Арендатор перестал платить аренду и перестал отвечать — что мне делать?

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Добро пожаловать в очередной эпизод Lawgical Lite — краткого подкаста юридической фирмы «Ямалова и Плевка (Yamalova & Plewka)» в Дубае. Я — Тим Эллиотт. Снова нахожусь в районе Jumeirah Lakes Towers вместе с Людмилой Ямаловой (Ludmila Yamalova), управляющим партнёром. Рад вас видеть.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Рада вас видеть.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Вопрос сегодня: Здравствуйте. Меня зовут София. У меня коммерческая недвижимость в JLT. Мой арендатор платил аренду, но внезапно перестал платить, и я не могу с ним связаться. Агент сообщил, что я не могу снова сдавать помещение, пока не урегулирую текущий контракт — либо расторгну его, либо не знаю, что нужно сделать. Как мне поступить? Поскольку мне не платят, я теряю деньги. Как я могу снова сдавать свою недвижимость?

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Итак, мы рассмотрим, что нужно делать владельцу коммерческой недвижимости — например, офиса — если арендатор отказывается сотрудничать. Я владею офисом, у меня есть запасные ключи, я просто зайду и заберу помещение. По идее, разве не так нужно поступать?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Звучит просто, не правда ли? Однако в ОАЭ это не так просто. Понятно, почему многие арендодатели по умолчанию просто хотят взять запасные ключи, войти в помещение и сдать его следующему арендатору. Но здесь это невозможно по ряду причин.

Во-первых, с юридической точки зрения, а во-вторых — с практической. С юридической точки зрения, чтобы легально вернуть себе помещение — а это именно будет считаться возвратом — требуется судебный приказ, и не просто судебный приказ, но и присутствие на месте соответствующих служб при фактическом возвращении помещения. В ОАЭ такими службами являются полиция. Проще говоря, вам нужен судебный приказ, и полиция должна прибыть в ваш офис, зафиксировать состояние помещения и, соответственно, любые вещи, оставленные внутри. Это — корректная процедура для выселения арендатора и возврата помещения.

Я подробно расскажу о процессе чуть позже, но с практической точки зрения вернуть помещение и снова его сдать также непросто. Это связано с особенностями регистрации компаний в ОАЭ. В данном случае офис будет связан с торговой лицензией — именно поэтому многие арендуют офис не столько для физического использования, сколько чтобы получить лицензию. Например, если вы хотите открыть компанию в свободной зоне TECOM, при подаче на лицензию нужно указать офис. После того, как вы представили этот офис в орган TECOM, сам офис регистрируется как занятый. Но прежде чем это сделать, необходимо зарегистрировать договор аренды в системе Ejari — правительственной системе в Дубае, где регистрируются все коммерческие и жилые договоры аренды. Этот же офис зарегистрируется в Ejari и, скажем, в TECOM.

Кроме того, в рамках процедуры необходимо подключить или переназначить коммунальные услуги — например DEWA (Dubai Electricity and Water Authority), Du или Etisalat (интернет и телефония) и систему районного охлаждения (District Cooling). У этих поставщиков тоже будут сведения о вашем офисе, и при регистрации офис будет фигурировать на имя арендатора — как правило, на имя компании-арендатора. Арендодатель не сможет просто переоформить эти счета или снять регистрацию, пока не представит доказательства расторжения договора аренды или соответствующее судебное решение. Для каждого из этих органов существует юридическая связь с арендатором, поэтому они не снимут регистрацию на основании лишь вашего заявления.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Понятно — я не могу просто ворваться с запасными ключами. Значит, нужно идти в суд. Какова процедура?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

В Дубае все споры по аренде рассматриваются в Rental Dispute Centre (RDC). Процедура схожа с судебной, но судьи специализируются на спорах по аренде. За подачу заявления в RDC взимается сбор — 3,5% от годовой арендной платы, при этом есть предел в 20 000 дирхамов. Например, если годовая аренда составляет 200 000 дирхамов, при подаче вы платите 3,5% этой суммы. Как и в других судебных инстанциях ОАЭ, все документы подаются на арабском языке, затем ответчику необходимо вручить процессуальные документы. Часто это самая продолжительная часть процесса, особенно если арендатор отсутствует, поскольку суд должен быть убеждён, что уведомление было надлежащим образом доставлено.

В целом вам нужно доказать суду то, что вы заявляете. В таком деле у вас могут быть две основные претензии: (1) взыскание задолженности по арендной плате и, возможно, убытков; (2) требование выселения — вы хотите не только получить просроченные платежи, но и выселить ненадёжного арендатора.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Вы упомянули, что часто нужно доказать RDC, что арендатор был надлежащим образом уведомлён. А что если арендатор покинул страну и его невозможно вручить? Что делать тогда?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Здесь две проблемы. Во-первых, сложнее провести надлежащее вручение — это удлиняет процесс. Во-вторых, практическая проблема — даже при выигрыше дела и получении решения о взыскании, если стороны нет в стране и у них нет активов, исполнение решения может оказаться бессмысленным.

По части вручения — есть способы уведомить лицо за пределами страны, но обычно сначала нужно доказать суду, что вы пытались вручить лично и это не удалось. Только после нескольких неудачных попыток суд может разрешить публикацию уведомления в местной газете — зачастую в трёх изданиях, чтобы убедиться, что сторона уведомлена. В теории правила процессуального права были обновлены, и суды могут шире использовать электронные способы вручения, но на практике пока доминирует физическое вручение.

По части взыскания — если вы знаете, что ответчик уехал и активов нет, имеет смысл взвесить, стоит ли тратить ресурсы на иск о возмещении, поскольку исполнение решения может оказаться невозможным.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

На каком этапе процесса можно расторгнуть договор аренды, если вообще можно?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Расторгнуть можно, если есть согласие другой стороны. Лучший вариант — заставить арендатора подписать соглашение о расторжении или досрочном прекращении. Но если арендатор не отвечает или боится контактов с арендодателем, он может не открывать ваши письма. В таких случаях единственно надёжный и законный путь — через суд. Суд расторгнет договор, а в ходе исполнительных действий подключат полицию для фактического возврата помещения; после этого вы сможете обратиться к соответствующим органам для обновления регистрационных данных и снятия договора с учёта.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Итак, получили судебное решение, полиция сопровождает вход, вы заходите в помещение, но вещи прежнего арендатора там остались — это же ещё одна правовая проблема?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Именно. Поэтому при возвращении помещения полицию просят документировать состояние помещений — чтобы в будущем не было претензий, будто вы похитили ценные вещи. Полиция фиксирует всё: мебель, компьютеры, телефоны, документы. Что делать с вещами дальше? Правильный способ — передача на аукцион. Если имущества достаточно и оно имеет ценность, его реализуют через официальный аукцион — в Дубае это, например, Emirate’s Auction — и вырученные средства хранятся в суде, чтобы в случае появления арендатора он мог заявить свои права. Альтернативно полиция может оценить имущество и предложить арендодателю его выкуп, при этом всё документируется, чтобы исключить претензии о ненадлежащем захвате.

Вы видите, всё не так просто, поэтому многие арендодатели остаются разочарованными. Но процедура существует и для их же защиты.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Про аукцион — где хранятся вещи до продажи? Ведь вы не можете оставить их в офисе?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Можете вынести их. Полиция проследит, чтобы вещи были вывезены и помещены на хранение в соответствующие складские помещения. После этого ответственность за них уже не лежит на вас, но важно, чтобы они были физически перемещены с вашей территории.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

И последний вопрос: есть ли временные рамки, например обязан ли арендодатель ждать определённое время, прежде чем вернуть помещение? Есть ли законодательные положения на этот счёт?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)

Единственное требование — уведомить арендатора о дефолте. Закон требует направить юридическое уведомление, дать арендатору 30 дней на устранение нарушения. По истечении 30 дней, если нарушение продолжается, арендодатель может подать в суд с требованием компенсации, выселения или и того и другого. Поэтому не имеет значения, длится ли просрочка три дня или три месяца — при наличии 30-дневного уведомления вы вправе обратиться в суд.

Тим Эллиотт (Tim Elliott)

Вопрос сегодня: у меня офис, который я сдаю. Арендатор не отвечает или, по-видимому, уехал. Что мне делать? Это был очередной выпуск Lawgical Lite. Если у вас есть юридический вопрос для будущего подкаста или вы хотите консультацию квалифицированного юриста, нажмите кнопку Contact на Lylawyers.com. Не забывайте — каждую неделю мы отвечаем на ваши юридические вопросы в формате Lawgical Lite или в более подробном подкасте Lawgical.