Регулирование деятельности застройщиков в Дубае

Добро пожаловать в Lawgical with Ludmila. Я — Людмила Ямалова (Ludmila Yamalova), управляющий партнёр юридической фирмы в Дубае. В сегодняшнем эпизоде мы обсудим регламенты, регулирующие деятельность застройщиков в эмирате Дубай — и что на самом деле требуется, чтобы стать застройщиком.

За последние 15 лет регулирование значительно изменилось. Теперь всё не так просто, как создать компанию и сразу же начать маркетинг или собирать средства от инвесторов.

Реальность для застройщиков

Застройщикам теперь необходимо соблюдать ряд строгих требований по лицензированию, утверждениям и финансам, прежде чем они смогут продвигать свои проекты или принимать платежи. Эти правила были введены после финансового кризиса 2008 года, когда многие застройщики опирались почти исключительно на поэтапные платежи инвесторов — без владения землёй или гарантированного финансирования — что привело к массовым провалам проектов.

Современная регуляторная система направлена на предотвращение повторения такой практики.

Категории применимых законов

Существуют две группы норм, регулирующих деятельность застройщиков в Дубае:

1. Специфические для недвижимости нормативы
2. Общие коммерческие законы (применимые во всех отраслях)

Далее — обзор ключевых требований.

Специфические законы о недвижимости в Дубае

1. Закон № 8 от 2007 г. — эскроу-счета

Закон регулирует использование эскроу-счетов для защиты средств инвесторов от злоупотреблений. Застройщики обязаны внести минимум 20% стоимости проекта на эскроу-счёт до начала продаж.

Ранее застройщики могли собирать деньги без подтверждения финансовой состоятельности. Сегодня требуется доказать ликвидность и иметь план проекта и оценку.

2. Постановление Исполнительного совета № 6 от 2010 г. — владение или контроль над землёй

Постановление требует, чтобы застройщик владел или контролировал землю до начала строительства или продажи объектов на этапе проекта.

Ранее проекты продавались без владения территорией, что приводило к серьёзным юридическим и финансовым последствиям при невозможности завершить расчёты с мастер-застройщиком.

3. Закон № 13 от 2008 г. — Временный реестр недвижимости (Oqood)

Закон учредил Временный реестр для проектов на этапе строительства. Все сделки должны регистрироваться в Dubai Land Department (DLD), который выдаёт сертификат Oqood — временное право собственности на строящиеся объекты.

Невыдача Oqood после получения платежей является признаком несоответствия застройщика требованиям.

4. Закон № 19 от 2017 г. — неисполнение покупателем обязательств

Закон описывает последствия нарушений покупателем контракта. Например, если проект завершён на 80% и инвестор по умолчанию прекращает оплату, застройщик может удержать полный депозит. Закон предусматривает шкалу компенсаций в зависимости от стадии готовности проекта.

5. Постановление Исполнительного совета № 30 от 2013 г. — сборы DLD

Устанавливает плату за регистрацию недвижимости — в настоящее время 4% от стоимости объекта. Сбор уплачивается в DLD — не застройщику — и обязателен даже при отсутствии начала строительных работ.

Раньше сбор уплачивался по завершении проекта. Теперь он уплачивается заранее до получения сертификата Oqood.

Общие законы, влияющие на застройщиков

1. Декрет № 31 от 2016 г. — ипотека предоставленной земли

Позволяет застройщикам закладывать или распоряжаться предоставленной землёй на правах фри-холд без ограничений.

2. Налоговое законодательство ОАЭ

Застройщики подлежат следующим налоговым обязательствам:

• НДС 5% на большинство продаж и аренды недвижимости
• Корпоративный налог 9% на прибыль свыше AED 375,000

Даже если проект ещё не начат, при наличии лицензии застройщик обязан зарегистрироваться в Federal Tax Authority (FTA) и подавать годовые налоговые отчёты.

3. Положения по противодействию отмыванию денег (AML)

Застройщики относятся к DNFBPs (Designated Non-Financial Businesses and Professions). Они обязаны:

• Проводить проверку клиентов (идентификация, проверка источника средств, UBO)
• Сообщать о подозрительных операциях
• Хранить транзакционные и комплаенс-данные в течение 5 лет
• Внедрять внутренние программы комплаенса (включая обучение персонала и назначение ответственного по комплаенсу)
• Сообщать о наличных операциях свыше AED 55,000

Несоблюдение может привести к штрафам от AED 50,000 до AED 5,000,000, приостановке деятельности или уголовной ответственности.

Как стать застройщиком — пошагово

Это уже не просто регистрация компании. Требуется следующее:

1. Получить коммерческую лицензию

• В Dubai Economic Department (DED) для материковой зоны или в соответствующем свободном поясе.
• Лицензия должна быть специально для девелопмента недвижимости (не только консультационная или общая).

2. Зарегистрировать проект в DLD и RERA

Застройщики должны:

• Предоставить титул на землю или доказательство контроля над ней
• Получить утверждение архитектурных и инженерных планов
• Зарегистрировать стандартный SPA (Sales and Purchase Agreement) на английском и арабском для регистрации
• Открыть эскроу-счёт для каждого проекта
• Получить No Objection Certificate (NOC) от мастер-застройщика

Только после выполнения всех этих шагов застройщик может легально рекламировать проект или принимать средства.

Эскроу-счета: как это работает

Эскроу-счета открываются в местных банках и контролируются эскроу-агентом. Застройщики обязаны:

• Внести 20% стоимости строительства проекта перед началом продаж
• Допустить агента к контролю распределения средств по этапам строительства
• Допустить удержание 5% в течение года после завершения для покрытия штрафов и обязательств

Стимулы для застройщиков

Дубай очень благоприятен для застройщиков:

• Иностранцам разрешено свободное владение (freehold)
• Больше территорий выделяется как зоны freehold
• Доступны «Golden Visas» для инвесторов, покупающих недвижимость стоимостью свыше AED 2 млн — даже на этапе off-plan, при условии внесения достаточных платежей

Это делает Дубай привлекательным рынком для иностранных застройщиков и инвесторов.

О криптовалютах и наличных платежах

Дубай рано откликнулся на внедрение криптовалют в секторе недвижимости. Некоторые застройщики допускали прямые крипто-платежи. Однако ужесточение применения AML сделало эту сферу более регулируемой. Приём криптовалюты теперь возможен только у зарекомендованных застройщиков и при строгих условиях.

Наличность должна фиксироваться и декларироваться при суммах свыше AED 55,000. Тренд очевиден — от наличности отходят.

Заключительные мысли

Подводя итог — каждому, кто планирует стать или действовать как застройщик в Дубае, необходимо обеспечить следующее:

1. Иметь надлежащую коммерческую лицензию
2. Обеспечить владение или контроль над землёй
3. Разработать и зарегистрировать проект в DLD/RERA
4. Зарегистрировать и утвердить SPA
5. Открыть и профинансировать эскроу-счёт
6. Соблюдать сборы DLD, требования по AML, НДС и корп. налогу

Рынок бурно развивается, но контроль ужесточается. Инвесторы более информированы. Застройщики, которые идут по короткому пути, рискуют судебными исками, лишением лицензии или более серьёзными последствиями.

Если вы планируете девелопмент — приведите дела в порядок сначала — в буквальном и юридическом смысле.

На этом ещё один эпизод Lawgical with Ludmila. Если вы рассматриваете запуск проекта в Дубае или вам нужна индивидуальная юридическая консультация, свяжитесь с нами через наш сайт: www.lylawyers.com.

И не забудьте — меня можно найти на TikTok, YouTube, Facebook, LinkedIn и других платформах, где я регулярно публикую обновления и аналитические материалы по законодательству ОАЭ.

До следующего раза — будьте в безопасности и оставайтесь информированными.