نصائح عملية للعلاقة بين المستأجر والمالك
لودميلا يامالوفا
مرحبًا بكم ومرحبًا بكم مرة أخرى في Lawgical مع LYLAW. هذه لودميلا. نحن نواصل الحديث عن الموضوع العام للعقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة على سبيل التلخيص، ركزنا في الجزء السابق على العناية الواجبة لتأجير العقارات في إمارة دبي على وجه التحديد وفي الإمارات العربية المتحدة بشكل عام. في هذا الجزء القادم، سوف نتعمق في المزيد من الجوانب ذات الصلة بعلاقة المالك والمستأجر في استئجار عقار في دبي على وجه التحديد وفي الإمارات العربية المتحدة بشكل عام.
فيما يتعلق بالجوانب ذات الصلة بعلاقة المستأجر والمالك، توجد في دبي بعض المجالات والفروق الدقيقة التي من المهم أخذها في الاعتبار وفهمها.
اعتبارًا من عام 2017، أدخلت دبي عقد إيجار قياسي إلزامي يجب على جميع الأطراف التي تدخل في علاقة إيجار التوقيع عليه حتى يتم تسجيل هذا العقد لاحقًا مع شركة إيجاري، والتي تعني باللغة العربية «إيجاري». هذا هو الشرط في دبي بأن يتم تسجيل جميع عقود الإيجار لدى إيجاري وأن المزيد والمزيد من السلطات الأخرى تعتمد أيضًا على إثبات شهادة إيجاري لأغراض تقديم خدمات أخرى. ومع ذلك، فإن اتفاقية الإيجار القياسية تسمح للأطراف بإضافة شروط إضافية، ويمكن القيام بذلك إما ضمن نفس الاتفاقية، أو وجود شرط أو فقرة فارغة في الاتفاقية تسمح للأطراف بتضمين شروط إضافية، أو يمكن أيضًا القيام بذلك بموجب وإضافة حيث توجد وثيقة جديدة كاملة أو وثيقة إضافية تمت صياغتها تحدد الشروط والأحكام الإضافية بين الطرفين.
كما أنه ليس صحيحًا أنه بالنسبة للمعاملات العقارية والإيجارات والاستثمار، يلزم وجود وسطاء. هذا هو التصور الخاطئ الشائع، وهو أن الوسطاء مطلوبون، ولا يمكن للأطراف التعامل بشكل مستقل أو مباشر. هذا ليس صحيحًا. يمكن للأطراف التعامل بشكل مباشر. وهذا يعني أن المستأجر يمكنه التعامل مع المالك. يمكن للمالك الوصول إلى المستأجر. لذلك، لا يعتبر الوسطاء وسيطًا ضروريًا ما لم توافق الأطراف على وجود وسيط، ولكن في هذه الحالة، أوضح تمامًا مصلحة الوسيط ومن يدفع العمولات.
ولكن من المهم جدًا تسليط الضوء على أنه بغض النظر عما إذا كان هناك وسيط وما هي السلطة التي يتمتع بها الوسيط نيابة عن المالك، فمن المهم جدًا أن يكون هناك اتصال مباشر أو علاقة مباشرة بين المستأجر والمالك بطريقة تجعل المستأجر لديه نسخ من وثائق المالك، مثل نسخ جواز السفر أو بطاقة الهوية الإماراتية، والأهم من ذلك، أرقام الهواتف وعناوين البريد الإلكتروني. هذا لأنه في حالة رغبة المستأجر في التواصل مع المالك مباشرة وسيكون لدى المستأجر دائمًا سبب وحق في التواصل مع المالك مباشرة، فستكون هذه التفاصيل متاحة بالفعل.
غالبًا ما يمثل الوسطاء أن الملاك لا يريدون الاتصال المباشر بالمستأجرين. لا ينبغي أن يكون هذا هو الحال لأن أي شخص يمتلك عقارًا ويسمح لشخص آخر بالعيش في هذا العقار يجب أن يرغب في الاتصال المباشر بهذا الطرف. لذلك، تأكد من أنه في كل ما تفعله، لديك دائمًا تفاصيل الاتصال بالمالك وأنك قادر على التواصل معهم مباشرة.
فيما يلي بعض الشروط الجوهرية التي يجب تضمينها أو أخذها في الاعتبار عند توقيع اتفاقية الإيجار القياسية أو صياغة الإضافة:
- من الواضح أنها تتعلق بقيمة الإيجار، وهذا هو الدفع، وعادة ما يتم تحديد الدفع هنا على أساس سنوي. وضح تمامًا ما هو هذا الإيجار وما إذا كان لمدة عام واحد أو ستة أشهر أو لأي مدة قد تكون.
- طريقة الدفع، سواء كان سيتم دفعها شيك مديري، أو شيك شخصي، أو تحويل مصرفي، وكذلك وتيرة الدفع لأنه بينما كان من الشائع في الماضي دفع الإيجار قبل عام واحد، في هذه الأيام يكون الأمر أقل بكثير وأكثر تكرارًا، سواء كانت مدفوعات ربع سنوية أو مدفوعات شهرية أكثر شيوعًا. تأكد من أن كلا الطرفين يفهمان موعد استحقاق هذه المدفوعات والشكل الذي يجب أن يتم الدفع به.
- المصطلح المادي الآخر الذي سيتم تضمينه في العقد يتعلق بمدة العقد. أي متى يبدأ العقد ومتى ينتهي؟ يمكن أن تكون هناك بالفعل عدة تواريخ لأننا غالبًا ما نرى عقودًا لها تاريخ بدء واحد ولكن تاريخ انتقال مختلف. في بعض الأحيان تختلف هذه التواريخ لأنه، على وجه الخصوص بالنسبة للعقارات التجارية أو المكاتب، غالبًا ما تختلف بداية العقد عن الانتقال، وذلك لأن المالك أو المستأجر احتاج إلى وقت إضافي بعد بدء العقد لإنهاء أعمال التجهيز. وضح تمامًا متى يأتي الالتزام بدفع الإيجار على وجه الخصوص وكيف يمكن تأخير أي مدفوعات معينة أو تأجيلها في حالة انتقال بعض المعالم التي ترتبط بها، مثل، على سبيل المثال، إذا كانت الدفعة الأولى من الإيجار مستحقة في التاريخ x، ثم ينتقل التاريخ x إلى التاريخ y، فأنت تريد التأكد من أن جميع المدفوعات الأخرى مرتبطة بهذا التمديد.
- إحدى القضايا المهمة الأخرى التي يجب معالجتها في اتفاقية الإيجار تتعلق بالصيانة وتكاليف الصيانة وقضايا الصيانة. بموجب القانون، تقع على عاتق المالك مسؤولية رعاية الصيانة الرئيسية ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك. من المهم جدًا تسليط الضوء على أن القانون يسمح للأطراف بالاتفاق على خلاف ذلك، وليس من غير المألوف أن يقوم الملاك بتضمين شرط نقل مسؤولية الصيانة إلى المستأجر. بصفتك مستأجرًا، انتبه جيدًا لما توافق عليه لأن تكاليف الصيانة يمكن أن تكون كبيرة جدًا. وبالمثل، بالنسبة لأصحاب العقارات، إذا كنت ترغب في تضمين المسؤولية على المستأجر عن أنواع معينة من مشكلات الصيانة، فاجعلها محددة جدًا فيما يتعلق بكيفية تعريف هذه المشكلات من حيث التكرار أو القيمة وكيفية تصحيحها وكيفية تعويضها. غالبًا ما يكون هناك بند في العديد من الاتفاقيات يحد من مسؤولية المستأجر أو مسؤوليته عن تكاليف الصيانة إلى 500 درهم، ولكن غالبًا ما يكون من غير الواضح ما إذا كان هذا لكل حادث أو لكل إيصال أو فاتورة. تأكد من تحديد هذه التفاصيل بتفاصيل كافية.
- أحد الجوانب الأخرى لاتفاقية الإيجار أو الإيجار التي يجب معالجتها والاهتمام بها هو الجانب المتعلق بالتأجير من الباطن. مرة أخرى، لا يسمح القانون في دبي بالتأجير من الباطن ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك. للطرفين الحرية في الاتفاق على خلاف ذلك. إذا كنت مستأجرًا أو مالكًا في هذا الشأن، وتريد أن تتمتع بالمرونة في التأجير من الباطن، فتأكد من أنه موضح بوضوح، ولكن ليس صحيحًا أن التأجير من الباطن في حد ذاته غير مسموح به. غالبًا ما يكون هذا تصورًا خاطئًا في السوق بأن التأجير من الباطن غير مسموح به. لا يُسمح بالتأجير من الباطن إذا لم يوافق الطرفان. ولكن إذا وافقت الأطراف، فهذا قانوني تمامًا.
- المصطلح المادي الآخر في اتفاقية الإيجار يتعلق بإخلاء العقار. يمكن أن يتم إخلاء العقار في نهاية عقد الإيجار، أو إذا كان هناك إنهاء مبكر ثم الانتقال قبل الاستحقاق. تأكد من معالجة هذا الجانب المحدد بوضوح والتزامات الدفع المحددة التي قد تنشأ نتيجة لذلك.
- على وجه الخصوص، فإن مسألة الإيداع هي الأكثر إثارة للجدل، ومعظم النزاعات التي تنشأ حول قضايا الإيجار تتعلق باسترداد الأموال أو رفض المالك استرداد الوديعة. اجعل الأمر واضحًا جدًا لكلا الطرفين فيما يتعلق بما يحدد الإيداع والشروط والأحكام التي سيتم إصدارها بموجبها أم لا. بعبارات ذات صلة، ما الذي يتعين على الأطراف القيام به للتدخل الجراحي للتسليم المناسب وتقرير العقار قبل الانتقال وقبل وضع اللمسات الأخيرة على التزاماتهم التعاقدية. أي أنك بصفتك مستأجرًا وكمالك، فأنت تريد إجراء جولة تفصيلية وتوثيق المشكلات التي تم تحديدها في الشقة والتقاط الصور بوضوح. قم بعمل تقرير واضح وتأكد من وجود توقيع من كلا الطرفين على تلك الوثيقة بحيث أنه في وقت لاحق، بعد عام من الآن، كلما أراد المستأجر الخروج، يكون الطرفان على وفاق تام فيما يتعلق بما يجب تصحيحه وما كان موجودًا من قبل حتى لا تكون هناك نزاعات حول الإيداع.
- أخيرًا، هناك بند مهم يجب مراعاته فيما يتعلق بالاتفاقية وهو البند المتعلق بالتقصير، وهذا هو ما يشكل التقصير في اتفاقية الطرفين. على سبيل المثال، إذا لم يدفع المالك رسوم الخدمة، فقد يكون ذلك بمثابة تقصير، أو إذا كان المالك لا يزود المستأجر بمستندات معينة مطلوبة، أو إذا كان المستأجر لا يدفع أو لا يدفع في الوقت المناسب. أيًا كان ما تريد اعتباره افتراضيًا، تأكد من توضيح تعريف التقصير بوضوح وأيضًا الملاذ الذي تريد اتباعه نتيجة لذلك.
هذه بعض الشروط التي يجب مراعاتها وإدراجها في اتفاقية الإيجار.
فيما يتعلق بقوانين الإيجار في دبي والممارسة، من المهم أيضًا تسليط الضوء على أن جميع اتفاقيات الإيجار، اعتبارًا من بضع سنوات حتى الآن، يجب أن تكون مسجلة لدى السلطة، والتي تسمى إيجاري. هذه الوثيقة مطلوبة أكثر فأكثر من قبل بعض السلطات الأخرى، بما في ذلك السلطات الضريبية ومختلف مقدمي الخدمات ومقدمي الخدمات. ينص القانون على أن الالتزام بتسجيل العقد مع إيجاري يقع على عاتق المالك، ولكن بصفتك مستأجرًا، ضع في اعتبارك أن المالك قد لا يذهب دائمًا إلى إيجاري ويسجل العقد فعليًا. من المهم تسليط الضوء على أن المستأجر لديه أيضًا القدرة على الذهاب إلى إيجاري وتسجيل العقد في حالة عدم قيام المالك بذلك. إنها مجرد مسألة رسوم يجب دفعها. من الواضح أنه من المهم التأكيد في اتفاقية الإيجار على أنه في حالة عدم تسجيل المالك لدى إيجاري، فسيقوم المستأجر بذلك وستكون رسوم إيجاري من مسؤولية المالك، على سبيل المثال، في نهاية عقد الإيجار.
يوجد في دبي مكان قضائي خاص لحل النزاعات بين الملاك والمستأجرين. وهذا ما يسمى RDC، مركز منازعات الإيجار. هذا بديل للمحكمة. لجميع المقاصد والأغراض، فهو مكان أو منتدى يشبه الملعب، ولكنه يقع تحت مظلة دائرة الأراضي والأملاك في دبي. في هذه الأيام، يعمل فيها بالفعل قضاة وهي تشبه المحكمة أكثر مما كانت عليه من قبل، ولكنها تعتبر منتدى محددًا ومنفصلًا للفصل في نزاعات الإيجار على وجه الخصوص. الفكرة مع RDC هي أنها أكثر كفاءة وفعالية بكثير من حيث حل نزاعات الإيجار لأن القضاة أكثر دراية بالقضايا المحددة ويمكن للمركز التصرف بسرعة أكبر لأنه من الواضح أن نزاعات الإيجار أقل تعقيدًا بشكل عام من معظم النزاعات المدنية التجارية الأخرى، وبالتالي يمكن ويجب الفصل فيها بطريقة أكثر بساطة من الحالات الأكثر تعقيدًا. هذا هو الهدف الذي تأسست من أجله RDC، وقد أثبتت أنها تتمتع بهذه السمعة وهذا التأثير.
من بين الأشياء الأخرى التي يجب مراعاتها في دبي وفي جميع الإمارات فقط عندما تقوم بالدفع، أو بصفتك مالكًا تقبل المدفوعات، فإنك تعالج مسألة ما إذا كانت المدفوعات تتم عن طريق شيك شخصي ثم ترتد تلك الشيكات بحيث يكون لديك ملاذ لحماية مصالحك. وبالمثل بالنسبة للمستأجرين، إذا كانوا يرغبون في الاستمرار في عقد الإيجار أو كانوا يريدون فقط الدفع للمالك، ولكن لسبب ما لا يكون المالك متاحًا لقبول الدفع، يقوم المستأجرون أيضًا بإيداع هؤلاء لدى مركز منازعات الإيجار كدليل على أنهم حاولوا الدفع إلى المالك حتى لا يرفع المالك لاحقًا مطالبة بتخلف المستأجر عن السداد، وهو ما يحدث مرة أخرى هنا كثيرًا.
أخيرًا، هناك جانب آخر من قوانين الإيجار في دبي وهو الجانب المتعلق بالممتلكات الموجودة في مركز دبي المالي العالمي. مركز دبي المالي العالمي هو منطقة حرة منفصلة وذات ملكية حرة في دبي لديها، على عكس جميع المناطق الحرة الأخرى، قوانينها الخاصة ولها ولاياتها القضائية الخاصة. لديها محكمة خاصة بها، وخاصة قوانين الملكية الخاصة بها. لذلك، فإن جميع الجوانب الأخرى التي نناقشها في هذا القطاع بموجب قوانين الإيجار في دبي لن تعادل بنفس الطريقة مركز دبي المالي العالمي لأن مركز دبي المالي العالمي لديه قوانينه الخاصة. ومع ذلك، تنطبق نفس الشروط العامة ونفس الشروط المادية في قوانين مركز دبي المالي العالمي وممتلكات مركز دبي المالي العالمي، ولكن من المهم تسليط الضوء على أنه على سبيل المثال لا يوجد معيار إلزامي لعقد الإيجار في مركز دبي المالي العالمي، وأن عقارات مركز دبي المالي العالمي بشكل عام لا تخضع لنفس القيود أو القيود مثل العقارات خارج مركز دبي المالي العالمي. من المهم جدًا تسليط الضوء على أن أي قضايا تتعلق مرة أخرى بالنزاعات حول قضايا الإيجار في منطقة مركز دبي المالي العالمي تخضع أيضًا لمحاكم مركز دبي المالي العالمي، وليس مركز نزاعات الإيجار. بشكل عام، تتمتع الأطراف في مركز دبي المالي العالمي بمزيد من حرية التعاقد. لذلك، من المهم جدًا أن يقضي الطرفان مزيدًا من الوقت والمزيد من العناية الواجبة في مناقشة الشروط والأحكام ذات الصلة لتضمينها في العقد لأن هذه العقود يتم تطبيقها بشغف وجدية في محاكم مركز دبي المالي العالمي أكثر مما لو كانت عليه في RDC.
بهذا نختتم حلقتنا حول علاقة المستأجر/المالك. شكرا لك على الاستماع. يرجى متابعة الجزء التالي الأسبوع المقبل حيث سنتحدث عن العناية الواجبة في شراء وبيع العقارات.
