لوائح المطورين العقاريين في دبي

أهلاً بكم في حلقة جديدة من برنامج "Lawgical" مع لودميلا. أنا لودميلا يامالوفا، الشريك الإداري لشركة محاماة مقرها دبي. في هذه الحلقة، نستعرض اللوائح التي تحكم المطورين العقاريين في إمارة دبي، وما يتطلبه الأمر فعلياً لتصبح مطوراً عقارياً.

على مدى السنوات الخمس عشرة الماضية، تغيرت القواعد بشكل كبير. لم يعد الأمر بسيطاً كما كان في السابق، حيث كان يكفي تأسيس شركة والبدء مباشرة في التسويق أو جمع الأموال من المستثمرين. يتعين على المطورين الآن استيفاء سلسلة من متطلبات الترخيص والموافقات والالتزامات المالية قبل أن يتمكنوا من الترويج لأي مشروع أو قبول أي دفعة مالية.

تعود جذور هذه القواعد إلى الأزمة المالية عام 2008، عندما كان العديد من المطورين يجمعون دفعات مالية من المستثمرين دون امتلاك الأرض أو تأمين التمويل اللازم. ونتيجة لذلك، انهارت موجة من المشاريع. لذا، وُجد الإطار التنظيمي الحالي لضمان عدم تكرار ذلك.

هناك فئتان من القوانين تنطبقان هنا: اللوائح الخاصة بالعقارات، والقوانين التجارية العامة التي تسري على جميع القطاعات. دعونا نستعرض أهم هذه القوانين.

القوانين الخاصة بالعقارات في دبي

القانون رقم 8 لسنة 2007: حسابات الضمان

ينظم هذا القانون استخدام حسابات الضمان لحماية أموال المستثمرين من سوء الاستخدام. يجب على المطورين إيداع ما لا يقل عن 20% من قيمة المشروع في حساب ضمان قبل البدء في البيع. في الماضي، كان بإمكان المطورين البدء في جمع الأموال دون أي دليل على قدرتهم على التسليم. أما الآن، فيتعين عليهم إثبات الملاءة المالية وتقديم خطة مشروع وتقييم معتمد قبل التصرف في أموال المستثمرين.

قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010: ملكية الأرض أو السيطرة عليها

يلزم هذا القرار المطورين بامتلاك الأرض أو السيطرة عليها قبل البدء في أعمال البناء أو بيع الوحدات على الخارطة. سابقاً، كان المطورون يسوقون ويبيعون مشاريع دون امتلاك الأرض فعلياً. وإذا فشلوا لاحقاً في سداد الدفعات للمطور الرئيسي، كان المشترون يجدون أنفسهم في مأزق قانوني ومالي.

القانون رقم 13 لسنة 2008: سجل العقارات المبدئي (عقود)

أنشأ هذا القانون سجل العقارات المبدئي للمشاريع على الخارطة. يجب على المطورين تسجيل كل معاملة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، التي تصدر بدورها شهادة "عقود": وهي سند ملكية مبدئي للعقار الذي لا يزال قيد الإنشاء. إذا قام المطور بتحصيل دفعات دون إصدار شهادة "عقود"، فهذا مؤشر خطر على عدم امتثاله للقوانين.

القانون رقم 19 لسنة 2017: إخلال المشتري بالعقد

يوضح هذا القانون الإجراءات المتبعة عند إخلال المشتري بالعقد. على سبيل المثال، إذا بلغت نسبة إنجاز المشروع 80% وتخلف المستثمر عن السداد، يحق للمطور الاحتفاظ بكامل مبلغ العربون. يحدد القانون جدولاً للتعويضات يرتبط بنسبة الإنجاز في المشروع.

قرار المجلس التنفيذي رقم 30 لسنة 2013: رسوم دائرة الأراضي والأملاك

يحدد هذا القانون رسوم تسجيل العقار، والتي تبلغ حالياً 4% من قيمة العقار. تُدفع هذه الرسوم لدائرة الأراضي والأملاك، وليس للمطور، وهي إلزامية حتى لو لم تبدأ أعمال البناء في المشروع. كانت هذه الرسوم تُدفع سابقاً عند الإنجاز، أما الآن فيجب دفعها مقدماً قبل أن يتمكن المطور من الحصول على شهادة "عقود".

القوانين العامة التي تؤثر على المطورين

المرسوم رقم 31 لسنة 2016: رهن الأراضي الممنوحة

يسمح هذا المرسوم للمطورين برهن أو بيع أراضي التملك الحر الممنوحة دون قيود.

قوانين الضرائب في دولة الإمارات

يخضع المطورون الآن لضريبة القيمة المضافة بنسبة 5% على معظم المبيعات وعقود الإيجار العقارية، بالإضافة إلى ضريبة الشركات بنسبة 9% على الأرباح التي تتجاوز 375,000 درهم إماراتي. بمجرد الحصول على الترخيص، يجب على المطور التسجيل لدى الهيئة الاتحادية للضرائب وتقديم إقرارات ضريبية سنوية، حتى قبل البدء في أعمال البناء.

لوائح مكافحة غسل الأموال (AML)

يُصنف المطورون العقاريون ضمن فئة "الأعمال والمهن غير المالية المحددة" (DNFBPs) بموجب قانون دولة الإمارات. وهذا يعني أنهم ملزمون بإجراء العناية الواجبة تجاه العملاء، والتي تشمل التحقق من الهوية، ومصدر الأموال، والمستفيد الحقيقي (UBO)، بالإضافة إلى الإبلاغ عن المعاملات المشبوهة، والاحتفاظ بسجلات المعاملات والامتثال لمدة 5 سنوات، وتطبيق برنامج امتثال داخلي يتضمن تدريب الموظفين وتعيين مسؤول امتثال، والإبلاغ عن أي معاملة نقدية تتجاوز 55,000 درهم إماراتي. وفي حال عدم الالتزام، تتراوح العقوبات من غرامات مالية تبدأ من 50,000 درهم وتصل إلى 5 ملايين درهم، أو تعليق رخصة العمل، أو حتى المساءلة الجنائية.

خطوات التحول إلى مطور عقاري

لم يعد مجرد تأسيس شركة كافياً. إليك ما يتطلبه الأمر فعلياً.

أولاً، الحصول على رخصة تجارية: من دائرة الاقتصاد والسياحة في دبي للمشاريع داخل المناطق الرئيسية (Mainland)، أو من سلطة المنطقة الحرة المعنية. يجب أن تغطي هذه الرخصة نشاط التطوير العقاري تحديداً، وليس مجرد الاستشارات أو رخصة تجارية عامة.

ثانياً، تسجيل المشروع لدى دائرة الأراضي والأملاك ومؤسسة التنظيم العقاري (RERA). يتطلب ذلك تقديم سند الملكية أو ما يثبت السيطرة على الأرض، والحصول على موافقة المخططات المعمارية والهندسية، وتقديم نموذج عقد البيع والشراء (SPA) باللغتين العربية والإنجليزية للتسجيل، وفتح حساب ضمان للمشروع، والحصول على شهادة عدم ممانعة (NOC) من المطور الرئيسي. لا يحق للمطور الإعلان عن المشروع أو قبول أي مبالغ مالية إلا بعد إتمام كل هذه الإجراءات.

حسابات الضمان: كيف تعمل

تُودع حسابات الضمان لدى البنوك المحلية وتخضع لرقابة وكيل حساب الضمان. يتعين على المطورين إيداع 20% من قيمة إنشاءات المشروع قبل بدء المبيعات، والسماح للوكيل بالتحكم في صرف الأموال بناءً على مراحل الإنجاز، مع قبول حجز نسبة 5% من قيمة الحساب لمدة عام بعد اكتمال المشروع لتغطية أي غرامات أو التزامات محتملة.

حوافز المطورين

توفر دبي مزايا ملموسة تجعل الاستثمار مجدياً؛ حيث يمكن للأجانب التملك الحر للعقارات، وتستمر زيادة المناطق المخصصة للتملك الحر، كما يحصل المستثمرون الذين يشترون عقارات بقيمة تزيد عن 2 مليون درهم على الإقامة الذهبية، حتى في الوحدات التي لا تزال على الخارطة، بشرط سداد نسبة كافية من قيمة الشراء. هذا المزيج هو أحد الأسباب الرئيسية التي تجعل دبي وجهة جذابة للمطورين والمستثمرين من خارج الدولة.

العملات المشفرة والمدفوعات النقدية

كانت دبي من أوائل المدن التي تبنت العملات المشفرة في القطاع العقاري، وسمح بعض المطورين بالدفع المباشر بها. ومع ذلك، أدت إجراءات مكافحة غسل الأموال إلى تشديد هذه الضوابط بشكل كبير، بحيث لا يُسمح الآن إلا للمطورين ذوي السمعة الطيبة بقبول العملات المشفرة، وذلك ضمن شروط صارمة. أما بالنسبة للمبالغ النقدية، فلا يزال يتعين توثيقها والإبلاغ عنها بمجرد تجاوز المعاملة 55,000 درهم، ويتجه المطورون عموماً نحو تقليل الاعتماد على النقد.

خاتمة

يتعين على أي شخص يتطلع للعمل كمطور عقاري في دبي إتمام ست خطوات أساسية: الحصول على الرخصة التجارية المناسبة، وتأمين ملكية الأرض أو السيطرة عليها، وتصميم وتسجيل المشروع لدى دائرة الأراضي والأملاك ومؤسسة التنظيم العقاري، واعتماد وتسجيل عقد البيع والشراء، وفتح وتمويل حساب الضمان، والالتزام برسوم دائرة الأراضي والأملاك، وقوانين مكافحة غسل الأموال، وضريبة القيمة المضافة، وضريبة الشركات.

يشهد السوق ازدهاراً كبيراً، لكن الرقابة تزداد بالتوازي مع هذا النمو. أصبح المستثمرون أكثر وعياً، والمطورون الذين يتجاوزون القوانين يعرضون أنفسهم للدعاوى القضائية، أو إلغاء الرخص، أو ما هو أسوأ. لذا، إذا كنت تخطط للتطوير العقاري، رتب أوضاعك أولاً، من الناحيتين العملية والقانونية.

بهذا نختتم حلقة أخرى من برنامج "Lawgical with Ludmila". إذا كنت تفكر في إطلاق مشروع عقاري في دبي، أو تحتاج إلى استشارة قانونية مخصصة، تواصل معنا عبر موقعنا الإلكتروني: www.lylawyers.com. ولا تنسوا متابعتي على تيك توك، ويوتيوب، وفيسبوك، ولينكد إن، حيث أشارك تحديثات ورؤى دورية حول قوانين دولة الإمارات.

إلى اللقاء في الحلقة القادمة، ابقوا آمنين ومطلعين.