الملكية الاسمية للعقار

تيم إليوت
مرحبًا بك في جراحي، الإمارات العربية المتحدة.» أول بودكاست قانوني أسبوعي منتظم والوحيد. اسمي تيم إليوت. جراحي تم تسجيله في شركة HPL Yamalova & Plewka القانونية التي تتخذ من دبي مقراً لها. وكما هو الحال دائمًا، فإن الشريك الإداري هو لودميلا يامالوفا. من الجيد رؤيتك.

لودميلا يامالوفا
من الرائع أن أكون هنا معك، تيم، كالعادة.

تيم إليوت
لودميلا، هذه المرة نناقش على نطاق واسع تسجيل الممتلكات، لكننا سنتخذ زاوية معينة، على ما أعتقد، حالة معينة، وسنقوم بتغيير الأسماء لحماية الأبرياء، كما كانت.

لودميلا يامالوفا
أو أقل براءة.

تيم إليوت
أو غير الأبرياء. هل يمكنني البدء بهذا التأكيد البسيط للغاية؟ الطريقة الوحيدة التي يمكنك من خلالها امتلاك عقار في الإمارات العربية المتحدة هي إذا تم تسجيله في السجل العقاري، وهذا أمر نهائي. يعتبر تسجيل الملكية في السجل العقاري دليلاً بلا منازع على ملكية العقار. هذا هو الحال.

لودميلا يامالوفا
صحيح. لامتلاك عقار بشكل قانوني في الإمارات العربية المتحدة ولحماية هذه المصلحة، يجب تسجيله لدى السلطات المختصة، وباسمك المحدد، أو باسم كيان قانوني مملوك لك، إذا كان هذا العقار ملكًا لك.

هناك طريقتان للامتلاك، (1) إما مباشرة باسمك، بمفردك أو بالاشتراك مع شخص ما، أو (2) من خلال كيان قانوني، ويمكن أن تكون شركة.

في الواقع، إذا كان العقار يقع في الإمارات العربية المتحدة، فيجب أيضًا تسجيل الشركة هنا. كان هناك وقت يمكن أن يكون فيه لديك جزر فيرجن البريطانية أو كيان خارجي في مكان آخر ومن ثم سيمتلك هذا الكيان عقارًا مباشرًا في الإمارات العربية المتحدة، وقد تم رفض ذلك منذ سنوات عديدة. الآن إذا كنت ترغب في امتلاك عقار في الإمارات العربية المتحدة، بخلاف اسمك الشخصي، فنعم، يجب أن يكون مملوكًا من خلال شركة مقرها هنا. على سبيل المثال، قد تكون شركة Jafza Offshore أو أي كيان آخر في الإمارات العربية المتحدة من شأنه أن يمتلك حصتك العقارية هنا.

هذه هي الطريقة القانونية الوحيدة لامتلاك العقارات هنا، ويجب تسجيل نفس المصلحة في السجل العقاري ذي الصلة. في دولة الإمارات العربية المتحدة، وهي دولة مكونة من سبع إمارات، تتمتع كل إمارة بسلطتها الخاصة لتنظيم الأمور العقارية وسوق العقارات، بما في ذلك تسجيل الممتلكات الخاصة بها، لذلك تمتلك كل إمارة سجل أراضي خاص بها تتعقب فيه جميع عمليات التسجيل والملكية ونقل المصالح العقارية.

تعد دبي واحدة من أكثر الإمارات تطوراً على وجه التحديد لتسجيل الأراضي من حيث وجود سلطات مخصصة تشرف على السجل العقاري أو تديره. على سبيل المثال، لدينا في دبي ما يسمى دائرة الأراضي والأملاك في دبي وتحتها أيضًا وكالة التنظيم العقاري (RERA)، وهي في الأساس سلطة منفصلة، ودائرة الأراضي والأملاك في دبي هي المكان الذي يتم فيه تسجيل جميع المصالح العقارية.

في أبو ظبي، على سبيل المثال، تتم إدارة ذلك من قبل بلدية أبو ظبي. في دبي لدينا بلدية دبي التي تدير الأمور المتعلقة بالبلدية، ومن ثم فإن أي شيء يتعلق بالمصالح العقارية هو جزء من سلطة مختلفة وهي دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

في أبو ظبي، إنها مجرد بلدية أبو ظبي، ومما نعرفه في الإمارات الأخرى، فهي أيضًا متشابهة جدًا وفي أبو ظبي يحكمها نفس النوع من الكيانات القائمة مثل البلدية، على سبيل المثال. في دبي، إنها مجرد دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

يجب أن يكون لديك العقار باسمك، ويجب أن يكون مسجلاً لدى دائرة الأراضي. يوجد الآن نوعان من التسجيلات، على مستوى عالٍ. الأول هو إذا كان العقار قد تم سداده بالكامل أو كان جاهزًا بالفعل، فسيكون لديك ما يسمى سند الملكية، وسيتم تسجيل سند الملكية هذا لدى دائرة الأراضي، وستحصل على سند الملكية الذي تصدره دائرة الأراضي.

هناك أيضًا عقار قيد الإنشاء، ويجب تسجيل نفس المصلحة لدى دائرة الأراضي في دبي، وتسمى هذه الوثيقة، وليس سند الملكية، ولكنها تسمى Oqood. إنه تسجيل مسبق. يبدو Oqood، من حيث المستند، وكأنه سند ملكية تقريبًا. يُطلق عليه فقط اسم Oqood ويظهر بشكل أساسي أن النقل الخاص للممتلكات العقارية قد تم تسجيله الآن باسمك، وتحديدًا في السجل العقاري في دبي، وبالتالي لا يمكن إعادة بيع عقار معين لشخص آخر، لأن تذكر، نحن نتحدث عن العقارات قيد الإنشاء، العقارات التي لم يتم الانتهاء منها بعد، لذلك ليس لديك سند ملكية لها حتى الآن.

بطريقة أو بأخرى، هناك مصلحة، اهتمامك بالممتلكات المسجلة لدى السلطة الحاكمة، وهي رسمية، وليست فقط الطريقة القانونية الوحيدة لامتلاك عقار في الإمارات العربية المتحدة وفي دبي على وجه الخصوص، ولكنها أيضًا تصبح، كما قلت بحق، دليلًا بلا منازع على ملكية العقار.

تيم إليوت
حسنا. هذه هي الخلفية. هذا هو الوضع. دعونا نلقي نظرة على مثال واقعي، حالة أعلم أنك ستشاركها اليوم. سنقوم بتغيير الأسماء والجنسيات، وما إلى ذلك، ولكن دعنا نقول فقط أن هذين مواطنين أوروبيين ومغتربين وهما شريكان تجاريان. لديك قصة معينة لترويها.

لودميلا يامالوفا
في الواقع. ويرجع ذلك إلى ما يسمى بطرق أخرى بالملكية الاسمية، وهي الحيازة الاسمية للمصلحة. وبعبارة أخرى، الملكية الوهمية أو التسجيل الوهمي، وهذا مخطط ربما كان موجودًا منذ قرون، وبالتأكيد كان سائدًا إلى حد ما بين بعض الجنسيات، وبين بعض البلدان، على مدى السنوات العديدة الماضية على وجه الخصوص.

نظرًا لأن العالم أصبح أكثر ثراءً قليلاً وأصبح المزيد من الناس يحصلون على الكثير من المال بسرعة كبيرة، غالبًا ما لا يرغب الناس في امتلاك ممتلكات أو مصالح أخرى باسمهم الشخصي، لذلك يحتفظون بها باسم شخص آخر. على سبيل المثال، ينطبق هذا غالبًا على المسؤولين الحكوميين الذين لا يريدون أن يُنظر إليهم على أنهم يمتلكون عقارات، خاصة في الدول الأجنبية. وبالمثل، ينطبق هذا على الأصول الأخرى - السيارات والقوارب واليخوت والطائرات وما إلى ذلك.

في النهاية، هناك أشخاص، لأسباب مختلفة، لا يريدون تسجيل اهتمامات معينة مباشرة باسمهم. يمكن أن يكونوا سياسيين أو رجال أعمال أثرياء أو أفراد ورثوا المال. لكن الأمر يعود في النهاية إلى الأشخاص الذين يملكون المال لأنه إذا لم يكن لديك المال، فلن تواجه هذه الأنواع من المشاكل. هذا هو الجانب المشرق لأولئك منا الذين ليس لديهم هذا النوع من المال - مشاكل أقل للتعامل معها.

تيم إليوت
المزيد من المال، المزيد من المشاكل، لودميلا. إنه قول مأثور قديم.

لودميلا يامالوفا
في الواقع. بالضبط. في الأساس، قد يفضل هؤلاء الأشخاص الذين يمتلكون المال في نهاية المطاف، إما بسبب الاعتبارات الضريبية أو أغراض الميراث أو الطلاق أو النزاعات المحتملة الأخرى، عدم تسجيل مصالح معينة باسمهم الشخصي.

الإمارات العربية المتحدة ليست استثناءً وقد اجتذبت على مر السنين العديد من الأشخاص الذين لديهم أموال. لقد كان من السهل على الوافدين امتلاك العقارات هنا، على عكس العديد من البلدان الأخرى حيث قد لا يمتلك المغتربون بالضرورة عقارات أو شركات مباشرة. كانت دبي، على وجه الخصوص، ترحب بشدة بهذه الأنواع من الاستثمارات. ولكن مع هذا الانفتاح، تأتي الفروق الدقيقة حول كيفية امتلاك العقارات.

عندما بدأت العمل هنا في عام 2008، على سبيل المثال، كانت هناك عقارات مملوكة لشركات خارجية - مثل تلك الموجودة في بليز أو جزر كايمان أو جزر فيرجن البريطانية. في ذلك الوقت، قبل الأزمة المالية، كانت هذه طريقة شائعة لامتلاك العقارات. لم تنظم دبي هذا النوع من الملكية بدقة شديدة في ذلك الوقت. أصبحت المشكلة: من هو المالك الفعلي؟

على سبيل المثال، إذا كنت تمتلك عقارًا هنا من خلال شركة بليز، فكيف يمكن للسلطات أن تؤكد أنك، تيم، يمكنك التوقيع على نقل العقار إذا كنت ترغب في بيعه؟ هذا أدى إلى تغييرات تنظيمية. تم تشديد الملكية للمطالبة بالتسجيل في إطار الكيانات التي يمكن تتبعها داخل الإمارات العربية المتحدة لتوضيح المستفيد النهائي وصانع القرار.

تيم إليوت
لذلك، أصبحت الملكية أكثر شفافية.

لودميلا يامالوفا
بالضبط. ولكن على الرغم من هذه اللوائح، لا تزال ترتيبات الملكية الاسمية موجودة. حالة حديثة تسلط الضوء على هذا. امتلك مواطنان أوروبيان - دعنا نسميهما إيمي وبوب - فيلا. رسميًا، تم تسجيل العقار باسم إيمي، لكن بوب ادعى أنه ملكه لأنه دفع ثمنه. كانت إيمي مجرد مالك رمزي يحتفظ بها نيابة عنه.

عمل الترتيب بشكل جيد حتى توترت علاقتهما. أصر بوب على نقل الملكية إليه، مدعيًا أنها ملك له لأنه دفع ثمنها. ومع ذلك، رفضت إيمي، مؤكدة أن العقار كان ملكًا لها من الناحية القانونية، كما يتضح من سند الملكية باسمها.

هذا الوضع شائع بين الأزواج أو شركاء الأعمال. في كثير من الأحيان، يضع العائل الممتلكات باسم شريكه، على افتراض أنه يمكن استردادها لاحقًا في حالة ظهور نزاعات. ولكن في هذه الحالة، لم يتم التوصل إلى اتفاق، وقد شعر بوب بالضيق بشكل خاص حيث ارتفعت قيمة العقار بشكل كبير.

رفع بوب القضية إلى محاكم دبي، مطالبًا بإعادة العقار إليه. ومع ذلك، حكمت المحكمة بشكل لا لبس فيه لصالح إيمي، مشيرة إلى أن سند الملكية هو الدليل النهائي للملكية. ما لم يتمكن بوب من إثبات الاحتيال، قررت المحكمة أن إيمي هي المالك الشرعي.

تيم إليوت
لذلك، أيدت المحكمة سلامة نظام سند الملكية؟

لودميلا يامالوفا
نعم. وأكدت المحكمة أن نظام تسجيل الأراضي موجود على وجه التحديد لمنع مثل هذه النزاعات. إن السماح بمطالبات الملكية خارج سند الملكية المسجل من شأنه أن يقوض إطار تسجيل الملكية بأكمله.

وأوضحت المحكمة كذلك أن الاتفاقيات الجانبية الخاصة التي تتحايل على القانون غير قابلة للتنفيذ. يجب تسجيل أي معاملة تؤثر على ملكية العقار - مثل الرهن العقاري أو البيع - رسميًا في السجل العقاري. الاتفاقيات غير المسجلة ليس لها وزن قانوني.

تيم إليوت
كان لدى إيمي سند الملكية، وكان ذلك كافيًا لإغلاق مطالبات بوب.

لودميلا يامالوفا
بالضبط. ومع ذلك، هناك استثناء واحد: الاحتيال. إذا تمكن بوب من إثبات حصول إيمي على العقار من خلال وسائل احتيالية، فقد تكون القضية مختلفة.

وبدلاً من ذلك، يمكن لبوب المطالبة بسداد الأموال التي أعطاها لإيمي لشراء العقار، وتأطيره كقرض. ولكن حتى في مثل هذا السيناريو، لم يتمكن بوب إلا من استرداد المبلغ الأصلي المدفوع - وليس أي تقدير في قيمة العقار.

تيم إليوت
لذلك، لا توجد فرصة لبوب للمطالبة بالزيادة في قيمة العقار.

لودميلا يامالوفا
صحيح. إذا كانت مطالبة بوب تقتصر على سداد الأموال كقرض، فلا يمكنه الدفاع عن القيمة السوقية الحالية للعقار أو تقديره.

بالإضافة إلى ذلك، غالبًا ما تثير القروض الخاصة مشكلات حول الفائدة. في دولة الإمارات العربية المتحدة، يعد فرض فائدة على القروض الشخصية غير قانوني بشكل عام ما لم يكن المقرض مؤسسة مالية مرخصة. لذلك، من المرجح أن يتم رفض أي مطالبة بالفائدة على هذا القرض.

تيم إليوت
يقع عبء الإثبات على بوب.

لودميلا يامالوفا
نعم، وهذه الحالة تسلط الضوء على أهمية تسجيل ملكية العقار بشكل صحيح. من دون التسجيل المناسب، من الصعب - إن لم يكن من المستحيل - تنفيذ مطالبات مثل مطالبات بوب.

تيم إليوت
هذا لا ينطبق فقط على شركاء الأعمال ولكن أيضًا على أفراد الأسرة والعلاقات الأخرى، أليس كذلك؟

لودميلا يامالوفا
بالتأكيد. ينطبق هذا المبدأ عالميًا، بغض النظر عن العلاقة بين الطرفين. لا يزال سند الملكية هو الدليل النهائي للملكية، كما أكدت محاكم دبي في العديد من الأحكام.

تيم إليوت
هذه هي الوجبات الجاهزة هنا. إذا كان لديك سند ملكية مسجل باسمك، فإن العقار هو من الناحية القانونية لك.

لودميلا يامالوفا
على وجه التحديد. أي ترتيب آخر، مثل الملكية الاسمية أو الوهمية، غير قابل للتنفيذ ما لم يتم إثبات الاحتيال.

تيم إليوت
هذه حلقة أخرى من جراحي، مع التركيز هذه المرة على تسجيل الممتلكات والملكية الاسمية والدروس المستفادة من حالة واقعية حديثة. خبيرتنا القانونية، كما هو الحال دائمًا، لودميلا يامالوفا، الشريك الإداري هنا في Yamalova & Plewka. شكرًا لك.

لودميلا يامالوفا
شكرا لك، تيم.

تيم إليوت
تابعنا على LYLAW على وسائل التواصل الاجتماعي - فيسبوك وإنستغرام وتيك توك ولينكد إن. هناك مكتبة واسعة من ملفات البودكاست حول المسائل القانونية في الإمارات العربية المتحدة، وكلها مجانية للاستماع إليها. إذا كان لديك سؤال قانوني أو ترغب في استشارة خبير قانوني إماراتي، انقر فوق زر الاتصال على lylawyers.com.

‍