6 مارس 2017

المضيف
فيما يلي بعض القصص الرئيسية التي صدرت هذا الأسبوع. أنفق المستهلكون الإماراتيون 278 مليار دولار على الإسكان في عام 2016. تكشف أحدث البيانات من Euromonitor International أن إجمالي الإنفاق على الإقامة كان ضعف التكلفة المتوقعة لبرج الخليج التجاري البالغ عددها 200 برج. يشمل هذا المجموع تكاليف صيانة المساكن وإصلاحها والمرافق ويمثل ما يقرب من نصف إجمالي نفقات المستهلكين لهذا العام.

كشف بحث جديد من HSBC أن 82٪ من الأشخاص في الإمارات العربية المتحدة الذين لا يمتلكون منزلًا حاليًا يتوقعون القيام بذلك في غضون خمس سنوات. هذا على الرغم من بيئة السوق المعقدة ونمو الرواتب المنخفض. تشمل العوائق التي تحول دون ملكية المنازل الحاجة إلى رواتب أعلى وتوفير المزيد للإيداع. من بين أولئك الذين اشتروا عقارات مؤخرًا، أنفق ما يقرب من سبعة من كل عشرة أكثر مما كانوا قد خصصوه في البداية.

تشمل الأسباب الأكثر شيوعًا للإنفاق الزائد رسوم الوسيط (التي ذكرها حوالي 60٪ من المستجيبين) والرسوم القانونية وتكاليف التجديد. يقترح HSBC أنه يمكن تجنب هذه التكاليف من خلال خطة مالية جيدة التنظيم.

وفي الوقت نفسه، شهدت أسعار العقارات السكنية في دبي انخفاضًا هامشيًا في فبراير مقارنة بالشهر السابق. هذا وفقًا لمؤشر أسعار ValueStrat، الذي يوفر عينة مرجحة شاملة لأنواع العقارات السكنية في جميع أنحاء المدينة.

وعلق مدير أبحاث ValueStrat حيدر تويما بأنه على الرغم من انخفاض قيم رأس المال بشكل طفيف في بعض المواقع الرئيسية، إلا أنه يتوقع أن تؤدي مناطق السوق المتوسطة إلى انتعاش سلس في السوق السكنية بشكل عام.

المضيف
الملكية على درايف لايف. لودميلا يامالوفا هنا. إنها الشريك الإداري لشركة HPL Yamalova & Plewka للاستشارات القانونية. جميل أن أراك مرة أخرى، لودميلا.

لودميلا يامالوفا
من الجيد أن أكون هنا. كيف حالك؟

المضيف
كل شيء على ما يُرام حتى الآن، شكرًا لك. بادئ ذي بدء، هل توافق على النتيجة القائلة بأن السعادة في الحياة تعود فقط إلى العلاقات؟

لودميلا يامالوفا
بالتأكيد.

المضيف
100%؟

لودميلا يامالوفا
نعم، 100٪.

المضيف
حسنا. سنحصل على أفكارك حول ذلك أثناء تقدمنا، ولكن لنبدأ بهذه القصة هنا. أعتقد أنه مهم للغاية. ليس فقط عقار دبي الذي يمكن تضمينه الآن في وصية مركز دبي المالي العالمي.

لودميلا يامالوفا
صحيح.

المضيف
تم تقديم وصية مركز دبي المالي العالمي هذه، إذا استطعنا تهيئة المشهد، منذ ما يقرب من عامين في مايو 2015 لغير المسلمين الذين لديهم أصول في دبي ليتمتعوا بحرية تقرير ما سيحدث لأصولهم بعد وفاتهم. الآن، يمكن لغير المسلمين تضمين العقارات ليس فقط في دبي ولكن في رأس الخيمة أيضًا. هل هذا صحيح؟

لودميلا يامالوفا
صحيح. هذا أمر مهم للغاية لأن الكثير من الأجانب هنا يمتلكون عقارات في رأس الخيمة ودبي. حتى وقت قريب - على الأقل حتى هذا التعديل - لم يتمكنوا من إدراج عقاراتهم في رأس الخيمة في وصية مركز دبي المالي العالمي ما لم تكن هذه العقارات مملوكة لشركة مقرها دبي.

في الواقع، لقد رأينا اتجاهًا حيث يقوم الأشخاص الذين يمتلكون عقارات في رأس الخيمة بصفتهم الشخصية بإعادة هيكلة ملكية تلك العقارات باسم شركة في دبي. ومن شأن ذلك أن يسمح لهم بعد ذلك بإدراج أصولهم في رأس الخيمة في وصية مركز دبي المالي العالمي. لم تكن هذه العملية أكثر تكلفة فحسب، بل كانت أيضًا أكثر تعقيدًا.

مع هذا التعديل، لم تعد إعادة الهيكلة هذه ضرورية. هذا تغيير مرحب به للغاية، ولن أتفاجأ إذا رأينا سجل الوصايا والوصايا في مركز دبي المالي العالمي يتوسع ليشمل المزيد من الإمارات في المستقبل.

المضيف
هل فوجئت بالإحصائية اليوم؟ أكثر من 2000 من سكان الإمارات العربية المتحدة سجلوا بالفعل وصايا مركز دبي المالي العالمي.

لودميلا يامالوفا
إنه أمر مثير للإعجاب، ولكنه ليس مفاجئًا تمامًا. أصبحت وصايا مركز دبي المالي العالمي خيارًا مناسبًا لغير المسلمين الذين يرغبون في ضمان الوضوح والكفاءة في توزيع أصولهم.

المضيف
ومع ذلك، فهي ليست رخيصة. تبلغ تكلفتها حوالي 20,000 درهم، أليس كذلك؟

لودميلا يامالوفا
صحيح. تعتمد الرسوم على ما إذا كنت تسجل وصية واحدة أو وصايا متبادلة أو وصايا تتضمن أحكام الوصاية. هذه مجرد وصية مركز دبي المالي العالمي ورسوم تسجيل الوصايا. إذا قمت بتعيين محامٍ لصياغة الوصية، فسيتعين عليك حساب هذه التكاليف أيضًا.

يشعر الكثير من الناس أن التكلفة مرتفعة، ولكن من المهم مراعاة القيمة التي تقدمها. أنت تقوم بشكل أساسي بإعداد هيكل لأحبائك لإدارة أعمال حياتك دون تعقيدات.

المضيف
لا سيما بالنظر إلى أنه بدون إرادة مركز دبي المالي العالمي، يتم تطبيق الشريعة افتراضيًا.

لودميلا يامالوفا
بالضبط. بدون إرادة مركز دبي المالي العالمي، سيتم توزيع عقارك وفقًا للشريعة الإسلامية، والتي قد لا تتوافق مع رغباتك. بالإضافة إلى ذلك، قد تكون عملية التنقل في المحاكم المحلية، وخاصة باللغة العربية، شاقة للعائلات التي تعاني بالفعل من الخسارة.

تم تقديم سجل الوصايا والوصايا في مركز دبي المالي العالمي مع وضع ذلك في الاعتبار. على الرغم من أنه يأتي بتكاليف، إلا أنه يوفر حلاً واضحًا وفعالًا ومعترفًا به قانونًا للتخطيط العقاري في الإمارات العربية المتحدة.

المضيف
لنأخذ بعض أسئلة المستمع الآن. يكتب ماكس في:

«أنا مغترب مسلم في الإمارات العربية المتحدة، وأمتلك عقارات متعددة. هل أحتاج حتى إلى وصية؟»

لودميلا يامالوفا
لا، بصفتك مغتربًا مسلمًا، لا يمكنك تسجيل وصية مركز دبي المالي العالمي لأن الشريعة ستطبق تلقائيًا. تملي قوانين الشريعة توزيع العقارات الخاصة بك، لذلك ليست هناك حاجة لإرادة مركز دبي المالي العالمي. ومع ذلك، بموجب الشريعة الإسلامية، يمكنك بيع ما يصل إلى ثلث ممتلكاتك لغير الورثة إذا اخترت ذلك.

المضيف
شكرا لك على هذا التوضيح. دعنا ننتقل إلى سؤال آخر من عبدول، الذي يسأل:

«من المسؤول عن تسجيل الإيجار والدفع - المستأجر أم المالك؟»

لودميلا يامالوفا
القانون ليس صريحًا بشأن هذا الأمر، ولكن من المفهوم عمومًا أن المستأجرين مسؤولون عن تكلفة تسجيل إيجاري. من الناحية العملية، من مصلحة المستأجر ضمان تسجيل عقد الإيجار لدى إيجاري.

يحتاج المستأجرون إلى شهادة Ejari للعمليات الأساسية مثل تسجيل هيئة كهرباء ومياه دبي وتجديد التأشيرات. ومع ذلك، فإن الأطراف حرة في الاتفاق على خلاف ذلك في اتفاقية الإيجار.

المضيف
نصيحة رائعة. سنجيب على المزيد من الأسئلة بعد الاستراحة. ابق على اتصال بـ فهم الملكية مع لودميلا يامالوفا على درايف لايف.

المضيف:
مرحبًا بك مرة أخرى في فهم الملكية في درايف لايف. Ludmila Yamalova هنا للإجابة على أسئلة الملكية القانونية الخاصة بك. دعونا نتعمق مرة أخرى في سطر النص.

تكتب جولي:
«أنا وزوجي منفصلان ولكننا لسنا مطلقين. نحن نمتلك شقة مشتركة يتم تأجيرها حاليًا للمستأجرين. هل يجب أن يكون كلا الاسمين على اتفاقية الإيجار؟ هل هناك أي طريقة يمكنني من خلالها منع زوجي من استئجار الشقة دون علمي والحصول على دخل الإيجار؟»

لودميلا يامالوفا:
سؤال ممتاز. من الناحية الفنية، إذا كان كلا الاسمين على سند الملكية، فإن كلاكما من المالكين المشاركين للعقار. من الناحية القانونية، يجب أن تتضمن أي اتفاقية إيجار توقيعات جميع المالكين أو ممثليهم المعتمدين. في حالة وجود توقيع واحد فقط، قد لا يكون قابلاً للتنفيذ، ويمكن للمالك المشارك الآخر الطعن فيه.

لضمان عدم قدرة زوجك على استئجار العقار دون موافقتك، يجب عليك:

1. الإصرار على التوقيعات المشتركة: أوضح للمستأجرين أو الوكلاء أنه يجب على كلا المالكين المشاركين التوقيع على أي اتفاقية إيجار.
2. استخدم التوكيل الرسمي (POA): إذا كان أحد الطرفين يتعامل مع الأمور نيابة عن كلا المالكين، فإنه يحتاج إلى توكيل صالح يمنحه صراحة هذه السلطة.

بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن يساعد تسجيل إيجاري في تعزيز هذا المطلب، لأنه غالبًا ما يتطلب وثائق توضح مشاركة المالكين أو تفويضهم.

المضيف:
هذه نصيحة رائعة. إليك سؤال آخر، هذه المرة من كارين:
«هل يمكنني أن أطلب من مالك العقار تخفيض الإيجار؟ إنهم يحفرون جميع الممرات خارج الفيلا الخاصة بي، مما يتسبب في مشاكل مرورية كبيرة ويتركون لنا مكانًا لركن السيارة».

لودميلا يامالوفا:
نعم، يمكنك بالتأكيد طلب تخفيض الإيجار. في حين أن المالك ليس ملزمًا قانونًا بالموافقة، إلا أن هذا الطلب معقول نظرًا لتعطل استمتاعك بالعقار.

إذا رفض المالك، يمكنك التفكير في رفع دعوى لدى مركز المنازعات الإيجارية (RDC) للحصول على تخفيض أو حتى إنهاء عقد الإيجار مبكرًا. قد يحكم RDC لصالحك إذا وجدوا أن البناء قد أثر بشكل كبير على استخدامك للعقار. كن مستعدًا لتقديم أدلة، مثل الصور وتفاصيل الاضطرابات.

المضيف:
هذا السؤال التالي يأتي من Anisha:
«نحن نبحث عن فيلا في نطاق 3 ملايين درهم. هل من الأفضل شراء عقار قائم أو الذهاب إلى عقار جديد أو قيد الإنشاء؟»

لودميلا يامالوفا:
سؤال رائع، والإجابة تعتمد على أولوياتك. دعونا نكسرها:

• الخصائص الحالية: يمكنك فحص العقار قبل الشراء، مما يعني مفاجآت أقل. سيكون لديك أيضًا وضوح بشأن حالة العقار والمرافق والبنية التحتية للمجتمع. ومع ذلك، قد تتطلب العقارات القديمة تكاليف صيانة أعلى.
• خصائص جديدة: غالبًا ما تكون هذه جديدة تمامًا ولكنها قد تأتي مع مشكلات «الاستقرار» النموذجية خلال السنة الأولى أو الثانية. قد لا تعمل المرافق بشكل كامل عند التسليم، وربما لا يزال المجتمع المحيط قيد التطوير.
• خصائص خارج الخطة: عادة ما تكون هذه الأسعار ميسورة التكلفة بسبب خطط الدفع المتداخلة، ولكنها تنطوي على المزيد من المخاطر. أنت تشتري بناءً على الوعود والخطط، والتي قد لا تتوافق دائمًا مع المنتج النهائي.

في نهاية المطاف، يعود الأمر إلى وضعك المالي وشهيتك للمخاطرة. إذا كنت تريد راحة البال والاستخدام الفوري، فإن العقارات الحالية هي رهان أكثر أمانًا. إذا كنت تبحث عن القدرة على تحمل التكاليف والمرونة في المدفوعات، فقد يكون التخطيط خارج الخطة خيارًا جيدًا - ولكن تأكد من العمل مع مطور حسن السمعة.

المضيف:
دعنا ننتقل إلى إيسان، الذي على الهاتف. إيسان، ما هو سؤالك؟

إيسان:
مرحبًا، شكرًا على تلقي مكالمتي. أنا أعيش في الشارقة، وانتهت اتفاقية الإيجار الخاصة بي الأسبوع الماضي. أبلغت مدير العقار أنني لا أريد التجديد بسبب الطرق المزدحمة، لكنهم قالوا إنني بحاجة إلى تقديم إشعار قبل شهرين. هل أنا ملزم بهذا؟

لودميلا يامالوفا:
سؤال جيد، إيسان. تعتمد الإجابة على شروط عقد الإيجار الخاص بك.

• إذا كان العقد يتضمن بندًا يتطلب إشعارًا مدته شهرين لإنهائه، فأنت ملزم بهذا الشرط. قد يؤدي عدم تقديم إشعار إلى غرامات، مثل دفع إيجار شهرين.
• إذا لم يكن هناك مثل هذا البند، فلديك حجة قانونية أقوى مفادها أن العقد انتهى تلقائيًا عند انتهاء عقد الإيجار، ولن تكون مسؤولاً عن الإيجار الإضافي.

من الناحية العملية، قد لا تزال بحاجة إلى تعاون المالك من أجل الأوراق النهائية واسترداد الودائع، لذلك يجدر التفاوض معهم للوصول إلى حل ودي.

المضيف:
حظا سعيدا، إيسان. دعنا نعرف كيف ستسير الأمور. سؤالنا التالي هو من أوين:
«كم يكلف المالك تقريبًا الحصول على أمر إخلاء لمستأجر لا يدفع؟»

لودميلا يامالوفا:
تبلغ تكلفة رفع الدعوى لدى مركز المنازعات الإيجارية (RDC) 5٪ من المبلغ المطالب به، مع حد أدنى للرسوم قدره 500 درهم إماراتي وبحد أقصى 20,000 درهم إماراتي. إذا كنت تتعامل مع القضية بنفسك، فهذه هي التكلفة الأساسية، إلى جانب رسوم الترجمة لأي مستندات. إن تعيين محام من شأنه أن يزيد من النفقات ولكن يمكن أن يبسط العملية.

المضيف:
شكرا، لودميلا. دعونا نختتم بهذا السؤال الأخير من Anon:
«وكيل إدارة المجتمع لدينا يفرض علينا رسومًا للسماح لمقدمي الخدمات مثل عمال النظافة وموظفي الصيانة بدخول شقتنا. هل هذا قانوني؟»

لودميلا يامالوفا:
هذه منطقة رمادية بعض الشيء. على الرغم من عدم وجود قانون محدد يحظر مثل هذه التهم، إلا أنها ليست ممارسة معتادة. إذا لم يتم تحديد هذه الرسوم في شروط مجتمعك أو اتفاقية الإيجار الخاصة بك، فيمكنك القول بأنها غير معقولة.

ومع ذلك، قد يتطلب تطبيق هذه الحجة تقديم شكوى إلى السلطة التنظيمية المناسبة أو حتى اتخاذ إجراء قانوني، الأمر الذي قد لا يستحق المتاعب مقابل رسوم أقل.

المضيف:
هذا كل ما لدينا من وقت لهذا اليوم. إذا لم نصل إلى سؤالك، يرجى إرساله في أوائل الأسبوع المقبل. لودميلا، كما هو الحال دائمًا، شكرًا لك على أفكارك.

لودميلا يامالوفا:
شكرًا لك! نتطلع إلى الأسبوع المقبل.

المضيف:
لقد كان هذا فهم الملكية في درايف لايف. ترقبوا المزيد!