатель попытается повысить мне аренду. Вы хорошо знаете эту историю.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Действительно. Это тема, которая волнует многих и затрагивает жизни многих людей — с одной стороны горячая, а с другой — очень чувствительная и болезненная. По тем же причинам, о которых мы говорили ранее, в прошлом году цены на недвижимость в ОАЭ и особенно в Дубае резко выросли — во многих случаях они удвоились или даже утроились.

Особенно это касается арендных ставок, потому что, если вы помните, во время COVID мы наблюдали значительное облегчение — почти как «арендные каникулы». Так называли период, когда арендодатели, например по офисным площадям, предоставляли коммерческим арендаторам так называемые payment holidays или rent holidays. С тех пор ситуация изменилась кардинально и для некоторых весьма благоприятно — то есть для владельцев недвижимости. Для арендаторов это несколько менее благоприятно.

Цены растут, с одной стороны. С другой стороны, и арендаторы, и арендодатели — хотя, должен сказать, арендаторы, возможно, в большей степени — стали гораздо более информированы о законах ОАЭ и Дубая, особенно в сфере аренды и рынка недвижимости. В прошлом, восемь–девять лет назад, когда арендодатель направлял уведомление о выселении, в большинстве случаев люди просто принимали это как данность и съезжали.

За последние несколько лет — и я хотела бы отдать должное, возможно, и нам за этот подкаст и другое присутствие в социальных сетях — люди стали гораздо лучше осведомлены о своих правах и меньше пугаются, потому что, не забывайте, страх — это значительный фактор в принятии решений. Даже если люди знают, что закон на их стороне, они задаются вопросом: «Что это значит? Я скажу арендодателю, что вы не можете повысить аренду, а он со мной не согласен — что мне делать?» Часто люди просто не знают, что делать. Они боятся идти в суд.

Также эмоционально и психологически это было для многих слишком тяжело, поэтому они просто съезжали. Сейчас же люди лучше информированы и менее склонны избегать риска. Они идут на риск и обращаются в суд. Должна сказать, COVID во многом этому помог, потому что многие государственные услуги, включая судебные и иные регуляторные сервисы, стали доступны онлайн.

Это означает, что теперь вам не нужно, как раньше, идти в арендный суд, стоять в очереди и лично присутствовать на слушаниях, ждать часами, и при этом бояться, чтобы у вас не дрожали колени при появлении перед судьёй, который говорил только по-арабски. Раньше вас окружали люди, и это было подавляюще. Это реальные истории.

Тим Эллиот (Tim Elliot)
Понимаю.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Мы много раз проходили этот путь, и для многих это было того не стоит. Сейчас все эти услуги доступны в цифровом формате. Вы больше не можете, даже если захотите, подать заявление в арендный суд физически или присутствовать на слушании лично. Всё онлайн.

Это стало большим облегчением для всех — и для владельцев, и особенно для арендаторов, потому что им не нужно отлучаться с работы, чтобы явиться на слушание в арендный суд. Всё можно сделать из рабочего места через Zoom или Microsoft Teams. Это касается как явок в суд, так и подачи документов и отслеживания дела. Раньше единственный способ узнать статус вашего дела — лично идти и проверять. Теперь всё, что стороны подают в таких делах, хранится и доступно онлайн.

Это одно из величайших благословений COVID, как мне кажется. Теперь люди делают это гораздо чаще. Следовательно, владельцы также знают, что имеют дело с грамотными и хорошо информированными арендаторами, которые знают про RERA-калькулятор и также осведомлены о valuation certificate.

Этот сертификат можно получить через Land Department посредством приложения Dubai REST. Для этого требуются характеристики недвижимости, фотографии, описание объекта и сбор в размере AED 2,000 за сам сертификат оценки. После выдачи, если вы арендовали недвижимость за AED 100,000, а сертификат указывает её стоимость в AED 150,000, этот документ имеет приоритет над RERA-калькулятором. Он становится ориентиром для Rent Dispute Centre (RDC) при принятии решения о допустимости повышения аренды.

Тим Эллиот (Tim Elliot)
Сертификат оценки — официальный документ, верно? В этом суть. Он доказывает, что ваша недвижимость теперь стоит дороже из‑за горячего рынка. Какие процентные пределы по повышению аренды допустимы? Дайте общий обзор. Я подробно рассмотрю их в следующем эпизоде. Но кратко — каков диапазон?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Диапазон от 5% до максимума 20%. Это то, что разрешено. Очевидно, (1) это применимо, если вы применяете закон, и (2) если вы оспариваете это в суде. В частных договорённостях стороны могут согласовать что угодно. Например, можно договориться о более низком проценте — 3% вместо 5%.

Некоторые арендаторы могут сами предложить более высокий процент, выше законного максимума в 20%, если считают это справедливым ввиду стоимости недвижимости или если они платят ниже рыночной ставки. По закону же диапазон остаётся 5%—20%.

Важно отметить, что valuation certificate сам по себе не даёт немедленного права на повышение аренды. Он применяется только к следующему сроку аренды и требует уведомления за 90 дней. Арендатор также должен согласиться на любые изменения. Без согласия спор направляется в RDC.

Тим Эллиот (Tim Elliot)
Это важный момент. Просто потому что у вас, как у арендодателя, есть valuation certificate, это не означает автоматического повышения арендной платы.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Точно. Приведу пример. Предположим, я ваш арендатор и плачу AED 100,000. Вы получаете valuation certificate, показывающий, что теперь недвижимость стоит AED 120,000. Это не означает, что вы можете увеличить мою аренду на AED 20,000. По закону повышение зависит от разницы между текущей и рыночной арендой. Если разница составляет 11%—20%, максимальное повышение — 5%.

Тим Эллиот (Tim Elliot)
Опять же, это ключевой момент, потому что схожие объекты могут различаться по времени в арендных циклах и другим факторам. Яблоки не всегда равны яблокам.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Именно. Например, у одного моего клиента была идея повысить аренду на основании valuation certificate. Однако они неверно истолковали закон и думали, что сам сертификат оправдывает повышение. Для арендодателей и арендаторов важно понимать эти тонкости.

Тим Эллиот (Tim Elliot)
Мы подробно разберём это в следующих выпусках, включая конкретные диапазоны и реальные примеры из RDC. Спасибо как всегда Людмиле Ямаловой, управляющему партнёру Ямалова и Плевка (Yamalova & Plewka).

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Всегда приятно, Тим.

Тим Эллиот (Tim Elliot)
Найдите нас в социальных сетях на LYLAW (LYLAW) — Facebook, Instagram, TikTok, LinkedIn, YouTube. Все наши подкасты доступны на lylawyers.com. Если вы хотите задать юридический вопрос в эпизоде Lawgical или проконсультироваться с юристом, имеющим опыт в ОАЭ, посетите lylawyers.com и нажмите кнопку Contact.