زيادة الإيجار بناءً على شهادة تقييم الإيجار في الإمارات

تيم إليوت
هذا هو Lawgical، البودكاست القانوني الأول والوحيد في الإمارات العربية المتحدة. أهلا بك. اسمي تيم إليوت. تأتي Lawgical إليك من شركة Yamalova & Plewka القانونية التي تتخذ من دبي مقراً لها، وكما هو الحال دائمًا، ها هي الشريك الإداري، لودميلا يامالوفا. من الجيد رؤيتك.

لودميلا يامالوفا
من الجيد رؤيتك أيضا، تيم.

تيم إليوت
في ما يلي الجزء الثاني من أربعة ملفات بودكاست، ونحن ننظر في تكلفة استئجار العقارات هنا في دبي على وجه التحديد. نحن في الواقع نبحث في شهادة تقييم الإيجار هنا في دبي. الآن هذه المرة، زيادة الإيجار بناءً على تلك الشهادة. مرة أخرى، لودميلا، نعود إلى واحدة من أهم الموضوعات في الإمارات العربية المتحدة. مكان الإقامة عبارة عن محادثة في حفل عشاء أينما ذهبت. الجميع يتحدث عن ذلك. إنه أيضًا في كثير من الأحيان الموضوع الأقل تفضيلاً لدى الجميع أيضًا لأنه بالنسبة لي، في حياتي الخاصة، إنه ذلك الوقت من العام مرة أخرى وقد لعبت تلك اللعبة القديمة المتمثلة في مدى ارتفاع محاولة مالك العقار رفع الإيجار. أنت تعرف القصة جيدًا.

لودميلا يامالوفا
في الواقع. لقد كانت قصة في أذهان الكثير من الناس وفي حياة الكثير من الناس، وقصة ساخنة من ناحية، وحساسة للغاية ومؤلمة من ناحية أخرى. للأسباب نفسها التي ناقشناها من قبل، في العام الماضي، ارتفعت أسعار العقارات في الإمارات العربية المتحدة وفي دبي على وجه الخصوص، وارتفعت إلى ذروتها، وفي كثير من الحالات تضاعفت وربما ثلاث مرات.

بالتأكيد، فيما يتعلق بالإيجار على وجه الخصوص لأنه، إذا كنت تتذكر، خلال COVID، شعرنا بقدر كبير من الراحة - مثل العطلة تقريبًا. أطلقوا عليها، تذكر، عطلات الإيجار، وإجازات الدفع، وكان هذا هو المصطلح المستخدم خلال COVID حيث قام الملاك، على سبيل المثال، خاصة بالنسبة للمساحات المكتبية، بتزويد المستأجرين التجاريين بما يسمى عطلة الدفع أو عطلة الإيجار. منذ ذلك الحين، تغيرت الأمور بشكل كبير وبالنسبة للبعض بشكل إيجابي للغاية، أي بالنسبة لأصحاب العقارات. بالنسبة للمستأجرين، فهي أقل ملاءمة قليلاً.

نعم، الأسعار ترتفع، من ناحية. من ناحية أخرى، أصبح كل من المستأجرين والملاك - على الرغم من أنني يجب أن أقول أن المستأجرين ربما أكثر من مالكي العقارات - أكثر تعليماً وأكثر إطلاعًا على القوانين في الإمارات العربية المتحدة ودبي، خاصة فيما يتعلق بالتأجير وسوق العقارات. في الماضي، قبل ثماني أو تسع سنوات، كلما أرسل لك المالك إشعارًا بالإخلاء كمستأجر، في معظم الحالات، كان الناس يأخذونه في ظاهر الأمر وينتقلون.

في السنوات العديدة الماضية، وربما أود أن أنسب الفضل لنا في هذا البودكاست وغيره من وسائل التواصل الاجتماعي، أصبح الناس أكثر إطلاعًا على حقوقهم وأصبحوا أقل خوفًا لأنه، لا تنسوا، أن هذا عامل مهم إلى حد ما أيضًا في صنع القرار لدى الناس. حتى لو كانوا يعرفون أن القانون في صفهم، ماذا يعني ذلك؟ أقول لمالك العقار لا، لا يمكنك زيادة الإيجار، لكنه يختلف معي، فماذا أفعل؟ في كثير من الأحيان لا يعرف الناس ماذا يفعلون. إنهم يخشون الذهاب إلى المحكمة.

أيضًا، حتى عاطفيًا ونفسيًا، كان هذا كثيرًا بالنسبة لهم للتعامل معه، لذلك كانوا يخرجون. حسنًا، أصبحوا الآن على دراية أفضل، وهم أقل تجنبًا للمخاطر. إنهم في الواقع ينتهزون فرصهم ويذهبون إلى المحكمة. يجب أن أخبركم، أعتقد أن COVID قد ساعد كثيرًا في هذا الصدد لأنه جعل الكثير من الخدمات الحكومية، بما في ذلك الخدمات القضائية والخدمات التنظيمية الأخرى، متاحة عبر الإنترنت.

هذا يعني أنك لست مضطرًا الآن للذهاب، كما كان الحال من قبل، إلى محكمة الإيجار والوقوف هناك في الطابور والمثول أمام جلسات الاستماع، والانتظار لساعات متتالية، ثم الخوف، وارتجاف ركبتيك، في كل مرة كان عليك فيها المثول أمام قاضٍ يتحدث العربية فقط. ستكون محاطًا ومغمورًا بالناس من حولك. هذه قصص واقعية.

تيم إليوت
بالتأكيد.

لودميلا يامالوفا
لقد كنا هناك على هذا المسار المحدد عدة مرات، وبالنسبة للكثير من الناس، لم يكن الأمر يستحق ذلك حقًا. حسنًا الآن، تتوفر جميع هذه الخدمات حصريًا بصيغة رقمية. لم يعد بإمكانك، حتى لو أردت ذلك، الذهاب إلى محكمة الإيجار والتقدم جسديًا أو الحضور في جلسة الاستماع جسديًا. لا. كل شيء على الإنترنت.

كانت هذه نعمة كبيرة للجميع، للمالكين وخاصة للمستأجرين، لأنهم لا يضطرون إلى ترك العمل للمثول أمام قاضٍ في محكمة الإيجار. يمكنهم بالفعل القيام بكل ذلك من راحة مكان عملهم من خلال Zoom أو Microsoft Teams. هذا فيما يتعلق بالمثول أمام المحكمة، ولكن أيضًا تقديم المستندات والقدرة على تتبع قضيتك. في السابق، كانت الطريقة الوحيدة لمعرفة حالة قضيتك هي الذهاب والتحقق فعليًا. الآن، يتم تخزين كل شيء تقدمه الأطراف في هذه الحالات ويمكن الوصول إليه عبر الإنترنت.

أود أن أعتقد أن هذه كانت واحدة من أعظم بركات COVID. الآن يفعل الناس هذا أكثر من ذلك بكثير. لذلك، يعرف المالكون الآن أيضًا أنهم يتعاملون مع مستأجرين أذكياء ومتعلمين جيدًا يعرفون حاسبة RERA ويتم إعلامهم أيضًا بنفس القدر بشهادة التقييم.

يمكن التقدم للحصول على هذه الشهادة من خلال دائرة الأراضي والأملاك عبر تطبيق Dubai REST. يتطلب الأمر مواصفات العقار والصور ووصف العقار ورسومًا قدره 2,000 درهم إماراتي لشهادة التقييم نفسها. بمجرد الإصدار، إذا كنت تستأجر عقارًا بمبلغ 100,000 درهم إماراتي، وتنص الشهادة على أن قيمته تبلغ 150,000 درهم، فإن هذه الوثيقة تتفوق أو تحل محل حاسبة RERA. يصبح المعيار لمركز منازعات الإيجار (RDC) عند تحديد ما إذا كان يُسمح بزيادة الإيجار.

تيم إليوت
حسنًا، شهادة التقييم هي وثيقة رسمية، أليس كذلك؟ هذه هي النقطة. إنه يثبت أن الممتلكات الخاصة بك تستحق أكثر مما كانت عليه لأن السوق حار في الوقت الحالي. ما هي أنواع النسب المئوية من حيث زيادة الإيجار المسموح بها؟ فقط أعطنا نظرة عامة. أريد أن أنظر إليها على وجه التحديد في الحلقة القادمة. ولكن فقط كنظرة عامة، ما هو النطاق؟ كيف يعمل ذلك؟

لودميلا يامالوفا
يتراوح النطاق من 5٪ إلى 20٪ كحد أقصى. هذا هو المسموح به. من الواضح أن (1) هذا إذا كنت ترغب في تطبيق القانون، و (2) إذا كنت تريد الطعن فيه في المحكمة. شخص لشخص، خارج المحكمة، يمكنك الاتفاق على أي شيء. على سبيل المثال، يمكنك الاتفاق على نسبة أقل، مثل 3% بدلاً من 5%.

وبالمثل، قد يقدم بعض المستأجرين نسبًا أعلى، تتجاوز الحد الأقصى القانوني البالغ 20٪، إذا كانوا يعتقدون أن ذلك عادل بسبب قيمة العقار أو دفع أقل من أسعار السوق. لكن بموجب القانون، يظل النطاق من 5٪ إلى 20٪.

ومن المثير للاهتمام أن شهادة التقييم لا تسمح على الفور بزيادة الإيجار. ينطبق فقط على فترة الإيجار التالية ويتطلب إشعارًا مدته 90 يومًا. يجب أن يوافق المستأجر أيضًا على أي تغييرات. بدون اتفاق، تذهب النزاعات إلى RDC.

تيم إليوت
هذه نقطة مهمة. فقط لأنك، بصفتك مالكًا، لديك شهادة تقييم، فهذا لا يعني تلقائيًا أن الإيجار يرتفع.

لودميلا يامالوفا
بالضبط. اسمحوا لي أن أقدم مثالاً. لنفترض أنني مستأجرك، أدفع 100,000 درهم إماراتي. يمكنك الحصول على شهادة تقييم توضح أن العقار تبلغ قيمته الآن 120,000 درهم إماراتي. هذا لا يعني أنه يمكنك زيادة إيجاري بمقدار 20,000 درهم. بموجب القانون، تعتمد الزيادات على الهامش بين الإيجار الحالي والسوق. إذا كان الفرق 11٪ إلى 20٪، فإن الحد الأقصى للزيادة هو 5٪.

تيم إليوت
مرة أخرى، هذا أمر أساسي لأن العقارات المماثلة تختلف بسبب التوقيت في دورات الإيجار وعوامل أخرى. التفاح ليس دائمًا تفاحًا.

لودميلا يامالوفا
بالضبط. على سبيل المثال، خطط عميل لي مؤخرًا لزيادة الإيجار بناءً على شهادة التقييم. ومع ذلك، أساءوا فهم القانون واعتقدوا أن الشهادة وحدها تبرر الزيادة. من الضروري أن يفهم كل من الملاك والمستأجرين هذه الفروق الدقيقة.

تيم إليوت
سنستكشف هذا الأمر بشكل أكبر في الحلقات القادمة، بما في ذلك النطاقات المحددة والأمثلة الواقعية من RDC. شكرًا كالعادة إلى لودميلا يامالوفا، الشريك الإداري في Yamalova & Plewka.

لودميلا يامالوفا
دائما من دواعي سروري، تيم.

تيم إليوت
تابعنا على وسائل التواصل الاجتماعي على Lylaw—فيسبوك وإنستغرام وتيك توك ولينكد إن ويوتيوب. جميع ملفات البودكاست الخاصة بنا متاحة على lylawyers.com. إذا كنت ترغب في الإجابة على سؤالك القانوني في إحدى حلقات Lawgical أو ترغب في استشارة أحد المتخصصين القانونيين ذوي الخبرة في الإمارات العربية المتحدة، فتفضل بزيارة lylawyers.com وانقر على زر الاتصال.