Номинальная собственность на имущество — Вопросы и ответы

Тим Эллиот (Tim Elliot)
Сейчас мы записываем этот эпизод подкаста «Lawgical», обсуждая номинальную собственность на имущественные права в ОАЭ. Мы также в прямом эфире на TikTok в процессе записи. Поступило несколько вопросов, Людмила. Начну с этого: у меня есть объект в стадии оф-плана. Могу ли я продать его до оформления передачи в Дубае?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Да, можете. Продажа прав на объект в стадии оф-плана — обычная практика в Дубае и важный фактор, привлекающий инвесторов. Однако к этому процессу предъявляются определённые условия.

Для продажи прав оф-плана вам нужен Oqood — документ предпокупки или предперерегистрации. Кроме того, потребуется одобрение застройщика, который может взимать плату за передачу. Эта практика возникла в разгар спекулятивных операций с недвижимостью в Дубае с целью регулирования процесса.

Также необходимо, чтобы 4% регистрационный сбор от общей стоимости недвижимости были уплачены в Земельный департамент. При передаче собственности новый покупатель также должен уплатить 4% от стоимости сделки. Кроме того, застройщик может установить собственный сбор за передачу.

Хотя продажа оф-плана возможна, она должна проходить в установленном порядке через органы и с участием застройщика.

Тим Эллиот (Tim Elliot)
Хорошо. Ещё один вопрос: в каких районах, и это довольно общий вопрос, экспаты могут приобретать недвижимость в Дубае?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Таких районов много. Исторически собственность могли приобретать только граждане ОАЭ. С течением времени Дубай стал выделять определённые территории как freehold-зоны, где экспаты могут покупать недвижимость. Это изменение стало ключевым для роста рынка недвижимости в Дубае.

Freehold-зоны закреплены нормативными актами и резолюциями. Примеры включают Dubai Marina, Palm Jumeirah, Downtown Dubai и Jumeirah Lakes Towers. Проще перечислить районы, где экспаты не могут покупать — объёмы расширения freehold-зон значительны.

Например, Jumeirah, несмотря на популярность у арендаторов, по-прежнему ограничен для владения виллами только гражданами ОАЭ. Но за исключением подобных исключений экспаты могут владеть недвижимостью в большинстве обозначенных freehold-зон.

Тим Эллиот (Tim Elliot)
Пока мы в TikTok, ещё один вопрос: если я куплю недвижимость по кредиту на имя друга и потеряю работу, буду ли я по-прежнему обязан платить оставшуюся сумму?

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Нет, вы не будете нести юридическую ответственность по кредиту, если он оформлен на имя вашего друга. Кредитный договор, как и право собственности, юридически обязателен для лица, указанного в контракте. Если в документах по кредиту и ипотеке указано имя вашего друга, именно он отвечает за погашение задолженности.

Однако такая схема несёт существенные риски. Если ваш друг станет дефолтным, банк может обратить взыскание по кредиту, и вы можете потерять объект. Кроме того, поскольку недвижимость, вероятно, зарегистрирована на имя друга, юридически это его имущество, а не ваше.

Хотя у вас может быть моральная обязанность перед другом, юридическая ответственность лежит на нём. Это рискованная практика, и я бы её не рекомендовала.

Тим Эллиот (Tim Elliot)
Хороший друг — если он останется с тобой. Ещё один вопрос: если я подарил недвижимость моему жениху/невесте, а теперь мы расстались, могу ли я вернуть её? По смыслу, недвижимость, вероятно, на их имени.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Отличный вопрос. Если недвижимость зарегистрирована на имя вашего партнёра, то юридически она принадлежит им. Подарки по своей природе трудно отменить.

Чтобы вернуть имущество или средства, вам потребуются доказательства, что передача была условной или не являлась истинным подарком. Например, сообщения или документы, указывающие на соглашение о возврате имущества в случае расставания, могут дать основания оспорить передачу.

Однако суды обычно рассматривают подарки как окончательные, если нет веских доказательств обратного. Важно управлять ожиданиями — маловероятно, что вы вернёте недвижимость, хотя частичное возмещение может быть возможным в определённых обстоятельствах.

Тим Эллиот (Tim Elliot)
Ещё один вопрос: могу ли я продать имущество, которое было на имя моего покойного отца? Он намеревался подарить его мне, но скончался до передачи права.

Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova)
Нет, вы не можете продать такую недвижимость до завершения процедуры наследования и официальной передачи права собственности на ваше имя.

Когда человек умирает, его имущество входит в состав наследства. Право собственности должно быть урегулировано через процесс наследования под контролем суда, который включает получение судебного решения о распределении наследства.

Даже если ваш отец выражал намерение подарить имущество вам, оно должно быть юридически зарегистрировано на ваше имя в земельном реестре, прежде чем вы сможете продать его. До этого оно остаётся на его имя, и с ним нельзя совершать сделки.