توقف المستأجر عن دفع الإيجار وأصبح غير مستجيب، ماذا أفعل؟

تيم إليوت

مرحبًا بكم في برنامج Lawgical Lite آخر، وهو بودكاست صغير الحجم من شركة Yamalova & Plewka القانونية هنا في دبي. أنا تيم إليوت. مرة أخرى، أنا في منطقة أبراج بحيرات جميرا مع لودميلا يامالوفا، الشريك الإداري. جميل أن أراك مرة أخرى.

لودميلا يامالوفا

من الرائع رؤيتك أيضًا.

تيم إليوت

السؤال اليوم: مرحبًا. اسمي صوفيا. لدي عقار تجاري في JLT. لقد تلقيت الإيجار من قبل المستأجرين، لكنها توقفت فجأة عن الدفع ولم أتمكن من الوصول إليها. أبلغني وكيل أعمالي أنه لا يمكنني تأجير العقار حتى أزيل عقدي الحالي، إما أن أنهيه، أو لا أعرف بالضبط ما أحتاج إلى القيام به. كيف يمكنني المتابعة؟ بما أنني لا أتقاضى أجرًا، فأنا أخسر المال. كيف يمكنني تأجير العقار الخاص بي؟

تيم إليوت

لذلك، سننظر في ما عليك القيام به إذا كنت مالكًا لعقار تجاري، ولديك مكتب على سبيل المثال، والمستأجر الخاص بك لا يلعب الكرة. أنا أملك المكتب. لدي مفاتيح احتياطية. سأقوم فقط باستعادتها. بالتأكيد، هذا ما أحتاج إلى القيام به.

لودميلا يامالوفا

يبدو الأمر سهلاً بما فيه الكفاية، أليس كذلك؟ ومع ذلك، ليس الأمر بهذه السهولة في الإمارات العربية المتحدة على وجه الخصوص. من المفهوم لماذا يرغب العديد من الملاك كرد فعل افتراضي فقط في الذهاب وأخذ هذه المجموعة من المفاتيح الاحتياطية وإعادة إدخال العقار وإعادة السماح به للمستأجر التالي. لكن هذا غير ممكن هنا لعدد من الأسباب.

الأول من الناحية القانونية والثاني من الناحية العملية. من وجهة نظر قانونية، أولاً وقبل كل شيء، يتطلب القانون ذلك لاستعادة الممتلكات بشكل قانوني، لأن هذا هو الحال، فأنت بحاجة إلى أمر من المحكمة، وليس مجرد أمر من المحكمة، ولكن أيضًا أمر محكمة مع الأشخاص المناسبين عند الباب عندما تريد بالفعل إعادة دخول العقار. الأشخاص المناسبون عند الباب في الواقع، في الإمارات العربية المتحدة، سيكونون الشرطة. باختصار، تحتاج إلى أمر من المحكمة وموظفي الشرطة للحضور إلى مكتبك وإعادة الدخول إلى العقار وجعل الشرطة توثق حالة العقار وبالطبع أيًا كانت العناصر التي ربما تكون قد تركتها في العقار. هذه، باختصار، هي العملية الصحيحة لاستعادة العقار من المستأجر.

سأوضح العملية نفسها قريبًا، ولكن في الوقت نفسه، من الناحية العملية، ليس من السهل أيضًا استعادة العقار وإعادة السماح به لشخص آخر. هذا بسبب الطريقة الفريدة لدولة الإمارات العربية المتحدة لدمج الشركات. لذلك في هذه الحالة بالذات، كان من الممكن ربط المكتب برخصة تجارية وهذا هو السبب في أن معظم الناس يستأجرون مكاتب بالفعل، ليس بالضرورة لأنهم بحاجة إلى مكتب فعلي، ولكن لأنه من أجل الحصول على رخصة تجارية، يتعين عليهم أن يكون لديهم مكتب. في هذه الحالة، أتخيل أن المستأجر استأجر المكتب وقام على الفور بتسجيل هذا المكتب لدى السلطة المختصة. على سبيل المثال، إذا كنت ترغب في فتح شركة، دعنا نقول في منطقة تيكوم الحرة، للتقدم بطلب للحصول على ترخيص تحتاج إلى تحديد مكتب. بمجرد تحديد هذا المكتب أو تقديمه إلى سلطة TECOM، لن يتم تسجيل هذا المكتب المحدد لديهم على أنه تم شغله. ولكن قبل القيام بذلك، تحتاج إلى تسجيل المكتب في إيجاري، وهو النظام الحكومي في دبي حيث يتم تسجيل جميع الوحدات التجارية والسكنية أو اتفاقيات الإيجار. الآن تم تسجيل نفس المكتب لدى إيجاري وتم تسجيله مع، على سبيل المثال، TECOM. أيضًا، كجزء من العملية، تحتاج إلى إعادة الاتصال أو توصيل جميع الأدوات المساعدة. على سبيل المثال، DEAWA، وهي هيئة كهرباء ومياه دبي، وشركة Du أو Etisalat، وهي مزود الإنترنت والهاتف، وشركة District Cooling، وهي نظام تكييف الهواء أو نظام تكييف الهواء في دبي. هنا لديك ثلاثة مقاولين آخرين، وثلاثة مزودي خدمة آخرين، وجميعهم مسجلون الآن في مكتبك. هذا المكتب، بالمناسبة، عندما يتم تسجيله، يتم تسجيله للمستأجر، والمستأجر هو الشركة. الآن، إذا كنت ترغب، بصفتك مالكًا، في إعادة إدخال العقار، لمجرد أنك تريد إعادة تأجيره أو تريد الإفراج عنه لشخص آخر، فلا يمكنك فعل أي شيء معه حقًا حتى تقوم بمسح جميع هذه الحسابات، حتى تقوم بإلغاء التسجيل من إيجاري، حتى تقوم بمسح وإلغاء تسجيل جميع المرافق من اسم المستأجر السابق، وحتى تقوم بإلغاء تسجيلها من السلطة التي تم تسجيلها فيها. في هذا المثال، إنها سلطة TECOM. الآن لن تقوم أي من هذه الوكالات بإلغاء تسجيل العقد أو العقار من اسم المستأجر فقط لأنك، المالك، أتيت إليهم وقلت، حسنًا، لم أعد أرغب في تسجيل هذا العقار. لأنه بالنسبة لهم، هناك علاقة قانونية قائمة بين المستأجر ومزود الخدمة المحدد، لذلك حتى تثبت لهم أنه إما تم إنهاء هذا العقد أو اتفاقية الإيجار أو أن هناك أمرًا من المحكمة بإنهاء العقد فقط عندها سيقومون بإلغاء التسجيل أو مسح الحساب من اسم المستأجر.

تيم إليوت

حسنا. لذلك لا يمكنني فقط الدخول بمفاتيحي الاحتياطية واستعادة الممتلكات بقوة. هذا ما أفهمه. لذلك يجب أن أذهب إلى المحكمة. ما الإجراء؟

لودميلا يامالوفا

نعم. في دبي، يُطلق على النظام الذي يتم فيه الفصل في جميع اتفاقيات الإيجار أو نزاعات الإيجار اسم RDC، وهو مركز نزاعات الإيجار. في RDC، تسير العملية تمامًا كما هي في المحاكم باستثناء أن القضاة هنا أكثر دراية وخبرة في نزاعات الإيجار. هناك رسوم يجب دفعها إلى المحكمة وهي 3.5٪ من الإيجار السنوي و/أو بحد أقصى 20,000 درهم لرفع دعوى لدى RDC. إذا كنت مالكًا وتريد تقديم ملف في حالة معينة، فيجب عليك الدفع. لنفترض أنه إذا كان مبلغ الإيجار هو 200,000 درهم، فعليك دفع 3.5٪ من ذلك إلى RDC لمجرد رفع القضية، ثم كما هو الحال في جميع المنتديات القضائية الأخرى في الإمارات العربية المتحدة، يجب تقديم جميع المرافعات، كل شيء باللغة العربية، ثم عليك خدمة المستأجر، في هذه الحالة المدعى عليه، بالإجراءات. غالبًا ما يكون هذا هو الجزء الأطول من العملية، لا سيما في الحالات التي دعنا نقول فيها ما إذا كان المستأجر غير موجود لأن المحكمة تحتاج إلى الاقتناع بأنك قد أبلغت الطرف الآخر بشكل صحيح بوجود إجراء قضائي أو دعوى قضائية تم رفعها ضدهم.

هذه هي العملية في نهاية المطاف، ومن ثم عليك أن تثبت للمحكمة كل ما تريد إثباته. في هذه الحالة، على سبيل المثال، لديك مطالبتان محتملتان. (1) الأول هو التعويض عن جميع الأشهر التي لم يتم دفع إيجارك عنها وربما يمكنك أيضًا متابعة المطالبة بالتعويض عن الأضرار كجزء من ذلك. (2) والآخر هو المطالبة بالإخلاء لأنك لا تريد فقط الحصول على أموال مقابل الإيجار غير المدفوع، ولكنك تريد أيضًا في النهاية طرد هذا المستأجر بعينه لأنه أثبت أنه غير موثوق به.

تيم إليوت

لقد ذكرت أنه في كثير من الأحيان يتعين عليك أن تثبت لـ RDC أنك قد خدمت المستأجر الخاص بك بإشعار. ولكن ماذا لو لم يكن المستأجر الخاص بك في البلد؟ ماذا لو هرب المستأجر وكان من المستحيل إخطاره بذلك؟ ماذا تفعل بعد ذلك؟

لودميلا يامالوفا

هناك مشكلتان تتعلقان بهذه المشكلة بالذات عندما لا يكون المستأجر في البلد. الأول هو، كما قلت بحق، (1) عملية الخدمة الأكثر صعوبة وربما تؤدي إلى فترة أطول من الوقت لبدء الدعوى القضائية فقط بسبب ذلك، و (2) أما المسألة الأخرى فهي مسألة عملية تتعلق بالمطالبة بالتعويض في البداية.

اسمحوا لي أن أبدأ مع الأول. فيما يتعلق بخدمة العملية، هناك طرق يمكنك من خلالها خدمة شخص ما عندما لا يكون في البلد. في النهاية، يتعلق الأمر بالنشر في الصحف المحلية. ومع ذلك، قبل أن تتمكن من القيام بذلك، عليك أن تثبت للمحكمة أنك حاولت خدمة الشخص أو الشركة شخصيًا وأنك فشلت. ليس الأمر كما لو أنه يمكنك النشر على الفور في الصحيفة، وفويلا، لديك خدمة صالحة. لا. يجب أن تكون قد حاولت الخدمة بالوسائل المعتادة. في حالة الأفراد، يتم ذلك شخصيًا. في حالة الشركات، هو عنوان الشركة. يجب أن تثبت أن الطرف الموجود على الجانب الآخر قد تلقى هذه الخدمة. ثم تحتاج إلى إظهار، على سبيل المثال، أنك حاولت القيام بذلك عدة مرات وفشلت، وبعد بضع محاولات ستسمح لك المحكمة في النهاية بالنشر في الصحيفة. عادة ما يكون طلب النشر في أكثر من صحيفة. إنها حوالي ثلاث صحف فقط للتأكد. الفكرة هي التأكد من أن الشخص أو الطرف على علم حقًا بالإشعار.

هذه هي العملية الحالية على الرغم من تعديل قواعد أو قوانين المعاملات المدنية والإجراءات مؤخرًا، ومن الناحية النظرية ستكون المحاكم الآن أكثر حرية في خدمة الجانب الآخر عن طريق البريد الإلكتروني أو بالوسائل الإلكترونية. ولكن في الوقت الحالي، لا يزال في شكل مادي. هذه مشكلة واحدة في عملية الخدمة. من الواضح أن المستأجر ليس هنا، وسوف يستغرق الأمر بعض الوقت للتعامل معه.

المسألة الأخرى الأكثر عملية، وهي، حسنًا، لقد رفعت دعوى قضائية والآن لديك حكم بالتعويض، لكن الشخص ليس هنا، أو الشركة ليست هنا. الآن لديك حكم بالتعويض ولكن إذا كنت تعلم أن الحزب لم يعد موجودًا في البلاد وليس لديه أصول، فهل تكلف نفسك عناء إنفاق الموارد والوقت في مناقشة هذه المطالبة بالذات إذا كنت تعرف في النهاية أنها لن تكون ذات قيمة؟

تيم إليوت

في أي مرحلة من مراحل العملية يمكنك، إذا كنت قادرًا على القيام بذلك، هل يمكنك إلغاء عقد الإيجار من أجل المضي قدمًا؟

لودميلا يامالوفا

الأمر ليس بسيطًا. يمكنك إلغاء عقد الإيجار إذا كان لديك موافقة الطرف الآخر. أفضل شيء يمكن القيام به في هذه الحالة بالذات هو جعل المستأجر يوقع على إلغاء عقد الإيجار أو الإنهاء المبكر. ولكن عندما ينتقل المستأجر، يمكنك أن تتخيل أن هذا ليس بالأمر السهل دائمًا وخاصة إذا كان المستأجر قد تخلف عن السداد وربما تعرض للتهديد من قبل المالك من قبل، لذلك حتى لو قمت بصفتك مالكًا الآن بالتواصل مع المستأجر وتقول، حسنًا، اسمع، أنا أسامحك على كل الأموال التي تدين بها لي عن الأشهر السابقة، يرجى فقط التوقيع على هذا الإلغاء، فمن المحتمل أن الشخص قد لا يرغب حتى في فتح بريدك الإلكتروني، ناهيك عن الرد إلى ذلك، لذلك من الصعب. لذلك، فإن الطريقة الصحيحة الوحيدة والأكثر أمانًا من الناحية القانونية للقيام بذلك هي من خلال المحاكم. ستكون المحكمة هي التي ستلغي عقد الإيجار هذا في نهاية المطاف، وبعد ذلك كجزء من إجراءات التنفيذ ستقوم بإشراك الشرطة، وسوف يقومون بفحص العقار وسيسمحون لك بإعادة إدخاله، وبعد ذلك مع حكم المحكمة هذا يمكنك الذهاب إلى السلطات المختصة واطلب منهم تحديث سجلاتهم بأن اتفاقية الإيجار السابقة قد تم إلغاؤها الآن.

تيم إليوت

لذا يا لودميلا، تحصل على الحكم من المحكمة. ثم تتوجه إلى العقار. الشرطة تقود، بالطبع. أعتقد أن هذه هي الطريقة الصحيحة لوضعها. تقوم بعد ذلك بإدخال العقار، ولكن من المحتمل نوعًا ما أن تكون متعلقات المستأجرين السابقين موجودة هناك. سيكون هذا بالتأكيد حقل ألغام قانونيًا أيضًا.

لودميلا يامالوفا

بالضبط. هذا هو سبب وجود شرط إعادة دخول العقار مع وجود الشرطة بجانبك. هذا هو بالضبط للقيام بذلك، لتوثيق ما هو موجود في المبنى لأنه، تذكر، يمكن أن تكون بعض الممتلكات التي تركت وراءها، ولكن يمكن أن تكون أيضًا، على سبيل المثال، مسرحًا لجريمة، أو على سبيل المثال، يمكن أن تكون هناك أشياء ثمينة هناك تريد في النهاية التأكد من أنه تم توثيق أنك لم تأخذ هذه الأشياء الثمينة لأننا سمعنا عن مطالبات حيث في وقت لاحق عندما يتقدم المستأجر ويقول، حسنًا، في الواقع، لقد تركت بعض الأشياء الثمينة وراءك وقمت الآن بسرقتها. الدليل الفعلي الوحيد الذي يمكنك إثبات أنه لم يكن هناك شيء ذي قيمة أخذته شخصيًا هو جعل الشرطة تشهد العملية. والآن، إذا أتيت إلى هنا مع الشرطة ثم الشرطة موجودة الآن لتوثيق ما يحدث بالضبط مع العقار. إذا لم تكن هناك أنشطة مشبوهة، فهذه مشكلة واحدة خارج القائمة.

الآن، يمكن أن تكون هناك بعض الممتلكات المتبقية. يمكن أن يكون هناك أثاث. يمكن أن تكون هناك أجهزة كمبيوتر وهواتف وملفات. يجب على الشرطة توثيق كل ذلك. الآن، ماذا تفعل به؟ حسنًا، الطريقة الصحيحة للتخلص من العقار، لأنه مرة أخرى من الممكن أن يأتي المستأجر لاحقًا ويريد المطالبة بهذا العقار ولديه الحق القانوني الكامل في القيام بذلك. حقيقة أنهم لم يدفعوا لك هي مطالبة قانونية منفصلة. سيكون لديهم دعوى ضدك بسبب الاستيلاء على ممتلكاتهم وعدم تعويضهم عنها. الطريقة الصحيحة للتخلص من هذا العقار هي، على سبيل المثال، من خلال المزاد. إذا كان هناك ما يكفي من الممتلكات ذات القيمة، فيجب بيع هذا العقار بالمزاد العلني. يطلق عليه في دبي اسم مزاد الإمارة، وهو موقع مزادات مرتبط بالحكومة حيث يتم بيع جميع السلع في المزاد العلني في مثل هذه الإجراءات القضائية وبالتالي ستكون هذه هي الطريقة الصحيحة للقيام بذلك. ثم مهما كانت العائدات التي يتم جمعها من خلال المزاد، فستكون في النهاية بيد المحكمة في حالة ظهور المستأجر والمطالبة بأي شيء، فسيكون بإمكانه المطالبة بها من هذا المصدر. هذه طريقة واحدة للقيام بذلك.

والطريقة الأخرى، وهي أن الشرطة، على سبيل المثال، يمكن أن تعرض وستحتاج إلى إحضار شخص ما لتقييم قيمة العقار، ومن ثم يمكنها تقديمه إلى المالك لشرائه وتوثيق أن العقار لم يتم الاستيلاء عليه دون تعويض. يمكنك أن ترى أن الأمر ليس بهذه البساطة. هذا هو السبب في أن الكثير من الملاك يشعرون بخيبة أمل أو خيبة أمل كبيرة من هذه العملية، ولكن في الحقيقة سبب وجود هذه العملية هو حمايتهم أيضًا.

تيم إليوت

هل يمكنني العودة إلى موقع المزاد للحظة؟ على افتراض أن السلع ستطرح في المزاد، أين توجد حتى يتم بيعها بالمزاد؟ أظن أنه لا يمكنك نقلهم من المكتب.

لودميلا يامالوفا

حسنا، يمكنك. نعم، يمكنك ذلك. في نهاية المطاف، ستضمن الشرطة إخراج الممتلكات من المكتب وتخزينها في أي مرافق ذات صلة، ولكن في هذه المرحلة لم تعد مسؤوليتك. لكنك تريد التأكد من أن العقار خارج المبنى الخاص بك حتى لا تتم محاسبتك لاحقًا.

تيم إليوت

حسنا. سؤال أخير. هل هناك أي نوع من الشروط التي تنص على أن التوقيت يمكن، أو ربما، أن يكون له دور؟ هل هناك فترة محددة من عدم الاستجابة من المستأجر؟ هل هناك أي التزامات بموجب القانون يمكنك استخدامها بشكل قانوني لاستعادة العقار في وقت سابق؟ هل هذا شيء تم التفكير فيه بشكل تشريعي؟

لودميلا يامالوفا

الالتزام الوحيد الموجود هو أن يقوم المالك بإخطار المستأجر بالتقصير. لذلك في هذه الحالة عندما يتوقف المستأجر عن الدفع، يجب على المالك أن يخطر بشكل صحيح من خلال إشعار قانوني بحدوث التقصير وأن يمنح المستأجر 30 يومًا لتصحيح تقصيره. بعد 30 يومًا، إذا استمر الانتهاك، يمكن للمالك رفع إجراءات المحكمة إما للمطالبة بالتعويض أو الإخلاء أو كليهما، ولكن هذا حقًا هو الجدول الزمني الوحيد في القانون الذي يتطلب من المالك الانتظار قبل أن يتمكن من رفع دعوى رسمية. ولكن بخلاف ذلك، لا يهم ما إذا كان المستأجر قد تخلف عن السداد لمدة ثلاثة أيام أو ثلاثة أشهر فقط. طالما كان هناك إشعار مدته 30 يومًا، يمكن للمالك رفع دعوى قضائية.

تيم إليوت

السؤال اليوم: لدي مكتب أستأجره. المستأجر لا يستجيب أو يبدو أنه قد هرب. ماذا يجب أن أفعل؟ كان هذا إصدارًا آخر من Lawgical Lite. إذا كان لديك سؤال قانوني ترغب في الإجابة عليه في بودكاست مستقبلي، إذا كنت ترغب في استشارة أخصائي قانوني مؤهل، فكل ما عليك فعله هو النقر على زر الاتصال في LyLawyers.com. لا تنس أننا نحاول كل أسبوع الإجابة على أسئلتك القانونية إما في بودكاست Lawgical Lite بحجم صغير، مثل هذا، أو في بودكاست Lawgical الكامل الأكثر تفصيلاً.