تأمين النجاح - التأمين العقاري في الإمارات العربية المتحدة

لودميلا يامالوفا

أهلا ومرحبا بكم مرة أخرى. هذه هي لودميلا مع Lawgical مع LYLAW. للتلخيص، ناقشنا في الجزء السابق تطبيق ضريبة القيمة المضافة على قطاع العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة.

في هذا الجزء، سنناقش مسألة التغطية التأمينية من حيث انطباقها على القطاع العقاري في دولة الإمارات العربية المتحدة بشكل عام، هناك نوعان من التأمينات: الأول ينطبق على امتلاك العقارات والآخر ينطبق على تأجير العقارات. فيما يتعلق بتأمين الملكية، هناك اختلافات في المباني المستقلة وتلك المملوكة بشكل مشترك. عادة ما يشار إلى المباني المستقلة باسم الفيلات والمنازل المستقلة وأي عقارات أخرى، سواء كانت مستودعات أو أي مباني تجارية أخرى.

العقارات المملوكة بشكل مشترك هي تلك المملوكة بشكل مشترك من قبل عدد من المالكين، والمعروفة باسم المباني السكنية، أو مباني المكاتب حيث تكون الوحدات مملوكة بالفعل بشكل مشترك من قبل عدة مالكين.

في حالة المباني المستقلة، لا يوجد سوى نوع واحد من التأمين وهو تأمين المالكين الذي يتم الحصول عليه من قبل مالك العقار.

فيما يتعلق بالممتلكات المملوكة بشكل مشترك، يمكن أن يكون هناك نوعان من التأمينات، أي (1) تلك التي يحتفظ بها مالك المبنى نفسه. عادة ما يتم اعتبارها في دولة الإمارات العربية المتحدة إما مطورًا أو جمعية لأصحاب المنازل أو شركة إدارة حيث ينطبق التأمين على المبنى نفسه وتغطية جميع العقارات المشتركة والهياكل المشتركة. أيضًا، (2) هناك تأمين لغير المالك يغطي الوحدات الفردية داخل العقار المشترك.

على سبيل المثال، في حالة وجود مبنى تجاري، هناك تغطية في حالة حدوث فيضان أو حريق، وهناك تغطية للمبنى نفسه، وجميع الهياكل المشتركة. ستكون هذه مسؤولية تأمين المبنى. ولكن أي شيء داخل جدران وحدة معينة سيكون من مسؤولية المالك. لذلك، إذا لم يحصل المالك على تأمين الملكية أو التأمين على الممتلكات لتلك الوحدة المحددة، فلن يتمكن من المطالبة بتغطية لإعادة البناء، على سبيل المثال، محتوى أو إعادة بناء هياكل وحدة فردية بموجب تأمين المبنى.

في دولة الإمارات العربية المتحدة، بشكل عام، هناك افتراض بأن جميع المباني المملوكة بشكل عام لديها تأمين على المباني. ومع ذلك، يجب فحص نطاق بوليصة التأمين هذه بعناية لأن الأطراف في تأمين المباني غالبًا ما لا يكونون المالكين أنفسهم، لذلك نادرًا ما يكون لديهم رؤية للسياسات والشروط والأحكام الواردة فيها. لذلك، يُنصح جميع مالكي العقارات أيضًا بالحصول على تأمين عقاري خاص بهم يعتمد على ملكيتهم لهذا العقار.

من المثير للدهشة أن تأمين الملكية أو التأمين على الممتلكات اليوم لا يزال غير شائع جدًا في الإمارات العربية المتحدة، والأمل هو أن يصبح أكثر شيوعًا وعندما يصبح أكثر شيوعًا، يجب أن ترتبط بعض الجوانب ذات الصلة التي يجب على المالكين النظر إليها في تأمين التأمين بنطاق التأمين نفسه ومن الواضح طبيعة شركة التأمين.

فيما يتعلق بنطاق التأمين، فإن بعض الجوانب ذات الصلة التي يجب على المالك النظر فيها هي سعر إعادة بناء الوحدة وقيمة تلك الوحدة. يجب مناقشة هذه الشروط والأحكام مع شركة التأمين في وقت مبكر وليس فقط افتراضها افتراضيًا، وهو ما يميل إلى أن يكون هو الممارسة. لذلك، بصفتك مالكًا، يجب أن تهتم بشكل نشط بفهم قيمة الممتلكات الخاصة بك وما تتضمنه التغطية التأمينية فيما يتعلق بالأضرار التي لحقت بممتلكاتك. على سبيل المثال، من المحتمل أن يكون هناك نوعان من التغطية التي يمكن أن توجد: (1) واحد بخصوص إعادة بناء الممتلكات الخاصة بك و (2) استبدال العقار.

على سبيل المثال، إذا كانت وحدتك تخضع لمبنى اشتعلت فيه النيران وسيستغرق إعادة بناء هذا المبنى من ثلاث إلى خمس سنوات، وسيدفع تأمين إدارة المبنى مقابله. ومع ذلك، لن تستفيد من وحدتك خلال السنوات الثلاث إلى الخمس القادمة أثناء إعادة بناء المبنى. لذلك، اعتمادًا على التغطية التأمينية الخاصة بك، قد يكون لديك أو لا يكون لديك خيار. إذا كنت قد تفاوضت جيدًا على بوليصة التأمين الخاصة بك، فقد يكون لديك، أو نأمل أن يكون لديك، بند يسمح لك بأن تطلب من شركة التأمين أن تدفع لك قيمة وحدتك التي تسمى قيمة الاستبدال، مقابل قيمة إعادة البناء. تبدأ معظم سياسات التأمين بتقديم قيمة إعادة البناء فقط. بمعنى آخر، سيدفعون فقط مقابل إعادة بناء وحدتك الخاصة. لكي تحصل على هذا التعويض، سيتعين عليك الانتظار حتى يتم إعادة بناء المبنى وعندها فقط ستتمكن من الحصول على مزايا التغطية التأمينية لإعادة بناء وحدتك.

هذا هو السبب في أنه من المفيد التفاوض على نوع بديل من التغطية حيث يكون لديك الحق في طلب قيمة بديلة مقابل قيمة إعادة البناء. أي إذا كنت ترغب في عدم الحفاظ على الملكية في هذا العقار، يمكنك أن تطلب من شركة التأمين أن تدفع لك بدلاً من ذلك قيمة الوحدة وتبتعد عن هذا العقار.

أيضًا، بصفتك مالك العقار، يجب عليك أيضًا التأكد من أن التأمين الخاص بك يغطي تأمين المحتوى. لا ينبغي افتراض ذلك كجزء من تأمين الملكية أو التأمين على الممتلكات. عادةً ما يكون تأمين المحتوى بندًا منفصلاً يتم التفاوض عليه جنبًا إلى جنب مع التأمين الشامل على الممتلكات.

الآن، في حالات تأجير العقارات، لا يوجد قانون في الإمارات العربية المتحدة يفرض مسؤولية تأمين المحتوى سواء على المالك أو المستأجر. هناك قانون عام للعقود من شأنه أن ينقل منطقيًا المسؤولية عن أي ضرر يلحق بالممتلكات إلى المالك لأن المستأجر يمكن أن يدعي وجود خرق للعقد عن طريق عدم وجود فضيلة العقد عند تلف العقار ومن ثم يمكنه المطالبة بالتعويض، بما في ذلك التعويض عن المحتويات التالفة بموجب هذه الحجة. إنها أكثر من مجرد حجة تعاقدية. ولكن سيكون من الصعب الجدال، خاصة في ظل الظروف التي يفقد فيها المرء منزله. لذلك، لا ينبغي أن يكون هناك افتراض حقيقي بأنه في حالة وقوع كارثة، سيدفع المالك ثمن محتويات الممتلكات الخاصة بك. لذلك، بصفتك مستأجرًا، يجب أن تفترض أنه في حالة حدوث شيء ما، فإن مسؤولية استبدال المحتويات ستقع على عاتقك.

وعلى نحو متزايد، بدأ الملاك في إدخال بند في اتفاقيات الإيجار ينقل بوضوح مسؤولية تأمين المحتوى على المستأجر. بصفتك مستأجرًا، من مصلحتك أن تحصل على تأمين المحتوى الخاص بك لأنه من الناحية القانونية يمكنك القول بأنه من مسؤولية المالك تعويضك عن الأضرار، كما هو الحال في الحالات التي يكون فيها مالك العقار هو المسؤول عن التسبب في الضرر، ولكن حتى في تلك الحالات إذا كان لديك حجة قانونية، فسوف يستغرق الأمر بعض الوقت حتى تجادل بأنك في المحكمة وفي الوقت نفسه ليس لديك منزل. لذلك، يعد الحصول على تأمين أو تأمين المحتوى في هذه المرحلة مفيدًا جدًا لأن التأمين بشكل عام يقدم لك تعويضًا فوريًا، على الأقل للفترة المؤقتة.

إذا كنت ترغب في الحصول على تأمين إما كمالك أو كمستأجر، فإن بعض الجوانب ذات الصلة التي يجب مراعاتها عند تحديد السياسة ومزود السياسة الذي يجب اتخاذه هي كما يلي: (1) قيمة التغطية، (2) التعويض عن الإقامة المؤقتة. بصفتك مستأجرًا، يعد ذلك مهمًا جدًا لأنه إذا كان هناك ضرر لممتلكاتك، فلن يكون لديك منزل. قد لا تتمكن حتى من الوصول إلى بعض المحتويات والعناصر الأساسية، وليس لديك مكان تعيش فيه. لذلك، يعد التأمين الذي يوفر أماكن إقامة مؤقتة أمرًا ضروريًا، خاصة في هذا السوق.

بالنسبة لأصحاب العقارات، قد يفكرون أيضًا في تضمين بند يغطيهم مقابل خسارة الإيجار. من المعتاد جدًا أن يقدم مقدمو التأمين هذا النوع من التغطية، ولكن عليك التأكد من تضمينه صراحةً في الاتفاقية وغالبًا ما يحتاج إلى التفاوض بشكل منفصل. تشير خسارة الإيجار، على سبيل المثال، في حالة ملكية العقارات التجارية، في حالة حدوث ضرر لوحدتك وترك المستأجرين نتيجة لذلك، فمن الواضح أنك فقدت الإيجار لتلك الفترة الزمنية أثناء تلف العقار. هذا هو المكان الذي يمكن أن يوفر لك فيه التأمين تغطية خسارة الإيجار لتعويضك عن تلك الفترة الزمنية.

وبالمثل، بالنسبة للمستأجرين، من الممكن أيضًا الحصول على تأمين لفقدان الأعمال. إذا كنت مستأجرًا تجاريًا تستأجر مكتبًا وكان هناك تلف في وحدتك لدرجة أنه لم يعد بإمكانك إدارة عملك خارج تلك الوحدة، إذا كان لديك تأمين يغطي خسارة الأعمال، فستتمكن من المطالبة بتغطية خسارة الأعمال للفترة الزمنية التي لا يكون فيها المكتب متاحًا لك لإدارة عملك منه.

عند النظر في سياسات التأمين، فإن أحد الجوانب المهمة الأخرى التي يجب مراجعتها هو أحد الاستثناءات. غالبًا ما تتضمن سياسات التأمين قائمة طويلة جدًا من الاستثناءات، وأكثرها شيوعًا تتعلق بالكوارث الطبيعية. المثال الآخر هو أحد الأضرار الذاتية. فيما يتعلق بالكوارث الطبيعية، من المهم أيضًا فهم سياق المنطقة التي تعيش فيها ومن الأفضل استبعاد تلك الكوارث الطبيعية غير الشائعة. لذلك، لا تقبل بالضرورة الشروط والأحكام بالقيمة الاسمية، ولكن حاول التفاوض لأن بعض شركات التأمين قد تتضمن في كثير من الأحيان استثناءات تدعي أنها كوارث طبيعية، ولكنها في الواقع قد لا تكون كذلك. كن محددًا جدًا بشأن صياغة الاستثناءات.

ربما يكون أحد الجوانب المهمة الأخرى التي يجب على مالكي الإمارات والمقيمين أخذها في الاعتبار هو التأمين في الولايات القضائية الأخرى. يمتلك العديد من المقيمين في الإمارات العربية المتحدة أيضًا منازل وربما عقارات في أماكن أخرى وغالبًا ما يكون لدى شركات التأمين في ولاياتها القضائية تأمين عالمي قد يسمح لهم بالمطالبة بتغطية معينة وتعويضات معينة حتى بالنسبة لممتلكاتهم في الإمارات العربية المتحدة على سبيل المثال، إذا كنت تمتلك عقارًا في الولايات المتحدة ولديك تأمين على الممتلكات في الولايات المتحدة، فغالبًا ما تتضمن سياسات التأمين هذه تأمين المحتوى الخاص بك، على سبيل المثال، في عقار مختلف في ولاية قضائية مختلفة يمكن أن تشمل أيضًا الإمارات العربية المتحدة. A.E.

أخيرًا، تعليق أخير حول التأمين هو تعليق مثير للجدل. في حالة عدم تقديم شركة التأمين الخاصة بك تغطية أو تغطية كافية، فهناك طريقتان محتملتان لتقديم مطالباتك. الأولى هي هيئة التأمين في الإمارات العربية المتحدة التي أثبتت أنها هيئة فعالة إلى حد ما. تحتاج فقط إلى تقديم مطالبتك مع المستندات ذات الصلة وجعلهم يحاولون التوسط في النزاع. من الناحية التاريخية، كانت فعالة جدًا في حل النزاع بسرعة كبيرة وبدون تكلفة. في حالة الفشل، يكون العلاج الآخر من خلال المحاكم. اعتمادًا على التغطية التأمينية أو بوليصة التأمين، يمكن أن يكون منتدى حل النزاعات إما محليًا في الإمارات العربية المتحدة أو يمكن أن يكون في الخارج، ويمكن أن يكون إما محاكم محلية أو يمكن أن يكون تحكيمًا.

بهذا نختتم الجزء الخاص بنا حول التأمين في قطاع العقارات في الإمارات العربية المتحدة، شكرًا لك على الاستماع. تابعنا الأسبوع المقبل حول موضوع ودائع الإيجار للمستأجرين في الإمارات العربية المتحدة.

حنان

مرحبا. هذه حنان عرب. نشكرك على الاستماع إلى شريكنا الإداري، لودميلا يامالوفا من HPL Yamalova & Plewka DMCC. إذا كانت لديك أي أسئلة أخرى أو ترغب في الحصول على أي توضيحات محددة، فلا تتردد في الاتصال بنا على info@Lylawyers.com. يمكنك أيضًا العثور على طرق أخرى للاتصال بنا على موقعنا الإلكتروني www.lyLawyers.com. هذا كل شيء الآن. نراكم الأسبوع المقبل.