Практические советы по отношениям между арендатором и арендодателем

Людмила Ямалова

Добро пожаловать и с возвращением на Lawgical с LYLAW. Это Людмила. Мы продолжаем общую тему недвижимости в ОАЭ. В качестве краткого резюме: в предыдущем выпуске мы сосредоточились на проверке должной осмотрительности при аренде недвижимости в эмирате Дубай в частности и в ОАЭ в целом. В этом предстоящем выпуске мы углубимся в более актуальные аспекты отношений между арендодателем и арендатором при аренде недвижимости в Дубае в частности и в ОАЭ в целом.

Что касается актуальных аспектов отношений между арендатором и арендодателем, в Дубае есть несколько конкретных областей и нюансов, которые важно учитывать и понимать.

С 2017 года в Дубае введён обязательный стандартный договор аренды, который должны подписать все стороны, вступающие в арендные отношения, чтобы этот договор мог быть впоследствии зарегистрирован в Ejari (Иджари), что по-арабски означает «моя аренда». Это требование в Дубае — все договоры аренды должны быть зарегистрированы в Ejari, и всё больше других органов также полагаются на подтверждение сертификации Ejari для целей предоставления других услуг. Тем не менее, стандартный договор аренды позволяет сторонам добавлять дополнительные условия, и это можно сделать либо в рамках того же соглашения — в договоре есть пустое положение или параграф, позволяющий сторонам включать дополнительные условия, — либо это также можно сделать посредством приложения, когда составляется совершенно новый документ или дополнительный документ, в котором излагаются дополнительные условия между сторонами.

Также неверно, что для сделок с недвижимостью, аренды и инвестиций требуются брокеры. Это распространённое заблуждение — что брокеры обязательны, и стороны не могут действовать независимо или напрямую. Это неправда. Стороны вполне могут действовать напрямую. То есть арендатор может общаться с арендодателем. Арендодатель может обратиться к арендатору. Следовательно, брокеры не являются необходимым посредником, если только стороны не согласятся иметь брокера, но в этом случае очень чётко укажите, чьи интересы представляет брокер и кто платит комиссию.

Но очень важно подчеркнуть, что независимо от того, есть ли брокер и какими полномочиями обладает брокер от имени арендодателя, очень важно, чтобы существовала прямая связь или прямые отношения между арендатором и арендодателем таким образом, чтобы арендатор имел копии документов арендодателя, таких как копии паспорта или удостоверения личности эмирата, и, что более важно, номера телефонов и адреса электронной почты. Это связано с тем, что в случае, если арендатор захочет обратиться к арендодателю напрямую, а у арендатора всегда будет причина и право обратиться к арендодателю напрямую, эти данные уже будут доступны.

Часто брокеры заявляют, что арендодатели не хотят иметь прямой контакт с арендаторами. Этого не должно быть, потому что любой, кто владеет недвижимостью и позволяет кому-то другому жить в этой собственности, должен хотеть иметь прямой контакт с этой стороной. Поэтому убедитесь, что в чём бы вы ни участвовали, у вас всегда есть контактные данные арендодателя, и вы можете общаться с ним напрямую.

Некоторые из существенных условий, которые необходимо включить или учитывать при подписании стандартного договора аренды или составлении приложения, следующие:

• Очевидно, это относится к размеру арендной платы, и это платёж, и обычно платёж здесь определяется на годовой основе. Чётко укажите, какова эта арендная плата и на один ли она год, на шесть месяцев или на какой бы то ни было срок.
• Форма оплаты — будет ли она производиться менеджерским чеком, личным чеком или банковским переводом, а также частота платежей, потому что если раньше обычной практикой была оплата аренды на год вперёд, то в наши дни это гораздо менее распространено, и более частые платежи, будь то ежеквартальные или ежемесячные платежи, гораздо более распространены. Убедитесь, что обе стороны понимают, когда эти платежи подлежат уплате и в какой форме они должны быть произведены.
• Другое существенное условие, которое должно быть включено в договор, — это условие, связанное со сроком действия договора. То есть, когда начинается действие договора и когда оно заканчивается? Фактически, может быть несколько дат, потому что мы часто видим договоры, которые имеют одну дату начала, но другую дату въезда. Иногда эти даты различаются, потому что, в частности, для коммерческой недвижимости или офисов начало договора часто отличается от въезда, и это связано с тем, что либо арендодателю, либо арендатору потребовалось дополнительное время после начала действия договора для завершения отделочных работ. Чётко укажите, когда возникает обязательство по уплате арендной платы, в частности, и как любые конкретные платежи могут быть отложены или отсрочены в случае перемещения определённых этапов, к которым они привязаны, например, если первый платёж арендной платы должен быть произведён на дату x, а затем дата x переносится на дату y, вы хотите убедиться, что все остальные платежи соотносятся с этим продлением.
• Один из других важных вопросов, которые необходимо решить в договоре аренды, связан с техническим обслуживанием, расходами на техническое обслуживание и вопросами технического обслуживания. По закону арендодатель несёт ответственность за капитальный ремонт, если стороны не договорились об ином. Это очень важно подчеркнуть, что закон позволяет сторонам договориться об ином, и нередко арендодатели включают положение о переносе ответственности за техническое обслуживание на арендатора. Как арендатор, будьте очень внимательны к тому, на что вы соглашаетесь, потому что расходы на техническое обслуживание могут быть весьма значительными. Аналогичным образом, для арендодателей, если вы хотите включить ответственность на арендатора за определённые виды вопросов технического обслуживания, сделайте это очень конкретно относительно того, как эти вопросы определяются с точки зрения частоты или стоимости и как они должны быть устранены и как они должны быть компенсированы. Часто во многих договорах есть пункт, который ограничивает ответственность арендатора за расходы на техническое обслуживание до 500 дирхамов, но часто неясно, это за инцидент или за квитанцию или счёт. Обязательно изложите эти детали достаточно подробно.
• Один из других аспектов договора аренды, которому необходимо уделить внимание — это вопрос, связанный с субарендой. Опять же, закон в Дубае запрещает субаренду, если стороны не договорятся об ином. Стороны свободны договориться об ином. Если вы арендатор или арендодатель и хотите иметь гибкость для субаренды, убедитесь, что это чётко изложено, но неправда, что субаренда сама по себе не разрешена. Это часто неправильное представление на рынке — что субаренда не разрешена. Субаренда не разрешена, если стороны не договорятся. Но если стороны договорятся, то это совершенно законно.
• Другое существенное условие договора аренды — это условие, связанное с освобождением недвижимости. Освобождение недвижимости может произойти в конце аренды или, если есть досрочное расторжение, то преждевременный выезд. Обязательно чётко рассмотрите этот конкретный аспект и конкретные платёжные обязательства, которые могут возникнуть в результате этого.
• В частности, вопрос депозита является одним из наиболее часто оспариваемых, и большинство споров, которые возникают по вопросам аренды, связаны с возвратом или отказом арендодателя вернуть депозит. Сделайте очень, очень ясным для обеих сторон, что определяет депозит и на каких условиях он будет освобождён или нет. В соответствующих терминах стороны должны провести хирургическое вмешательство для надлежащей передачи и отчёта об имуществе перед въездом и перед завершением своих договорных обязательств. То есть, как арендатор и как арендодатель, вы хотите провести осмотр и чётко задокументировать, какие проблемы выявлены в квартире, и сделать фотографии. Составьте чёткий отчёт и убедитесь, что на этом документе стоит подпись обеих сторон, чтобы позже, через год, когда арендатор захочет выехать, стороны находились на одной волне в отношении того, что необходимо исправить, и что было там раньше, чтобы не было споров по поводу депозита.
• Наконец, важный пункт, который следует рассмотреть в отношении соглашения, — это пункт, связанный с неисполнением обязательств, и это то, что представляет собой неисполнение обязательств в соглашении сторон. Например, если арендодатель не оплачивает коммунальные услуги, это может быть неисполнением обязательств, или если арендодатель не предоставляет арендатору определённые документы, которые требуются, или если арендатор не платит или не платит своевременно. Что бы вы ни хотели, чтобы считалось неисполнением обязательств, убедитесь, что вы чётко прописали определение неисполнения обязательств, а также какие меры вы хотите предпринять в результате.

Это некоторые из условий, которые следует учитывать и включать в договор аренды.

Что касается законов об аренде в Дубае и практики, также важно подчеркнуть, что все договоры аренды, начиная с нескольких лет назад, должны быть зарегистрированы в органе, который называется Ejari. Этот документ всё чаще требуется также некоторыми другими органами, включая налоговые органы и различных поставщиков услуг и коммунальных услуг. Закон гласит, что обязанность зарегистрировать договор в Ejari лежит на арендодателе, но в качестве арендатора имейте в виду, что арендодатель может не всегда обращаться в Ejari и фактически регистрировать договор. Важно подчеркнуть, что арендатор также имеет возможность обратиться в Ejari и зарегистрировать договор в случае, если арендодатель этого не делает. Это просто вопрос уплаты пошлины. Очевидно, важно выделить в договоре аренды, что в случае, если арендодатель не регистрируется в Ejari, то арендатор сделает это, и плата за Ejari будет ответственностью, скажем, арендодателя в конце аренды.

В Дубае существует специальная судебная площадка для разрешения споров между арендодателями и арендаторами. Она называется RDC (Центр разрешения споров по аренде). Это альтернатива суду. Для всех целей и задач это судоподобная площадка или форум, но он размещён под эгидой Департамента земель и имущества Дубая. В наши дни он фактически укомплектован судьями, и он гораздо больше похож на суд, чем раньше, но он считается конкретным и отдельным форумом для рассмотрения арендных споров в частности. Идея RDC заключается в том, что он намного эффективнее и результативнее в плане разрешения споров об аренде, потому что судьи гораздо лучше знакомы с конкретными вопросами, и Центр может действовать гораздо быстрее, потому что очевидно, что споры об аренде в целом менее сложны, чем большинство других коммерческих гражданских споров, и поэтому могут и должны рассматриваться более упрощённым образом, чем, возможно, более сложные дела. Это цель, с которой был создан RDC, и он доказал свою репутацию и этот эффект.

Одна из других вещей, которую следует учитывать в Дубае и во всех эмиратах, — это когда вы производите платежи или, как арендодатель, принимаете платежи, вы решаете вопрос о том, что если платежи производятся личным чеком, а затем эти чеки возвращаются, у вас есть возможность защитить свои интересы. Точно так же для арендаторов, если они хотят продолжить договор аренды или просто хотят заплатить арендодателю, но по какой-то причине арендодатель недоступен для принятия платежа, арендаторы также подают их в Центр разрешения споров по аренде в качестве доказательства того, что они пытались заплатить арендодателю, чтобы позже арендодатель не выдвинул претензию о неисполнении обязательств арендатора, что опять же происходит здесь довольно часто.

Наконец, ещё один аспект законов об аренде в Дубае — это аспект, связанный с недвижимостью, расположенной в DIFC (Дубайский международный финансовый центр). DIFC — это отдельная свободная зона и зона свободного владения в Дубае, которая, в отличие от всех других свободных зон, имеет свои собственные законы и свою собственную юрисдикцию. У него есть свой собственный суд, в частности, свои собственные законы о недвижимости. Следовательно, все другие аспекты, которые мы обсуждаем в выпуске в рамках законов об аренде в Дубае, не будут таким же образом применяться к DIFC, потому что DIFC имеет свои собственные законы. Тем не менее, те же общие условия, те же существенные условия применяются в законах DIFC и недвижимости DIFC, но важно подчеркнуть, что, например, в DIFC нет обязательного стандарта договора аренды, и что в целом недвижимость DIFC не подлежит тем же ограничениям, что и недвижимость за пределами DIFC. Очень важно подчеркнуть, что любые вопросы, опять же связанные со спорами по арендным вопросам в районе DIFC, также подлежат рассмотрению судами DIFC, а не Центром разрешения споров по аренде. В целом, в DIFC стороны имеют больше свободы договора. Поэтому ещё более важно, чтобы стороны тратили больше времени и больше должной осмотрительности на обсуждение соответствующих условий для включения в договор, потому что эти договоры более охотно и более серьёзно исполняются в судах DIFC, чем в RDC.

Это завершает наш выпуск об отношениях между арендатором и арендодателем. Спасибо, что слушали. Пожалуйста, присоединяйтесь к следующему выпуску на следующей неделе, где мы будем говорить о должной осмотрительности при покупке и продаже недвижимости.