Регулирование деятельности застройщиков в Дубае

С возвращением на Lawgical с Людмилой. Я Людмила Ямалова, управляющий партнер юридической фирмы в Дубае. В этом выпуске мы рассмотрим правила, регулирующие деятельность застройщиков в эмирате Дубай, и узнаем, что на самом деле нужно, чтобы стать одним из них.

За последние 15 лет правила сильно изменились. Теперь уже недостаточно просто открыть компанию и сразу начать заниматься маркетингом или собирать деньги с инвесторов. Прежде чем рекламировать проект или принять хотя бы один платеж, застройщики должны выполнить ряд требований по лицензированию, согласованию и финансовой отчетности.

Эти правила появились после финансового кризиса 2008 года, когда многие застройщики собирали поэтапные платежи с инвесторов, не владея землей и не имея финансирования. В результате многие проекты были заморожены. Современная нормативная база создана для того, чтобы подобное не повторилось.

Здесь применяются две категории законов: специальные правила для сферы недвижимости и общие нормы предпринимательского права, действующие во всех отраслях. Давайте разберем самые важные из них.

Специальное законодательство о недвижимости в Дубае

Закон № 8 от 2007 года: эскроу-счета

Этот закон регулирует использование эскроу-счетов для защиты средств инвесторов от нецелевого использования. Прежде чем начать продажи, застройщики обязаны внести на эскроу-счет не менее 20% от стоимости проекта. Раньше застройщики могли собирать деньги, не имея никаких доказательств того, что они смогут завершить строительство. Теперь они должны подтвердить свою ликвидность, а также предоставить план проекта и его оценку, прежде чем получат доступ к средствам инвесторов.

Постановление Исполнительного совета № 6 от 2010 года: владение или распоряжение землей

Это постановление требует, чтобы застройщики владели землей или имели права на распоряжение ею до начала строительства или продажи объектов на стадии котлована. Раньше застройщики рекламировали и продавали проекты, не владея участками. Если впоследствии они не могли завершить расчеты с генеральным застройщиком, покупатели оказывались в сложной правовой и финансовой ситуации.

Закон № 13 от 2008 года: временный реестр недвижимости (Oqood)

Этот закон учредил Временный реестр недвижимости для проектов на стадии строительства. Застройщики обязаны регистрировать каждую сделку в Земельном департаменте Дубая (DLD), который затем выдает сертификат Oqood — временное свидетельство о праве собственности на объект, находящийся в процессе строительства. Если застройщик принимает платежи, но не выдает Oqood, это тревожный сигнал, указывающий на возможные нарушения.

Закон № 19 от 2017 года: неисполнение обязательств покупателем

Этот закон определяет последствия нарушения договора покупателем. Например, если проект готов на 80%, а инвестор перестает платить, застройщик имеет право удержать полную сумму депозита. Закон устанавливает шкалу компенсаций в зависимости от степени готовности проекта.

Постановление Исполнительного совета № 30 от 2013 года: сборы DLD

Этот закон устанавливает сбор за регистрацию недвижимости, который в настоящее время составляет 4% от стоимости объекта. Он выплачивается в DLD, а не застройщику, и является обязательным, даже если строительство еще не началось. Раньше этот сбор платили при завершении проекта. Теперь его необходимо оплатить заранее, до того как застройщик сможет получить сертификат Oqood.

Общие законы, затрагивающие застройщиков

Декрет № 31 от 2016 года: ипотека на предоставленную землю

Этот декрет позволяет застройщикам без ограничений передавать в ипотеку или продавать предоставленные земли в полную собственность (freehold).

Налоговое законодательство ОАЭ

На большинство сделок купли-продажи и аренды недвижимости теперь распространяется НДС в размере 5%, а также корпоративный налог в размере 9% на прибыль, превышающую 375 000 дирхамов. После получения лицензии застройщик обязан зарегистрироваться в Федеральной налоговой службе (FTA) и подавать ежегодные налоговые декларации, даже до начала строительных работ.

Нормативно-правовая база по борьбе с отмыванием денег (ПОД)

Согласно законодательству ОАЭ, девелоперы относятся к категории DNFBP — нефинансовых предприятий и профессий. Это означает, что они обязаны проводить комплексную проверку клиентов (KYC), включая установление личности, проверку источника средств и конечного бенефициарного владельца (UBO); сообщать о подозрительных операциях; хранить записи о сделках и соблюдении комплаенса в течение 5 лет; внедрить внутреннюю программу комплаенса с обучением персонала и назначением ответственного сотрудника; а также отчитываться о любых операциях с наличными на сумму свыше 55 000 дирхамов. Несоблюдение этих требований влечет за собой штрафы от 50 000 до 5 миллионов дирхамов, приостановку деятельности или даже уголовную ответственность.

Как стать девелопером: пошаговое руководство

Простого открытия компании уже недостаточно. Вот что требуется на самом деле.

Во-первых, получите коммерческую лицензию: в Департаменте экономики Дубая (DED) для проектов на материковой части (mainland) или в соответствующей администрации свободной экономической зоны. Лицензия должна прямо предусматривать деятельность по девелопменту недвижимости, а не просто консалтинг или общую торговую лицензию.

Во-вторых, зарегистрируйте проект в Земельном департаменте Дубая (DLD) и Агентстве по регулированию недвижимости (RERA). Для этого необходимо предоставить свидетельство о праве собственности или доказательство контроля над земельным участком, утвердить архитектурные и инженерные планы, подать шаблон договора купли-продажи (SPA) на английском и арабском языках для регистрации, открыть эскроу-счет для проекта и получить сертификат об отсутствии возражений (NOC) от мастер-девелопера. Только после выполнения всех этих условий девелопер может на законных основаниях рекламировать проект или принимать денежные средства.

Эскроу-счета: как это работает

Эскроу-счета открываются в местных банках и контролируются эскроу-агентом. Девелоперы обязаны внести 20% от стоимости строительства проекта еще до начала продаж, предоставить агенту контроль над расходованием средств в соответствии с этапами строительства и принять условие, что 5% суммы будут заблокированы на год после завершения проекта для покрытия возможных штрафов или обязательств.

Стимулы для девелоперов

Дубай делает ведение бизнеса выгодным по нескольким причинам. Иностранцы могут владеть недвижимостью на правах полной собственности (freehold), количество зон freehold постоянно растет, а инвесторы, приобретающие недвижимость на сумму более 2 миллионов дирхамов, получают право на «Золотую визу» (даже для объектов на стадии строительства, при условии оплаты достаточной части стоимости). Это сочетание факторов — одна из главных причин, почему Дубай остается привлекательным для иностранных девелоперов и инвесторов.

Криптовалюта и расчеты наличными

Дубай одним из первых начал внедрять криптовалюту в сфере недвижимости, и некоторые девелоперы разрешали прямые криптоплатежи. Однако ужесточение норм ПОД значительно изменило ситуацию: теперь принимать криптовалюту могут только девелоперы с безупречной репутацией и только при соблюдении строгих условий. Операции с наличными по-прежнему подлежат документированию и отчетности, если сумма сделки превышает 55 000 дирхамов, и в целом девелоперы стараются уходить от использования наличных.

Заключение

Любой, кто планирует стать девелопером недвижимости в Дубае или вести такую деятельность, должен выполнить шесть условий: получить надлежащую коммерческую лицензию, обеспечить право собственности или контроль над землей, спроектировать и зарегистрировать проект в DLD и RERA, утвердить и зарегистрировать SPA, открыть и пополнить эскроу-счет, а также соблюдать требования по уплате сборов DLD, норм ПОД, НДС и корпоративного налога.

Рынок процветает, но вместе с ним растет и строгость контроля. Инвесторы стали более осведомленными. Девелоперы, пытающиеся срезать углы, рискуют столкнуться с судебными исками, аннулированием лицензии или чем-то похуже. Поэтому, если вы планируете заниматься девелопментом, сначала приведите свои дела в порядок — как в буквальном, так и в юридическом смысле.

На этом мы завершаем очередной выпуск Lawgical с Людмилой. Если вы планируете запуск проекта в сфере недвижимости в Дубае или вам нужна индивидуальная юридическая консультация, свяжитесь с нами через наш сайт: www.lylawyers.com. И не забывайте, что меня можно найти в TikTok, YouTube, Facebook, LinkedIn и других соцсетях, где я регулярно делюсь новостями и экспертным мнением о законодательстве ОАЭ.

До новых встреч, берегите себя и будьте в курсе событий.