Номинальная собственность на недвижимость

Тим Эллиот (Tim Elliot)
Добро пожаловать в Lawgical, первый и единственный регулярный еженедельный юридический подкаст в ОАЭ. Меня зовут Тим Эллиот (Tim Elliot). Lawgical записывается в дубайской юридической фирме Юридическая фирма HPL Yamalova & Plewka (HPL Yamalova & Plewka). Как всегда, управляющий партнёр — Людмила Ямалова. Приятно вас видеть.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Рада быть здесь с вами, Тим, как всегда.

Тим Эллиот (Tim Elliot)
Людмила, на этот раз мы в целом обсуждаем регистрацию недвижимости, но возьмём особый ракурс — конкретное дело, поменяем имена ради защиты невиновных, так сказать.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Или менее невиновных.

Тим Эллиот (Tim Elliot)
Или вовсе не невиновных. Можно начать с простого утверждения? Единственный способ владеть недвижимостью в ОАЭ — если она зарегистрирована в земельном реестре, и это окончательно. Регистрация права в земельном реестре считается бесспорным доказательством права собственности. Так обстоит дело.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Верно. Чтобы владеть недвижимостью легально в ОАЭ и чтобы это право было защищено, оно должно быть зарегистрировано в соответствующих органах и именно на ваше имя или на имя юридического лица, принадлежащего вам, если собственность оформлена через компанию.

Существуют два способа владения: (1) непосредственно на ваше имя — в единоличном или совместном владении, или (2) через юридическое лицо, например компанию.

Если недвижимость находится в ОАЭ, компания также должна быть зарегистрирована здесь. Раньше можно было иметь офшорную структуру, например BVI, и эта структура напрямую владела недвижимостью в ОАЭ. Это давно запрещено. Теперь, если вы хотите владеть недвижимостью в ОАЭ не на своё личное имя, она должна принадлежать компании, зарегистрированной здесь — например, Jafza Offshore или другой сущности в ОАЭ.

Это единственный законный способ владения, и это право должно быть зарегистрировано в соответствующем земельном реестре. ОАЭ — страна из семи эмиратов, и каждый эмират имеет собственный орган, регулирующий вопросы недвижимости и рынок недвижимости, включая регистрацию прав, поэтому у каждого эмирата есть свой земельный реестр, где фиксируются все регистрации, права собственности и переходы недвижимого имущества.

Дубай — один из более развитых эмиратов в части земельного реестра, с отдельными органами, которые курируют реестр. Например, в Дубае у нас есть Dubai Land Department, а под ним функционирует Real Estate Regulatory Agency (RERA) — отдельный орган, и именно в Dubai Land Department регистрируются все имущественные права.

В Абу-Даби, например, это управляется Abu Dhabi Municipality. В Дубае есть Dubai Municipality, который занимается муниципальными вопросами, а всё, что связано с имущественными правами, относится к Dubai Land Department.

В Абу-Даби это — Abu Dhabi Municipality, и, как нам известно, в других эмиратах устроено схожим образом — муниципальные органы управляют соответствующими реестровыми функциями. В Дубае это именно Dubai Land Department.

Нужно, чтобы имущество было на ваше имя и зарегистрировано в земельном департаменте. Существует два вида регистрации, в общем виде. Если имущество полностью оплачено или уже готово к передаче, вы получите то, что называется title deed — свидетельство о праве, зарегистрированное в земельном департаменте, и вам выдаётся документ, называемый title deed.

Существуют также объекты, находящиеся в строительстве, и такое право также должно быть зарегистрировано в земельном департаменте Дубая — этот документ называется Oqood. Это предварительная регистрация. По форме Oqood почти похож на title deed, но называется Oqood и показывает, что конкретная передача недвижимости зарегистрирована на ваше имя в земельном реестре Дубая, и такая недвижимость не может быть продана другому лицу, поскольку речь идёт об объекте на этапе строительства и у него ещё нет title deed.

Так или иначе, ваш имущественный интерес зарегистрирован у компетентного органа, это официально, и помимо того что это единственный законный способ владеть недвижимостью в ОАЭ и в Дубае в частности, это становится, как вы справедливо отметили, бесспорным доказательством права собственности.

Тим Эллиот (Tim Elliot)
Хорошо. Это фон. Рассмотрим реальный пример — дело, о котором вы расскажете сегодня. Мы сменим имена и национальности, но допустим, что это двое европейских граждан-экспатов, деловые партнёры. У вас есть конкретная история.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Дело касается того, что обычно называют номинальным владением — фиктивной регистрацией права. Это схема, существующая веками и особенно распространённая среди определённых кругов в последние годы.

По мере того как мир становился богаче и многие быстро скопили капитал, люди часто не хотят оформлять имущество на своё имя, поэтому оформляют его на чьё‑то другое имя. Часто это касается государственных служащих, которые не желают, чтобы у них было видно имущество, особенно за рубежом. Аналогично — автомобили, яхты, самолёты и прочие активы оформляются на третьих лиц.

В конечном счёте люди по разным причинам не хотят, чтобы определённые права были зарегистрированы на их имя — это могут быть политики, состоятельные предприниматели или наследники. Но по сути это проблема тех, кто имеет средства — у тех, у кого денег нет, таких проблем попросту меньше.

Тим Эллиот (Tim Elliot)
Чем больше денег, тем больше проблем, Людмила. Старое изречение.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Именно. Те, кто имеет деньги — из соображений налогообложения, наследования, разводов или других споров — могут предпочесть, чтобы активы не числились на их личном имени.

ОАЭ не исключение и привлекали за годы многих состоятельных людей. Экспатам здесь было легко владеть недвижимостью, в отличие от многих других стран. Дубай особенно приветствовал такие инвестиции. С этой открытостью приходят нюансы владения недвижимостью.

Когда я начинала работать здесь в 2008 году,, например, имелись объекты, принадлежащие офшорным компаниям — из Белиза, Каймановых островов или BVI. До финансового кризиса это было популярно. Тогда Дубай не регулировал такой способ владения строго. Проблема возникала в вопросе — кто фактический владелец?

Если, скажем, недвижимость была оформлена через белизскую компанию, как власти могли подтвердить, что именно вы, Тим, имели полномочия подписать передачу при продаже? Это привело к изменениям в регулировании. Владение ужесточили — теперь требовалась регистрация через структуры, отслеживаемые в ОАЭ, чтобы было ясно, кто конечный бенефициар и кто принимает решения.

Тим Эллиот (Tim Elliot)
То есть владение стало более прозрачным.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Точно. Но несмотря на правила, схемы номинальной регистрации сохраняются. Недавнее дело это иллюстрирует. Два европейца — назовём их Эми и Боб — владели виллой. Формально собственность была зарегистрирована на имя Эми, но Боб утверждал, что она его, поскольку он за неё заплатил. Эми была номинальным владельцем, держала её от его имени.

Пока у них были хорошие отношения, схема работала. Когда же отношения испортились, Боб потребовал передать имущество на его имя, утверждая, что оно принадлежит ему, так как он оплатил покупку. Эми отказалась, ссылаясь на то, что правоустанавливающий документ — title deed — оформлен на её имя.

Такая ситуация типична для пар или деловых партнёров. Часто кормилец оформляет имущество на имя партнёра в расчёте вернуть его позже. В данном деле соглашения достигнуто не было, и Боб особенно возмущался, поскольку стоимость виллы значительно возросла.

Боб обратился в суды Дубая с требованием передать имущество ему. Суд вынес однозначное решение в пользу Эми — title deed является окончательным доказательством права собственности. Если бы Боб не доказал факт мошенничества, суд признал Эми законной владелицей.

Тим Эллиот (Tim Elliot)
Значит, суд подтвердил целостность системы title deed?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да. Суд подчеркнул, что система земельного реестра существует как раз для предотвращения подобных споров. Признание прав вне зарегистрированного title deed подорвало бы всю систему регистрации.

Суд также разъяснил, что частные договорённости, направленные на обход закона, не имеют исковой силы. Любая сделка, затрагивающая права на недвижимость — например ипотека или продажа — должна быть формально зарегистрирована в земельном реестре. Нерегистрируемые соглашения не создают прав.

Тим Эллиот (Tim Elliot)
У Эми был title deed — и этого было достаточно, чтобы отвергнуть претензии Боба.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Именно. Однако есть одно исключение — мошенничество. Если бы Боб доказал, что Эми получила имущество путём мошеннических действий, ситуация могла бы быть иной.

Альтернативно, Боб мог бы требовать возврата денежных средств, которые он дал Эми на покупку, трактуя это как займ. Даже в таком случае он мог бы взыскать только сумму, фактически переданную — но не прирост стоимости недвижимости.

Тим Эллиот (Tim Elliot)
То есть претензий на рост стоимости у Боба не было бы.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Правильно. Если требование Боба ограничено возвратом займа, он не может требовать текущую рыночную стоимость или прирост.

К тому же частные займы часто порождают вопросы по процентам. В ОАЭ начисление процентов по личным займам обычно запрещено, если кредитор не является лицензированной финансовой организацией. Поэтому требования процентов по таким займам, скорее всего, будут отклонены.

Тим Эллиот (Tim Elliot)
Бремя доказательства лежит на Бобе.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да, и это дело подчёркивает важность правильной регистрации прав на недвижимость. Без надлежащей регистрации претензии, как у Боба, трудно — если не невозможно — реализовать в суде.

Тим Эллиот (Tim Elliot)
Это относится не только к деловым партнёрам, но и к членам семьи и иным отношениям, верно?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Абсолютно. Этот принцип универсален независимо от характера отношений между сторонами. Title deed остаётся окончательным доказательством права собственности — как неоднократно подчёркивали суды Дубая.

Тим Эллиот (Tim Elliot)
Вывод ясен. Если у вас есть title deed, зарегистрированный на ваше имя, имущество юридически ваше.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Именно. Любые иные конструкции, такие как номинальная или фиктивная регистрация, не имеют исковой силы, если не доказано мошенничество.

Тим Эллиот (Tim Elliot)
Это был очередной эпизод Lawgical, в котором мы говорили о регистрации недвижимости, номинальном владении и уроках из недавнего реального дела. Наша юридическая экспертка, как всегда, Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova), управляющий партнёр Yamalova & Plewka. Спасибо.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Спасибо, Тим.

Тим Эллиот (Tim Elliot)
Найдите нас в социальных сетях на LYLAW (ЛАЙЛОУ) — Facebook, Instagram, TikTok, LinkedIn. В библиотеке есть множество подкастов по юридическим вопросам в ОАЭ, все доступны бесплатно. Если у вас есть юридический вопрос или вы хотите проконсультироваться с опытным юристом по вопросам ОАЭ, нажмите кнопку Contact на lylawyers.com.

‍