الجوانب القانونية المحيطة بالودائع العقارية في دولة الإمارات العربية المتحدة

تيم إليوت
أهلا ومرحبا بكم في إصدار آخر من جراحي، أينما كنت في العالم تستمع إلى هذا. جزء من الأسبوعية العادية جراحي سلسلة بودكاست من شركة المحاماة HPL Yamalova & Plewka التي تتخذ من دبي مقراً لها، وهي البودكاست القانوني الأول والوحيد في منطقة الخليج. أنا تيم إليوت، هنا مع الشريك الإداري للشركة، لودميلا يامالوفا، على بعد 18 طابقًا في أبراج بحيرات جميرا في المكتب الرئيسي للشركة. لودميلا، من الجيد رؤيتك مرة أخرى.

لودميلا يامالوفا
من الجيد رؤيتك كذلك، تيم، كما هو الحال دائما.

تيم إليوت
اليوم، نبحث في سؤال محدد: هل يمكنني شراء عقار في الإمارات العربية المتحدة وجعله مشروطًا بموافقة البنك على طلب الرهن العقاري الخاص بي؟ هذا يبدو بسيطًا بما فيه الكفاية.

لودميلا يامالوفا
تعاقديًا، نعم، هذا ممكن. ومع ذلك، هناك العديد من الفروق الدقيقة التي يمكن أن تجعل هذا الأمر أكثر تعقيدًا من الناحية العملية. اسمحوا لي أن أشرح.

تيم إليوت
يرجى القيام بذلك.

لودميلا يامالوفا
أولاً، دعنا نعالج الإيداع. في الإمارات العربية المتحدة، يبلغ الإيداع المعتاد 10٪ من سعر شراء العقار، وهو أعلى بكثير من البلدان الأخرى. على سبيل المثال، إذا كنت تشتري عقارًا بمبلغ 3 ملايين درهم إماراتي، فهذا يعني 300,000 درهم إماراتي كوديعة - وهو مبلغ ضخم جدًا.

ثانيًا، في حين أنه من الممكن جعل المعاملة مشروطة بالحصول على قرض عقاري، إلا أن الشروط غالبًا ما لا يتم توضيحها بوضوح في الاتفاقيات. هذا يمكن أن يؤدي إلى نزاعات. قد يصر البائعون أو الوسطاء على الاتصال ببنوك متعددة إذا رفض أحد البنوك طلبك، حتى لو لم يكن ذلك مطلوبًا بشكل صريح في الاتفاقية.

من الناحية العملية، إذا لم تكن الاتفاقية واضحة، فقد تنشأ نزاعات، وقد يكون إيداعك في خطر.

تيم إليوت
لذا، حتى لو كان عليّ استرداد الإيداع من الناحية القانونية، فليس هناك ما يضمن أنني سأفعل ذلك؟

لودميلا يامالوفا
بالضبط. في الإمارات العربية المتحدة، غالبًا ما يتم الاحتفاظ بالودائع من قبل الوسطاء بدلاً من الضمان. هذا يخلق مضاعفات محتملة. إذا قام الوسيط بتسليم إيداعك إلى البائع وقام البائع بإيداع الشيك، فقد تجد نفسك في مأزق قانوني ومالي.

تعتبر الشيكات في الإمارات أدوات قانونية منفصلة. إذا ارتد الشيك، فقد يؤدي ذلك إلى قضية جنائية. قد تحتاج إلى رفع دعوى مدنية لاسترداد أموالك أو حتى قضية جنائية لخرق الثقة ضد الوسيط. يمكن أن تصبح بسرعة معقدة ومكلفة للغاية.

تيم إليوت
هذا يتطلب الكثير من المعالجة. وكثيرا ما يكسب الوسطاء عمولة، أليس كذلك؟ ماذا يحدث إذا لم تتم الصفقة؟

لودميلا يامالوفا
تنص معظم الاتفاقيات على أن الوسطاء يكسبون نسبة مئوية من سعر البيع - عادةً 1٪. أما بالنسبة للعقار الذي تبلغ قيمته 3 ملايين درهم، فإن هذا يعادل 30,000 درهم إماراتي.

ومع ذلك، تنص العديد من الاتفاقيات أيضًا على أنه في حالة عدم إتمام الصفقة بسبب نزاع، يتلقى الوسيط نسبة مئوية من الإيداع - غالبًا 20٪ أو حتى 50٪. لذلك، في مثالنا، يمكن للوسيط الحصول على 60 ألف درهم إلى 150 ألف درهم إماراتي. هذا أكثر بكثير مما سيكسبونه إذا كانت الصفقة ناجحة.

تيم إليوت
هذا لا يبدو عادلاً.

لودميلا يامالوفا
إنها ليست مثالية، خاصة للمشترين. يجب تعويض الوسطاء عن جهودهم، ولكن يجب أن يكون التعويض متناسبًا. يحتاج المشترون إلى قراءة هذه البنود بعناية والتفاوض عليها إذا لزم الأمر.

تيم إليوت
إذن، ما هي نصيحتك للمشترين في هذه الحالة؟

لودميلا يامالوفا
أولاً، راجع الاتفاقية بدقة. كن محددًا بشأن الشروط التي بموجبها تكون المعاملة مشروطة، مثل الحصول على قرض عقاري. قم بتضمين بنود واضحة تنص على أنه في حالة عدم استيفاء هذه الشروط، سيتم رد الإيداع.

ثانيًا، فكر في تعيين محامٍ لصياغة الاتفاقية أو مراجعتها. العديد من الاتفاقيات التي نراها مكتوبة بشكل سيئ ولا تحمي المشتري بشكل كافٍ.

أخيرًا، قم بالتفاوض على رسوم الوسيط للتأكد من أنها عادلة ومتناسبة، حتى لو لم تتم الصفقة.

تيم إليوت
لودميلا، كما كانت دائمًا، شكرًا لك على خبرتك.

لودميلا يامالوفا
دائما من دواعي سروري، تيم.

تيم إليوت
هذه نسخة أخرى من جراحي. لا يمكننا تغطية كل جانب من جوانب الإطار القانوني لدولة الإمارات العربية المتحدة في حلقة واحدة، ولكن إذا كان لديك سؤال، فيمكنك التواصل مع lylawyers.com أو عبر وسائل التواصل الاجتماعي. للحصول على استشارة قانونية، تواصل معنا مباشرة على +971 52 525 1611 أو اضغط على زر الاتصال على lylawyers.com.