6 марта 2017 года

Ведущий
Вот несколько главных новостей этой недели. Потребители ОАЭ потратили 278 миллиардов долларов на жилье в 2016 году. Последние данные от Euromonitor International показывают, что общие расходы на жилье в два раза превысили прогнозируемую стоимость 200 башен в Business Bay. Эта сумма включает расходы на обслуживание жилья, ремонт и коммунальные услуги и составляет почти половину общих потребительских расходов за год.

Новое исследование HSBC показывает, что 82% людей в ОАЭ, которые в настоящее время не владеют жильем, ожидают приобрести его в течение пяти лет. Это несмотря на сложную рыночную ситуацию и низкий рост зарплат. Препятствиями для владения жильем являются потребность в более высоких зарплатах и необходимость накопить больше средств для первоначального взноса. Среди тех, кто недавно приобрел недвижимость, почти семь из десяти потратили больше, чем изначально планировали.

Наиболее распространенными причинами превышения бюджета являются комиссии брокеров (на них указали около 60% респондентов), юридические расходы и затраты на ремонт. HSBC предполагает, что этих расходов можно было бы избежать при хорошо структурированном финансовом плане.

Между тем, цены на жилую недвижимость в Дубае незначительно снизились в феврале по сравнению с предыдущим месяцем. Об этом свидетельствует ценовой индекс ValueStrat Price Index, который предоставляет комплексную взвешенную выборку типов жилой недвижимости по всему городу.

Менеджер по исследованиям ValueStrat Хайдер Твайма (Haider Twaima) отметил, что хотя капитальная стоимость незначительно снизилась в некоторых престижных районах, он ожидает, что районы среднего сегмента рынка будут способствовать мягкому восстановлению общего рынка жилой недвижимости.

Ведущий
«Недвижимость» в прямом эфире. С нами Людмила Ямалова. Она — управляющий партнер HPL Yamalova & Plewka Legal Consultants. Рады видеть вас снова, Людмила.

Людмила Ямалова
Рада быть здесь. Как у вас дела?

Ведущий
Пока все хорошо, спасибо. Прежде всего, согласны ли вы с выводом, что счастье в жизни зависит только от отношений?

Людмила Ямалова
Абсолютно.

Ведущий
На 100%?

Людмила Ямалова
Да, на 100%.

Ведущий
Хорошо. Мы узнаем ваше мнение по этому поводу по ходу программы, но давайте начнем с этой новости. Я думаю, это довольно важно. Теперь в завещание DIFC можно включать не только недвижимость в Дубае.

Людмила Ямалова
Верно.

Ведущий
Это завещание DIFC, если обрисовать ситуацию, было введено почти два года назад в мае 2015 года для немусульман с активами в Дубае, чтобы они имели свободу решать, что произойдет с их активами после смерти. Теперь немусульмане могут включать недвижимость не только в Дубае, но и в Рас-эль-Хайме. Правильно?

Людмила Ямалова
Верно. Это довольно значимо, потому что многие иностранцы здесь владеют недвижимостью в Рас-эль-Хайме и Дубае. До недавнего времени — по крайней мере до этой поправки — они не могли включить свою недвижимость в Рас-эль-Хайме в завещание DIFC, если только эта недвижимость не принадлежала компании, зарегистрированной в Дубае.

Фактически, мы наблюдали тенденцию, когда люди, владеющие недвижимостью в Рас-эль-Хайме в личном качестве, реструктурировали право собственности на эту недвижимость, переоформляя ее на имя компании из Дубая. Это позволяло им включить свои активы в Рас-эль-Хайме в завещание DIFC. Этот процесс был не только более дорогостоящим, но и более сложным.

С этой поправкой такая реструктуризация больше не требуется. Это очень желанное изменение, и я не удивлюсь, если мы увидим, что реестр завещаний и наследственных дел DIFC в будущем расширится, включив больше эмиратов.

Ведущий
Удивила ли вас сегодняшняя статистика? Более 2000 резидентов ОАЭ уже зарегистрировали завещания DIFC.

Людмила Ямалова
Это впечатляет, но не совсем удивительно. Завещания DIFC стали удобным вариантом для немусульман, которые хотят обеспечить ясность и эффективность в распределении своих активов.

Ведущий
Однако это недешево. Это стоит около 20 000 дирхамов, верно?

Людмила Ямалова
Верно. Стоимость зависит от того, регистрируете ли вы одно завещание, взаимные завещания или завещания, которые включают положения об опеке. Это только сборы реестра завещаний и наследственных дел DIFC. Если вы нанимаете юриста для составления завещания, вам придется учитывать и эти расходы.

Многие люди считают, что стоимость высока, но важно учитывать ценность, которую это предоставляет. По сути, вы создаете структуру для своих близких, чтобы они могли управлять делом вашей жизни без осложнений.

Ведущий
Особенно учитывая, что без завещания DIFC по умолчанию применяется шариат.

Людмила Ямалова
Именно. Без завещания DIFC ваше имущество будет распределено в соответствии с шариатом, что может не соответствовать вашим желаниям. Кроме того, процесс обращения в местные суды, особенно на арабском языке, может быть пугающим для семей, которые уже переживают утрату.

Реестр завещаний и наследственных дел DIFC был введен именно с этой целью. Хотя это и связано с расходами, это предлагает четкое, эффективное и юридически признанное решение для планирования наследства в ОАЭ.

Ведущий
Давайте теперь примем несколько вопросов от слушателей. Макс пишет:

«Я — экспатриант-мусульманин в ОАЭ, и я владею несколькими объектами недвижимости. Нужно ли мне вообще завещание?»

Людмила Ямалова
Нет, как экспатриант-мусульманин, вы не можете зарегистрировать завещание DIFC, потому что шариат будет применяться автоматически. Шариат определяет распределение вашего имущества, поэтому нет необходимости в завещании DIFC. Однако согласно шариату вы можете завещать до одной трети своего имущества лицам, не являющимся наследниками, если пожелаете.

Ведущий
Спасибо за разъяснение. Перейдем к другому вопросу от Абдула, который спрашивает:

«Кто отвечает за регистрацию и оплату Ejari (Эджари) — арендатор или арендодатель?»

Людмила Ямалова
Закон не содержит четких указаний по этому поводу, но общепринято считать, что за регистрацию Ejari отвечают арендаторы. С практической точки зрения, в интересах арендатора обеспечить регистрацию аренды в Ejari.

Арендаторам нужен сертификат Ejari для важных процессов, таких как регистрация в DEWA и продление виз. Однако стороны могут договориться об ином в договоре аренды.

Ведущий
Отличный совет. Мы примем еще вопросы после перерыва. Оставайтесь с нами на программе «Понимание недвижимости» с Людмилой Ямаловой в прямом эфире.

Ведущий:
Добро пожаловать обратно на программу «Понимание недвижимости» в прямом эфире. Людмила Ямалова здесь, чтобы ответить на ваши юридические вопросы по недвижимости. Давайте вернемся к текстовым сообщениям.

Джулия пишет:
«Мы с мужем в разводе, но официально не разведены. Мы совместно владеем квартирой, которая в настоящее время сдается арендаторам. Должны ли наши имена быть указаны в договоре аренды? Есть ли способ предотвратить сдачу моим мужем квартиры в аренду без моего ведома и получение им арендного дохода?»

Людмила Ямалова:
Отличный вопрос. Технически, если оба ваших имени указаны в свидетельстве о праве собственности, то вы оба являетесь совладельцами недвижимости. Юридически любой договор аренды должен включать подписи всех владельцев или их уполномоченных представителей. Если присутствует только одна подпись, договор может быть неисполнимым, и другой совладелец может его оспорить.

Чтобы гарантировать, что ваш муж не сможет сдать недвижимость в аренду без вашего согласия, вам следует:

1. Настаивать на совместных подписях: Дайте четко понять арендаторам или агентам, что оба совладельца должны подписать любой договор аренды.
2. Использовать доверенность: Если одна сторона занимается делами от имени обоих владельцев, ей необходима действующая доверенность, явно предоставляющая ей такие полномочия.

Кроме того, регистрация в Ejari может помочь укрепить это требование, поскольку она часто требует документации, подтверждающей участие или разрешение обоих владельцев.

Ведущий:
Это отличный совет. Вот еще один вопрос, на этот раз от Карен:
«Могу ли я попросить арендодателя о снижении арендной платы? Они перекапывают все подъездные дороги возле моей виллы, вызывая серьезные проблемы с движением и оставляя нас без места для парковки».

Людмила Ямалова:
Да, вы определенно можете попросить о снижении арендной платы. Хотя арендодатель не обязан юридически соглашаться, это разумная просьба, учитывая нарушение вашего пользования недвижимостью.

Если арендодатель откажется, вы можете рассмотреть возможность подачи заявления в Центр разрешения споров по аренде (RDC), чтобы добиться снижения или даже досрочного расторжения договора аренды. RDC может вынести решение в вашу пользу, если установит, что строительство существенно повлияло на ваше использование недвижимости. Будьте готовы предоставить доказательства, такие как фотографии и подробности о нарушениях.

Ведущий:
Следующий вопрос от Аниши:
«Мы ищем виллу в диапазоне 3 миллионов дирхамов. Разумнее купить существующую недвижимость или выбрать новую или строящуюся недвижимость?»

Людмила Ямалова:
Отличный вопрос, и ответ зависит от ваших приоритетов. Давайте разберем это:

• Существующая недвижимость: Вы можете осмотреть недвижимость перед покупкой, что означает меньше сюрпризов. Вы также будете иметь ясность относительно состояния недвижимости, объектов и инфраструктуры сообщества. Однако более старая недвижимость может иметь более высокие расходы на обслуживание.
• Новая недвижимость: Она часто совершенно новая, но может иметь типичные проблемы «периода адаптации» в течение первого года или двух. Объекты могут быть не полностью функциональными при передаче, а окружающее сообщество может все еще находиться в стадии развития.
• Строящаяся недвижимость: Обычно она более доступна из-за поэтапных планов оплаты, но несет больше рисков. Вы покупаете на основе обещаний и планов, которые не всегда могут соответствовать конечному продукту.

В конечном счете, это зависит от вашей финансовой ситуации и готовности к рискам. Если вы хотите душевного спокойствия и немедленного использования, существующая недвижимость — более безопасная ставка. Если вы ищете доступность и гибкость в платежах, строящаяся недвижимость может быть хорошим выбором — но убедитесь, что работаете с авторитетным застройщиком.

Ведущий:
Давайте перейдем к Эсану, который на линии. Эсан, каков ваш вопрос?

Эсан:
Здравствуйте, спасибо, что приняли мой звонок. Я живу в Шардже, и мой договор аренды истек на прошлой неделе. Я сообщил управляющему недвижимостью, что не хочу продлевать из-за оживленных дорог, но они сказали, что мне нужно было уведомить за два месяца. Я обязан это делать?

Людмила Ямалова:
Хороший вопрос, Эсан. Ответ зависит от условий вашего договора аренды.

• Если в договоре есть пункт, требующий уведомления за два месяца о расторжении, то вы связаны этим условием. Неуведомление может привести к штрафам, таким как оплата двух месяцев аренды.
• Если такого пункта нет, у вас есть более сильный юридический аргумент, что договор автоматически закончился по истечении срока аренды, и вы не несете ответственности за дополнительную аренду.

На практике вам все равно может понадобиться сотрудничество арендодателя для окончательного оформления документов и возврата залога, поэтому стоит договориться с ним, чтобы прийти к мирному решению.

Ведущий:
Удачи, Эсан. Дайте нам знать, как все пройдет. Наш следующий вопрос от Оуэна:
«Примерно сколько стоит арендодателю получить приказ о выселении для неплательщика?»

Людмила Ямалова:
Стоимость подачи дела в Центр разрешения споров по аренде (RDC) составляет 5% от заявленной суммы, с минимальным сбором в 500 дирхамов и максимальным в 20 000 дирхамов. Если вы занимаетесь делом самостоятельно, это ваши основные расходы, плюс расходы на перевод любых документов. Наем юриста добавит к расходам, но может упростить процесс.

Ведущий:
Спасибо, Людмила. Давайте завершим этим последним вопросом от Анонима:
«Наш агент по управлению сообществом взимает с нас плату за разрешение поставщикам услуг, таким как уборщики и сотрудники по обслуживанию, входить в нашу квартиру. Это законно?»

Людмила Ямалова:
Это немного серая зона. Хотя нет конкретного закона, запрещающего такие сборы, это не стандартная практика. Если эти сборы не указаны в условиях вашего сообщества или в вашем договоре аренды, вы можете утверждать, что они необоснованны.

Однако применение этого аргумента может потребовать подачи жалобы в соответствующий регулирующий орган или даже судебного иска, что может не стоить хлопот для небольших сборов.

Ведущий:
На сегодня это все, что у нас есть. Если мы не ответили на ваш вопрос, пожалуйста, отправьте его в начале следующей недели. Людмила, как всегда, спасибо за ваши идеи.

Людмила Ямалова:
Спасибо! С нетерпением жду следующей недели.

Ведущий:
Это была программа «Понимание недвижимости» в прямом эфире. Оставайтесь с нами!