Переход прав на недвижимость в Дубае

С возвращением в Lawgical with Ludmila, где мы упрощаем сложные аспекты законодательства ОАЭ и даём практические рекомендации, чтобы вы могли уверенно ориентироваться в правовом поле. Я — Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova), управляющий партнёр юридической фирмы, базирующейся в Дубае.

В сегодняшнем выпуске мы подробно рассмотрим особенности перехода прав на недвижимость в Дубае — требования законодательства, ключевые этапы, регулирующие органы и типичные подводные камни, на которые должны обращать внимание как опытные инвесторы, так и покупатели впервые.

Понимание законов о недвижимости в ОАЭ

Законы о недвижимости в ОАЭ специфичны для каждого эмирата, то есть каждый эмират имеет собственный набор правил. Например, не во всех эмиратах разрешено иностранное владение — в Фуджейре оно до сих пор не разрешено, тогда как Дубай давно поощряет и привлекает иностранных инвесторов.

Абу-Даби также развивался. Ранее преобладали только арендные права (обычно 99-летние договора), сейчас во многих зонах появились опции свободного владения. Тем не менее Дубай остаётся самым активным и прогрессивным эмиратом в сфере недвижимости, особенно для иностранных инвесторов.

Ключевые законы о недвижимости в Дубае

Несколько основных законов составляют основу правового механизма недвижимости в Дубае:

• Закон № 7 от 2006 г.: учреждает Dubai Land Department (DLD) — орган, ответственный за регистрацию недвижимости и сделки.
• Закон № 8 от 2007 г.: регулирует право свободного владения для нерезидентов ОАЭ в обозначенных зонах. Иностранное владение допускается только в территориях, специально назначенных как freehold по декрету или циркуляру.
• Закон № 26 от 2007 г., впоследствии изменённый Законом № 33 от 2008 г.: регулирует отношения между арендодателем и арендатором, включая договоры аренды и разрешение споров.
• Закон № 19 от 2017 г.: внёс изменения, касающиеся договоров аренды, особенно в части прав на выселение — это важно при покупке недвижимости с действующими арендаторами.

Ключевые органы в сфере недвижимости Дубая

1. Dubai Land Department (DLD)

DLD — основной регулятор, осуществляющий надзор за:

• продажей недвижимости
• арендой
• ипотеками
• регистрацией прав

Он также устанавливает сбор за передачу прав (в настоящее время 4%) и выдаёт свидетельства о праве собственности.

2. Real Estate Regulatory Agency (RERA)

Подразделение DLD, RERA:

• регулирует деятельность брокеров, девелоперов и управляющих недвижимостью
• устанавливает руководящие принципы по коммунальным платежам и сборам за обслуживание
• ведёт индекс цен аренды
• выполняет посредническую роль при разрешении арендных споров

3. Rent Dispute Settlement Centre (RDC)

Также под DLD, RDC:

• рассматривает споры, связанные со сборами за обслуживание и совместно принадлежащими объектами
• выступает в роли суда по арендным делам

4. Trustee Centers

Это утверждённые DLD центры, которые:

• обрабатывают все сделки по передаче недвижимости
• собирают платежи
• проверяют документы
• выдают цифровые свидетельства о праве собственности (с QR-кодами)

Ранее все процессы проходили в головном офисе DLD — теперь центры доверенности децентрализовали и оцифровали процесс, что делает сделки быстрее и удобнее.

5. Нотариус и Министерство юстиции

Вовлечены в случаях, когда:

• покупатель или продавец представлены другим лицом
• требуется доверенность (POA)

Доверенности теперь должны быть конкретны и привязаны к определённой недвижимости и свидетельству о праве — общие доверенности больше не принимаются из‑за прежних злоупотреблений.

Пошаговое руководство по передаче прав на недвижимость в Дубае

1. Начните с должной проверки

• Поймите, что вы покупаете: проверьте план участка, характеристики блока, меблировку и т. д.
• Осмотрите объект — при необходимости привлечите инспектора.
• Уточните, у кого вы покупаете: проверьте свидетельство о праве собственности и удостоверение личности/паспорт.
• Проверьте, сдаётся ли объект в аренду — выселение арендатора требует уведомления за 12 месяцев, даже после перехода права собственности.

2. Проверьте брокера

• Брокеры должны быть зарегистрированы в RERA
• Подтвердите их агентство, лицензию и участие в сделке
• Получите копии всех соответствующих доверенностей

3. Подписание договора с брокером (если применимо)

• Уточните условия комиссии
• Проясните, кого представляет брокер и кто оплачивает его вознаграждение

4. Подписание Меморандума о взаимопонимании (MOU)

• Включает цену покупки, условия платежа, сроки, штрафы
• Является обязательным договором
• Часто требует залог в размере 10%, обычно чеком покупателя, хранимым у брокера

Предупреждение: некоторые брокеры сейчас требуют manager’s checks, которые эквивалентны наличным. Выдавайте такие чеки лишь в исключительных случаях и только после тщательной правовой проверки.

5. Обмен документами

• Продавец должен предоставить: свидетельство о праве собственности, паспорт, POA (если применимо), NOC от девелопера/управляющей компании
• Покупатель должен предоставить: паспорт, Emirates ID, POA (если применимо)

6. Ипотека и коммунальные вопросы

• Если недвижимость обременена ипотекой, платеж покупателя должен быть разделён между продавцом и банком
• Также необходимы NOC от поставщиков коммунальных услуг (например, DEWA, district cooling)
• Если покупатель оформляет ипотеку, требуется дополнительный объём документов и координации

7. Завершение передачи в Trustee Center

• Бронируйте время заранее
• Предоставьте все документы и оплату
• Оплатите сбор DLD в размере 4% (обычно manager’s check)
• Передача обычно завершается в течение часа

Типичные споры при передаче прав

1. Споры по депозиту

• Если сделка срывается, чеки по залогу становятся предметом конфликта
• Брокеры не могут освобождать чеки без одобрения суда
• Manager’s checks необратимы — по возможности избегайте их использования

2. Споры с брокерами

• Брокеры могут требовать увеличения вознаграждения или задерживать сделки при неоплате
• Законодательного ограничения на комиссионные нет, но распространена ставка около 2%

3. Задержки с передачей

• Продавцы могут пытаться начислять штрафы
• Покупатели могут требовать скидки за задержки

Обращение в суд редко бывает целесообразным. Юридические расходы и время лучше потратить на профилактику — заранее проверяйте контракты.

Заключительные мысли

Рынок недвижимости Дубая динамичен, инновационен и постепенно упрощается. В то же время он юридически сложен, и ошибки могут дорого обойтись.

Коротко:

• Будьте информированы
• Проверяйте всех участников
• Избегайте необоснованных рисков
• Не подписывайте и не платите ничего без надлежащей проверки

На этом завершается этот выпуск Lawgical with Ludmila. Если вы планируете покупку или продажу недвижимости в Дубае или вам нужна помощь в сопровождении сделки, обращайтесь к нам в LYLAW (ЛАЙЛОУ).

Спасибо за прослушивание — до следующего выпуска.