لوائح المطورين العقاريين في دبي
مرحبًا بك مرة أخرى في Lawgical مع لودميلا. أنا لودميلا يامالوفا، الشريك الإداري لشركة محاماة مقرها دبي. في حلقة اليوم، سنناقش اللوائح التي تحكم مطوري العقارات في إمارة دبي - وما يتطلبه الأمر حقًا لتصبح مطورًا.
على مدار الخمسة عشر عامًا الماضية، تطورت اللوائح بشكل كبير. لم يعد الأمر بسيطًا مثل إنشاء شركة والانتقال مباشرة إلى التسويق أو جمع الأموال من المستثمرين.
التحقق من الواقع للمطورين
يجب على المطورين الآن اجتياز سلسلة من التراخيص الصارمة والموافقة والمتطلبات المالية قبل أن يتمكنوا من البدء في الترويج لمشاريعهم أو قبول المدفوعات. تم إدخال هذه اللوائح بعد الأزمة المالية لعام 2008، وهو الوقت الذي اعتمد فيه العديد من المطورين بشكل شبه كامل على المدفوعات المرحلية من المستثمرين - دون امتلاك الأراضي أو تأمين التمويل - مما أدى إلى فشل المشروع على نطاق واسع.
تم تصميم الإطار التنظيمي اليوم لمنع التاريخ من تكرار نفسه.
فئات القوانين المعمول بها
هناك فئتان من القوانين التي تحكم مطوري العقارات في دبي:
- اللوائح الخاصة بالعقارات
- قوانين الأعمال العامة (المطبقة عبر الصناعات)
دعنا نتعرف على بعض المتطلبات القانونية الأكثر بروزًا.
القوانين الخاصة بالعقارات في دبي
1. قانون رقم 8 لسنة 2007 — حسابات الضمان
ينظم هذا القانون استخدام حسابات الضمان لحماية أموال المستثمرين من سوء الاستخدام. يجب على المطورين إيداع ما لا يقل عن 20٪ من قيمة المشروع في حساب الضمان قبل بدء المبيعات.
في الماضي، كان بإمكان المطورين البدء في جمع الأموال دون أي دليل على القدرة المالية. واليوم، يجب عليهم إثبات السيولة ووضع خطة للمشروع والتقييم.
2. قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010 — ملكية الأرض أو السيطرة عليها
يتطلب هذا القرار من المطورين امتلاك الأرض أو التحكم فيها قبل البدء في البناء أو بيع الوحدات خارج الخطة.
في السابق، كان المطورون يقومون بتسويق وبيع المشاريع دون حتى امتلاك الأرض، مما يتسبب في فوضى قانونية ومالية كبيرة إذا لم يتمكنوا من إكمال الدفع للمطور الرئيسي.
3. القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن السجل العقاري المؤقت (Oqood)
أنشأ هذا القانون السجل المؤقت للممتلكات العقارية للمشاريع قيد الإنشاء. يجب على المطورين تسجيل كل معاملة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، والتي تصدر بعد ذلك شهادة Oqood - سند ملكية مؤقت للعقارات قيد الإنشاء.
يعد عدم إصدار Oqood بعد استلام المدفوعات علامة حمراء على أن المطور قد لا يكون متوافقًا مع القانون.
4. القانون رقم 19 لسنة 2017 - عدم امتثال المشتري
يحدد هذا القانون ما يحدث إذا خالف المشتري العقد. على سبيل المثال، إذا اكتمل المشروع بنسبة 80% وتخلف المستثمر عن السداد، فقد يحتفظ المطور بالإيداع الكامل. يوفر القانون مقياس التعويض بناءً على مرحلة إنجاز المشروع.
5. قرار المجلس التنفيذي رقم 30 لسنة 2013 — رسوم DLD
يحدد هذا القانون رسوم تسجيل العقار، والتي تبلغ حاليًا 4٪ من قيمة العقار. يتم دفعها إلى DDL - وليس المطور - وهي إلزامية حتى لو لم يبدأ المشروع.
في السابق، تم دفع هذه الرسوم عند الانتهاء من المشروع. الآن، يجب دفعها مقدمًا قبل استلام شهادة Oqood.
القوانين العامة التي تؤثر على المطورين
1. المرسوم رقم 31 لعام 2016 — رهن الأراضي الممنوحة
يسمح للمطورين برهن الأراضي الممنوحة أو التخلص منها على أساس التملك الحر دون قيود.
2. قوانين الضرائب الإماراتية
يخضع المطورون الآن لما يلي:
- ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5٪ على معظم مبيعات العقارات وعقود الإيجار
- ضريبة الشركات بنسبة 9% على الأرباح التي تزيد عن 375,000 درهم
حتى في حالة عدم بدء المشروع، بمجرد الترخيص، يجب على المطور التسجيل لدى الهيئة الاتحادية للضرائب (FTA) وتقديم الإقرارات الضريبية السنوية.
3. لوائح مكافحة غسيل الأموال (AML)
يعتبر المطورون DNFBPs (الشركات والمهن غير المالية المعينة). يجب عليهم:
- إجراء العناية الواجبة للعملاء (التحقق من الهوية ومصدر الأموال و UBO)
- الإبلاغ عن المعاملات المشبوهة
- الحفاظ على سجلات المعاملات والامتثال لمدة 5 سنوات
- تنفيذ برامج الامتثال الداخلي (بما في ذلك تدريب الموظفين ومسؤول الامتثال)
- أبلغ عن أي معاملات نقدية تزيد عن 55,000 درهم
يمكن أن يؤدي عدم الامتثال إلى غرامات تتراوح من 50,000 درهم إماراتي إلى 5 ملايين درهم إماراتي أو تعليق الأعمال أو حتى المسؤولية الجنائية.
أن تصبح مطورًا: خطوة بخطوة
لا يتعلق الأمر فقط بفتح شركة بعد الآن. إليك ما هو مطلوب:
1. الحصول على رخصة تجارية
- من دائرة دبي الاقتصادية (DED) لمشاريع البر الرئيسي، أو سلطة المنطقة الحرة ذات الصلة.
- يجب أن يكون الترخيص مخصصًا للتطوير العقاري (وليس فقط الاستشارات أو الأعمال العامة).
2. قم بتسجيل المشروع مع DLD و RERA
يجب على المطورين:
- تقديم سند ملكية أو إثبات السيطرة على الأرض
- احصل على الموافقة على الخطط المعمارية والهندسية
- قم بتقديم نموذج SPA (اتفاقية البيع والشراء) القياسي باللغتين الإنجليزية والعربية للتسجيل
- افتح حساب ضمان لكل مشروع
- احصل على شهادة عدم الممانعة (NOC) من المطور الرئيسي
فقط بعد الانتهاء من جميع هذه الخطوات، يمكن للمطور الإعلان بشكل قانوني أو قبول أي أموال.
حسابات الضمان: كيف تعمل
يتم فتح حسابات الضمان مع البنوك المحلية ومراقبتها من قبل وكيل الضمان. يجب على المطورين:
- قم بإيداع 20٪ من قيمة بناء المشروع قبل بدء المبيعات
- السماح للوكيل بالتحكم في صرف الأموال بناءً على مراحل البناء
- اقبل الاحتفاظ بنسبة 5٪ لمدة عام بعد الانتهاء لتغطية العقوبات/الالتزامات
حوافز للمطورين
دبي صديقة للغاية للمطورين:
- يُسمح بملكية التملك الحر للأجانب
- يتم تخصيص المزيد من المناطق كمناطق للتملك الحر
- التأشيرات الذهبية متاحة للمستثمرين الذين يشترون عقارات تزيد قيمتها عن 2 مليون درهم - حتى للوحدات قيد الإنشاء، إذا تم سداد دفعة كافية
هذا يجعل دبي سوقًا جذابة للغاية للمطورين والمستثمرين الأجانب على حد سواء.
حول المدفوعات المشفرة والنقدية
كانت دبي في وقت مبكر لتبني العملة المشفرة في العقارات. حتى أن بعض المطورين سمحوا بمدفوعات التشفير المباشرة. ومع ذلك، فإن تطبيق قوانين مكافحة غسيل الأموال جعل هذه المساحة أكثر تنظيمًا. فقط المطورون ذوو السمعة الطيبة يمكنهم الاستمرار في قبول العملات المشفرة في ظل ظروف صارمة.
أما بالنسبة للمعاملات النقدية، فيجب توثيقها والإبلاغ عنها إذا تجاوزت 55,000 درهم إماراتي. الاتجاه الآن واضح: المطورون يبتعدون عن النقد.
أفكار نهائية
للتلخيص، يجب على أي شخص يتطلع إلى أن يصبح - أو يعمل - مطورًا عقاريًا في دبي أن يضمن ما يلي:
- الحصول على الرخصة التجارية المناسبة
- تأمين الملكية أو السيطرة على الأرض
- تصميم وتسجيل المشروع مع DLD/RERA
- قم بالتسجيل والموافقة على SPA
- افتح حساب الضمان وقم بتمويله
- الامتثال لجميع رسوم DLD ومكافحة غسيل الأموال وضريبة القيمة المضافة ولوائح ضرائب الشركات
السوق مزدهر، لكن الإنفاذ آخذ في الارتفاع أيضًا. المستثمرون أكثر اطلاعًا. المطورون الذين يتخطون النفقات يخاطرون بالدعاوى القضائية أو إلغاء الترخيص أو ما هو أسوأ.
لذلك إذا كنت تخطط للتطوير، فقم بترتيب منزلك أولاً - حرفيًا وقانونيًا.
هذا يختتم حلقة أخرى من Lawgical مع لودميلا. إذا كنت تفكر في إطلاق مشروع عقاري في دبي أو تحتاج إلى مشورة قانونية مخصصة، فلا تتردد في التواصل معنا عبر موقعنا على الإنترنت: www.lylawyers.com.
ولا تنس - يمكنك أن تجدني على TikTok و YouTube و Facebook و LinkedIn والمزيد، حيث أشارك تحديثات ورؤى منتظمة حول قوانين الإمارات العربية المتحدة.
حتى المرة القادمة، ابق آمنًا وابق على اطلاع.
