نقل الملكية في دبي
مرحبًا بكم مرة أخرى في Lawgical مع Ludmila، حيث نقوم بتبسيط تعقيدات قانون دولة الإمارات العربية المتحدة وتقديم رؤى عملية لمساعدتك على التنقل في المشهد القانوني بثقة. أنا لودميلا يامالوفا، الشريك الإداري لشركة محاماة مقرها دبي.
في حلقة اليوم، نتعمق في تعقيدات عمليات نقل الملكية في دبي - التي تغطي المتطلبات القانونية والخطوات الرئيسية والسلطات التنظيمية والمخاطر الشائعة التي يجب على كل من المستثمرين المخضرمين والمشترين لأول مرة الانتباه إليها.
فهم القوانين العقارية في الإمارات
قوانين العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة خاصة بالإمارات، مما يعني أن كل إمارة لديها مجموعة اللوائح الخاصة بها. على سبيل المثال، لا تسمح جميع الإمارات بالملكية الأجنبية - فالفجيرة لا تزال لا تسمح بذلك، في حين أن دبي لطالما شجعت المستثمرين الأجانب ورحبت بهم.
لقد تطورت أبو ظبي أيضًا. كانت في السابق مستأجرة فقط (عادةً عقود إيجار لمدة 99 عامًا)، وهي تقدم الآن خيارات التملك الحر في العديد من المجالات. ومع ذلك، لا تزال دبي الإمارة الأكثر نشاطًا وتقدمًا في مجال العقارات، خاصة للمستثمرين الأجانب.
القوانين العقارية الرئيسية في دبي
هناك العديد من القوانين الرئيسية التي تشكل أساس الإطار العقاري في دبي:
- قانون رقم 7 لسنة 2006: أنشأت دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، وهي السلطة المسؤولة عن تسجيل العقارات والمعاملات.
- القانون رقم 8 لسنة 2007: ينظم ملكية التملك الحر للمواطنين غير الإماراتيين في مناطق محددة. لا يُسمح بالملكية الأجنبية إلا في المناطق المخصصة على وجه التحديد للتملك الحر بموجب مرسوم أو تعميم.
- القانون رقم 26 لسنة 2007، تم تعديله لاحقًا بواسطة القانون رقم 33 لسنة 2008: يحكم العلاقة بين المالك والمستأجر، بما في ذلك عقود الإيجار وتسوية المنازعات.
- القانون رقم 19 لسنة 2017: الجوانب المعدلة لعقود الإيجار، لا سيما فيما يتعلق بحقوق الإخلاء، والتي تعتبر ذات أهمية كبيرة عند شراء العقارات المستأجرة.
السلطات الرئيسية في مجال العقارات في دبي
1. دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)
DLD هي الهيئة التنظيمية الرئيسية التي تشرف على:
- مبيعات العقارات
- عقود الإيجار
- الرهون العقارية
- تسجيلات العنوان
كما تحدد رسوم نقل الملكية (حاليًا 4٪) وتصدر سندات الملكية.
2. وكالة التنظيم العقاري (RERA)
قسم تحت DLD، RERA:
- ينظم الوسطاء والمطورين ومديري العقارات
- يحدد رسوم الخدمة وإرشادات رسوم الصيانة
- يدير مؤشر أسعار الإيجار
- يلعب دور الوساطة في نزاعات الإيجار
3. مركز تسوية المنازعات الإيجارية (RDC)
أيضًا تحت DLD، RDC:
- يعالج النزاعات المتعلقة برسوم الخدمة والممتلكات المملوكة بشكل مشترك
- تعمل كمحكمة تأجير
4. مراكز الأمناء
هذه هي المراكز المعتمدة من DLD والتي:
- معالجة جميع عمليات نقل الملكية
- جمع الرسوم
- تحقق من المستندات
- إصدار سندات ملكية رقمية (مع رموز QR)
في السابق، كان كل شيء يحدث في المقر الرئيسي لـ DLD - والآن، قامت مراكز الأمناء بإضفاء اللامركزية على العملية ورقمنتها، مما يجعل المعاملات أسرع وأكثر ملاءمة.
5. كاتب العدل ووزارة العدل
يشارك في الحالات التي:
- يتم تمثيل المشتري أو البائع من قبل شخص آخر
- مطلوب توكيل رسمي (POA)
يجب أن تكون برامج العمل الآن خاصة بالملكية وسند الملكية - لم تعد برامج العمل العامة مقبولة بسبب الانتهاكات السابقة.
دليل خطوة بخطوة لنقل الملكية في دبي
1. ابدأ بالاجتهاد الواجب
- افهم ما تشتريه: تحقق من خطط الموقع ومواصفات الوحدة والمفروشات وما إلى ذلك.
- افحص العقار - استأجر مفتشًا إذا لزم الأمر.
- افهم من تشتري منه: تحقق من سند الملكية وبطاقة الهوية/جواز السفر.
- تحقق مما إذا كان العقار مستأجرًا - يتطلب إخلاء المستأجر إشعارًا مدته 12 شهرًا، حتى بعد نقل الملكية.
2. تحقق من الوسيط
- يجب أن يكون الوسطاء مسجلين لدى RRA
- قم بتأكيد وكالتهم وترخيصهم ومشاركتهم
- احصل على نسخ من أي برنامج عمل ذي صلة
3. توقيع اتفاقية الوساطة (إن وجدت)
- تعرف على شروط العمولة
- وضح من يمثله الوسيط ومن يدفع رسومه
4. توقيع مذكرة التفاهم (MOU)
- يشمل سعر الشراء وشروط الدفع والجداول الزمنية والغرامات
- هي وثيقة قانونية ملزمة
- غالبًا ما يتطلب إيداعًا بنسبة 10٪، عادةً عن طريق شيك شخصي يحتفظ به الوسيط
تحذير: يطلب بعض الوسطاء الآن شيكات المدير، والتي تعادل النقد. قم بإصدارها فقط عند الضرورة القصوى، ودائمًا بعد مراجعة قانونية شاملة.
5. مستندات التبادل
- يجب على البائع تقديم: سند الملكية، جواز السفر، التوكيل الرسمي (إن وجد)، شهادة عدم الممانعة من المطور/شركة الإدارة
- يجب على المشتري تقديم: جواز سفر، بطاقة هوية إماراتية، توكيل رسمي (إن وجد)
6. اعتبارات الرهن العقاري والمرافق
- في حالة رهن العقار، يجب تقسيم مدفوعات المشتري بين البائع والبنك
- هناك حاجة أيضًا إلى شركات النفط الوطنية من مزودي المرافق (مثل هيئة كهرباء ومياه دبي وتبريد المناطق)
- إذا كان المشتري يأخذ رهنًا عقاريًا، فسيلزم الأمر المزيد من الأعمال الورقية والتنسيق
7. أكمل التحويل في مركز الأمناء
- احجز مسبقًا
- تقديم جميع المستندات والدفع
- ادفع رسوم DLD بنسبة 4٪ (عادةً عن طريق شيك المدير)
- يحدث النقل عادةً في غضون ساعة.
النزاعات الشائعة في عمليات نقل الملكية
1. نزاعات الإيداع
- في حالة فشل الصفقة، تصبح شيكات الإيداع مركز الصراع
- لا يمكن للوسطاء إصدار الشيكات دون موافقة المحكمة
- شيكات المدير غير قابلة للإلغاء - تجنبها إن أمكن
2. نزاعات الوساطة
- قد يطلب الوسطاء رسومًا أعلى أو يعيقون المعاملات إذا لم يتم دفعها
- لا يوجد حد أقصى قانوني لرسوم السمسرة، ولكن 2٪ شائعة
3. التأخير في النقل
- قد يحاول البائعون فرض غرامات
- قد يسعى المشترون للحصول على خصومات للتأخير
نادرًا ما يستحق الذهاب إلى المحكمة كل هذا العناء. من الأفضل قضاء الرسوم القانونية والوقت في منع النزاعات من خلال مراجعة العقود مسبقًا.
أفكار نهائية
سوق العقارات في دبي نابض بالحياة ومبتكر ومبسط بشكل متزايد. لكنها أيضًا معقدة من الناحية القانونية، ويمكن أن تكون الأخطاء مكلفة.
إليك الخلاصة:
- كن على اطلاع
- تحقق من جميع المشاركين
- تجنب المخاطر غير الضرورية
- لا توقع أو تدفع أي شيء دون بذل العناية الواجبة المناسبة
وبذلك تختتم هذه الحلقة من الجراحة مع لودميلا. إذا كنت تبحث عن شراء أو بيع عقار في دبي أو تحتاج إلى مساعدة في اجتياز هذه العملية، فلا تتردد في التواصل معنا على LyLaw.
شكرًا على الاستماع - ونراكم في المرة القادمة.
