Юридические аспекты депозитов по недвижимости в ОАЭ

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Здравствуйте и добро пожаловать в очередной выпуск Lawgical, где бы вы ни слушали нас в мире. Регулярная еженедельная серия подкастов Lawgical от дубайской юридической фирмы «Юридическая фирма HPL Yamalova & Plewka (HPL Yamalova & Plewka)», первого и единственного юридического подкаста в регионе Персидского залива. Я — Тим Эллиотт (Tim Elliott), вместе с управляющим партнером фирмы, Людмилой Ямаловой (Ludmila Yamalova), на 18-м этаже в Jumeirah Lakes Towers в головном офисе фирмы. Людмила, рад снова вас видеть.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
И я рада вас видеть, Тим, как всегда.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Сегодня мы рассмотрим конкретный вопрос: Можно ли приобрести недвижимость в ОАЭ с условием, что сделка состоится только при одобрении моей заявки на ипотеку банком? Звучит достаточно просто.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Договорно — да, это возможно. Однако на практике существуют несколько нюансов, которые могут усложнить ситуацию. Позвольте пояснить.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Пожалуйста.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Во‑первых, давайте рассмотрим депозит. В ОАЭ принятым считается депозит в размере 10% от цены покупки недвижимости, что значительно выше, чем в других странах. Например, при покупке жилья стоимостью 3 000 000 AED депозит составит 300 000 AED — довольно значительная сумма.

Во‑вторых, хотя возможно сделать сделку зависимой от получения ипотеки, условия часто не прописаны ясно в договорах. Это может привести к спорам. Продавцы или риелторы могут настаивать на том, чтобы вы обратились в несколько банков, если один банк откажет в кредите, даже если это прямо не указано в соглашении.

На практике, если соглашение составлено нечетко, возникают споры, и ваш депозит может оказаться под угрозой.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
То есть даже если юридически я вправе вернуть депозит, гарантии этого нет?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Именно так. В ОАЭ депозиты часто удерживаются риелторами, а не размещаются на эскроу‑счете. Это создает потенциальные осложнения. Если риелтор передаст ваш депозит продавцу, а продавец инкассирует ваш чек, вы можете оказаться в сложной правовой и финансовой ситуации.

Чеки в ОАЭ рассматриваются как отдельные юридические инструменты. Если ваш чек не покроется, это может повлечь уголовное дело. Вам, возможно, придется инициировать гражданское дело для возврата средств или даже уголовное преследование за нарушение доверия против риелтора. Это быстро становится очень сложным и дорогостоящим.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Много сопутствующих рисков. А риелторы обычно получают комиссию, верно? Что происходит, если сделка не состоялась?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
В большинстве договоров указано, что риелторы получают процент от цены продажи — как правило, 1%. Для недвижимости стоимостью 3 000 000 AED это 30 000 AED.

Однако многие соглашения также предусматривают, что в случае срыва сделки из‑за спора риелтор получает процент от депозита — часто 20% или даже 50%. Таким образом, в нашем примере риелтор может получить от 60 000 AED до 150 000 AED. Это значительно больше, чем он получил бы при успешной сделке.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Это выглядит несправедливо.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Это не идеально, особенно для покупателей. Риелторы должны получать вознаграждение за свои услуги, но оно должно быть соразмерным. Покупателям необходимо внимательно читать такие положения и при необходимости добиваться их изменения в переговорах.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Какие ваши рекомендации для покупателей в такой ситуации?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Во‑первых, тщательно изучите соглашение. Четко пропишите условия, при которых сделка считается зависимой — например, одобрение ипотеки. Включите ясные положения, предусматривающие возврат депозита, если эти условия не будут выполнены.

Во‑вторых, рассмотрите возможность нанять адвоката для составления или проверки соглашения. Многие из встречающихся нам договоров составлены плохо и не защищают покупателя должным образом.

И, наконец, оговаривайте комиссионные риелтора, чтобы они были честными и соразмерными, даже если сделка не состоится.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Людмила, как всегда, спасибо за вашу профессиональную экспертизу.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Всегда рада, Тим.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)
Это был очередной выпуск Lawgical. Мы не можем охватить все аспекты правовой системы ОАЭ в одном эпизоде, но если у вас есть вопрос, вы можете связаться через lylawyers.com или в социальных сетях. Для юридической консультации напишите нам напрямую в WhatsApp по номеру +971 52 525 1611 или нажмите кнопку «контакт» на lylawyers.com.