Страхование успеха — Страхование недвижимости в ОАЭ

Людмила Ямалова

Добро пожаловать. Это Людмила из Lawgical с LYLAW (ЛАЙЛО). Напомню, в предыдущем выпуске мы обсуждали применение НДС к сектору недвижимости в ОАЭ.

В этом выпуске мы обсудим вопрос страхового покрытия применительно к сектору недвижимости в ОАЭ. В целом существует два вида страхования: одно применяется к владению недвижимостью, а другое — к аренде недвижимости. Что касается страхования собственности, существуют различия между отдельно стоящими зданиями и зданиями в совместной собственности. Отдельно стоящие здания обычно называют виллами и частными домами, а также любыми другими объектами недвижимости, будь то склады или любые другие коммерческие здания.

Объекты в совместной собственности — это те, которые принадлежат нескольким владельцам, наиболее известные как многоквартирные или офисные здания, где помещения уже находятся в совместной собственности нескольких владельцев.

В случае отдельно стоящих зданий существует только один вид страхования — страхование владельцев, которое оформляет собственник недвижимости.

Что касается объектов в совместной собственности, может быть два вида страхования: (1) страхование, которым владеет собственник самого здания. Обычно в ОАЭ это считается либо застройщик, либо товарищество собственников жилья, либо управляющая компания, где страхование распространяется на само здание и покрытие всей общей собственности и общих конструкций. Также (2) существует страхование несобственника, которое покрывает отдельные помещения в объекте совместной собственности.

Например, в случае коммерческого здания есть покрытие на случай затопления или пожара, есть покрытие для самого здания и всех общих конструкций. Это будет ответственностью страхования здания. Но всё, что находится внутри стен конкретного помещения, будет ответственностью владельца. Поэтому, если владелец не оформит страхование собственности или страхование имущества для этого конкретного помещения, он не сможет требовать покрытие, например, на восстановление содержимого или восстановление конструкций отдельного помещения по страхованию здания.

В ОАЭ, вообще говоря, существует презумпция, что все здания в совместной собственности имеют страхование здания. Однако объём этого страхового полиса необходимо тщательно изучить, потому что сторонами страхования здания часто являются не сами владельцы, поэтому они редко имеют представление о полисах и положениях и условиях, включённых в них. Поэтому всем владельцам недвижимости рекомендуется также иметь собственное страхование имущества, основанное на их праве собственности на эту недвижимость.

Удивительно, но сегодня страхование собственности или страхование имущества всё ещё не очень распространено в ОАЭ. Надежда состоит в том, что оно станет более распространённым, и по мере того, как оно становится более распространённым, некоторые из соответствующих аспектов, на которые владельцам следует обратить внимание при оформлении страхования, должны относиться к самому объёму страхования и, очевидно, к характеру страховщика.

Что касается объёма страхования, некоторые из соответствующих аспектов, на которые владелец должен обратить внимание, — это цена восстановления помещения и стоимость этого помещения. Эти положения и условия должны обсуждаться со страховой компанией заранее, а не просто предполагаться по умолчанию, что является общей практикой. Поэтому как владелец вы должны проявлять активный интерес к пониманию стоимости вашей собственности и того, что включает страховое покрытие в отношении ущерба вашей собственности. Например, потенциально могут существовать два типа покрытия: (1) одно относится к восстановлению вашей собственности и (2) замене собственности.

Например, если ваше помещение находится в здании, которое загорелось, и восстановление этого здания займёт от трёх до пяти лет, за что заплатит страховка управления зданием. Однако вы не будете иметь возможности пользоваться своим помещением в течение следующих трёх-пяти лет, пока здание восстанавливается. Поэтому, в зависимости от вашего страхового покрытия, у вас может быть или не быть выбор. Если вы хорошо договорились о своём страховом полисе, тогда у вас может быть, или у вас, надеюсь, будет пункт, который позволит вам потребовать от страховой компании выплатить вам стоимость вашего помещения, которая называется стоимостью замены, по сравнению со стоимостью восстановления. Большинство страховых полисов начинаются с предложения только стоимости восстановления. Другими словами, они будут платить только за восстановление вашего конкретного помещения. Чтобы получить эту компенсацию, вам придётся дождаться восстановления здания, и только тогда вы сможете получить выгоды от страхового покрытия для восстановления вашего помещения.

Вот почему полезно договориться об альтернативном виде покрытия, где у вас есть право требовать стоимость замены вместо стоимости восстановления. То есть, если вы не хотите сохранять право собственности на эту недвижимость, вы можете попросить страховую компанию вместо этого выплатить вам стоимость помещения, и вы откажетесь от этой собственности.

Также, как владелец недвижимости, вы должны также убедиться, что ваша страховка покрывает страхование содержимого. Это не следует предполагать как часть страхования собственности или страхования имущества. Обычно страхование содержимого является отдельным пунктом, который нужно обсуждать вместе с общим страхованием имущества.

Теперь, в случаях аренды недвижимости, в ОАЭ нет закона, который возлагает ответственность за страхование содержимого либо на арендодателя, либо на арендатора. Существует общее договорное право, которое логически перекладывало бы ответственность за любой ущерб собственности на арендодателя, потому что арендатор мог бы утверждать, что имело место нарушение договора в связи с отсутствием возможности пользоваться договором, когда имущество повреждено, и затем может требовать компенсации, включая компенсацию за повреждённое содержимое, в силу этого аргумента. Это скорее договорный аргумент. Но было бы трудно доказать, особенно в обстоятельствах, когда человек потерял свой дом. Поэтому не должно быть презумпции, что в случае бедствия арендодатель заплатит за содержимое вашей собственности. Поэтому как арендатор вы должны предполагать, что в случае, если что-то произойдёт, ответственность за замену содержимого ляжет на вас.

Всё чаще арендодатели начинают вводить пункт в договорах аренды, чётко перекладывающий ответственность за страхование содержимого на арендатора. Как арендатор, в ваших интересах оформить собственное страхование содержимого, потому что даже если юридически вы могли бы утверждать, что арендодатель обязан компенсировать вам убытки, как в случаях, когда арендодатель виноват в причинении ущерба, но даже в этих случаях, если юридически у вас есть аргумент, потребуется время, чтобы доказать это в суде, а тем временем у вас нет дома. Поэтому наличие страховки или страхования содержимого в этот момент очень полезно, потому что страхование, вообще говоря, предлагает вам немедленную компенсацию, по крайней мере, на промежуточный период.

Если вы хотите оформить страхование либо как владелец, либо как арендатор, некоторые из соответствующих аспектов, которые следует учитывать при принятии решения о том, какой полис и какого поставщика полиса выбрать, следующие: (1) Стоимость покрытия, (2) компенсация за временное жильё. Как арендатор, это очень важно, потому что если вашей собственности нанесён ущерб, у вас нет дома. У вас может даже не быть доступа к некоторым основным предметам и вещам, и вам негде жить. Поэтому страхование, которое действительно предлагает временное жильё, имеет важное значение, особенно на этом рынке.

Для арендодателей они также могут рассмотреть возможность включения положения, которое покроет их в случае потери арендной платы. Для страховых компаний очень типично предлагать такое покрытие, но вам нужно убедиться, что оно прямо включено в соглашение и часто требует отдельных переговоров. Потеря арендной платы относится, например, к случаю владения коммерческой недвижимостью: в случае повреждения вашего помещения и ухода арендаторов в результате этого, вы, очевидно, потеряли арендную плату за этот период времени, пока имущество повреждено. Вот где страхование может предложить вам покрытие потери арендной платы для компенсации вам за этот период времени.

Аналогично, для арендаторов также возможно оформить страхование на случай потери бизнеса. Если вы являетесь коммерческим арендатором, арендующим офис, и вашему помещению нанесён ущерб до такой степени, что вы больше не можете вести свой бизнес из этого помещения, если у вас есть страхование, покрывающее потерю бизнеса, вы сможете требовать покрытие за потерю бизнеса за период времени, когда офис недоступен для ведения вашего бизнеса.

При рассмотрении страховых полисов одним из других важных аспектов для рассмотрения является исключения. Страховые полисы часто включают очень длинный список исключений, и наиболее распространённые из них относятся к стихийным бедствиям. Другим примером является самостоятельно нанесённый ущерб. Что касается стихийных бедствий, также важно понимать контекст района, в котором вы живёте, и те стихийные бедствия, которые не являются обычными, лучше исключить. Поэтому не обязательно принимайте положения и условия за чистую монету, но попытайтесь договориться, потому что часто некоторые страховые компании могут включать исключения, которые, как они утверждают, являются стихийными бедствиями, но на самом деле могут не быть таковыми. Будьте очень конкретны в отношении формулировки исключений.

Ещё один важный аспект для владельцев и резидентов ОАЭ — это, возможно, страхование в других юрисдикциях. Многие резиденты ОАЭ также имеют дома и, возможно, недвижимость в других местах, и часто страховые компании в их родных юрисдикциях имеют глобальное страхование, которое может позволить им требовать определённое покрытие и определённую компенсацию даже для их собственности в ОАЭ. Например, скажем, если вы владеете недвижимостью в США и у вас есть страхование имущества в США, часто эти страховые полисы будут включать ваше страхование содержимого, например, в другой собственности в другой юрисдикции, которая также может включать ОАЭ.

Наконец, последнее замечание о страховании касается спора. В случае, если ваша страховая компания не предлагает вам покрытие или адекватное покрытие, существует два возможных способа подать ваши претензии. Одним из них является страховой орган ОАЭ, который доказал свою довольно эффективность. Вам просто нужно подать свою претензию с соответствующими документами и попросить их попытаться урегулировать спор посредством медиации. Исторически они были довольно эффективны в разрешении споров очень быстро и без затрат. В случае, если это не удастся, другим средством правовой защиты являются суды. В зависимости от страхового покрытия или страхового полиса, форум разрешения споров может быть либо локально в ОАЭ, либо может быть за рубежом, и это может быть либо местные суды, либо арбитраж.

Это завершает наш выпуск о страховании в секторе недвижимости в ОАЭ. Спасибо за внимание. Присоединяйтесь к нам на следующей неделе на тему залоговых депозитов для арендаторов в ОАЭ.

Ханан

Здравствуйте. Это Ханан Араб. Спасибо за то, что слушали нашего управляющего партнёра Людмилу Ямалову из HPL Yamalova & Plewka DMCC. Если у вас есть дополнительные вопросы или вам нужны какие-либо конкретные разъяснения, свяжитесь с нами по адресу info@Lylawyers.com. Вы также можете найти другие способы связи с нами на нашем веб-сайте www.Lylawyers.com. Это всё на сегодня. Увидимся на следующей неделе.